万科又在低调"补货"了。 智通财经记者 | 王妤涵 10月22日，万科在成都和徐州两地土地市场悄然出手，以合计约5.3亿元底价成功竞得三宗涉宅用地。 在成都，万科旗下成都弘万瑞博置业发展有限公司一口气拿下郫都区犀浦街道两宗相邻地块，总成交价3.16亿元；同 日，在徐州，万科旗下徐州茗科企业管理有限公司以2.13亿元底价摘得铜山区一宗住宅用地。 "这三宗地块均以底价成交，延续了万科'量入为出、聚焦核心'的投资策略。当前万科通过项目盘活持续改善现金流， 为优质项目投资奠定基础。在房地产行业仍处深度调整的背景下，此举释放出积极信号，值得市场关注。"上海易居房 地产研究院副院长严跃进在接受智通财经记者采访时指出。 | 宗地号 | 位置 | 用地性质 | 用地面积 | 规划建面 | | 成交总价(万 成交楼板 溢价率 | | 竞得人 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | | | | (m') | (m') | r | 价(元/m²) | (%) | | | PD2025-13 | 犀浦街道 | 成都—郫都区 住宅用地、商 服用地 | 34 ...

作为最早国内高呼"活下去"的房地产企业，万科的冬天还没有结束。 万科董事长辛杰在失联23天后以后终于有了下落。 根据万科发布的公告，万科董事长辛杰因为个人原因辞去了万科和深铁的董事长。 这个信号，可以说已经是非常明确了。 尽管目前还不知道辛杰是因为什么原因辞职的，但联想到过去的经验，失联后因为个人原因辞职的话， 一般都意味着事情并不小。 而对辛杰来说，他不仅仅是万科的董事长，更重要的是他还是深铁的董事长。万科和深铁的关系，这已 经不需要赘述了。 当年宝能要收购万科，王石等人坚决不同意，最后找到了深铁出手。而当年深铁还是国内最赚钱的地 铁，万科又被认为是国内房地产行业的"好学生"，双方一拍即合，走到一起，所有人都认为门当户对。 但今天来看，万科"好学生"的定义，显然还下得太早。 万科和深铁"联姻"时，恰好正是国内房地产行业的上升期，当时被所有人看好。但时过境迁，随着国内 地产行业大环境的变化，也让双方的关系进入到了一个相对尴尬的地步。 为了救万科，深铁已经从过去最赚钱的地铁公司，现在转为巨亏。 以2024年为例，深圳地铁亏损300多个亿，今年一季度又亏损几十个亿。万科作为国内地产行业曾经最 优秀的三好学生，也没 ...

报告行业投资评级 - 维持房地产行业“增持”评级 [4] 报告核心观点 - 2025年前三季度土地市场整体呈现缩量提质态势，三季度较一、二季度市场小幅降温 [2][4][7] - 核心城市聚焦度大幅提升，一二线城市溢价率维持相对高位 [4] - 央国企和头部房企为拿地主力，投资策略趋同且更为积极 [4] 2025年前三季度土地市场缩量提质 - **土地供应与成交规模收缩**：前三季度全国样本城市土地供应建面63,680万平方米，同比下滑15.5%；土地成交建面47,827万平方米，同比下滑8.4% [4][8][17][23] - **土地成交金额逆势上涨**：前三季度土地成交金额15,746亿元，同比上涨6.7%，主要受成交楼面均价同比大幅上涨17.9%至3,292元/平方米拉动 [4][8][23] - **市场表现分化**：一二线城市表现优于三四线，一线城市土地成交金额同比+12.6%，二线城市同比+16.2%，三四线城市同比-3.9% [4][8][23] 优质地块主导与核心城市聚焦度提升 - **楼面均价普遍上涨**：一线城市楼面均价30,399元/平方米（同比+32.4%），二线城市5,809元/平方米（同比+19.9%），三四线城市1,764元/平方米（同比+6.7%） [4][8][27] - **溢价率显著提升**：全国样本城市平均溢价率5%，同比上涨1.4个百分点；一线城市溢价率12.9%（同比+7.3pct），二线城市9.3%（同比+5.3pct） [4][30] - **核心城市热度高**：杭州、深圳、上海、成都等城市溢价率维持高位，分别为29.2%、19.4%、26.8%、15.9% [4][30][38] - **城市集中度加强**：前三季度TOP10、TOP20城市宅地出让金额在全国比重分别为47%、61%，较2024年全年分别提升13、10个百分点 [4] 央国企为拿地主力与重点房企投资策略 - **央国企主导投资**：前三季度权益拿地金额过百亿的10家房企中，9家为央国企，仅滨江集团1家民企 [4][44] - **拿地强度差异显著**：重点房企中滨江集团拿地强度最高，为91.2%；招商蛇口、建发房产、中国金茂拿地强度超过50% [4][44][45] - **头部企业集中度提升**：销售百强房企中TOP10的新增货值占比为68%，较2024年提升6个百分点 [49] 投资建议 - **推荐标的**：涵盖开发类（A股如万科A、保利发展等；H股如中国海外发展等）、商住类（华润置地、龙湖集团）、物业类（万物云、华润万象生活等）及文旅类（华侨城A）公司 [4][53]

近日，深圳市地铁集团有限公司与深圳市泊寓商业管理有限公司(下称"泊寓")签署《深铁前海时代4号 地块商务公寓运营管理服务协议》，深铁集团将其位于深圳市前海片区TOD综合体内的商务公寓，交 由万科集团旗下长租公寓泊寓运营。这是双方自今年4月签订租赁运营合作框架协议后首个正式落地的 项目，标志着双方在住房租赁领域的融合发展迈出了新一步。 据悉，该项目将引入泊寓管理的高端公寓品牌——富瑞斯，为前海片区高端人才及商务精英提供373套 服务式公寓。 公开资料显示，4月28日，深圳地铁置业集团有限公司与深圳市泊寓商业管理有限公司签署深铁项目租 赁运营合作框架协议。根据协议，双方将对适配长租公寓业务的深铁项目，开展合作运营。 前海时代TOD 据了解，为匹配优质资产及前海片区整体高端居住综合区的定位，泊寓将发挥多产品线及运营优势， 以"富瑞斯"标准打造服务式公寓，为注重品质生活的商务人士提供高品质租住服务。资料显示，作为万 科泊寓旗下中高端产品线，"富瑞斯"品牌已进驻深圳、成都、济南、苏州等城市，并获评2024中国房地 产产品力TOP100发布"全国十佳高端公寓产品系"，得到市场和行业认可。 业内人士分析，此次合作是泊寓与深 ...

（高福云境售价分布图。受访者/图） 中经记者 郭阳琛 石英婧 上海报道 均价21万元/平方米、单套最高售价超1.6亿元……10月以来，因稀缺性和高价格，加之知名演员胡歌曾 现场看房，位于上海市衡复历史文化风貌区的高福云境项目备受关注。 《中国经营报》记者从上海万科方面采访了解到，高福云境项目首开125套房源收到190组认筹，认筹率 约152%，开盘时间因此提前了一周。开盘首日，单套户型面积近600平方米、总价1.3亿—1.7亿元的25 套"大平层"全部售罄。 值得关注的是，在高福云境项目"一鸣惊人"背后，是长达24年的漫长旧改路。记者多方采访获悉，该项 目的前身为上海高福里，始建于20世纪20年代。早在2001年，上海市本土房企华洲地产便就高福里旧改 成立了项目公司，但一直未能推进项目开发。2021年，在通过旧改意愿征询的同时，华洲地产找来"帮 手"上海万科共同操盘。 上海万科方面表示，万科以"文脉更新"的逻辑处理高福里地块，在保留、激活石库门街区肌理的同时打 造一栋150米塔楼，从而实现"历史+摩登"的垂直叙事。 亿元级"顶豪"引爆楼市 据悉，高福云境此次推出125套"大平层"，面积在276—592平方米之 ...

曾经在多个领域有过合作的万科与万达，如今因一笔10多亿元的财务纠纷，将对簿公堂。 期间，万达引入万科共同开发，其中万达负责文旅板块，万科负责住宅板块。海南万骏通过增资方式入股项目公司长春北方影都投资有限公司，持有15%股 权，万达地产集团持有其余85%。海南万骏先后两次支付合作款项共计50亿元。 然而至2021年6月，出于种种原因，万科决定提前退出合作，并要求万达再支付13.8亿元，包括10亿元本金及相应利息、罚息。万达方面则认为，其已偿还 52.4亿元本息，且万科在合作中已享受到土地成本方面的优惠，该优惠建立在万达前期大量投入基础上，因此不认同继续支付13.8亿元，仅愿再支付8至10亿 元。 2023年6月，万科向上海虹口法院申请对万达相关资产进行诉前保全，导致大连万达商管19.8亿元股权被冻结，该事件也对万达上市计划造成影响。尽管此 前双方曾达成和解意向，但纠纷未能彻底解决，最终将于11月再次走向法庭。 万达、万科整体承压 近年来万达通过出售万达广场资产、推进珠海商管重组等措施，显著改善资产负债结构。 工商信息显示，近日，法院公开海南万骏管理服务有限公司起诉大连万达集团股份有限公司、万达地产集团有限公司、 ...

来源：智通财经 10月22日，万科在成都、徐州两地斩获三宗涉宅用地，其中成都郫都区两宗地块以3.16亿元底价成交， 徐州一宗地块则以2.1325亿元底价收入囊中。 成都市公共资源交易服务中心官网显示，当日，成都郫都区迎来2宗涉宅用地出让，根据成交结果，2宗 地块均由成都弘万瑞博置业发展有限公司底价竞得。根据天眼查APP，该公司由万科和菁弘集团共同持 股，其中万科旗下成都万合众友企业管理有限公司持股51%，成都市润弘投资有限公司持股49%。公开 信息显示，该联合体此前已在同一板块开发项目——菁弘万科·樟宜星光。 根据土地出让信息，此次成都出让的PD2025-13地块、PD2025-14地块均位于郫都区犀浦街道，其中， PD2025-13地块用地性质为住宅用地、商服用地，起始楼面价4550元/平方米，起始价2.34亿元； PD2025-14地块用地性质为住宅用地，地块起始楼面价4570元/平方米，起始价0.82亿元。根据成交结 果，2宗地块均由成都弘万瑞博置业发展有限公司以底价摘得，地块共计成交总价为3.16亿元。 据克而瑞四川监测，两宗地块距离较近，均属于红光板块，PD2025-14地块位于PD2025-13地 ...

进入2025年，万科在拿地方面更加克制。上半年，该公司累计获取新项目6个，总规划计容建筑面积 55.8万平方米，权益计容建筑面积29.6万平方米，权益地价约13.4亿元，新增项目平均地价为4528元/平 方米。 万科方面此前在接受机构调研时表示，今年上半年，本公司销售金额691亿元，同比降幅较为明显，主 要因为新盘供应较少，以存量资源去化为主。 目前，万科的投资策略为坚持存量资源盘活为主导、精准投资为补充，积极补充优质产能。借助各类支 持性政策，万科形成了存量盘活的系统性打法，2025年上半年通过存量盘活优化和新增产能近百亿元， 盘活回款近60亿元，2023年以来已盘活货值约785亿元，累计实现新增销售超200亿元。 "在投资上，除了长期坚持的量入为出策略，万科拿地还是会强调资源质量的持续改善。一方面，会以 更高标准挖掘增量投资机会，聚焦在客户和市场基础好的片区、投资回报好且公司有把握兑现的项目； 另一方面，会通过资源盘活方式转化一部分土地，持续改善公司现有的资源结构和分布。"万科方面 称。 公开信息显示，此次成都出让的PD2025-13地块、PD2025-14地块均位于成都市郫都区犀浦街道，容积 率均为1. ...

最近一段时间以来，多个城市的土拍热度仍在延续，房企也积极寻找机会。 中指研究院的数据显示，今年前9个月TOP100企业拿地总额为7278亿元，同比增长36.7%，增幅较1至8 月扩大8.7个百分点。除公开市场拍地，部分房企还通过收购形式获取大规模土地，北京、上海、厦门 等核心城市高总价地块交易频繁。其中，央企、国企凭借其资金优势，仍是绝对的拿地主力。 中指研究院认为，2025年前三季度房企拿地进一步"聚焦"，热点城市优质地块供应增加带动土地出让金 同比实现增长。从趋势来看，四季度通常是一年推地高峰，近年来四季度推地规模占全年比例在40%左 右，预计市场供应将有所增加，但市场热度仍取决于新房销售能否持续好转，预计短期核心城市优质地 块竞争态势或将延续，但多数城市土地市场或继续低温运行。 有业内人士表示，除了热点城市之外，多数城市土拍表现相对平淡，尤其三四线城市土地市场仍处于深 度调整中，推出、成交指标同比均下降。对企业而言，在招拍挂公开市场，仍需聚焦核心城市、核心地 段，但应避免拿"高价地"，以确保增量项目安全性、流动性和盈利性，提高资源质量，着力打造"好房 子"产品。 10月22日，成都出让两宗郫都区涉宅用地 ...

报告行业投资评级 - 行业投资评级：增持 [4] 报告核心观点 - 2025年9月地产行业仍处下行通道，前端投资降幅加剧，传统周期下价格仍有压力 [2] - 新房与二手房价格差拉大，新项目的边际效益在递减 [2] - 前9月地产投资累计同比下降13.9%，预计全年下降将超过10%，对应投资额减少约1万亿元，如何对冲地产投资下滑成为市场焦点，预计城市更新和新科技基建是有力补充 [5] - 企业策略转向“抛开库存、仅看新增”，聚焦好地段、好品质的新项目以获取好销售和好利润，该趋势预计将持续 [63] 2025年1-9月行业整体数据表现 - 开发投资完成额累计67,706亿元，同比下降13.9% [8][11][12] - 商品房销售额累计63,040亿元，同比下降7.9% [8][11][27] - 新开工面积累计4.54亿平方米，同比下降18.9% [8][11][18] - 竣工面积累计3.11亿平方米，同比下降15.3% [9][11][18] - 房企到位资金累计72,299亿元，同比下降8.4% [8][9][11][46] 2025年9月单月数据环比变化 - 开发投资完成额环比下降9.9% [8] - 商品房销售额环比上升47.3% [8] - 商品房销售面积环比上升48.5% [8] - 新开工面积环比上升21.8% [8] - 竣工面积环比上升29.1% [8] - 开发资金来源环比上升13.5% [8] 投资与开发指标深度分析 - 住宅开发投资累计52,046亿元，同比下降12.9%，占房地产开发投资比重为76.9% [12] - 2025年1-8月土地购置费为23,751.87亿元，同比减少10.2% [14] - 房屋施工面积64.86亿平方米，累计同比下降9.4% [18] - 单月投资增速已降至-21.3%，新开工面积和销售金额降幅收窄至-15.0%和-12.4%，分别收窄4.8和2.4个百分点 [5][62] 销售市场表现与结构分化 - 商品房销售面积累计6.58亿平方米，同比下降5.5% [11][27] - 住宅销售额同比下降7.6%，办公楼销售额同比下降8.1%，商业营业用房销售额同比下降12.8% [27] - 一线城市商品住宅销售面积2,010万平方米，累计同比上升1.6%，销售额9,421亿元，累计同比持平 [30][32] - 二线城市商品住宅销售面积10,856万平方米，累计同比下降0.6%，销售额17,284亿元，累计同比下降4.4% [30][32] - 三四线城市商品住宅销售面积42,197万平方米，累计同比下降8.1%，销售额28,624亿元，累计同比下降12.6% [30][32] - 9月新房市场部分城市如北京、上海、杭州出现环比上涨，而70大中城市二手房市场无环比上涨城市 [5][63] 库存与资金状况 - 截至2025年9月末，全国商品房待售面积7.59亿平方米，去化周期为8.99个月 [38][45] - 35城月度可售面积3.18亿平，库存出清周期22.18个月；一线、二线代表、三四线代表城市库存出清周期分别为12.68个月、24.34个月、26.45个月 [39] - 2025年1-9月销竣比为2.11 [38][44] - 资金来源中国内贷款累计11,294亿元，同比下降1.4%；自筹资金累计26,111亿元，同比下降9.3%；个人按揭贷款累计9,884亿元，同比下降10.6% [9][48] 投资建议与推荐标的 - 推荐关注四类企业：开发类、商住类、物业类、文旅类 [5][61] - 具体推荐标的包括：万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团、中国海外发展、华润置地、龙湖集团、万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正、华侨城A [5][61] - 短期以扩张型公司为首选 [63]