21世纪经济报道记者 吴抒颖 在房企南征北战时立下汗马功劳的区域公司，正在批量地消失。 今年以来，多家国央企对区域公司"动刀"，弱化区域公司的职能，改组为"两级"管控的模式，由总部直 接管理城市公司。今年年初，金茂率先行动，将五大区域公司改为十四个地区公司，招商蛇口则在上月 取消华东区域、华南区域、华西区域、华北区域和江南区域五个区域公司。 华润置地也在近期对管理架构进行调整，弱化大区职能，强化总部与城市公司的直管模式。与住宅开发 相关的职能例如营销、投资、设计等收归总部，大区仅保留商业综合体开发、供应链、人力、党建、审 计法务等职能。 区域公司在房地产市场好的光景时能够帮助房企快速地打开局面。这其中，万科的模式十分典型：万科 的总部是"大脑"的作用，负责战略制定和发展规模，开发业务则对区域充分授权，区域总经理握有投资 大权，能够在区域内跑马圈地，以此助推规模的增长。 随着房企不再"唯规模论"，投资拓展也更聚焦于高能级城市，投资决策权也基本由总部把控。在这种背 景下，区域公司的职能就成了"累赘"，它不再是房企业绩的推进器，反而影响了效率。房企也随行就 市，及时调整组织架构，缩减管理层级。 区域缩编 今年这一轮 ...

近日，友邦保险收购上海松江柚米社区引发市场对险资"买楼"的关注。在利率下行、优质资产稀缺的背 景下，险资持续加大对优质不动产的投资力度。中国保险行业协会披露的信息显示，截至7月22日，共 有4家保险公司公布了13笔不动产投资，涉及6个不动产项目，合计新增投资接近50亿元，较去年同期有 明显增长。此外，还有不少险资通过设立基金或投资公募REITs等方式布局不动产。 与此前重仓地产股不同，如今险资投资不动产更倚重持有购物中心、写字楼、长租公寓等收租型物业的 方式，以获取长期、稳定的租金收入。业内人士表示，险资加大对不动产的投资力度，是为了缓解资产 收益难以覆盖负债成本的压力。优质不动产具有长久期、低波动、现金流稳定等特性，契合险资投资需 求。不过，险资在投资不动产时，需加强相关投研能力建设，关注退出路径等问题。 ● 本报记者 陈露 加大不动产配置力度 近日，友邦保险通过其参与成立的"中信金石基金·瓴寓国际租赁住房基础设施Pre-REITs基金"投资了位 于上海松江的租赁住宅柚米社区，房源共计2252套，总建筑面积超13万平方米。 这是险资加速布局不动产的一个缩影。中国保险行业协会披露的信息显示，截至7月22日，今 ...

市场表现 - 观承大家·平墅2025年入市即受热捧 老业主推荐率高达80% [1] - 70%客户青睐低密别墅环境 50%被实景现房品质吸引 40%看重投资价值 [1] - 项目持续热销 一度成为北京别墅市场Top1销冠 [21] 区域价值 - 项目位于北京黄金三角地带：东接中央别墅区 西邻未来科学城 南靠望京商务区 [3] - 区域汇聚国际学校17所 高端商业8家 科研机构及高科技企业聚集 [3][11] 生态规划 - 容积率仅1.01 配备2公里法桐大道 3万㎡东方园林 6000㎡商街 [5] - 坐拥"两河四园一湖景"生态资源 打造城市山林景观 [5] 交通网络 - 立体交通体系含3条横向高速(机场/京平/五环) 4条纵向干道(京承/京密等) [8] - 距地铁17号线未来科学城北站2.7公里 5站达望京 10站至国贸 [10] 配套资源 - 医疗：2.5公里至友谊医院 4.8公里至空港医院 [11] - 商业：8公里内覆盖山姆会员店/中粮祥云小镇等 形成15分钟车行生活圈 [11] - 休闲：6家高尔夫俱乐部 4家马术俱乐部环绕 [11] 产品特性 - 现房销售 建面144-166㎡四居 一梯两户南北通透 [13][17] - 总价220万起 配备24小时管家服务 数字化管理 [13][21] 投资价值 - 月租金可达1-1.2万元 投资回报率显著 [21] - 不限购 不占购房指标 无月供压力 [21]

今年上半年，房地产行业"保交付"任务继续推进。7月21日，中指研究院发布《2025上半年中国房地产 企业交付规模排行榜》数据显示，2025年上半年，55家房地产企业累计交付规模超50万套，交付规模较 去年同期明显下降，交付高峰已过，"保交付"压力持续减轻。 碧桂园控股有限公司亦于今年年初表示，将按"一楼一策"持续推进剩余的房屋建设，努力做好保交房任 务收官工作，同时，积极主动与各利益相关方沟通制定新的展期计划，更好地匹配当前的市场周期以及 公司资金情况，以及尽快恢复项目正常经营。 "随着前期销售高峰期的项目陆续交付，当前'保交付'进入新的阶段。一方面，交付工作仍是房企履行 主体责任的核心内容；另一方面，行业交付高峰已过，压力持续减轻，下一步谋求发展是企业经营新重 心。"上海易居房地产研究院副院长严跃进对《证券日报》记者表示。 "率先冲刺'保交付'收官的企业，有望加速回归可持续经营发展轨道。这也是房企重塑信用、恢复融资 能力、提升市场份额的必经路径。"严跃进表示，在行业深度调整的背景下，房企需持续依靠自身产品 力和运营赢回信心。 从企业端看，交付量仍集中在头部房企。中指研究院数据显示，交付量排名前五的房企合计交 ...

新京报贝壳财经讯（记者袁秀丽）7月21日，中指研究院发布的《2025上半年中国房地产企业交付规模 排行榜》显示，2025年上半年，TOP1房企交付超5万套，15家企业交付套数超万套。与上年同期相比， 企业交付套数普遍下降，绿地、融创、建业等交付规模下降超50%。对此，报告指出，2025年上半年交 付规模见顶回落，行业保交付压力趋缓。 报告显示，目前，在楼市加速分化的背景下，"交付力"已成为房企核心竞争力。2025年上半年房企交付 规模普遍收缩，部分企业通过提升品质、优化服务逆势赢得市场信任。 编辑 杨娟娟 校对 柳宝庆 在当前环境下，交付力能够串联从产品设计、成本、工程，到品控、服务跟进等全流程，这是房企综合 实力的衡量，亦是与购房者连接的重要窗口。从企业交付情况来看，部分企业实现了提前交付。与此同 时，购房者置业愈发理性，也更加看重房企品牌、产品力、交付力等。 上半年，房企重点围绕产品落地及优化服务两大环节，提升交付品质。其中，在施工期，通过工地开放 日、施工现场直播等方式加强与客户沟通，使客户增强对企业产品品质、施工建造能力和承诺兑现能力 的信任；在交付期，通过专业人士陪同验房、投诉反馈机制等方式提升交付 ...

万科组织架构变革 - 公司全面取消所有区域公司，将三级管控体系转变为"集团-片区"两级架构，涉及北京、华东、华中、南方、西南五大区域及直管公司 [5][6] - 核心权限如采购权收归集团，开发经营本部从上海迁回深圳，表外资产逐步并表管理 [6][17][18] - 调整始于2024年3月，经历南方区域12变8、上海区域15变8、北京区域重组为7个地区公司等递进式优化 [19][20][21] 深铁对万科的深度介入 - 深铁通过663亿元受让29.38%股权成为第一大股东，2025年董事会改组后深铁系高管全面接管战略决策权 [9][11] - 深铁董事长辛杰兼任万科董事会主席，十余名深圳国资背景干部进驻法务、财务等关键岗位 [6][11] - 深铁推行"强总部"战略，将管理逻辑系统性植入万科，与招商、保利等央企模式同步 [12] 行业背景与业绩表现 - 公司销售额从2020年超7000亿元峰值跌至2023年约3700亿元，2025年上半年仅691.1亿元 [12] - 行业进入缩量期，虹桥"开发商一条街"盛况不再，多家房企撤销双总部，区域合并成常态 [13] - 开发业务收缩至十几个核心城市，区域公司存在价值被质疑，组织瘦身成为必然 [12][13] 权力重构与人事变动 - 开发经营本部由张海负责，商业事业部由孙嘉执掌，广佛公司总经理曹江巍调任北京区域 [25] - 华中区域合伙人王博群、上海万科总经理于佳兴等区域高管批量离职 [25] - 新组建办公事业部聚焦办公类资产经营，商业事业部深化三大产品线（购物中心、社区商业、历史文化街区） [25] 战略转型方向 - 管理模式从"放权搞活"转向"集权提效"，片区公司仅保留直接业务职能 [15][16] - 公司从"市场化标杆"重塑为"国资样本"，反映行业从高杠杆扩张向高质量发展的范式转换 [26] - 此次变革被视为国资深度介入房企治理的标志性事件，体现房地产行业历史性转折 [7][26]

| 债券代码 | | 债券简称 | | --- | --- | --- | | 149297.SZ | 万科 20 | 08 | | 149358.SZ | 21 万科 | 02 | | 149478.SZ | 21 万科 | 04 | | 149568.SZ | 万科 21 | 06 | | 149815.SZ | 22 万科 | 02 | | 149931.SZ | 22 万科 | 04 | | 149976.SZ | 22 万科 | 06 | | 148099.SZ | 22 万科 | 07 | | 148380.SZ | 23 万科 | 01 | 中信证券股份有限公司 关于万科企业股份有限公司公司债券 临时受托管理事务报告 受托管理人 广东省深圳市福田区中心三路 8 号卓越时代广场（二期）北座 签署日期：2025 年 7 月 17 日 声明 本报告依据《公司债券发行与交易管理办法》《公司债券受托管理人执业行 为准则》，以及《万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债 券受托管理协议》《万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行住房 租赁专项公司债券受托管理协议》《万科 ...

报告行业投资评级 - 行业评级为强于大市（维持评级） [3] 报告的核心观点 - 截至7月18日，A股76家房企披露2025年中期业绩预告，合计预亏350.5 - 478.4亿元，29家盈利、47家亏损，行业盈利分化延续 [1][9] - 7月新房成交同比改善但增速下滑，二手房同比增速转弱，土地市场成交建面和总额同比上升，溢价率提高 [2] - 政策表态促进房地产止跌企稳，基本面拐点将近，建议关注不同类型房企及物管、中介企业 [3][14] 根据相关目录分别进行总结 本周观点 - 多数房企25上半年业绩下滑，少数爬坡，个别逆势提升，不同类型房企业绩表现及原因各异 [1][9] 投资建议 - 政策推动下建议关注非国央企困境反转、龙头房企韧性、区域型企业市占率提升及二手中介机会，给出具体标的 [3][14] 成交概览 新房市场 - 7月12 - 18日，60城新房成交171万平，月度同比-13.17%，不同能级城市成交及同比增速有差异 [17] 二手房市场 - 7月12 - 18日，17城二手房成交171万平，月度同比-7.00%，不同能级城市成交及同比增速有变化 [25] 土地市场 - 7月7 - 13日，全国土地成交建面1373万平，金额201亿元，溢价率6.99%，不同能级城市表现不同 [35] 本周融资动态 - 7月13 - 19日，房企发行6只境内债，7月境内外债券净融资额均为负 [44] 行业与个股情况 A股市场 - 本周申万房地产指数-2.17%，跑输沪深300，给出涨幅和跌幅前五个股 [51][57] H股市场 - 本周Wind香港房地产指数-0.31%，克而瑞内房股领先指数-2.05%，跑输恒生指数，给出涨幅和跌幅前五个股 [58][64] 重要公告概览 - 多家房企发布业绩预告、地块收购、人事变动、增资等公告 [66]

报告行业投资评级 - 看好丨维持 [13] 报告的核心观点 - 止跌回稳政策目标一定程度提振市场预期，但4月以来边际下行压力加大；行业量价快速下行阶段或已过去，核心区和好房子有结构性亮点；出口承压阶段产业政策宽松概率加大，后续关注节奏问题；去年4月和9月是优质地产股底部区间，当前股票位置较底部溢价不大，止跌回稳目标面临挑战，政策宽松预期逐步强化；重视具备区域和产品优势的龙头房企，以及拥有稳定现金流的龙头经纪、商业地产和央国企物管 [6] 根据相关目录分别进行总结 周度核心内容跟踪 - 市场：本周长江房地产指数 -1.94%，相对沪深300超额收益 -3.03%，行业排名32/32；年初至今长江房地产指数 -0.81%，相对沪深300超额收益 -3.95%，行业排名30/32；本周房地产板块表现差，开发类标的以下跌为主，物业和收租类有涨有跌 [7] - 政策：中央城市工作会议部署7方面重点任务；青岛、长沙等城市持续优化房地产相关政策 [8] - 销售：样本城市新房及二手备案同比低位振荡；37城新房成交面积四周滚动同比 -18.1%，增速较上周 -1.0pct，19城二手房成交面积四周滚动同比 -7.2%，较上周 -1.0pct；年初至今37城新房成交面积累计同比 -3.9%，19城二手房成交面积累计同比 +16.3%；7月截至18日，37城新房成交面积当月同比 -20.2%，19城二手成交面积当月同比 -8.9%，12城新房及二手合计 -17.4% [9] 当周热点 - 地产下行周期趋势性反转需周期跌到位、经济正反馈、政策足够强三个必要条件，中短期内较难达成，投资机会主要在政策预期和细分结构；今年Q2以来量价加速下行，止跌回稳目标面临调整，Q3可能是政策交易窗口，9月交易级别大于7月；细分结构领域包括产品迭代引致的增量开发机会和稳定现金流层面；重点城市老旧住宅占比大，过去多年限价使次新房品质不高，存在较大“好房子”缺口，产品迭代有“量”的基础；限价导致市场之前价格带不合理，重点城市均价不低但中高端产品定价不高，限价放松后有价值重估过程，得房率和产品力提升助力适度产品溢价，产品迭代有“价”的逻辑；只要中高端新房定价不过于偏离可比竞品，产品迭代增量机遇可能比市场预期长，具备区域和产品优势且老库存压力不大的开发商，有望取得长期阿尔法和稳定利润回报 [10]

利率窄幅震荡下信用利差小幅压缩 —— 信用利差周度跟踪 [[Table_R Table_Report eportTTime ime]] 2025 年 7 月 19 日 请阅读最后一页免责声明及信息披露 http://www.cindasc.com 1 歌声ue 证券研究报告 债券研究 [Table_ReportType] 专题报告 | ] [Table_A 李一爽 uthor固定收益首席分析师 | | --- | | 执业编号：S1500520050002 | | 联系电话：+86 18817583889 | | 邮 箱： liyishuang@cindasc.com | 朱金保 固定收益分析师 执业编号：S1500524080002 联系电话：+86 15850662789 联系电话：+86 15850662789 邮 箱： zhujinbao@cindasc.com 信达证券股份有限公司 CINDA SECURITIES CO.,LTD 北京市西城区宣武门西大街甲 127 号金隅 大厦B 座 邮编：100031 3利率窄幅震荡下信用利差小幅压缩 [Table_ReportDate] 2025 年 7 月 ...