公司基本信息 - 公司负责人为孔令洋，主管会计工作负责人为张雨来，会计机构负责人为谢雪林[5] - 公司股票代码为600683，上市交易所为上海证券交易所，股票简称为京投发展[19] 财务分配预案 - 2024年度公司不进行现金股利分配和资本公积转增股本，预案待股东会审议[6] - 2024年不进行现金股利分配和资本公积金转增股本[162] 整体财务关键指标变化 - 2024年营业收入14.17亿元，较2023年的106.41亿元减少86.69%[21] - 2024年归属于上市公司股东的净利润为 -10.55亿元，2023年为 -6.59亿元[21] - 2024年归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为 -11.19亿元，2023年为 -7.03亿元[21] - 2024年经营活动产生的现金流量净额为 -62.11亿元，2023年为 -43.26亿元[21] - 2024年末归属于上市公司股东的净资产为64.19亿元，较2023年末的78.43亿元减少18.15%[21] - 2024年末总资产为602.71亿元，较2023年末的595.48亿元增长1.21%[21] - 2024年基本每股收益为-1.86元/股，2023年为-1.33元/股；稀释每股收益2024年为-1.86元/股，2023年为-1.33元/股[22] - 2024年加权平均净资产收益率为-122.07%，2023年为-41.72%；扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率2024年为-127.74%，2023年为-43.58%[22] - 2024年度归属于上市公司股东的净利润为-10.55亿元，扣除永续融资产品利息影响后，归属于上市公司普通股股东的净利润为-13.80亿元，扣除非经常性损益的净利润为-14.45亿元[22] - 2024年第一至四季度营业收入分别为2.56亿元、3.09亿元、5.61亿元、2.90亿元；归属于上市公司股东的净利润分别为-0.75亿元、-0.67亿元、-7.02亿元、-2.10亿元[25] - 2024年非经常性损益合计为6418.21万元，2023年为4385.72万元，2022年为1.15亿元[28] - 公司实现营业收入总额141,661.26万元，同比下降86.69%，房地产业务收入130,487.30万元，同比减少927,976.63万元，降幅87.67%[40] - 公司归属于上市公司股东净利润-105,463.15万元，同比减少39,539.69万元，减幅59.98%，扣除永续融资产品利息影响后，归属于上市公司普通股股东净利润-138,037.15万元，同比减少39,628.69万元，减幅40.27%[40] - 报告期末公司资产总额6,027,148.16万元，同比增加72,303.00万元，增幅1.21%；负债总额5,291,596.55万元，同比增加282,576.05万元，增幅5.64%；资产负债率87.80%，较年初增加3.68个百分点[42] - 归属于上市公司普通股股东的净资产41,907.61万元，同比减少142,350.61万元[43] - 报告期内经营活动现金流量净额净流出621,116.25万元，同比增加188,539.62万元，增幅43.59%[44] - 投资活动现金流量净额净流出18,439.75万元；筹资活动现金流量净额净流入33,859.46万元，同比减少966,350.96万元[44] - 营业收入为14.17亿元，较上年同期106.41亿元减少86.69%，主要系房地产项目交付结转规模减少[60] - 营业成本为13.65亿元，较上年同期98.33亿元减少86.11%，因房地产项目交付结转规模减小[60] - 2024年度毛利率较上年同期减少3.98个百分点，毛利润减少7.57亿元[61] - 经营活动现金流量净额净流出621116.25万元，较上年同期增加188539.62万元；投资活动现金流量净额净流出18439.75万元；筹资活动现金流量净额净流入33859.46万元，较上年同期减少966350.96万元[69][70] - 货币资金期末数4026312235.48元，占总资产6.68%，较上期期末变动-60.09%；存货期末数44740796838.12元，占总资产74.23%，较上期期末变动21.54%等多项资产负债数据有变动[72] - 2024年度平均存货余额4077569.04元，营业成本136540.67元，存货周转率0.03次；2024年度平均流动资产总额5210103.43万元，营业收入141661.26万元，流动资产周转率0.03次[73][74] 费用指标变化 - 公司三项费用总计61,185.44万元，同比增加6,451.47万元，增幅11.79%[41] - 管理费用15,819.01万元，同比减少3,143.54万元，减幅16.58%[41] - 销售费用11,488.62万元，同比减少8,804.79万元，减幅43.39%[41] - 财务费用33,877.81万元，同比增加18,399.80万元，增幅118.88%[41] - 财务费用为3.39亿元，较上年同期1.55亿元增加118.88%，主要系公司费用化借款利息增加[60] - 管理费用15819.01万元，较上年同期减少3143.53万元，减幅16.58%；销售费用11488.62万元，较上年同期减少8804.80万元，减幅43.39%；财务费用33877.81万元，较上年同期增加18399.81万元，增幅118.88%[67][68] 各业务线数据关键指标变化 - 2024年公司签约销售额53.65亿元，回款额52.47亿元，新开工面积（权益）9.72万平方米，竣工面积（权益）11.19万平方米[35] - 房地产销售收入占主营业务收入总额的92.11%，本年度房地产销售结转收入13.05亿元，同比减少87.67%，成本12.85亿元，同比减少86.88%[61] - 房地产行业营业收入13.37亿元，营业成本12.98亿元，毛利率2.87%，营业收入比上年减少87.40%，营业成本比上年减少86.76%，毛利率减少4.71个百分点[63] - 服务及其他营业收入7931.56万元，营业成本6664.58万元，毛利率15.97%，营业收入比上年增加190.91%，营业成本比上年增加186.75%，毛利率增加1.22个百分点[63] - 房地产行业土地成本6.19亿元，占总成本45.38%，较上年同期62.27亿元减少90.05%，因交付结转规模减少[65] - 房地产行业建安成本及其他6.66亿元，占总成本48.77%，较上年同期35.67亿元减少81.33%，因交付结转规模减少[65] - 服务及其他其他成本6222.88万元，占总成本4.56%，较上年同期1885.31万元增加230.07%，因商管公司业务增加[65] - 公司报告期内实现销售金额536,492万元，销售面积225,280平方米，结转收入金额243,913.59万元，结转面积110,959.23平方米，报告期末待结转面积154,095.53平方米[84] 项目进展情况 - 北熙区项目一期住宅主体全部封顶，二期住宅楼主体结构封顶[35] - 檀谷2024年12家高品质头部品牌开业，举办超50场艺术文化活动，自媒体平台自传播总曝光量突破2亿[36] - 愉樾天成项目二期住宅高品质交付，A地块1 - 17楼获WELL健康建筑国际金级认证，社区获WELL建筑标准铂金级认证[39] - 北京市海淀区岚山在建项目相关面积数据：239,378、301,600、368,720等[80] - 北京市门头沟区若丘在建项目相关面积数据：36,953、51,734、88,628等[80] - 北京市昌平区公园悦府在建项目相关面积数据：301,751、516,351、632,049等[80] - 北京市平谷区璟悦府在建项目相关面积数据：89,153、179,629、242,039等[80] - 无锡市经济开发区愉樾天成在建项目相关面积数据：376,391、641,079、940,551等[80] - 三河市燕郊镇倬郡在建项目相关面积数据：50,000、150,000、186,130等[80] 资产负债相关情况 - 存货期末余额4,474,079.68万元，占资产总额74.23%，同比增加793,021.28万元，增幅21.54%[42] - 合同负债期末余额696,818.18万元，占负债总额13.17%，较去年期末增加306,762.59万元，增幅78.65%[42] - 有息负债总计4,114,425.23万元，占负债总额77.75%，2024年度净增加282,335.94万元，增幅7.37%[42] - 控股股东借款期末余额3,198,945.59万元，占负债总额60.45%，占有息负债的77.75%[42] - 截至报告期末，公司受限资产账面价值合计为1768501.43万元，包括货币资金712.94万元等[75] 融资相关情况 - 2024年度公司平均融资成本5.22%，同比下降0.53%[42] - 报告期内公司成功发行2024年度第一期中期票据7亿元，期限3年，票面利率2.07%[52] - 公司期末融资总额4,114,425.23万元，加权平均融资成本年化利率为5.22%，房地产项目利息资本化率5.25%，利息资本化金额为163,659.77万元[86][88] - 公司融资中银行贷款458,691.20万元，关联方借款3,198,945.59万元，公司债券及中期票据446,319.21万元，应付利息10,469.23万元[88] - 公司最低项目融资年化利率4.69%，最高项目融资年化利率5.79%[88] - 2022 - 2024年公司发行多期债券和中期票据，2022年3月“22京发01”8.84亿元、7月“22京发02”4.41亿元、8月“22京投发展MTN001”4.46亿元，2023年8月“23京发01”20亿元，2024年11月“24京投发展MTN001”7亿元，前四期用于偿债，最后一期用于项目建设[89] 子公司及合营企业情况 - 公司对合营企业无锡望愉地铁生态置业有限公司出资2亿元补足注册资本，持股比例50%，本期损益影响 - 1240.17万元[92][93] - 北京京投置地房地产有限公司注册资本20亿元，总资产13.800327亿元，净资产5.4207688亿元，净利润 - 2.31万元[94] - 北京京投银泰置业有限公司注册资本1亿元，总资产2.727813亿元，净资产1.626957亿元，净利润1649.91万元[94] - 北京京投灜德置业有限公司营业收入2.698661亿元，营业利润 - 5.73329亿元，净利润 - 6.685099亿元，因本期计提存货减值准备[97] - 北京京投兴檀房地产有限公司营业收入2.877151亿元，营业利润 - 2.236324亿元，净利润 - 2.236324亿元，因本期计提存货减值准备[97] - 三河市京投发展致远房地产开发有限公司营业收入2071.85万元，营业利润 - 1.271494亿元，净利润 - 1.271494亿元，因本期计提存货减值准备[97] - 北京京投置地房地产有限公司本期净利润 - 2.31万元，上年同期 - 1.236233亿元，因投资收益增加[99] - 无锡望愉地铁生态置业等4家公司产生投资收益，分别为-1240.17、2064.50、-999.48、4350.71，占归属于母公司净利润比例分别为1.18%、-1.96%、0.95%、-4.13%[102] - 北京京投置地等4家子公司资产变动超30%，变动幅度分别为32.83%、-67.93%、-69.45%、-52.97%[104] 公司未来规划与风险应对 - 2025年公司将在销售管理、竣备交付等五方面开展工作[108] - 公司面临政策、财务等四种风险，并针对不同风险制定应对措施[109][110][111][113] 公司治理结构 - 公司董事会由9名董事组成，其中3名为独立董事，报告期内召开11次董事会[118] - 公司控股股东为京投公司，与公司在多方面保持独立，关联交易按规定审批[119] - 公司监事会由3名监事组成，其中1名为职工监事，报告期内召开7次监事会[120] - 公司指定董事会秘书负责信息披露，指定4家报纸和上海证券交易所网站为信息披露渠道[121] - 公司制定《奖励基金管理办法》及《经理层任期制和契约化考核方案》，建立高级管理人员绩效评价与奖励约束机制[122] 股东大会相关情况 - 报告期内