行业人才流动趋势 - 头部地产央企如华润置地、招商蛇口、中国金茂、保利发展在下行期吸纳优秀人才并进行系统性变革[1] - 央国企培养的管理人才正流向地方国企，地方国企凭借政策护城河、融资优势成为人才"避风港"[1] - 原中国金茂营销中心总经理李峰加盟京投发展集团担任营销总，预示老牌国企进击决心[1][7] 李峰职业履历与营销策略 - 李峰职业生涯始于万科成都公司，后任职世茂集团并推动西部区域业务拓展[4] - 2016年加入金茂后主导营销体系，推动销售额从485亿元(2016)增长至2356亿元(2021)[4][5] - 营销策略强调产品IP化，主导"金茂府"等产品线定位与客户需求反哺机制[4][5] - 2023年推出"金玉满堂"四大产品线，覆盖科技住宅、大平层等细分市场[6] 北京楼市竞争格局 - 上半年北京TOP30房企权益销售1293亿元(+14%)，但分化明显：TOP10增速19%，TOP21-30下滑10%[8] - 市场竞争加剧，营销总成为关键胜负手，央国企密集轮换营销负责人[8][9] - 中海、华润、中建智地等央国企上半年表现：华润北京权益销售107.98亿元(+13%)，中建智地京西公司项目首开劲销358套[12][14][16] 京投发展业务模式 - 定位"亚洲轨道物业专家"，依托母公司北京基础设施投资有限公司开发TOD项目[17][18] - 开发模式类似港铁，涵盖住宅、商业等多业态，代表项目公园悦府累计销售140亿元[18][19] - 高管团队年轻化，董事长孔令洋(1980年)、总裁高一轩(1981年)均具轨道交通背景[20][22][23] - 2023-2024年连续亏损(归母净利-6.6亿/-10.55亿)，但2024上半年森与天成项目销售11.03亿元[25] - 与母公司签署200亿元合作协议，联合开发轨交上盖项目[26]

股东会召集与召开程序 - 本次临时股东会由公司第十二届董事会第十三次会议决定召集，会议通知于2025年7月1日通过《中国证券报》《上海证券报》等媒体及上海证券交易所网站公告[1][3] - 现场会议于2025年7月16日在北京市朝阳区银泰中心C座17层会议室召开，董事长孔令洋主持，采用现场投票与网络投票结合方式[3] - 网络投票通过上海证券交易所系统进行，交易系统投票时间为9:15-11:30及13:00-15:00，互联网投票平台为vote.sseinfo.com[3] 出席会议人员资格 - 股权登记日为2025年7月9日，现场及网络投票股东及授权代表共141人，代表股份1.2亿股（占公司总股本15.8%）[4] - 出席人员包括公司董事、监事、高级管理人员及律师，股东签名册经核查符合登记要求[4] 审议议案与表决结果 - 议案由第十二届董事会第十三次会议提交，内容与提案方式符合《公司章程》及监管规定，未出现修改或变更[4][5] - 议案1表决结果：赞成1.199亿股（99.73%）、反对28万股（0.23%）、弃权4.07万股（0.04%）[5] - 议案2表决结果：赞成1.196亿股（99.48%）、反对58.14万股（0.48%）、弃权4.07万股（0.04%）[5][6] - 关联股东北京市基础设施投资有限公司需回避表决，议案涉及中小投资者单独计票程序[6][7] 法律意见结论 - 股东会召集程序、召开程序、人员资格及表决结果均符合《公司法》《股东会规则》及《公司章程》规定[7]

股东会召开情况 - 股东会于2025年07月16日在北京市朝阳区建国门外大街2号银泰中心C座17层会议室召开 [1] - 出席会议的普通股股东及恢复表决权的优先股股东持有股份比例为27.0557% [1] - 表决方式采用现场投票和网络投票相结合，符合《公司法》及《公司章程》规定，会议由董事长孔令洋主持 [1] - 公司董事、监事、高级管理人员及董事会秘书均出席会议 [1] 议案审议结果 - 非累积投票议案均获通过，其中第一项议案同意票占比99.7333%（119,932,926票），反对票占比0.2328%（280,005票），弃权票占比0.0339%（40,700票） [1] - 第二项议案同意票占比99.4826%（119,631,526票），反对票占比0.4834%（581,405票），弃权票占比0.0340%（40,700票） [1] - 涉及重大事项的议案（如关联交易）需经有效表决权股份总数的2/3以上通过 [1] 法律程序合规性 - 律师林庆龙、李豪见证会议，确认召集及召开程序符合《上市公司股东会规则》《上海证券交易所自律监管指引》及《公司章程》规定 [1] - 会议无新增或临时提案，表决程序及结果合法有效 [1] - 法律意见书由律师事务所主任签字并加盖公章，股东会决议经与会董事及记录人签字确认 [1][2]

会议出席情况 - 出席会议股东及代理人141人[4] - 出席股东所持表决权股份占比27.0557%[4] - 公司董监高全部出席会议[6] 议案表决结果 - 向控股股东借款议案A股同意比例99.7333%[8] - 向控股子公司增资议案A股同意比例99.4826%[8] - 两项议案均审议通过[10]

会议安排 - 2025年7月16日下午14:00召开第五次临时股东会[9] - 2025年6月30日董事会通过召开股东会议案[8] - 2025年7月1日董事会刊登召开股东会通知[8] 会议情况 - 141人出席，代表股份120,253,631股，占比27.0557%[11] 议案表决 - 向控股股东借款议案赞成119,932,926股，占比99.7333%[15] - 向控股子公司增资议案赞成119,631,526股，占比99.4826%[19] - 两议案关联股东均为北京市基础设施投资有限公司[16][20]

本期业绩预告情况 - 公司预计2025年半年度归属于母公司所有者的净利润为-28,000万元至-24,000万元 [1] - 归属于母公司普通股股东的净利润为-43,400万元至-39,400万元 [1] - 归属于其他权益持有者的净利润为15,400万元 [1] - 与上年同期相比亏损增加9,737万元至13,737万元 [1] 扣除非经常性损益净利润 - 公司预计2025年半年度归属于母公司所有者的扣除非经常性损益净利润为-29,800万元至-25,800万元 [1][2] - 扣除永续融资产品利息影响后归属于母公司普通股股东的扣除非经常性损益净利润为-45,200万元至-41,200万元 [2] 上年同期经营业绩 - 上年同期利润总额为-22,429万元 [2] - 归属于母公司所有者的净利润为-14,263万元 [2] - 归属于母公司所有者的扣除非经常性损益净利润为-17,691万元 [2] - 每股收益为-0.41元 [2] 本期业绩预亏原因 - 房地产业务结转毛利下降 [2] - 房地产项目费用化利息支出增加 [2] 其他说明 - 本期业绩预告为公司初步测算未经注册会计师审计 [1][2] - 预告数据为初步核算数据具体财务数据以正式披露为准 [2][3]

销售业绩 - 2025年4 - 6月签约销售金额9.68亿元，同比降42.00%；1 - 6月19.16亿元，同比降28.85%[4] - 2025年4 - 6月签约销售面积2.48万平方米，同比降80.13%；1 - 6月4.81万平方米，同比降70.95%[4] 工程数据 - 2025年竣工面积7.70万平方米，同比降56.98%[4] - 2025年新开工面积0万平方米，4 - 6月及1 - 6月同比均降100.00%[4] 租赁情况 - 阳光花园幼儿园可出租面积2436.00平方米，出租率100.00%，4 - 6月租金额28.09万元，1 - 6月56.19万元[3] - 泰悦豪庭商铺可出租面积2264.53平方米，出租率100.00%，4 - 6月租金额77.65万元，1 - 6月155.24万元[3] - 华联2号楼及中农信商厦可出租面积11785.71平方米，出租率84.72%，4 - 6月租金额66.67万元，1 - 6月133.34万元[3] - 华联3号楼商铺及购物中心可出租面积6539.58平方米，出租率72.71%，4 - 6月租金额184.62万元，1 - 6月345.04万元[3] - 华联3号楼写字楼可出租面积6468.56平方米，出租率74.08%，4 - 6月租金额95.70万元，1 - 6月181.80万元[3] - 檀谷商业商铺可出租面积34899.44平方米，出租率57.63%，4 - 6月租金额194.86万元，1 - 6月303.05万元[5]

财务数据关键指标变化 - 2025年半年度预计归属母公司所有者净利润为-28,000万元至-24,000万元[3][4] - 2025年半年度预计归属母公司所有者扣非净利润为-29,800万元至-25,800万元[3][4] - 2025年半年度归属母公司普通股股东净利润为-43,400万元至-39,400万元[4] - 2025年半年度其他权益持有者净利润为15,400万元[4] - 与上年同期相比，2025年半年度亏损增加9,737万元至13,737万元[4] - 扣除永续融资产品利息影响后，2025年半年度归属母公司普通股股东扣非净利润为-45,200万元至-41,200万元[4] - 上年同期利润总额为-22,429万元[6] - 上年同期归属母公司所有者净利润为-14,263万元[6] - 上年同期归属母公司所有者扣非净利润为-17,691万元[6] - 上年同期每股收益为-0.41元[6]

会议基本信息 - 会议召集人为京投发展股份有限公司董事会 [1] - 会议采用现场投票和网络投票相结合的表决方式 [1] - 网络投票通过上海证券交易所系统进行 首次登陆需完成股东身份认证 [2] 关联借款事项 - 公司拟向控股股东京投公司申请不超过34亿元借款 期限5年 利率为1年期LPR下浮90BP 半年付息到期还本 [2][5] - 借款将用于补充日常经营资金需求 以项目公司股权质押或资产抵押作为担保 [2][6] - 截至2025年3月31日 京投公司持有公司40%股权 关联董事需回避表决 [3][4] - 京投公司2024年总资产9,276.21亿元 净利润27.66亿元 2025年Q1总资产增长至9,561.67亿元 [4][5][12] 子公司增资事项 - 全资子公司京投置地与京投公司按51:49比例向三家控股子公司合计增资227,000万元 [8][9] - 兴平公司增资8亿元（注册资本从5,000万增至85,000万） [9][13] - 灜德公司增资8亿元（注册资本从5,000万增至85,000万） [9][13] - 兴海公司增资12.7亿元（注册资本从10,000万增至137,000万） [9][15] - 增资后各公司股权比例保持不变 仍纳入合并报表范围 [9][10] - 三家子公司2024年财务数据： - 兴平公司总资产11.25亿元 净资产1.47亿元 [13] - 灜德公司总资产85.75亿元 净资产-4.57亿元 [14] - 兴海公司总资产44.21亿元 净利润0.01亿元 [15] 交易审议程序 - 两项关联交易均经董事会审议通过 关联董事回避表决 [7][16] - 独立董事认为交易定价公允 符合监管规定 不存在损害中小股东权益情形 [7][16] - 过去12个月京投公司向公司及子公司提供借款余额达316.89亿元 [17]

借款相关 - 公司拟向控股股东京投公司申请不超34亿元借款，期限5年，利率为1年期LPR下浮90BP[7] - 2025年6月25日独立董事专门会议、6月30日董事会通过借款议案[8] - 过去12个月内，京投公司向公司及子公司提供借款647000.00万元[19] - 截至2025年5月31日，京投公司向公司及子公司提供借款余额3168945.59万元[19] 股权及股东情况 - 截至2025年3月31日，京投公司持有公司40.00%股权，为控股股东[7][23] - 京投公司注册资本17315947.49万元[11] 股东财务数据 - 截至2024年12月31日，京投公司总资产9276.21亿元、净资产3148.97亿元，营收141.97亿元、净利润27.66亿元[12][27] - 截至2025年3月31日，京投公司总资产9561.67亿元、净资产3208.95亿元，营收28.51亿元、净利润8.09亿元[12][27] 增资相关 - 京投置地与京投公司按51:49持股比例向兴平、灜德、兴海公司分别增资8亿、8亿、12.7亿元[21][22] - 2025年6月25日独立董事会议、6月30日董事会通过增资议案，尚需股东会审议[24] - 本次关联交易超3000万元，占公司最近一期经审计净资产绝对值超5% [23] 项目公司财务数据 - 截至2024年12月31日，兴平公司总资产11.25亿元、净资产1.47亿元，营收0.12亿元、净利润 - 0.50亿元[30] - 截至2025年3月31日，灜德公司总资产85.20亿元、净资产 - 4.84亿元，营收0.65亿元、净利润 - 0.27亿元[33] - 截至2024年12月31日，兴海公司总资产44.21亿元、净资产1.31亿元，2024年营收6.26亿元、净利润0.01亿元[34] - 截至2025年3月31日，兴海公司总资产43.24亿元、净资产0.93亿元，2025年1 - 3月营收1.30亿元、净利润 - 0.38亿元[34]