行业投资评级 - 看好（维持）[6] 核心观点 - 报告认为市场对房地产周期拐点的期待为时尚早，核心城市楼市企稳有特殊原因，如上海春节较晚导致小阳春需求前置、房价急跌后的观望需求入市及挂牌量下降，但上海挂牌量下降部分源于房东撤牌和季节性因素，且今年将迎来限售房集中解禁冲击，5月是观测楼市真实景气度的关键节点[2] - 报告认为政府对房地产的政策思路未发生实质变化，总体方向仍是防风险、保民生、去金融化，对出险房企处置坚持市场化、法制化原则，尽管逆周期调节力度会边际趋强，但政策中心将围绕城市更新等三大工程及高能级城市购房门槛松动展开，深度降息、大规模收储等政策落地难度较大[3] - 短期看好行业脉冲行情，因政策博弈和基本面改善逻辑短期难以证伪，但长期对政策预期和基本面逻辑持谨慎态度；中期若5月楼市景气度下行，建议把握三条结构性主线：受益于香港楼市触底改善的港资房企、受益于商业不动产REITs推出及利率下行的商业地产运营标的、深耕产品力的“好房子”企业[5][65] 市场表现 - A股房地产板块周超额收益（以沪深300为基准）为1.34%[8][11] - H股方面，香港内房股指数和港资房企指数均跑赢恒生指数[8][15][16] - A股个股中，京投发展周涨幅达23.72%，领涨板块[8][17] - H股香港内房股中，当代置业周涨幅达107.14%；港资房企股多数上涨，仅新世界发展（-12.57%）和恒隆集团（-2.73%）下跌[18] 二手房周度跟踪 - **挂牌价**：在重点观测的50个样本城市中，本周有上海、广州、深圳3个一线城市及15个二三线城市挂牌价触底反弹，触底时间均在2026年1-2月，其中上海自1月18日触底后反弹0.2%[4][20] - **挂牌量**：50城挂牌量周环比下降0.32%，一线城市加速“去库存”，挂牌量周环比下降1.05%，降幅领先；城市间分化显著，上海挂牌量年同比下降20.08%，而深圳挂牌量年同比大幅增长107.38%[4][24][27] - **成交量**：随着春节临近，广州、深圳及二线城市成交量周环比由正转负，周环比分别下降26.54%、27.61%和13.70%，其周环比增速的降幅分别为29.9个百分点、28.7个百分点和17.5个百分点[4][38][51] - **议价率**：2025年12月，一线城市北京、上海、广州、深圳的议价率分别为6.2%、9.4%、13.2%、10.7%，月环比分别增加0.9、0.2、0.6、0.1个百分点；二线城市中仅苏州议价率月环比下降0.4个百分点[52][54][55] 新房周度跟踪 - **成交**：春节假期临近，十大城市新房周累计成交71.22万平方米，周环比下降14%，市场进入“节前静默期”；其中上海成交结构性回暖，周环比增长23%[4][56] - **库存及去化**：十大城市库存总量微降，周环比下降0.4%，年同比下降1.4%；其中一线城市库存周环比下降0.6%，年同比下降3.6%[4][58][59] - **去化周期**：因成交静默，十大城市去化周期季节性拉长，周环比增加3.3个月；其中一线城市去化周期周环比增加0.4个月，二线城市去化周期周环比增加9.8个月[4][58][59] 房企融资 - 房地产企业上周新发债券总额周环比增加36%[8] - 民营企业深圳市卓越商业管理有限公司成功发行3.8亿元五年期中票，票面利率4.00%[62] 行业政策及新闻 - 上海收购二手住房用于保障性租赁住房项目工作实质性启动，旨在拓宽保障房源筹措渠道[64] - 香港1月楼宇买卖合约共7,631份，环比下跌15.2%，同比上升54.5%；住宅楼宇买卖合约总值492亿港元，环比下跌3.9%，同比上升84.1%[64] - 福建省提出系统推进“好房子”建设，江苏省召开座谈会研究稳定提振房地产市场政策，强调因城施策去库存、优供给，推进“人才房票”、住房“以旧换新”等举措[64]

公司人事变动 - 京投发展于2026年2月11日召开董事会会议，审议通过了聘任吕高峰、冯杰担任公司副总裁的议案 [1] - 两位新任副总裁的任职期限自董事会审议通过之日起，至公司第十二届董事会任期届满止 [1]

人员变动 - 2026年2月11日公司董事会通过聘任高级管理人员议案[1] - 聘任吕高峰、冯杰担任公司副总裁[1] 人员信息 - 吕高峰有工程管理经验，曾任职北京城市副中心站综合枢纽[4] - 冯杰有丰富人力资源管理经验，曾任职北京市轨道交通建设管理公司[5] - 吕高峰、冯杰均未直接持股，与相关方无关联关系[5]

债券发行 - 拟面向专业投资者非公开发行不超20亿元公司债券，面值100元平价发行，期限不超5年[12][13][15] - 债券为固定利率，按年付息，本金连同最后一期利息一并偿还[16][17] - 募集资金用于偿还到期债务、补充流动资金等[18] - 债券由北京市基础设施投资有限公司提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保[20] - 债券发行决议有效期自股东会审议通过之日起24个月[23] 融资工具发行 - 拟向交易商协会申请注册发行不超10亿元非金融企业债务融资工具[29][30] - 发行对象为全国银行间债券市场机构投资者[31] - 期限根据不同类型有所不同，将按需申请注册和发行[32][33] - 由北京市基础设施投资有限公司提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保[38] - 决议有效期自股东会审议通过至注册发行及存续有效期内[39] 偿债措施 - 若预计不能按期偿付债券本息或到期未偿付，不向股东分配利润[22][28] - 若预计不能按期偿付债券本息或到期未偿付，暂缓重大对外投资等资本性支出项目实施[24][28] - 若预计不能按期偿付债券本息或到期未偿付，调减或停发董事和高级管理人员工资和奖金[24][28] 融资担保 - 拟向京投公司申请不超30亿元融资担保，含20亿公司债券和10亿融资工具[42] - 担保年费率0.36%，担保费每年不超1080万元，前半个担保期内支付[42] 关联数据 - 截至2025年9月30日，京投公司持有公司40%股权[45] - 2025年12月31日，京投公司资产总额9276.21亿元，负债总额6127.24亿元，资产净额3148.97亿元[45] - 2025年1 - 9月，京投公司营业收入141.97亿元，净利润27.66亿元[47] - 非公开发行公司债券担保费每年不超720万元，非金融企业债务融资工具担保费每年不超360万元[48] 担保情况 - 上市公司及其控股子公司对外担保总额2917589.26万元，占最近一期净资产比例454.52%[53] - 上市公司对控股股东和实际控制人及其关联人提供反担保913500万元，占比142.31%[53]

公司人事变动 - 京投发展董事会于2月11日晚间审议通过聘任高级管理人员的议案 [1] - 董事会表决结果为9票同意、0票反对、0票弃权 [1] - 经公司总裁提名及董事会提名委员会审核，同意聘任吕高峰先生与冯杰先生担任公司副总裁 [1] - 副总裁任职期限自董事会审议通过之日起至公司第十二届董事会任期届满之日止 [1] - 新任副总裁的薪酬标准已由董事会薪酬与考核委员会确定，将参照公司相关薪酬方案执行 [1]

行业投资评级 - 报告对房地产行业给予“推荐”评级，并维持该评级 [2] 核心观点 - 当前房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存问题未解、土地财政对经济拖累三大问题，预计2026年房地产销售量价仍面临下行压力，因此寻找alpha（超额收益）尤为重要 [35] - 投资策略围绕三个方向寻找地产alpha：开发类房企中的区域深耕型、稳定红利资产中的头部购物中心、以及中介龙头 [35] 板块行情 - 第6周（2月2日-2月6日）申万房地产指数与上周持平，在31个一级行业中排名第18位 [6][9] - 板块内个股表现分化：A股涨幅第一为京投发展，周涨幅达23.7%；跌幅第一为南山控股，周跌幅达10.6% [12][13] - 港股涨幅第一为世茂集团，上涨8.7%；跌幅第一为旭辉控股集团，下跌17.5% [14][16] 政策要闻 - **福建**：发布稳楼市新政，着力促进住房消费和库存去化，措施包括优化共有产权、谋划房票接续项目、加快实施房票安置、鼓励收购存量商品房、实施购房补贴等 [6][15] - **福建**：印发推动城市高质量发展实施意见，系统推进安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”建设，并推动大中小城市协同发展 [6][15] - **甘肃**：优化住房公积金贷款政策，单身缴存人最高可贷额度提至70万元，已婚家庭提至90万元，并对高层次人才及青年人才提供额外额度支持 [6][15] 公司动态 - **绿城中国**：2026年1月自投项目销售金额约61亿元，销售均价约每平方米34,345元；总合同销售金额约97亿元 [6][19] - **越秀地产**：2026年1月合同销售金额约42.01亿元，同比下降约36.4%；当月在上海浦东新区获取一幅住宅用地，实际权益土地价款约24.33亿元 [6][19] 销售端数据 - **新房市场**：第6周监测的20城商品房成交面积170万平方米，日均成交24.3万平方米，环比减少9%，但同比大幅增加147% [6][22] - 年初至今累计成交838万平方米，同比减少28% [6][22] - 一线城市表现强劲，第6周成交同比增加311%，其中北京同比增548% [23] - **二手房市场**：第6周监测的11城二手房成交面积199万平方米，日均成交28.5万平方米，环比减少7%，同比大幅增加174% [6][27] - 年初至今累计成交1067万平方米，同比增加23% [6][27] - 一线城市二手房成交同比增加224%，其中上海同比增245% [30] 融资端情况 - 第6周发债企业以地方国企为主 [6][31] - 华润置地发行规模最大，为25亿元一般中期票据 [31][33] - 首开股份发行的私募债利率最高，为3.78%；苏高新集团发行的超短期融资债券利率最低，为1.72% [31][33] 投资建议 - **开发类房企**：关注拿地精准度高、区域深耕型的房企，如绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产 [35] - **稳定红利资产**：推荐拥有头部购物中心且运营能力强的太古地产，建议关注希慎兴业 [35] - **中介龙头**：建议关注通过强管控和高效系统保持高市占率的贝壳-W [35]

报告行业投资评级 - 行业投资评级为“推荐”（维持）[2] 报告核心观点 - 当前房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存未解决、土地财政拖累经济三大问题，预计2026年房地产销售量价或仍面临一定下行压力，在此背景下寻找alpha（超额收益）尤为重要[6][35] - 投资策略提出从三个方向寻找地产alpha：1）开发类房企中的区域深耕型公司；2）稳定红利资产中的头部购物中心；3）中介龙头[6][35] 板块行情与市场表现 - 第6周（2月2日-2月6日）申万房地产指数与上周持平，在31个一级行业中排名第18位[6][9] - 过去1个月、6个月、12个月，房地产板块绝对表现分别为2.3%、7.4%、12.8%[3] - A股板块内，京投发展周涨幅达23.7%，南山控股周跌幅达10.6%[12][13] - 港股板块内，世茂集团周涨幅达8.7%，旭辉控股集团周跌幅达17.5%[14][16] 政策要闻 - **福建**：发布稳楼市若干意见，着力促进住房消费和库存去化，包括优化共有产权、谋划房票接续项目、鼓励收购存量商品房、实施各类购房补贴等[6][15] - **福建**：印发推动城市高质量发展实施意见，系统推进“好房子”建设，完善“市场+保障”住房供应体系，并推动大中小城市协同发展[6][15][17] - **甘肃**：优化住房公积金贷款政策，单身缴存人最高可贷额度提至70万元，已婚家庭提至90万元，并对高层次人才和青年人才提供额外额度支持[6][15] 公司动态 - **绿城中国**：2026年1月自投项目销售金额约61亿元，销售均价约每平方米34,345元；当月总合同销售金额约97亿元[6][19] - **越秀地产**：2026年1月合同销售金额约42.01亿元，同比下降约36.4%；当月在上海浦东新区收购一幅住宅地块，实际权益土地价款约24.33亿元[6][19] 销售端数据 - **新房市场**：第6周20城商品房日均成交面积24.3万方，环比减少9%，但同比大幅增加147%；年初至今累计成交838万方，累计同比减少28%[6][22] - 新房分城市看：一线城市第6周成交同比增加311%，其中北京同比增548%；二线城市同比增125%，其中杭州同比增847%；三四线城市同比增64%[23][26] - **二手房市场**：第6周11城二手房日均成交面积28.5万方，环比减少7%，但同比大幅增加174%；年初至今累计成交1067万方，累计同比增加23%[6][27] - 二手房分城市看：一线城市第6周成交同比增加224%，其中上海同比增245%；二线城市同比增130%，其中杭州同比增268%[30][32] 融资端情况 - 第6周发债企业大部分为地方国企[6][31] - 华润置地发行的一般中期票据规模最大，为25亿元，票面利率2%[31][33] - 苏高新集团发行的超短期融资债券利率最低，为1.72%[31][33] 投资建议与关注标的 - **开发类房企**：建议关注高拿地精准度的区域深耕型房企，包括绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产[6][35] - **稳定红利资产**：推荐头部购物中心运营商太古地产，建议关注希慎兴业[6][35] - **中介龙头**：建议关注贝壳-W，重视其降本增效后的稳态现金流[6][35]

市场整体表现 - 市场高开高走，沪指涨1.41%，深成指涨2.17%，创业板指涨2.98% [1] - 沪深两市成交额达2.25万亿元，较上一交易日放量1038亿元 [1] - 全市场超4600只个股上涨，83股涨停，26股炸板，封板率为76% [1] 人气及连板股分析 - 连板晋级率维持在50%，其中3板以上连板股（除杭州解百外）均实现晋级，短线资金接力情绪显著改善 [3] - 高位连板股包括：韩建河山（5连板）、凯龙高科（20cm 4连板）、协鑫集成（4连板）、金富科技（3连板） [1] - 多只个股走出反包或强势连板，如名雕股份（7天6板）、横店影视（8天6板）、百川股份（9天6板）、京投发展（5天4板） [1] 主线热点：AI应用与算力 - 字节跳动推出AI视频生成模型Seedance2.0，可根据文本或图像在60秒内生成多镜头视频，刺激短剧及文生视频概念大涨 [5] - 受此影响，中文在线、海看股份、掌阅科技、欢瑞世纪等十余只AI应用端成分股涨停 [5] - 英伟达CEO黄仁勋称大规模AI资本开支是“人类历史上最大的基建”早期到中段，还将持续7-8年 [6] - 亚马逊、谷歌、微软和Meta等海外主要CSP厂商2026年资本开支合计将达6600亿美元，同比增长60% [6] - 算力硬件股表现强势，杰普特20cm涨停，天孚通信、长盈通等多股涨超10% [6] 主线热点：光伏 - 特斯拉计划扩大太阳能电池制造业务，目标未来三年内实现每年100吉瓦的制造能力，刺激太空光伏产业链 [7] - 协鑫集成晋级4连板，亚玛顿、拓日新能、金晶科技等多股涨停 [7] - 板块内趋势抱团的大市值股票（如连城数控、迈为股份）表现相对低迷，资金转向超跌低价投机品种 [7] 主线热点：化工 - 分散染料核心中间体还原物价格从去年的2.5万元/吨上涨50%以上至3.8万元/吨 [7] - 浙江龙盛等多家企业宣布上调分散染料产品出厂价，统一上调2000元/吨 [15] - 化工板块多细分领域走强，包括分散染料（闰土股份、海翔药业）、甲醇（金牛化工）、草甘膦、环氧丙烷等 [8] - 板块驱动逻辑被解读为产能和外部需求向国内龙头企业集中，而非单纯涨价 [8] 其他活跃板块 - **商业航天**：受我国成功发射可重复使用试验航天器消息刺激，江苏神通、辉煌科技、中超控股等多股涨停 [18] - **半导体**：2026年以来产业链迎来新一轮涨价潮，涉及存储、CPU、封测等领域，深康佳A、圣晖集成、光力科技等涨停 [25] - **智能电网**：分析指出我国电力设备具备技术和成本优势，海外渗透率有望提升，洛凯股份、苏文电能、泰豪科技等涨停 [26] - **光通信**：Tower半导体与英伟达合作开发用于AI数据中心的硅光子技术，天通股份（7天4板）等个股活跃 [27] - **培育钻石**：市场回暖后自去年三季度开始涨价，黄河旋风近期再次提价并涨停 [30] - **发电机概念**：美国数据中心建设热潮引发用电荒，美国在建天然气发电装机容量超29吉瓦（一年内翻番），联德股份、东方电气等燃气轮机概念股涨停 [18][19][20] 个股涨停逻辑汇总 - **并购重组**：韩建河山（5连板）、凯龙高科（4连板）、金富科技（3连板）、杉杉股份（拟重整）等 [4][31] - **AI应用/短剧**：名雕股份（家居+AI应用）、横店影视（春节档+短剧）、完美世界（游戏+短剧）、中文在线（短剧+AI）等 [10][13][15] - **化工+**：百川股份（化工+固态电池+半导体）、闰土股份（染料）、金牛化工（甲醇）、德美化工（化工+量子科技）等 [4][16] - **光伏+**：协鑫集成（光伏）、科森科技（机器人+光伏）、TCL中环（光伏+商业航天）、拓日新能（光伏+商业航天）等 [4][11][12] - **算力租赁**：协鑫能科（2连板）、大位科技、利通电子等 [22]

市场整体表现 - 2月9日A股三大指数集体收涨，沪指涨1.41%报4123.09点，深证成指涨2.17%报14208.44点，创业板指涨2.98%报3332.77点，科创50指数涨2.51%报1458.16点 [1] - 全市场成交额达2.27万亿元，较前一交易日增加1067亿元，超过4600只个股上涨 [1] - 北证50指数上涨1.36%报1541.50点 [2] 领涨板块与概念 - AI应用板块集体走高，AI语料、Sora概念及Kimi概念领涨，中文在线、捷成股份及荣信文化等多股涨停 [2] - CPO概念及通信设备板块走强，通信设备板块整体上涨6.11%，长飞光纤涨停，天孚通信、光库科技涨幅超过17% [2][3][4] - 光伏设备板块上涨4.31%，聚和材料、TCL中环等多股涨停，明冠新材涨超9% [2][3][9] - 影视院线板块强势，捷成股份、上海电影、横店影视等多股涨停，百纳千成、华策影视等涨超7% [2][7] - 钙钛矿电池、短剧概念、盲盒经济及激光雷达等板块涨幅居前 [2] - 房地产开发板块活跃，京投发展、沙河股份涨停，金地集团、信达地产涨超5% [10] 领跌板块与个股 - 油气开采板块下跌0.62%，为少数下跌板块之一 [2][3] - 潜能恒信跌超4%，通源石油、中曼石油、贝肯能源等多股跟跌 [12][13] 关键驱动因素 - **AI与算力基础设施**：亚马逊、谷歌、微软等北美大厂最新财报大幅上调资本开支，英伟达CEO黄仁勋发声试图说明巨额开支的合理性 [4] - **AI视频生成模型**：字节跳动推出名为Seedance2.0的AI视频生成模型，可根据文本或图像创建电影级视频 [6] - **春节档票房预期**：2026年春节档首次延长至9天，8部影片定档，业界预计档期票房或达70-80亿元 [8] - **光伏产业动态**：特斯拉正招聘员工以支持其成为美国最大太阳能组件制造商的计划，并评估在美国生产太阳能电池 [10] - **房地产政策预期**：深圳市推进城市更新工作，全国两会政策前瞻闭门研讨会建议增发国债、降息、稳楼市 [11] 个股异动与业绩 - **天孚通信**：股价上涨17.76%至297.9元，公司预计2025年净利润增长40-60%至18.81-21.5亿元，主因AI及全球数据中心建设带动高速光器件需求 [14] - **万兴科技**：股价上涨11.86%至96.60元 [5] - **同享科技**：股价上涨24.01%至24.07元 [10] 行业表现数据摘要 - **半导体**板块上涨3.20% [3] - **软件开发**板块上涨2.99% [3] - **IT服务Ⅱ**板块上涨1.58% [3] - **保险Ⅱ**板块上涨2.48% [3] - **证券Ⅱ**板块上涨1.05% [3] - **消费电子**板块上涨2.07% [3] - **汽车零部件**板块上涨1.30% [3] - **电网设备**板块上涨2.31% [3] - **光学光电子**板块上涨1.98% [3] 后市展望观点 - 银河证券指出，A股市场存在显著的春节“日历效应” [17] - 2016年至2025年历史规律显示，春节前资金偏好高股息、消费、防御板块，大盘风格占优；春节后A股上涨概率较大，资金转向小盘风格，周期和成长风格表现更优 [17]

公司股价与交易表现 - 2026年2月9日，京投发展股价触及涨停，涨停价为6.66元，涨幅为10.08% [1] - 公司总市值为49.34亿元，流通市值亦为49.34亿元 [1] - 截至发稿，该股总成交额达到5.76亿元 [1] 公司基本面与战略动向 - 公司拥有多渠道融资能力，成功发行3年期中期票据，利率为2.09% [1] - 公司注册了非金融企业债务融资工具，融资成本低于行业水平 [1] - 公司加速资产整合，以0元对价收购上海礼仕酒店45%股权及鄂尔多斯项目股权，实现全资控股，提升了资产控制力 [1] - 控股股东北京市基础设施投资有限公司提供全额担保，累计担保金额超过30亿元，对公司发展提供强力支持 [1] 行业与市场环境 - 近期房地产行业政策暖风频吹，政府不断出台相关政策以稳定房地产市场并刺激住房消费 [1] - 在政策支持下，房地产开发板块受到市场关注，2月9日板块内多只个股表现活跃，形成板块联动效应 [1] 资金与技术面分析 - 在资金流向方面，该股于2月3日、4日、6日均入选龙虎榜，有游资参与其中 [1] - 技术形态上，结合该股前期走势，可能存在技术面的突破或超跌反弹需求，吸引了资金流入并推动股价涨停 [1]