整体财务关键指标变化 - 合约销售额约达77.0248亿元，较去年减少约52.99%[2] - 收益约达297.8189亿元，较去年减少约32.75%[2] - 毛利约达3.3437亿元，去年约为15.8742亿元[2] - 年内亏损约达115.5804亿元，较去年增加约68.80%[2] - 公司拥有人应占亏损约达120.0231亿元，较去年增加约102.75%[2] - 负债比率由2023年12月31日的1.52上升至2024年12月31日的5.11[2] - 2024年资产总值为995.86亿元，2023年为1473.1168亿元[5] - 2024年权益总额为68.7431亿元，2023年为227.8803亿元[5] - 2024年非流动负债总额为92.89644亿元，2023年为136.72487亿元[6] - 2024年流动负债总额为834.22051亿元，2023年为1108.51163亿元[6] - 2024年负债总额为927.11695亿元，2023年为1245.2365亿元[6] - 截至2024年12月31日，集团年内亏损约115.58039亿元[9] - 2024年合约销售额为77.0248亿元，较2023年的163.855亿元下跌52.99%[46][47] - 2024年资产总值为995.86003亿元，较2023年的1473.11677亿元下降32.40%[46] - 2024年负债总额为927.11695亿元，较2023年的1245.2365亿元下降25.55%[46] - 2024年权益总额为68.74308亿元，较2023年的227.88027亿元下降69.83%[46] - 集团收益从2023年的约442.85亿元减少32.75%至2024年的约297.82亿元[55][56] - 2023年毛利约人民币1,587.42百万元，2024年约人民币334.37百万元；2023年毛利率约3.58%，2024年约1.12%[58] - 2023年投资物业公平值收益约人民币96.66百万元，2024年公平值亏损约人民币532.50百万元[60] - 其他收入由2023年的约人民币143.94百万元减少约64.27%至2024年的约人民币51.43百万元[60] - 2023年其他亏损净额约人民币964.23百万元，2024年约人民币2,404.59百万元[61] - 2023年经营亏损约人民币3,013.32百万元，2024年约人民币7,274.90百万元[62] - 除所得税前亏损由2023年的约人民币5,072.64百万元增加至2024年的约人民币9,765.96百万元[64] - 2023年所得税开支约17.75亿元，2024年约17.92亿元；2023年企业所得税开支约13.96亿元，2024年约16.64亿元；土地增值税开支从2023年约3.79亿元减少66.17%至2024年约1.28亿元[65] - 公司拥有人应占年内亏损从2023年约591.97亿元增加至2024年约1200.23亿元[66] - 2024年非控股权益应占年内溢利约4.44亿元，较2023年亏损约9.28亿元转亏为盈[67] - 2024年末流动负债净值约36.44亿元，2023年末为流动资产净值约143.39亿元；流动资产总值从2023年末约1251.90亿元减少36.27%至2024年末约797.78亿元；流动负债总额从2023年末约1108.51亿元减少24.74%至2024年末约834.22亿元；开发中物业从2023年末约487.95亿元减少43.97%至2024年末约273.42亿元[68] - 2024年末现金及银行结余约34.02亿元，2023年末约62.18亿元；借款总额约385.40亿元，2023年末约408.29亿元；尚未偿还借款加权平均实际利率约6.70%，2023年末约6.55%；已发行境内公司债券总额约85.14亿元，占借款总额约22.09%[69] - 2024年12月31日集团流动比率为0.96倍，2023年12月31日为1.13倍，减少因开发中物业减少[76] - 2024年12月31日集团负债比率为5.11，2023年12月31日为1.52，主要因权益总额减少[77] - 2024年度集团产生亏损约115.58亿元，流动负债净值约36.44亿元[97] 各业务线关键指标变化 - 2024年物业销售收益（某一时点确认）为29,322,249千元，2023年为42,695,264千元[20] - 2024年建筑服务、酒店营运及其他收益（某一时点确认）为254,027千元，2023年（一段时间内确认）为336,764千元[20] - 2024年租金收入为205,611千元，2023年为179,001千元[20] - 2024年银行存款利息收入为45,790千元，2023年为76,480千元[20] - 2024年借款利息开支为2,805,259千元，资本化利息为368,343千元，外汇亏损净额为246,491千元；2023年借款利息开支为2,949,077千元，外汇亏损净额为324,873千元[20] - 2024年融资成本净额为2,637,617千元，2023年为2,685,140千元[20] - 2024年中国企业所得税为980,821千元，2023年为1,368,275千元[22] - 2024年中国土地增值税为128,090千元，2023年为378,606千元[22] - 2024年递延所得税（企业所得税）为683,173千元，2023年为27,730千元[22] - 2024年所得税开支为1,792,084千元，2023年为1,774,611千元[22] - 2024年合约销售建筑面积为617,264平方米，较2023年的1,080,846平方米减少42.89%[46][47] - 2024年合约销售平均单价为12,478元/平方米，较2023年的15,160元/平方米下降17.69%[46] - 2024年已交付物业收益为293.22249亿元，较2023年的426.95264亿元下降31.32%[46] - 2024年已交付建筑面积为1,334,918平方米，较2023年的2,840,529平方米下降53.00%[46] - 2024年已交付物业的已确认平均售价为21,966元/平方米，较2023年的15,030元/平方米增长46.15%[46] - 2024年苏州、福州等9个城市合约销售额占年度总额约73.92%，建筑面积占约60.33%[47] - 物业销售及建设服务收益从2023年的426.95亿元减少31.32%至2024年的293.22亿元[56] - 租金、酒店营运及其他收益从2023年的5.16亿元减少10.88%至2024年的4.60亿元[56] - 建设服务收益从2023年的约10.74亿元降至2024年的零元[56] - 集团已交付物业的已确认总面积从2023年的284.05万平方米减少53.00%至2024年的133.49万平方米[56] - 截至2024年12月31日止年度，物业销售所得收益约为人民币29,322百万元[57] - 销售成本由2023年的约人民币42,697.85百万元，减少约31.03%至2024年的约人民币29,447.51百万元[57] - 销售及营销成本由2023年的约人民币577.15百万元，减少约46.67%至2024年的约人民币307.78百万元[59] - 行政开支由2023年的约人民币670.05百万元减少约9.43%至2024年的约人民币606.88百万元[59] 土地储备情况 - 截至2024年12月31日，公司全国共计206个项目，总土储约1,677.72万平方米，一二线城市的土储占比达约79.82%[39] - 2024年集团未购入新地块[50] - 2024年12月31日集团土地储备总建筑面积约1678万平方米，其中持作出售已竣工物业约732万平方米、在建约834万平方米、持作未来开发约107万平方米[50] - 2024年12月31日集团土地储备每平方米平均成本从2023年的7930元降至7916元[50] - 郑州江湾城－德蓝土地总值2.25亿元，总建筑面积95.11万平方米，每平方米平均成本470元[50] - 郑州时光之城土地总值2.3亿元，总建筑面积90.74万平方米，每平方米平均成本520元[50] - 郑州奥体世纪土地总值8.26亿元，总建筑面积76.74万平方米，每平方米平均成本3167元[50] - 太原时光之城土地总值2.12亿元，总建筑面积57.19万平方米，每平方米平均成本2264元[50] - 福州鼓山大橋项目土地总值3.28亿元，总建筑面积41.02万平方米，每平方米平均成本1355元[50] - 郑州江湾城－中乔土地总值35.95亿元，总建筑面积29.79万平方米，每平方米平均成本13521元[50] - 福州融汇温泉城土地总值32.13亿元，总建筑面积24.82万平方米，每平方米平均成本17134元[50] - 青岛缦山兰亭土地总值1.46亿元，储备2.98万平方米，每平方米平均成本5847元[53] - 福州万科臻麓园土地总值7500万元，储备2.98万平方米，每平方米平均成本2386元[53] - 阜阳幸福里东郡土地总值1.98亿元，储备2.95万平方米，每平方米平均成本7340元[53] - 南京万科都荟天地土地总值5100万元，储备2.93万平方米，每平方米平均成本2235元[53] - 南京中骏雍景台土地总值3.51亿元，储备2.92万平方米，每平方米平均成本12130元[53] 债务违约与还款情况 - 2024年12月31日，公司未支付优先票据本息，未偿还本金总额约为150.17933亿元[11] - 若持续未支付款项，至少25%尚未偿还优先票据本金总额的持有人可要求公司立即还款，截至报表获批日期，公司未接获相关加速还款通知[12] - 2024年12月31日，集团未按预定日期偿还284.75238亿元借款，256.50503亿元借款已构成违约[12] - 2024年到期的优先票据本金及应计未付利息总计1.38亿美元于2024年末到期应付；2025年到期的优先票据本金及应计未付利息总计2.56亿美元于2024年末到期应付[70] - 截至公告日期，公司尚未支付上述到期款项，未收到加快还款通知[71] - 2024年12月31日，集团未按预定日期偿还借款约284.75亿元及256.51亿元[97] 应对措施与计划 - 公司制定计划减轻流动资金压力，包括与金融机构磋商续借和寻求新融资、加快物业预售和销售回款、控制成本开支、委任财务顾问解决境外债务[13][14] - 董事认为集团自2024年12月31日起12个月内有充足营运资金，继续采用持续经营会计基础编制报表恰当[13] - 公司已完成境内公司债券重组，并委任海通国际资本有限公司担任境外债务管理的财务顾问[40] - 公司将继续深耕长三角、海峡西岸等地区，确保项目交付[43] - 集团采取多项计划和措施缓解流动性压力和改善财务状况[72] 市场展望 - 展望2025年，政策托底作用渐显，新房销售降幅或逐步收窄，但市场调整压力依旧存在[42] - 2025年各地政府将通过降低房贷利率、降低交易税费等措施刺激购房需求[42] - 随着政策落实和高基数效应减弱，2025年下半年新房销售降幅将逐步收窄[42] - 上海、深圳、杭州等一二线城市政策优化效果渐显，市场活跃度有望提升[42] 税务相关 - 土地增值税按增值的30% - 60%累进税率缴纳，一般住宅物业销售增值不超总可扣税项目金额20%可获豁免[24] - 中国股息预扣所得税，海外投资者派息按10%税率，符合条件的香港注册控股公司可能适用5%税率，公司未就未分配盈利计预扣所得税[25] - 香港利得税税率2023 - 2024年均为16.5%，公司无应课税溢利未计提拨备[26] 应收应付款项情况 - 2024年贸易应收款项36378千元，较2023年70338千元减少