公司业务拓展与创新 - 二月公司并表丹田物业，正式进军医院物业及校园物业赛道[3] - 四月公司能源管理创新案例推广至全国超1000个住宅社区，年节约电量7245万kWh，引导约187万户家庭参与节能减排[8][10] - 八月万科物业与美团发布骑手通行解决方案，破解配送最后一百米难题[13][15] - 九月公司社区商业品牌万芊薈推出“万芊食集”，公司调入港股通标的名单[16][18][19] - 十一月公司“上海金色榴乡园”案例入选国家生态环境部企业气候行动案例，获选上海市低碳示范社区，并在COP29上发言[21][23] - 十二月公司举办“睿见”品牌大会，发布多项品牌及产品，万物梁行发布不动产运营解决方案[24][25][26] - 截至2025年1月，“骑手友好社区”通行解决方案拓展至全国超1.6万个小区，累计服务超170万骑手[83][85] 公司获奖情况 - 公司获2024 IDC中国生态创新奖项－市场价值领航者[29] - 公司获“中国管理模式杰出奖”[29] - 公司获2024 ESG治理卓越表现[29] - 公司获2024中国ESG影响力榜[29] - 公司获多个奖项，包括2024年度中国数字化先锋企业奖、边缘计算「星耀」案例、数字化转型应用一、二等奖等[31] 公司技术应用与岗位变化 - 公司本地化部署多种大模型测试超半年未调出满意专业大模型，转向RAG路线并应用于实战[35][37] - 机器人应用于物业基层作业提升服务效率，物业作为第三方服务需求仍为刚需[40][43] - AI智能体或成物业最大威胁，可承担物业经理多项职责[41][43] - 公司将衍生H、R、A三类岗位，需做好知识库并提前安排转岗培训[42][44] 行业趋势与公司发展机遇 - 过去三年开发商业务从高增长到波动，上市物业以高股息安抚股东[45] - 2025年上市物业核心业务增长率将大于关联业务下降率，呈剪刀差[45] - 2025年是行业关键一年，头部企业市场份额将进一步集中[45] - 新业主关注“智能与绿色”，有“技术能力”的物业企业有服务替代机会[45] - 2025年公司核心（非开发商）业务增幅会大于关联方业务降幅，是拨云见日的里程碑年[47] - 头部品牌企业在住宅小区更换物业和非住领域招投标中有显著机会[47] - 新业主对“智慧与绿色”运营改善的关注，给具备“科技能力”的物业企业带来替换服务机会[47] - 上市物企用高分红给股东定心[47] 公司基本信息与重要日期 - 公司于2001年2月20日在中国注册成立为有限公司，2018年3月20日改制为股份有限公司[52] - 公司股东周年会将于2025年5月16日举行[52] - 公司H股每股面值人民币1.00元，以港元认购及于香港联交所买卖[54] - 公司上市日期为2022年9月29日[55] - 本年报最后实际可行日期为2025年4月12日[55] - 公司股份代号为2602，上市日期为2022年9月29日[68][69] - 报告期为截至2024年12月31日止年度[57] 公司人员变动 - 王文金和张旭自2025年3月31日起辞任非执行董事[60][61] - 吴剑侠自2024年3月22日起辞任职工代表监事，邹明同日获委任[60][61] - 沈海鹏自2025年3月31日起获委任为提名委员会成员[62][63] 公司法律顾问与核数师信息 - 公司核数师为安永会计师事务所，位于香港鲗鱼涌英皇道979号太古坊一座27楼[63] - 公司有关香港法律的法律顾问是普衡律师事务所，位于香港花园道1号中银大厦22楼[65][66] - 公司有关中国法律的法律顾问是君合律师事务所，位于中国深圳市福田区中心四路1 - 1号嘉里建设广场第三座第28层2803 - 04室[65][66] 公司财务数据关键指标变化 - 2024年公司收入为36,223,828千元人民币，较2023年的33,183,458千元人民币有所增长[71] - 2024年公司税前利润为1,696,036千元人民币，较2023年的2,657,821千元人民币有所下降[71] - 2024年公司年内利润为1,256,028千元人民币，较2023年的2,035,829千元人民币有所下降[71] - 2024年上半年头部上市物企整体收入同比增速不足8%，远低于2021年中期超50%的增速[72][73] - 2024年上半年，共有16家上市物企宣布派息分红，分红企业数量较去年同期翻倍增长，其中2家企业分红率超100%[74][75] - 2024年TOP10物企新增合约面积均值为TOP11 - 30物企的2.4倍，头部企业与其他梯队差距进一步扩大[78][82] - 2024年公司非流动资产为15,751,304千元人民币，较2023年的14,498,070千元人民币有所增长[71] - 2024年公司流动资产为22,856,921千元人民币，较2023年的24,885,047千元人民币有所下降[71] - 2024年公司流动负债为19,093,121千元人民币，较2023年的18,682,559千元人民币有所增长[71] - 2024年公司资产净值为17,159,751千元人民币，较2023年的18,220,241千元人民币有所下降[71] - 2022 - 2024年是集团上市后首个三年事业计划落地期，多元客户战略驱动外部营收跃升14.2%，持续关连交易比例从2021年的19.2%降至2024年的9.5%[92][94] - 2024年下半年，集团收回关联方贸易应收款超30亿元，其中约12亿元通过特殊收购实物资产现金偿还或直接抵消[95] - 2024年下半年公司累计回收关联方贸易应收账款超30亿元，其中超12亿元通过收购实物资产专项偿还现金或实物资产直接抵偿[96] - 2024年行业整体GTV收缩17.1%，公司二手房GTV突破210亿元，较2022年增长18.9%，佣金率提升6个基点至1.7%，单店效率同比提升16.2%[102][103] - 2024年公司签订5358单局部改造合同，较2022年增长106.6%，线索转化率为25.2%，客户满意度连续三年超95%[102][103] - 报告期内，公司来自非开发商客户的收入占比从2023年的83.2%增长至88.2%[104][106] - 2024年公司总收入36223828千元，较2023年增长9.2%，总毛利4696879千元，毛利率13.0% [127][129] - 剔除开发商业务影响后，2024年公司收入31956558千元，较2021年增长76.8%，毛利3739299千元，较2021年增长48.8% [131][133] - 报告期内，与开发商业务影响无关的收入占公司总收入比为88.2%，较2021年同期上升11.9个百分点 [133] - 循环型业务报告期内收入30793.2百万元，同比增长15.5%，占公司总营收的85.0%，毛利3736.0百万元，同比增长10.0%，占公司总毛利的79.5% [134] - 住宅物业服务报告期内收入19229.0百万元，同比增长13.1%，占总收入的53.1%，毛利2386.3百万元，同比增长5.2%，占总毛利的50.8% [135] - 截至2024年12月31日，管理住宅项目饱和收入27297.2百万元，同比增长11.9%，签约住宅项目饱和收入32690.9百万元，同比增长6.6% [135] - 2024年住宅物业服务收入占比53.1%，物业和设施管理服务收入占比27.5%，开发商增值服务收入占比4.3% [127] - 住宅物业服务收入192.29亿元，同比增长13.1%，占总收入53.1%，毛利23.863亿元，同比增长5.2%，占总毛利50.8%[138] - 截至2024年12月31日，在管住宅项目饱和收入272.972亿元，同比增长11.9%；合约住宅项目饱和收入326.909亿元，同比增长6.6%[138] - 报告期内退出53个住宅物业项目，涉及饱和收入2.859亿元[140][141] - 物业及设施管理服务收入99.708亿元，同比增长20.1%，占总收入27.5%，毛利8.395亿元，同比增长17.6%，占总毛利17.9%[145][146] - 截至2024年12月31日，合约物业和设施管理服务项目饱和收入185.88亿元，其中商企物业96.661亿元，同比增长19.8%；综合设施89.219亿元，同比增长14.7%[145][146] - 报告期内新增世界500强客户9个[145][146] - BPaaS解决方案收入15.934亿元，同比增长16.9%，占总收入4.5%，毛利5.101亿元，同比增长23.8%，占总毛利10.9%[153] - 截至2024年12月31日，BPaaS解决方案新增客户包括顶级互联网运营商、AI公司等[155] - 家相关资产服务收入13.467亿元，同比下降1.0%，占总收入3.7%，毛利3.882亿元，同比下降0.5%，占总毛利8.3%[157] - 家相关资产服务收入下降主因是住房交易市场总量下降和外部环境对装修业务的影响[157] - 2024年全年循环型业务收入307.932亿元，同比增长15.5%，占总收入85.0%，毛利37.36亿元，行政费用率同比下降0.9个百分点，经营活动净现金流19.188亿元[183] - AIoT解决方案收入14.273亿元，同比提升0.7%，占总收入3.9%，其中开发商收入5.6亿元，同比下降27.9%，产业客户收入8.7亿元，同比上升35.8%，毛利3亿元，同比下滑25.2%，占总毛利6.4%[158][162] - 居住相关资产服务收入13.467亿元，同比下降1.0%，占总收入3.7%，毛利3.882亿元，同比下滑0.5%，占总毛利8.3%[161] - 城市空间整合服务并表收入7.556亿元，同比增长10.9%，占总收入2.1%，毛利0.535亿元，同比下降17.5%，占总毛利1.1%[164][168] - 其他社区增值服务收入3.319亿元，同比下滑11.6%，占总收入0.9%，毛利2.192亿元，同比下滑11.8%[165][169] - 开发商增值服务收入15.692亿元，同比下滑41.5%，占总收入4.3%，毛利0.01亿元，同比下滑100.0%[170][173] - 2024年公司总收入为362.238亿元，较2023年同期的331.835亿元增长9.2%[184][187] - 2024年社区空间居住消费服务收入为209.075亿元，较2023年同期的187.384亿元增长11.6%[184][187] - 2024年商企和城市空间综合服务收入为122.955亿元，较2023年同期的116.644亿元增长5.4%[185][188] - 2024年AIoT及BPaaS解决方案服务收入为30.208亿元，较2023年同期的27.806亿元增长8.6%[189][193] - 2024年公司总成本为315.269亿元，较2023年同期的283.717亿元增长11.1%[191][194] - 2024年公司毛利为46.969亿元，较2023年同期的48.118亿元降低2.4%[192][195] - 2024年公司毛利率为13.0%，较2023年同期的14.5%降低1.5个百分点[192][195] - 2024年社区空间居住消费服务毛利率为14.3%，较去年同期降低1.2个百分点[196][198] - 2024年商企和城市空间综合服务毛利率为7.3%，物业及设施管理服务毛利率较去年同期降低0.2个百分点[197][199] - 2024年AIoT及BPaaS解决方案服务毛利率为26.8%，较去年同期降低2.4个百分点[200] 公司战略规划 - 公司关键能力建设方向为资产管理、AI应用、绿色低碳[46] - 公司将“资产管理能力，AI应用能力，绿色低碳能力”作为关键能力建设方向[48] - 2025 - 2027年是公司能力建设三年，将围绕“资产、智慧、低碳”提供高附加值服务产品[171][174] - 公司将打造升级版蝶城模式，发挥定价能力拓展市场，供应链提效，开展资产服务，构建“蝶城 + 社商”运营模式[172][175] - 公司将围绕客户需求构建护城河，发展细分能力，打造智慧低碳服务，提升ToB业务协同[177][180] - 公司将全面应用AI带来流程质变，提升专业能力和运营效率，围绕“灵石”构建数字化服务能力[178][181] 公司业务运营成果 - 自2021年12月发布百城战略蓝图后，公司精准锁定3402条高价值街道构建战略底盘，报告期内超60%新签项目精准落子20个核心城市，在50个城市市占率“数一数二”[97][98] - 2022年第一季度至2024年末，公司蝶城底盘数