在深铁集团的不断驰援之下，万科完成了今年到目前为止所有公开债的偿还。 万科与深铁集团签署了借款补充协议。 5月21日，万科公告称，已与第一大股东深铁集团签署了《不超过人民币42亿元借款合同》，现已收到 42亿元借款。 万科在其时的公告中明确，万科必须在3个月内完成增信置换，提供不超过价值60亿元的资产进行抵押 或质押。恰好三个月期满，万科置换了万物云的股票作为此笔借款的抵押物。 万科在最新的公告中表示，若公司股东大会未能审议通过该股票质押事项，公司将需要提供其他合格的 担保或者偿还全部借款本息。 而如果取得股东大会审议通过，万科须按70%的质押率，即不超过60亿元向深铁集团提供资产质押。借 款存续期间，质押股票价值按股票30个交易日均价与最新市价孰低原则确定，预警线不低于130%(质押 股票价值/借款余额)，平仓线不低于100%，万科应设立日常盯市监测台账。 如果连续3个交易日低于预警线时，万科须在5个工作日内追加质押同类股票、其他合格担保措施或提前 偿还部分贷款等，确保满足预警线要求。 事实上，这已是今年内万科第二次质押万物云股票给深铁集团。此前的2月10日，万科公告称，深铁集 团公告拟向万科提供28亿元股 ...

（文/孙梅欣 编辑/张广凯） 需要提及的是，在这笔42亿元借款之前的2月10日，深铁向万科提供的第一笔28亿元借款的质押物，也 是万物云的股票。 按照同样70%的质押率，万科这笔借款的质押物，是40亿元的万物云股票。也就是说，随着万科将42亿 元借款的质押物进行增信置换，万物云被质押股票金额将达到100亿元。 按照28亿元借款公告中的股票价格，万物云质押股票的股价为20.54港元/股。截至5月21日收盘，万物 云股价为20.95港元/股。 万科最新的公告显示，将今年2月向深铁集团寻求的42亿元借款增信，置换为不超过60亿元的万物云股 票。 公告显示，这笔借款对应的是，今年2月深铁集团向万科提供的42亿元借款。当时对这笔借款的增信对 象，是万科全资子公司上海万科投资管理有限公司、 深圳市万科发展有限公司、万科公寓管理有限公 司三家主体。 在当时的公告中，就提到在3月个时间内，万科需要提供超过60亿元的资产进行置换或抵押，并将上述 三家担保主体进行增信置换。 最新公告称，万科与深铁在5月21日签署了《42亿借款补充协议》，在补充协议签订2个月后，要召开股 东大会，提请股东审议，将不超过60亿元的万物云空间科技服务 ...

纪要涉及的公司 万物云[1] 纪要提到的核心观点和论据 - **经营业绩**：预计 2025 年收入保持高单位数增长，核心净利润同比增速超 15%，一季度已达成；开发商增值业务毛利润 2024 年触底为零，2025 年将改善；持续收缩与关联方业务，关联交易收入占比降至 8%以下，一季度已低于 7%[2][3] - **住宅业务**：一季度住宅新增合约保额收入近 5 亿元，存量盘贡献近 4 亿元，同比增长近 50%，开发商新盘收入同比下降近 50%，依赖存量盘优势维持增长；未来万科交付住宅项目可能减少，新盘质量或下降[2][3][8] - **商业写字楼业务**：一季度商业写字楼新增合约保额收入达 7.8 亿元，同比增长超 20%，PM 与 FM 项目各占一半，丹田物业贡献 6300 万元；应收账款管理能力强，关联方应收账款同比环比均下降[2][5] - **弹性定价体系**：2024 年底推出，一季度新获取 9 个项目，合约保额收入 3500 万元，另有 16 个项目谈判中，预计全年获取项目接近 2 亿元规模；预期稳态期毛利率可达 15%，与整体物业服务毛利率持平；价格区间 1 元至 2.5 元，提供 508 项可选择服务[2][3][5][6] - **股权质押**：公司未实际参与股权质押，仅被告知相关事宜，若关联方无法偿还借款，按合同条例处理，公司无干预或影响[2][6] - **股东回报**：以核心净利润的 55%为下限进行分红；正与董事会及母公司协商，希望在当前价格下进行更多股票回购[4][10][11] - **现金管理**：除定存 1 亿左右，少量用于理财；2025 年上半年资金净流出，用于新项目投入和运营维护；受限制资金主要是上市募集资金；未来资金用于分红、回购、收并购，关注能源管理和团餐赛道收并购机会[9] - **毛利率趋势**：2024 年住宅物业服务毛利率因设施设备更新投入下降，预计 2025 年无明显改观；长远合理毛利率水平应在 15%左右，随着改造投入减少和项目运营效益提升有望达到[12][13] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 公司通过多种策略积极扩展第三方市场份额，但目前管理物业中第三方项目占比情况尚未详细披露[7] - 2025 年第一季度进行了 2500 万元合约保额收入的小型收并购，未达到披露需求，同时关注大型收并购机会[9] - 2024 年公司因资金出境受限未能进行更多回购，2025 年管理层推进董事会授权但未得到明确回复[11]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级，目标价 23.25 港元 [3] 报告的核心观点 - 2024 年公司营业收入 362.2 亿元，同比增长 9%；归母净利润 11.5 亿元，同比下降 41%；核心净利润 22.3 亿元，同比下降 5% [2] - 收入稳健增长，多因素拖累归母净利润，核心净利润正在筑底 [6] - 循环型业务稳健发展，多元客户拓展能力优异，支撑公司核心业务稳健成长 [6] - 关联方业务占比继续下降，应收账款风险持续消化 [6] - 蝶城提质增效，AI 重塑空间服务逻辑 [6] 根据相关目录分别进行总结 盈利预测与投资建议 - 调整后公司 2025 - 2027 年 EPS 预测为 1.54/1.90/2.10 元（2025 - 2026 年原预测为 2.41/2.79 元） [3] - 可比公司 2025 年调整后平均 PE 为 14x，对应目标价 23.25 港元（1 港元 = 0.929 人民币） [3] 公司主要财务信息 |项目|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|33,183|36,224|39,811|45,137|51,584| |同比增长 (%)|10.2%|9.2%|9.9%|13.4%|14.3%| |营业利润(百万元)|2,658|1,696|2,564|3,164|3,487| |同比增长 (%)|31.5%|-36.2%|51.2%|23.4%|10.2%| |归属母公司净利润(百万元)|1,955|1,150|1,808|2,231|2,458| |同比增长 (%)|29.4%|-41.2%|57.2%|23.4%|10.2%| |每股收益（元）|1.67|0.98|1.54|1.90|2.10| |毛利率(%)|14.5%|13.0%|12.7%|12.6%|12.7%| |净利率(%)|5.9%|3.2%|4.5%|4.9%|4.8%| |净资产收益率(%)|11.5%|6.8%|10.9%|13.3%|14.8%| |市盈率（倍）|10.9|18.5|11.7|9.5|8.6| |市净率（倍）|1.2|1.3|1.3|1.3|1.3| [4] 业绩分析 - 2024 年营收同比 +9% 至 362.2 亿，分业务看，社区空间/商企城市服务/科技收入为 209/123/30 亿，同比 +11.5%/5.4%/8.6% [6] - 归母净利同比 -41.2%，主要由于开发商相关业务毛利大幅下降、计提信用减值损失同比增加 3.4 亿、股权交易收益同比减少 2.6 亿、政府补助减少 0.9 亿 [6] - 2024 年循环型业务营收 307.9 亿元，同比 +16%，占总营收比例提升至 85% [6] - 住宅及 PFM 物管的总合约/在管饱和收入分别为 513/427 亿元，同比 +10%/+13%，其净增在管饱和收入中第三方占比达到 67%/95% [6] - 2024 年公司来自关联方的持续关连交易发生额占收入比例下降 4pct 至 9.5% [6] - 截至 2024 年末，贸易应收账款为 65.4 亿元，同比降低 4%；来自关联方的应收款总额 24.5 亿，同比下降 1.5% [6] - 2024 年下半年累计回收关联方贸易应收款超 30 亿，抵偿债务的实物资产包括蝶城的优质社区商业资产股权 [6] - 截至 2024 年末，公司累计改造 250 个蝶城，涉及 1555 个项目，占总在管住宅项目的 37% [6] - 相较 2021 年，住宅物管毛利率提升了 1.3pct [6] - 公司以“灵石”为 AI 决策中枢、“飞鸽”为流程再造引擎，构建全空间数字化服务能力 [6] 可比公司估值 |公司|代码|最新价格(元)|每股收益（元）|市盈率| |----|----|----|----|----| | | |2025/4/29|2023A|2024A|2025E|2026E|2023A|2024A|2025E|2026E| |华润万象生活|1209.HK|34.33|1.28|1.59|1.82|2.08|27|22|19|16| |招商积余|001914.SZ|12.29|0.69|0.79|0.90|1.01|18|16|14|12| |保利物业|6049.HK|28.43|2.49|2.66|2.85|3.08|11|11|10|9| |Haseko|1808.T|103.40|10.94|10.20|6.36|10.86|9|10|16|10| |中海物业|2669.HK|4.88|0.41|0.46|0.51|0.56|12|11|10|9| |绿城服务|2869.HK|4.08|0.19|0.25|0.29|0.33|21|16|14|12| |最大值| | | | | | |27|22|19|16| |最小值| | | | | | |9|10|10|9| |平均数| | | | | | |16|14|14|11| |调整后平均| | | | | | |16|13|14|11| [8] 财务报表预测与比率分析 - 资产负债表、利润表、现金流量表等各项财务指标预测 [9] - 成长能力、获利能力、偿债能力、营运能力等财务比率分析 [9]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级，目标价 23.25 港元 [3] 报告的核心观点 - 2024 年公司营收 362.2 亿元同比增 9%，归母净利润 11.5 亿元同比降 41%，核心净利润 22.3 亿元同比降 5% [2] - 收入稳健增长但多因素拖累归母净利润，24 年营收同比增 9%，分业务社区空间/商企城市服务/科技收入同比分别增 11.5%/5.4%/8.6%，归母净利同比降 41.2%，核心净利润正在筑底 [6] - 循环型业务稳健发展，24 年营收 307.9 亿元同比增 16%，占总营收比例提至 85%，管理规模提升且第三方占比高 [6] - 关联方业务占比下降，24 年占收入比例降 4pct 至 9.5%，贸易应收账款和关联方应收款降低，通过资产抵债等方式降低债务风险敞口 [6] - 蝶城提质增效，截至 24 年末累计改造 250 个蝶城，住宅物管毛利率提升 1.3pct，以“灵石”“飞鸽”构建全空间数字化服务能力 [6] 根据相关目录分别进行总结 盈利预测与投资建议 - 调整公司 25 - 27 年 EPS 预测为 1.54/1.90/2.10 元，可比公司 25 年调整后平均 PE 为 14x，对应目标价 23.25 港元 [3] 公司主要财务信息 |项目|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|33,183|36,224|39,811|45,137|51,584| |同比增长 (%)|10.2%|9.2%|9.9%|13.4%|14.3%| |营业利润(百万元)|2,658|1,696|2,564|3,164|3,487| |同比增长 (%)|31.5%|-36.2%|51.2%|23.4%|10.2%| |归属母公司净利润(百万元)|1,955|1,150|1,808|2,231|2,458| |同比增长 (%)|29.4%|-41.2%|57.2%|23.4%|10.2%| |每股收益（元）|1.67|0.98|1.54|1.90|2.10| |毛利率(%)|14.5%|13.0%|12.7%|12.6%|12.7%| |净利率(%)|5.9%|3.2%|4.5%|4.9%|4.8%| |净资产收益率(%)|11.5%|6.8%|10.9%|13.3%|14.8%| |市盈率（倍）|10.9|18.5|11.7|9.5|8.6| |市净率（倍）|1.2|1.3|1.3|1.3|1.3| [4] 可比公司估值 |公司|代码|最新价格(元)|每股收益（元）|市盈率| |----|----|----|----|----| | | |2025/4/29|2023A|2024A|2025E|2026E|2023A|2024A|2025E|2026E| |华润万象生活|1209.HK|34.33|1.28|1.59|1.82|2.08|27|22|19|16| |招商积余|001914.SZ|12.29|0.69|0.79|0.90|1.01|18|16|14|12| |保利物业|6049.HK|28.43|2.49|2.66|2.85|3.08|11|11|10|9| |Haseko|1808.T|103.40|10.94|10.20|6.36|10.86|9|10|16|10| |中海物业|2669.HK|4.88|0.41|0.46|0.51|0.56|12|11|10|9| |绿城服务|2869.HK|4.08|0.19|0.25|0.29|0.33|21|16|14|12| |最大值| | | | | | |27|22|19|16| |最小值| | | | | | |9|10|10|9| |平均数| | | | | | |16|14|14|11| |调整后平均| | | | | | |16|13|14|11| [8] 附表：财务报表预测与比率分析 - 资产负债表、利润表、现金流量表展示了 2023A - 2027E 年各项财务指标预测，包括货币资金、应收账款、营业收入、营业成本等 [9] - 主要财务比率涵盖成长能力、获利能力、偿债能力、营运能力等指标，如营业收入、营业利润、毛利率、净利率等的同比增长情况 [9]

公司业务拓展与创新 - 二月公司并表丹田物业，正式进军医院物业及校园物业赛道[3] - 四月公司能源管理创新案例推广至全国超1000个住宅社区，年节约电量7245万kWh，引导约187万户家庭参与节能减排[8][10] - 八月万科物业与美团发布骑手通行解决方案，破解配送最后一百米难题[13][15] - 九月公司社区商业品牌万芊薈推出“万芊食集”，公司调入港股通标的名单[16][18][19] - 十一月公司“上海金色榴乡园”案例入选国家生态环境部企业气候行动案例，获选上海市低碳示范社区，并在COP29上发言[21][23] - 十二月公司举办“睿见”品牌大会，发布多项品牌及产品，万物梁行发布不动产运营解决方案[24][25][26] - 截至2025年1月，“骑手友好社区”通行解决方案拓展至全国超1.6万个小区，累计服务超170万骑手[83][85] 公司获奖情况 - 公司获2024 IDC中国生态创新奖项－市场价值领航者[29] - 公司获“中国管理模式杰出奖”[29] - 公司获2024 ESG治理卓越表现[29] - 公司获2024中国ESG影响力榜[29] - 公司获多个奖项，包括2024年度中国数字化先锋企业奖、边缘计算「星耀」案例、数字化转型应用一、二等奖等[31] 公司技术应用与岗位变化 - 公司本地化部署多种大模型测试超半年未调出满意专业大模型，转向RAG路线并应用于实战[35][37] - 机器人应用于物业基层作业提升服务效率，物业作为第三方服务需求仍为刚需[40][43] - AI智能体或成物业最大威胁，可承担物业经理多项职责[41][43] - 公司将衍生H、R、A三类岗位，需做好知识库并提前安排转岗培训[42][44] 行业趋势与公司发展机遇 - 过去三年开发商业务从高增长到波动，上市物业以高股息安抚股东[45] - 2025年上市物业核心业务增长率将大于关联业务下降率，呈剪刀差[45] - 2025年是行业关键一年，头部企业市场份额将进一步集中[45] - 新业主关注“智能与绿色”，有“技术能力”的物业企业有服务替代机会[45] - 2025年公司核心（非开发商）业务增幅会大于关联方业务降幅，是拨云见日的里程碑年[47] - 头部品牌企业在住宅小区更换物业和非住领域招投标中有显著机会[47] - 新业主对“智慧与绿色”运营改善的关注，给具备“科技能力”的物业企业带来替换服务机会[47] - 上市物企用高分红给股东定心[47] 公司基本信息与重要日期 - 公司于2001年2月20日在中国注册成立为有限公司，2018年3月20日改制为股份有限公司[52] - 公司股东周年会将于2025年5月16日举行[52] - 公司H股每股面值人民币1.00元，以港元认购及于香港联交所买卖[54] - 公司上市日期为2022年9月29日[55] - 本年报最后实际可行日期为2025年4月12日[55] - 公司股份代号为2602，上市日期为2022年9月29日[68][69] - 报告期为截至2024年12月31日止年度[57] 公司人员变动 - 王文金和张旭自2025年3月31日起辞任非执行董事[60][61] - 吴剑侠自2024年3月22日起辞任职工代表监事，邹明同日获委任[60][61] - 沈海鹏自2025年3月31日起获委任为提名委员会成员[62][63] 公司法律顾问与核数师信息 - 公司核数师为安永会计师事务所，位于香港鲗鱼涌英皇道979号太古坊一座27楼[63] - 公司有关香港法律的法律顾问是普衡律师事务所，位于香港花园道1号中银大厦22楼[65][66] - 公司有关中国法律的法律顾问是君合律师事务所，位于中国深圳市福田区中心四路1 - 1号嘉里建设广场第三座第28层2803 - 04室[65][66] 公司财务数据关键指标变化 - 2024年公司收入为36,223,828千元人民币，较2023年的33,183,458千元人民币有所增长[71] - 2024年公司税前利润为1,696,036千元人民币，较2023年的2,657,821千元人民币有所下降[71] - 2024年公司年内利润为1,256,028千元人民币，较2023年的2,035,829千元人民币有所下降[71] - 2024年上半年头部上市物企整体收入同比增速不足8%，远低于2021年中期超50%的增速[72][73] - 2024年上半年，共有16家上市物企宣布派息分红，分红企业数量较去年同期翻倍增长，其中2家企业分红率超100%[74][75] - 2024年TOP10物企新增合约面积均值为TOP11 - 30物企的2.4倍，头部企业与其他梯队差距进一步扩大[78][82] - 2024年公司非流动资产为15,751,304千元人民币，较2023年的14,498,070千元人民币有所增长[71] - 2024年公司流动资产为22,856,921千元人民币，较2023年的24,885,047千元人民币有所下降[71] - 2024年公司流动负债为19,093,121千元人民币，较2023年的18,682,559千元人民币有所增长[71] - 2024年公司资产净值为17,159,751千元人民币，较2023年的18,220,241千元人民币有所下降[71] - 2022 - 2024年是集团上市后首个三年事业计划落地期，多元客户战略驱动外部营收跃升14.2%，持续关连交易比例从2021年的19.2%降至2024年的9.5%[92][94] - 2024年下半年，集团收回关联方贸易应收款超30亿元，其中约12亿元通过特殊收购实物资产现金偿还或直接抵消[95] - 2024年下半年公司累计回收关联方贸易应收账款超30亿元，其中超12亿元通过收购实物资产专项偿还现金或实物资产直接抵偿[96] - 2024年行业整体GTV收缩17.1%，公司二手房GTV突破210亿元，较2022年增长18.9%，佣金率提升6个基点至1.7%，单店效率同比提升16.2%[102][103] - 2024年公司签订5358单局部改造合同，较2022年增长106.6%，线索转化率为25.2%，客户满意度连续三年超95%[102][103] - 报告期内，公司来自非开发商客户的收入占比从2023年的83.2%增长至88.2%[104][106] - 2024年公司总收入36223828千元，较2023年增长9.2%，总毛利4696879千元，毛利率13.0% [127][129] - 剔除开发商业务影响后，2024年公司收入31956558千元，较2021年增长76.8%，毛利3739299千元，较2021年增长48.8% [131][133] - 报告期内，与开发商业务影响无关的收入占公司总收入比为88.2%，较2021年同期上升11.9个百分点 [133] - 循环型业务报告期内收入30793.2百万元，同比增长15.5%，占公司总营收的85.0%，毛利3736.0百万元，同比增长10.0%，占公司总毛利的79.5% [134] - 住宅物业服务报告期内收入19229.0百万元，同比增长13.1%，占总收入的53.1%，毛利2386.3百万元，同比增长5.2%，占总毛利的50.8% [135] - 截至2024年12月31日，管理住宅项目饱和收入27297.2百万元，同比增长11.9%，签约住宅项目饱和收入32690.9百万元，同比增长6.6% [135] - 2024年住宅物业服务收入占比53.1%，物业和设施管理服务收入占比27.5%，开发商增值服务收入占比4.3% [127] - 住宅物业服务收入192.29亿元，同比增长13.1%，占总收入53.1%，毛利23.863亿元，同比增长5.2%，占总毛利50.8%[138] - 截至2024年12月31日，在管住宅项目饱和收入272.972亿元，同比增长11.9%；合约住宅项目饱和收入326.909亿元，同比增长6.6%[138] - 报告期内退出53个住宅物业项目，涉及饱和收入2.859亿元[140][141] - 物业及设施管理服务收入99.708亿元，同比增长20.1%，占总收入27.5%，毛利8.395亿元，同比增长17.6%，占总毛利17.9%[145][146] - 截至2024年12月31日，合约物业和设施管理服务项目饱和收入185.88亿元，其中商企物业96.661亿元，同比增长19.8%；综合设施89.219亿元，同比增长14.7%[145][146] - 报告期内新增世界500强客户9个[145][146] - BPaaS解决方案收入15.934亿元，同比增长16.9%，占总收入4.5%，毛利5.101亿元，同比增长23.8%，占总毛利10.9%[153] - 截至2024年12月31日，BPaaS解决方案新增客户包括顶级互联网运营商、AI公司等[155] - 家相关资产服务收入13.467亿元，同比下降1.0%，占总收入3.7%，毛利3.882亿元，同比下降0.5%，占总毛利8.3%[157] - 家相关资产服务收入下降主因是住房交易市场总量下降和外部环境对装修业务的影响[157] - 2024年全年循环型业务收入307.932亿元，同比增长15.5%，占总收入85.0%，毛利37.36亿元，行政费用率同比下降0.9个百分点，经营活动净现金流19.188亿元[183] - AIoT解决方案收入14.273亿元，同比提升0.7%，占总收入3.9%，其中开发商收入5.6亿元，同比下降27.9%，产业客户收入8.7亿元，同比上升35.8%，毛利3亿元，同比下滑25.2%，占总毛利6.4%[158][162] - 居住相关资产服务收入13.467亿元，同比下降1.0%，占总收入3.7%，毛利3.882亿元，同比下滑0.5%，占总毛利8.3%[161] - 城市空间整合服务并表收入7.556亿元，同比增长10.9%，占总收入2.1%，毛利0.535亿元，同比下降17.5%，占总毛利1.1%[164][168] - 其他社区增值服务收入3.319亿元，同比下滑11.6%，占总收入0.9%，毛利2.192亿元，同比下滑11.8%[165][169] - 开发商增值服务收入15.692亿元，同比下滑41.5%，占总收入4.3%，毛利0.01亿元，同比下滑100.0%[170][173] - 2024年公司总收入为362.238亿元，较2023年同期的331.835亿元增长9.2%[184][187] - 2024年社区空间居住消费服务收入为209.075亿元，较2023年同期的187.384亿元增长11.6%[184][187] - 2024年商企和城市空间综合服务收入为122.955亿元，较2023年同期的116.644亿元增长5.4%[185][188] - 2024年AIoT及BPaaS解决方案服务收入为30.208亿元，较2023年同期的27.806亿元增长8.6%[189][193] - 2024年公司总成本为315.269亿元，较2023年同期的283.717亿元增长11.1%[191][194] - 2024年公司毛利为46.969亿元，较2023年同期的48.118亿元降低2.4%[192][195] - 2024年公司毛利率为13.0%，较2023年同期的14.5%降低1.5个百分点[192][195] - 2024年社区空间居住消费服务毛利率为14.3%，较去年同期降低1.2个百分点[196][198] - 2024年商企和城市空间综合服务毛利率为7.3%，物业及设施管理服务毛利率较去年同期降低0.2个百分点[197][199] - 2024年AIoT及BPaaS解决方案服务毛利率为26.8%，较去年同期降低2.4个百分点[200] 公司战略规划 - 公司关键能力建设方向为资产管理、AI应用、绿色低碳[46] - 公司将“资产管理能力，AI应用能力，绿色低碳能力”作为关键能力建设方向[48] - 2025 - 2027年是公司能力建设三年，将围绕“资产、智慧、低碳”提供高附加值服务产品[171][174] - 公司将打造升级版蝶城模式，发挥定价能力拓展市场，供应链提效，开展资产服务，构建“蝶城 + 社商”运营模式[172][175] - 公司将围绕客户需求构建护城河，发展细分能力，打造智慧低碳服务，提升ToB业务协同[177][180] - 公司将全面应用AI带来流程质变，提升专业能力和运营效率，围绕“灵石”构建数字化服务能力[178][181] 公司业务运营成果 - 自2021年12月发布百城战略蓝图后，公司精准锁定3402条高价值街道构建战略底盘，报告期内超60%新签项目精准落子20个核心城市，在50个城市市占率“数一数二”[97][98] - 2022年第一季度至2024年末，公司蝶城底盘数

纪要涉及的行业或者公司 行业为物业行业，公司未明确提及，但从内容可知是一家有住宅和商学物业业务的上市公司 纪要提到的核心观点和论据 1. **行业与业务增速**：行业整体增速一般，但公司住宅和商学两个循环性业务增速不错，底盘大且增量可观 [1] 2. **毛利率情况** - 2024年全年综合毛利率下降1个多点，住宅物业毛利率受旧宅改造投入1亿以上影响，2025年预计有零点几个百分点下滑；商学物业随着退出盈利能力和现金流不佳的FM项目、PM项目占比增加及B端客户回暖，2025年PFM业务毛利将改善，公司整体毛利率2025年有望得到一定改善 [1][3][4][5] - 2022年提出叠升战略后，住宅物业毛利率多数业绩期边际上涨，相比2021年虽开发商项目减少，但因叠升战略和改造工作密度加深，毛利仍增加 [2] 3. **旧项目改造** - 改造部分涉及提费，但不提费作为考核指标，提费比例未统计，提费受收缴率压力、舆情和经济形势影响，改造商业逻辑是稳定或提升满意度和收缴率 [6][7] 4. **项目退场** - 住宅方面，2023年退场约4亿住宅项目的一半不到，退场非核心区域、质量不佳且无叠升提效可能的亏损项目；商学方面，去年退场较多，主要因中断与现金流不好客户的合作，且FM签约周期短 [8] 5. **人效提升** - 2023年客服、保洁和安全三条线人效提升明显，保洁线接近30%，安全岗位约20%，客服线100%优化，覆盖60% - 70%人工成本；2024年随着碟城飞鸽平台搭建完善，人效空间将继续提升；部分弹性定价社区试点一人做自保所有业务 [10][11] 6. **弹性定价机制** - 类似酬金制，向业主明确服务内容、成本并加10%平均利润，结合小区公共资源计算；对利润无明显拖拽，需时间提升收缴率以达匹配营利水平；平均接管小区收入低于常规万科物业接管小区，目前接管速度快但转化速度和财务贡献值有待观察 [13][14][15] 7. **增值服务** - 2020年住宅增值服务收入同比下降，主要受房屋经纪业务影响，房屋装修业务增速不错；公司聚焦与资产本身有关业务；今年二手房经纪业务重要性不低于住宅物业扩张速度；房屋装修业务已产生5亿多收入，今年资产增值服务板块内部设定激进增速指标，预计超循环型业务20%增速且维持接近现有毛利 [16][17][18][19] 8. **商业资产运营** - 公司虽无大型商业运营经验，但运营社区商业逻辑不同；接手的商业资产有价值且有能力提升运营效率，如武汉新唐广场已提升运营效率；7月18日将举办新唐广场挂牌活动，今年会开展社商调研活动 [21][22][23] 9. **分红政策** - 2020年按100%核心净利润分红（55%一般分红 + 45%特殊分红），今年承诺55%核心净利润一般分红；不提高特殊分红因管理层和董事会对是否更高分红存在分歧，部分管理层担忧公司发展需资金用于市场拓展和收并购；公司会在合适时间点持续回购，股息率整体有望达5%以上 [24][25][27] 10. **收并购情况** - 收并购挑选逻辑是符合区域密度叠成策略，如2021年收阳光智博和博恩、2025年初收中州物业；客户关系摊销约5.8亿来自阳光智博加博恩收购，影响净利润但不影响分红和实际经营利润，未来摊销情况取决于是否有新大型并购 [28][29][30] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 会议面向招商证券的专业投资机构客户及受邀客户，嘉宾发言内容仅代表个人观点，所有信息或观点不构成投资建议，未经许可严禁对会议内容进行录音、制作纪要等操作 [31][32]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [3] 报告的核心观点 - 核心主业稳健增长，地产关联风险降低，持续重视股东回报 [2] 根据相关目录分别进行总结 事件 - 3月31日上海万科投资与万物商企空间科技订立股权转让协议，出售上海祥大55%股权，代价8.7亿元，此前万科已转让45%股权抵偿5.9亿元到期应收款，上海祥大持有上海滨江万科中心及光合新座 [1] - 万物云2024年度营收362亿元，同比增长9.2%，毛利47亿元，同比降低2.4%，归母净利润11.5亿元，同比降低41.2%，核心净利润22.3亿元，同比降低4.8%，按核心净利润100%派息，每股1.9元 [1] 点评 - 主业增长保障性较强，2024年住宅、商企、城市服务收入分别为192亿、100亿、7.6亿元，同比增长13.1%、20.1%、10.9%，三项业务收入占比82.7%；年末住宅、商企物管在手合约饱和收入分别为327亿、186亿元，分别覆盖2024年度实际收入1.7、1.9倍 [2] - 控制增量化解存量，地产关联业务风险降低，2024年末来自关联方万科地产贸易应收款总额24.5亿元，当年计提减值拨备2.6亿元，拨备比例10.6%；开发商增值业务收入15.7亿元，毛利7.2万元；2024年抵偿关联方应收款12亿元 [2] - 重视股东回报，全年派息率100%，2024年经营活动现金流净额19亿元，年末现金及现金等价物134亿元，宣派股息22.3亿元 [3] 盈利预测、估值与评级 - 下调公司2025 - 2026年归母净利润预测至16.4亿、20.9亿元，新增2027年预测为23.0亿元，对应预测PE为15、12、11倍，维持“买入”评级 [3] 公司盈利预测与估值简表 |指标|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入（百万元）|33,183|36,224|39,381|42,669|46,216| |收入增长率|10.2%|9.2%|8.7%|8.3%|8.3%| |归母净利润（百万元）|1,955|1,150|1,640|2,092|2,298| |归母净利润增长率|29.4%|-41.2%|42.7%|27.5%|9.9%| |EPS(元，人民币）|1.67|0.98|1.40|1.79|1.96| |ROE(归母，摊薄）|10.7%|6.7%|9.5%|11.8%|12.6%| |P/E|12.6|21.4|15.0|11.8|10.7| |P/B|1.3|1.4|1.4|1.4|1.3| [4] 财务报表与盈利预测 - 给出2023 - 2027E利润表、资产负债表、现金流量表相关数据 [8]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [3] 报告的核心观点 - 核心主业稳健增长，地产关联风险降低，持续重视股东回报 [2] - 公司在住宅物管、商企物管、物业科技领域均为行业龙头，具备明显的规模优势和外拓竞争优势；短期地产关联业务、住宅物管业务毛利率下滑，下调公司 2025 - 2026 年归母净利润预测至 16.4/20.9 亿元（原预测为 19.4/22.1 亿元），新增 2027 年预测为 23.0 亿元，对应预测 PE 为 15/12/11 倍，行业龙头主业增长稳健，股息率具备吸引力 [3] 根据相关目录分别进行总结 事件 - 3 月 31 日，上海万科投资（万科企业全资子公司）与万物商企空间科技（万物云全资子公司）订立股权转让协议，出售上海祥大 55%股权，代价为 8.7 亿元；万科企业先前已通过资产抵债的方式向万物云转让 45%上海祥大股份（抵偿 5.9 亿元应付万物云的到期应收款），上海祥大持有上海滨江万科中心及光合新座 [1] - 万物云发布 2024 年度业绩公告，实现营收 362 亿元，同比增长 9.2%，毛利 47 亿元，同比降低 2.4%，归母净利润 11.5 亿元，同比降低 41.2%，核心净利润 22.3 亿元，同比降低 4.8%；公司按照核心净利润的 100%进行全年派息，合计派息每股 1.9 元人民币（含税） [1] 点评 - 主业增长保障性较强：2024 年公司住宅物业服务/商企物业和设施管理/城市服务实现收入 192/100/7.6 亿元，同比增长 13.1%/20.1%/10.9%，三项业务收入占比 82.7%；截至 2024 年末，公司住宅/商企物管在手合约饱和收入 327/186 亿元，分别覆盖 2024 年度实际收入 1.7/1.9 倍 [2] - 控制增量化解存量，地产关联业务风险降低：截至 2024 年末公司来自关联方万科地产的贸易应收款总额 24.5 亿元，较 2023 年没有进一步增加，当年计提减值拨备 2.6 亿元，拨备比例 10.6%；2024 年开发商增值业务收入 15.7 亿元，毛利 7.2 万元，对利润的影响有限；2024 年合计抵偿关联方应收款 12 亿元，有效控制了地产风险 [2] - 重视股东回报，全年派息率 100%：2024 年公司经营活动所得现金流净额 19 亿元，2024 年末账上现金及现金等价物 134 亿元，现金充沛；公司宣派 2024 年度股息合计 22.3 亿元，派息率 100%（覆盖核心净利润） [3] 公司盈利预测与估值简表 | 指标 | 2023 | 2024 | 2025E | 2026E | 2027E | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 营业收入（百万元） | 33,183 | 36,224 | 39,381 | 42,669 | 46,216 | | 收入增长率 | 10.2% | 9.2% | 8.7% | 8.3% | 8.3% | | 归母净利润（百万元） | 1,955 | 1,150 | 1,640 | 2,092 | 2,298 | | 归母净利润增长率 | 29.4% | -41.2% | 42.7% | 27.5% | 9.9% | | EPS(元，人民币） | 1.67 | 0.98 | 1.40 | 1.79 | 1.96 | | ROE(归母，摊薄） | 10.7% | 6.7% | 9.5% | 11.8% | 12.6% | | P/E | 12.6 | 21.4 | 15.0 | 11.8 | 10.7 | | P/B | 1.3 | 1.4 | 1.4 | 1.4 | 1.3 | [4] 财务报表与盈利预测 - 利润表、资产负债表、现金流量表展示了 2023 - 2027E 年公司各项财务指标情况，如营业收入、营业成本、毛利、净利润等 [8]

报告公司投资评级 - 报告对公司维持“优于大市”评级，给予合理价值区间为人民币 38.19 元至 49.46 元（折合港币 41.51 元至 53.76 元） [5][7][23] 报告的核心观点 - 公司 2024 年循环业务稳健增长，核心利润完成指引，且 100%分红回馈股东；深耕三大战略，AI 助力发展；住宅物业规模扩展，物业和设施管理客户优势凸显，综合考虑给予“优于大市”评级 [7][8][9] 根据相关目录分别进行总结 公司基本情况 - 2025 年 3 月 28 日收盘价 23.1 港元，52 周股价波动 15.03 - 28.05 港元，总股本 11.72 亿股，总市值 271 亿港元 [2] - 与沪深 300 对比，1M、2M、3M 绝对涨幅分别为 4.4%、4.8%、10.7%，相对涨幅分别为 1.5%、18.5%、17.9% [4] 主要财务数据及预测 |指标|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入（百万元）|33183.46|36223.83|40856.53|46612.51|53699.94| |（+/-）YoY（%）|10.2%|9.2%|12.8%|14.1%|15.2%| |净利润（百万元）|1954.70|1149.58|1483.26|1876.31|2316.98| |（+/-）YoY（%）|29.4%|-41.2%|29.0%|26.5%|23.5%| |全面摊薄 EPS（元）|1.67|0.98|1.27|1.60|1.98| |毛利率（%）|14.50|13.00|13.10|13.43|13.54| |净资产收益率（%）|11.1%|7.0%|9.1%|11.4%|13.8%|[6] 2024 年业绩情况 - 全年收入 362.24 亿元，同比增长 9.2%；循环型业务收入 307.93 亿元，同比增长 15.5%，收入占比 85.0% [7][8] - 年内利润 12.56 亿元，同比降低 38.3%；核心净利润 22.27 亿元，同比降低 4.8%，达成业绩指引 [7][8] - 全年经营活动所得现金流量净额 19.19 亿元；贸易应收款项及应收保证金 65.42 亿元，同比下降 3.5%，环比 2024 年 6 月 30 日下降 30.7% [7][8] - 董事会建议 100%分红，派付全年股息每股 1.900 元（含税），本次末期股息每股 0.481 元（含税）及特别股息每股 0.394 元（含税），合计每股 0.875 元（含税），股息率 4.2% [7][9] - 2024 年累计回购 1830.89 万股 H 股，占总股本 1.57%，支付总金额约 3.86 亿港元 [9] - 分项收入中，社区空间居住消费服务收入 209.08 亿元，同比增长 11.6%；商企和城市空间综合服务收入 122.96 亿元，同比增长 5.4%；AIoT 及 BPaaS 解决方案服务收入 30.21 亿元，同比增长 8.6% [10] - 2024 年毛利率 13.0%，较 2023 年降低 1.5 个百分点，各分项业务毛利率均有不同程度下降 [11] 深耕三大战略情况 - 蝶城稳步攀升，2024 年下半年回收关联方贸易应收账款超 30 亿元，蝶城底盘数从 2022 年 Q1 的 459 个增至 2024 年末的 666 个，复合增长率 13.2% [13] - 探索多元客户，非开发商客户收入占比从 2023 年的 83.2%增至 88.2%，形成强大客户矩阵 [13] - 科技应用成熟，以“灵石”为 AI 决策中枢、“飞鸽”为流程再造引擎，构建“感知－决策－执行”闭环系统 [14][15] 2024 年经营情况 - 住宅物业规模扩展，住宅物业服务收入 192.29 亿元，同比增长 13.1%，总收入占比 53.1%；在管住宅物业项目饱和收入 272.97 亿元，同比增长 11.9%；合约住宅物业项目饱和收入 326.91 亿元，同比增长 6.6%；累计主动退出 53 个住宅物业项目，涉及 2.86 亿元饱和收入 [17] - 物业和设施管理客户优势凸显，物业及设施管理服务收入 99.71 亿元，同比增长 20.1%，总收入占比 27.5%；合约物业和设施管理服务项目饱和收入 185.88 亿元，其中商企物业服务项目 96.66 亿元，同比增长 19.8%；综合设施管理服务项目 89.22 亿元，同比增长 14.7% [18] 分项业务预测 |科目|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----| |社区空间居住消费服务（百万元）|20907.51|23503.42|26483.36|29985.57| |同比增长/减少（YoY%）|11.58%|12.42%|12.68%|13.22%| |商企和城市空间综合服务（百万元）|12295.55|14013.65|16297.68|19149.83| |同比增长/减少（YoY%）|5.41%|13.97%|16.30%|17.50%| |AIoT 及 BPaaS 解决方案服务（百万元）|3020.77|3339.45|3831.48|4564.54| |同比增长/减少（YoY%）|8.64%|10.55%|14.73%|19.13%| |总收入（百万元）|36223.83|40856.53|46612.51|53699.94| |同比增长/减少（YoY%）|9.16%|12.79%|14.09%|15.20%| |毛利率（%）|13.00%|13.10%|13.43%|13.54%|[22] 投资建议估值情况 - PE 估值：预测 2025 年 EPS 为 1.27 元每股，给予 30 倍 PE 估值，对应合理价值 38.19 元 [23] - PS 分部估值：传统物业部分给予 1.5XPS，预计合理市值 562.76 亿元；AIoT&BPaaS 解决方案部分给予 0.5XPS，业务市值区间 16.70 亿元；分部估值加总 579.45 亿人民币，对应合理价值 49.46 元 [24][26][28] 财务报表分析和预测 - 利润表、资产负债表、现金流量表等多指标呈现不同变化趋势，如营业收入、净利润等预计增长，资产负债率有所上升等 [31]