FF305 翌日披露報表 (股份發行人 ── 已發行股份或庫存股份變動、股份購回及/或在場内出售庫存股份) 表格類別： 股票 狀態： 新提交 公司名稱： 萬物雲空間科技服務股份有限公司（於中華人民共和國註冊成立的股份有限公司） 呈交日期： 2026年3月20日 如上市發行人的已發行股份或庫存股份出現變動而須根據《香港聯合交易所有限公司（「香港聯交所」）證券上市規則》(「《主板上市規則》」)第13.25A條 / 《香港聯合交易所有限公司GEM證券 上市規則》(「《GEM上市規則》」)第17.27A條作出披露，必須填妥第一章節 。 | 第一章節 | | | | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 H | | 於香港聯交所上市 | 是 | | | 證券代號 (如上市) | 02602 | 說明 | | | | | | A. 已發行股份或庫存股份變動 | | | | | | | | | | 已發行股份（不包括庫存股份）變動 | | 庫存股份變動 | | | | 事件 | | 已發行股份（不包括庫存股份）數 目 ...

股息相关 - 公司建议2025年度末期股息为每股0.546元人民币[1] - 股东批准日期为2026年5月8日[1] - 除净日为2026年5月12日[1] - 股息派发日为2026年6月12日[1] 税务相关 - 非居民企业股东分派末期股息时代扣代缴10%企业所得税[2] - 部分非个人居民H股股东按10%税率代扣代缴个人所得税[2] - 通过沪港通和深港通投资H股的内地个人投资者及证券投资基金按20%税率代扣个人所得税[2] 股份过户相关 - 递交股份过户文件最后时限为2026年5月13日16:30[1] - 暂停办理股份过户登记手续日期为2026年5月14日至2026年5月18日[1] - 记录日期为2026年5月18日[1]

收入和利润（同比环比） - 2025年总收入为人民币372.719亿元，同比增长2.7%[3] - 2025年总收入为372.72亿元人民币，较2024年（经重列）的362.84亿元人民币增长2.7%[23] - 公司总收入为人民币37,271.9百万元，同比增长2.7%[101] - 年內利润为人民币7.716亿元，同比降低38.0%[3] - 2025年每股基本盈利为人民币0.60元，较2024年的0.97元下降38.1%[31] - 2025年归属于母公司普通股股东的盈利为人民币694,559千元，较2024年的人民币1,137,898千元下降39.0%[31] - 核心净利润为人民币21.282亿元，同比增长0.8%；剔除开发商业务影响后，核心净利润为人民币17.078亿元，同比增长11.1%[4] - 剔除开发商业务影响后，2025年核心净利润为人民币17.08亿元，同比增长11.1%[77][79] - 年内利润为人民币771.6百万元，同比降低38.0%；核心净利润为人民币2,128.2百万元，同比增长0.8%[114] - 2024年年内利润经重列后为12.45亿人民币，较初始列报的12.56亿人民币下调了0.11亿人民币[18] 成本和费用（同比环比） - 信用减值损失同比增加人民币5.672亿元，主要因对关联方款项计提减值拨备人民币7.427亿元，同比增加人民币4.833亿元[3] - 行政开支同比降低人民币1.977亿元，行政开支费用率（占收入比）同比降低0.7个百分点[3] - 2025年提供服务成本为322.67亿元人民币，雇员福利开支为118.80亿元人民币[25] - 2025年金融资产减值损失净额为11.77亿元人民币，较2024年的6.10亿元人民币大幅增加92.9%[25] - 2025年其他收入及收益净额为0.80亿元人民币，较2024年的1.86亿元人民币大幅下降57.0%[24] - 2025年所得税开支总额为2.48亿元人民币，较2024年的4.40亿元人民币下降43.6%，主要由于递延税项收益增加[27] - 管理费用同比下降人民币1.977亿元，同比下降10.1%[70] - 行政开支为人民币1,756.4百万元，同比降低10.1%，占收入比降至4.7%[112] - 报告期内总员工成本约为人民币11,885.9百万元[128] 各条业务线表现 - 循环型业务收入为人民币334.018亿元，同比增长8.5%，占总收入比例达89.7%[3] - 社区空间居住消费服务收入为232.34亿元人民币，同比增长10.8%；商企和城市空间综合服务收入为117.91亿元人民币，同比下降4.1%；AIoT及BPaaS解决方案服务收入为22.47亿元人民币，同比下降25.6%[23] - 社区空间居住消费服务收入为人民币23,233.6百万元，同比增长10.8%[101] - 商企和城市空间综合服务收入为人民币11,791.3百万元，同比降低4.1%[102] - AIoT及BPaaS解决方案服务收入为人民币2,247.0百万元，同比降低25.6%[103] - 循环型业务收入达人民币33,401.8百万元，同比增长8.5%，占总收入89.7%[100] - 住宅物业服务2025年收入为人民币209.26亿元，同比增长8.9%，毛利率为11.7%，同比下降0.7个百分点[76][81] - 居住相关资产服务2025年收入为人民币19.14亿元，同比增长42.1%[73] - BPaaS解决方案2025年收入为人民币18.09亿元，同比增长13.5%，毛利率稳定在32.0%[76] - AIoT解决方案2025年收入为人民币4.38亿元，同比下降69.3%，毛利率为9.9%，同比下降11.1个百分点[76][77] - 开发商增值服务2025年收入为人民币3.85亿元，同比下降75.4%[73] - 物业及设施管理服务收入为人民币10,666.5百万元，同比增长7.0%，占总收入28.7%[84] - BPaaS解决方案收入为人民币1,809.1百万元，同比增长13.5%，占总收入4.9%[86] - 居住相关资产服务收入为人民币1,913.7百万元，同比增长42.1%，占总收入5.1%[88] - AIoT解决方案收入为人民币437.9百万元，同比下滑69.3%，占总收入1.1%[89] - 城市空间整合服务收入为人民币739.5百万元，同比下滑2.1%，占总收入2.0%[92] - 开发商增值服务收入为人民币385.3百万元，同比下滑75.4%，占总收入1.0%[94] - 持续关连交易收入为人民币22.389亿元，同比减少人民币11.967亿元，占总收入比例降至6.0%[3] - 年度持续关连交易收入为人民币22.389亿元，同比减少11.967亿元，占集团总收入比例降至6.0%[71] 业务运营与市场拓展 - 截至2025年底，住宅在管项目饱和收入为人民币293.94亿元，同比增长7.7%[81][82] - 来自独立第三方开发商的住宅在管项目收入为人民币103.31亿元，同比增长12.6%[83] - 物业及设施管理服务在管饱和收入为人民币16,341.8百万元，同比增长6.3%；合约饱和收入为人民币20,655.7百万元，同比增长11.1%[84] - 截至2025年12月31日，物业及设施管理服务合约项目数量为3,444个，在管项目数量为2,589个[85] - 来自独立第三方开发商的项目在管饱和收入为人民币14,084百万元，财务收入为人民币9,183百万元[85] - 来自万科集团及其合营联营公司的项目在管饱和收入为人民币2,258百万元，财务收入为人民币1,483百万元[85] - 存量市场新签约年化饱和收入为人民币14.224亿元，同比增长21.1%[65] - 通过“弹性定价”模式获取51个住宅项目，占存量市场拓展的20.6%[65] - 累计完成690个蝶城构建，占在管项目数量的50.5%[65] - 房屋修缮业务收入为人民币5.563亿元，同比增长67.1%[66] - 研选家自营装修业务新签约人民币5.299亿元，同比增长26.6%[66] - 公司在武汉自管小区中的二手房交易市场占有率同比提升2.49个百分点至35.70%[66] - 万物梁行2025年续约率为90.85%，完成饱和收入人民币48.38亿元的合同续签[68] - 能源管理能力新签52个项目贡献人民币0.678亿元的并表收入[69] - 万物梁行2025年市场中标率为51.8%，万科物业中标率为70%[49] - 2025年公司因AI研发消耗Token数725亿，对应管理费绝对额下降近人民币2亿元[50] 资产与负债状况 - 总资产从2024年的397.51亿人民币下降至2025年的373.40亿人民币，减少6.1%[10][11] - 现金及现金等价物从2024年的134.53亿人民币下降至2025年的110.85亿人民币，减少17.6%[10] - 投资性物业从2024年的189.77亿人民币增加至2025年的251.80亿人民币，增长32.7%[10] - 递延所得税资产从2024年的32.60亿人民币增加至2025年的59.05亿人民币，增长81.1%[10] - 贸易应收款项及应收保证金从2024年的65.44亿人民币下降至2025年的60.04亿人民币，减少8.3%[10] - 流动负债总额从2024年的191.77亿人民币微增至2025年的193.70亿人民币[10] - 计息银行借款（流动+非流动）从2024年的5.76亿人民币大幅减少至2025年的0[10][11] - 权益总额从2024年的176.56亿人民币下降至2025年的154.31亿人民币，减少12.6%[11] - 本公司股东应占权益从2024年的168.81亿人民币下降至2025年的145.98亿人民币，减少13.5%[11] - 2025年末商誉账面净值为人民币3,999,890千元，其中住宅物业群占3,593,683千元，商企、政府及事业单位事业群占406,207千元[33] - 2025年末贸易应收款项及应收保证金账面净值为人民币6,004,480千元，较2024年末的6,544,239千元下降8.2%[38] - 2025年末贸易应收款项及应收保证金减值拨备为人民币1,691,008千元，较2024年末的947,645千元大幅增加78.4%[38][40] - 2025年新增的信用减值损失净额为人民币742,660千元[40] - 2025年末，账龄超过1年的贸易应收款项及应收保证金合计为815,248千元，占账面净值的13.6%[39] - 2025年末，对关联方的贸易应收款项预期信用损失率为38.68%，较2024年末的10.61%显著上升[40] - 2025年无形资产账面净值减少至人民币7,458,845千元，年内摊销额为人民币601,803千元[32] - 2025年其他应收款项减值拨备增加至人民币13.07亿元，其中因应收关联方款项信用风险增加而新计提减值准备人民币2.04亿元[41] - 2025年贸易应付款项及应付票据总额为人民币68.05亿元，其中1年内到期的占人民币63.43亿元（约93.2%）[43] - 2025年代表业主收取的现金及应付款项为人民币21.39亿元，较2024年的人民币19.67亿元增长8.8%[44] - 现金及现金等价物为人民币11,084.8百万元，较上年减少人民币2,368.1百万元[117] - 公司无银行贷款及借贷，处于净现金状况，净负债率不适用[118] - 非人民币资产为现金及现金等价物，其中港币折合人民币68.6百万元，美元折合人民币6.2百万元[121] 现金流量 - 全年经营活动所得现金流量净额为人民币16.898亿元；货币资金余额为人民币120.897亿元[4] - 2025年经营活动所得现金流量净额为156.42亿元人民币，投资活动所用现金流量净额为109.02亿元人民币，融资活动所用现金流量净额为259.90亿元人民币[20] - 2025年末现金及现金等价物为134.53亿元人民币，较年初的155.77亿元人民币减少13.6%[20] - 经营活动所得现金流量净额为人民币1,689.8百万元[100] 股息与股东回报 - 董事会建议派付全年股息合计人民币17.306亿元，每股分红人民币1.497元（含税），以年末收盘价计算，年度股息率约9%[4] - 公司已派发2024年末期股息及特别股息合计10.12亿元人民币，并派发2025年中期股息11.00亿元人民币[28] - 董事会建议派发2025年末期股息为6.31亿元人民币，尚待股东大会批准[28] - 2025财年全年股息总额为人民币17.306亿元[141] - 2025财年末期股息为每股人民币0.546元（含税）[141] - 2025财年中期股息为每股人民币0.951元（含税），总额为人民币10.994亿元[140] - 2024财年末期及特别股息合计为人民币10.119亿元[140] - H股非居民企业股东股息预扣10%企业所得税[143] - H股个人股东股息税率根据税收协定在10%至20%之间[143][144][145] - 2025财年末期股息预计于2026年6月12日前后派付[141] 股份回购与库存股 - 2025年公司回购普通股580.26万股，总代价为人民币1.07亿元，并注销351.22万股库存股[45] - 报告期内公司累计回购5,802,600股H股，占截至2025年12月31日总股本（不包括库存股份）的0.50%，支付总金额约115,869,835.60港元[133] - 2025年1月回购4,250,000股H股，每股价格在19.34至20.50港元之间，总额84,866,975.00港元[133] - 2025年11月回购798,300股H股，每股价格在20.40至20.82港元之间，总额16,493,516.60港元[133] - 2025年12月回购754,300股H股，每股价格在19.02至19.40港元之间，总额14,509,344.00港元[133] - 截至公告日期，公司持有14,364,500股回购但未注销的H股作为库存股份[135] - 公司获得授权可回购不超过股东周年大会当日已发行H股总数10%的股份[132] 募集资金使用 - 全球发售所得款项净额约为人民币5,617.2百万元，截至2025年底已使用约人民币4,774.0百万元，尚未动用净额约人民币843.2百万元[122] - 募集资金用途中，“推行‘万物云街道’”项目已使用183.8百万元，剩余506.4百万元预计于2027年底前使用[123] - 募集资金用途中，“投入AIoT及BPaaS解决方案的开发”已使用43.4百万元，剩余323.6百万元预计于2027年底前使用[123] - 募集资金用途中，“通过基金投资等方式探寻有发展潜力的物业标的”已使用964.5百万元，剩余13.2百万元预计于2027年底前使用[123] 员工与人力资源 - 截至2025年底，公司员工总数为108,745名，较2024年底的102,441名增加6,304名[128] - 男性员工60,185名（占55.35%），女性员工48,560名（占44.65%）[128] - 报告期内公司推动1,517名基层员工成功转岗[129] - 自2020年“万紫千红”好发展项目启动以来，公司累计推动10,551名基层员工成功转岗[129] - 公司针对一线服务员工的面客岗位急救技能培训已实现超过5.7万名员工覆盖[130] 公司治理与董事会 - 公司董事长与总经理职务由朱保全一人兼任，未遵循《企业管治守则》关于角色分离的规定[136] - 董事会包括董事长兼执行董事朱保全[149][150] - 董事会包括执行董事何曙华[150] - 董事会包括非执行董事卜令秋、华翠、孙嘉、姚劲波及周奇[150] - 董事会包括独立非执行董事陈玉宇、罗君美、沈海鹏及宋云锋[150] 行业环境与市场趋势 - 2025年全国住宅竣工面积同比下降20.2%，销售面积同比下降9.2%[55] - 2025年住宅待售面积同比增加2.8%[55] - 2025年全国物业服务企业（500强）平均收缴率降至71%[56] - 2025年二十城物业费均价跌至人民币2.72元/平方米/月[56] - 2025年上半年，上市物企非住宅管理面积均值同比下降2.41%[57] - 公司预计中国物业服务从业企业将从“十万量级”向“一万量级”聚合[58] - 存量市场竞争中，单一项目往往吸引10-15家公司参与竞争[57] - 非住宅项目普遍存在1-3年的招投标周期[57] 公司战略与展望 - 公司战略围绕“资产服务、智慧、低碳”三大关键词，推进“蝶城+、企服+、生态+”三大战略[62] - 商誉减值测试中，用于估算使用价值的关键假设包括：收入年增长率7%~9%，长期增长率2%，税前贴现率16%~17%[35] 其他重要事项 - 2025年下半年公司就相关款项计提减值人民币7.4亿元，影响了年度净利润[47] - 公司2025年荣获（中国）杰出雇主和标普ESG的全球Industry Mover奖项[52] - 2025年度股东周年会定于2026年5月8日召开[139] - 为确定末期股息资格，股份过户登记将于2026年5月14日至18日暂停[147] - 为确定股东周年会投票资格，股份过户登记将于2026年5月5日至8日暂停[146] - 年度业绩公告及年度报告已在联交所及公司网站刊载[148] - 公司年度报告将适时寄发给股东并在网站公布[148] - 年度业绩公告备有中英文本且中文版本为准[148] - 公告发布日期为中国深圳2026年3月19日[150]

核心观点 - 报告核心观点为“城市建设规划收紧，板块关注度提升”，认为自然资源部新规限制新增建设用地用于经营性房地产开发，将推动城市内涵式发展，同时市场成交数据好转，板块具备价值修复基础 [1][4] 政策分析 - 中央层面，自然资源部等发布38号文，规定“年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积”，且“新增建设用地优先向保民生类项目倾斜，原则上不用于经营性房地产开发”，旨在限制城市外拓，推动存量盘活 [4][14][16] - “十五五”规划全文发布，地产发展方向包括稳定预期释放需求、完善住房保障体系（如优化供给、扩大公积金使用范围）、推动高质量发展（如完善基础制度、推进现房销售） [16][17] - 地方层面，东莞优化人才购房补贴，符合条件的可享销售价格8折优惠且不设上限 [18][20]；成都拟提高公积金贷款额度（单/双缴存人最高至80/120万元）并阶段性取消贷款次数限制 [18][20] 市场成交表现 - 新房市场：第11周（3月6日-12日）49城新房成交面积288.63万方，环比下降4.5%，以春节对齐口径同比下降6.5%，同比由正转负 [19][21][23]；3月前12天49城新房成交面积同比下降15.3%，春节对齐同比下降10.8% [19][25]；年初至今累计同比下降16.9% [4][19] - 二手房市场：第11周11城二手房成交面积170.62万方，环比上升15.9%，春节对齐同比上升8.2% [33][39]；3月前12天春节对齐同比上升3.8%，由负转正 [34][37]；年初至今累计同比下降4.4% [34] - 中介实时数据：第11周78城二手房成交套数环比上升41.8%，春节对齐同比上升25.6% [47][52]；3月前12天春节对齐同比上升30.3% [47]；小阳春以来累计同比上升31% [4] 市场景气度 - 新房供应与去化：第11周重点10城住宅推盘面积71.7万方，环比大幅增加54.4%，春节后连续3周改善 [4][87]；单周推盘成交率（售批比）为91% [4]；10城住宅售批比（8周移动平均）为96%，同比降低22个百分点 [87][91]；重点城市开盘去化率（8周移动平均）为52%，环比增加5个百分点 [87][98] - 库存：第11周重点10城住宅库存面积4801万方，环比微增0.1%，去化周期为16.8个月，环比缩短0.1个月 [87][92][100] - 二手房景气度：第11周140城二手房挂牌量环比小幅上涨0.5%，涨幅弱于2024、2025年同期 [4][101]；70城二手房日均来访7.3万组，环比增加36.0% [101][111]；3月前12天二手房来访转化率为5.7%，维持历史高位 [4][102][109] 土地市场 - 土地出让：第11周300城住宅用地出让金170.3亿元，环比增加8.3%，同比大幅增加67.3% [4][118][122]；3月前12天出让金306.6亿元，同比大幅增加100.3%，但年内累计同比仍下降38.7% [118][120] - 土地供应与成交：第11周土地供应建筑面积667.7万方，环比增加4.9%；成交建筑面积374万方，单周成交转化率为56% [4][118] - 溢价率与楼面价：第11周300城宅地溢价率（4周移动平均）为12.6%，环比增加1.0个百分点；成交楼面价（4周移动平均）为5090元/平方米，环比增加24% [118][128][129] 板块行情与观点 - A股地产板块：第11周SW房地产板块下跌0.5%，跑输沪深300指数0.7个百分点，但在30个申万行业中排名第14位（47%分位），为过去三周最好表现 [4][130][133]；16家主流房企指数下跌2.3%，其他房企下跌0.4%，违约房企上涨0.2% [4]；周内涨幅居前的公司包括绿城中国、滨江集团和建发股份 [4] - 物业与港股板块：本周物业板块下跌2.8%，跑输恒生指数1.7个百分点，主流物管公司中仅招商积余上涨 [4]；香港内房板块本周下跌6.3%，跑输恒生指数5.2个百分点，九龙仓置业等跌幅较大 [4] - 投资观点：报告认为市场风险偏好下降且成交好转，地产板块具备价值持续修复的基础 [4] 其他板块（C-REITs） - 第11周C-REITs综合收益指数下跌0.32%，78单REITs中31单上涨 [4] - 一级市场有1单商业不动产REITs申报，暂无项目通过审核，目前3单已受理，1单已问询，10单已反馈 [4]

核心观点 - 报告核心观点为：两会期间中央对房地产行业的定调延续“着力稳定房地产市场” [1][5]，政策重心从过去两年专注“防风险”重新增加“保民生”功能，并明确增加针对新婚和新生儿家庭的购房支持力度 [5][17] 同时，行业基本面呈现“小阳春”复苏态势，新房和二手房成交数据持续走强 [1][5] 然而，强劲的基本面尚未在资本市场形成强复苏预期，房地产板块本周表现跑输大盘 [5] 一、政策分析：两会定调延续，地方支持加码 - **中央政策定调**：2026年政府工作报告将GDP增速目标设定为4.5%-5%，预算狭义赤字规模为5.89万亿元，赤字率维持在4% [16] 地产工作定调延续“着力稳定房地产市场”，表述从过去两年主要在“防风险”部分，重新出现在“保民生”部分，且位次提前、表述强化 [5][17] 需求端明确“加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求” [19] 供给端延续“防范债务违约风险”的要求，预计对重点企业信用托底工作将妥善解决 [5][20] 关于收储和城市更新，26年表述较25年有所收敛，更强调“优化”保障房供给和“高质量”推进城市更新 [21] - **两会政策提案**：两会期间代表委员关于地产的提案积极，呼声较高的方向包括：房贷利息纳入个税专项附加扣除、财政对购房贷款给予贴息支持、减免住房交易环节税费、成立中央层面的房地产稳定基金或收储专项资金等 [5][21][22] - **地方支持政策**：深圳出台政策，单身满30岁即可申购安居房并获100%产权，降低刚需置业门槛 [24][25] 杭州余杭区推出购房补贴，3月内购买新房每套补助5万元 [24][25] 佛山市出台“好房子”建设指引，通过放宽阳台限制、提升层高标准以提升居住品质 [24][25] 二、成交表现：“小阳春”热度延续，同比持续增长 - **新房网签**：第10周，监测的49城商品房成交面积301.89万方，环比上升183.2%，以春节对齐同比上升20.7%，连续两周正增长，但增幅较上周收窄4.1个百分点 [5][26][31] 3月前5天，49城新房成交面积同比下降17.8% [26][29] 分线城市看，3月前5天一线城市成交同比转正至+5.4%，而高均价二线城市同比下降44.4% [34][37] - **二手房网签**：第10周，监测的11城二手房成交面积147.25万方，环比上升188.6%，以春节对齐同比上升13.0%，增幅较上周收窄26.0个百分点 [5][38][40] 3月前5天，11城二手房成交面积同比下降2.9% [38][41] - **二手房实时认购（热度更高）**：第10周，监测的79城二手房成交套数环比上升159.1%，以春节对齐同比上升30.3% [5][50] 3月前5天，79城二手房成交套数同比大幅上升39.3% [50][55] 分线看，3月前5天一线、二线、三四线城市成交套数同比分别增长约55%、38%、38% [50][61] 三、市场景气度：供应有所恢复，库存去化承压 - **新房推盘与去化**：第10周，重点10城住宅推盘面积47.8万方，环比大幅增加556.6%，但同比仍下降35.9%，供应水平未达常态化规模 [5][96] 26年以来累计推盘面积同比-8.6% [96][100] 去化方面，第10周10城住宅售批比（MA8）为98%，同比-33个百分点；26年第9周重点城市开盘去化率（MA8）为47%，同比-12个百分点 [96][105] - **新房库存**：第10周，重点10城住宅库存面积4796万方，环比微增0.1%，去化周期为16.9个月，环比增加0.3个月 [96][108] - **二手房景气度**：第10周，140城二手房挂牌量环比小幅上涨0.2%，涨幅弱于24、25年同期；重点12城挂牌量环比上涨0.1%，供应维持底部 [5][106][109] 市场热度方面，第10周70城二手房日均来访5.4万组，环比上升77.6%，春节对齐同比上升2.8%；3月前5天来访转化率为5.7%，保持在历史高位 [5][106] 四、土地市场：供应增加但成交冷淡 - **土地成交**：第10周，300城住宅用地出让金69.5亿元，环比大幅下降73.2%，同比大幅下降72.4% [5][13] 3月前5天土地出让金48.7亿元，同比下降5.1%；年内累计土地成交金额同比下降46.1% [5][13] - **土地供应与去化**：第10周，300城宅地供应建筑面积605.4万方，环比增加195.4%，但成交建筑面积仅361万方，单周成交转化率（去化率）仅60%，环比下降16个百分点，同比下降17个百分点，小阳春土地市场开局不佳 [5][13] 五、资本市场表现：板块跑输市场，与基本面背离 - **A股开发板块**：第10周，SW房地产板块环比下跌4.1%，跑输沪深300指数3.0个百分点，在30个申万行业中排在第25位（83%分位），为一月以来表现最差的一周 [5] 16家主流房企、其他房企、违约房企本周分别下跌4.3%、4.2%、6.3% [5] 跌幅较小的为招商蛇口、万科A和华润置地，跌幅较大的为前期涨幅靠前的高弹性品种如中国金茂、中国海外宏洋集团 [5] - **港股与物业板块**：香港内房板块本周大幅下跌4.9%，跑输恒生指数1.6个百分点 [5] 物业板块整体下跌2.0%，跑赢恒生指数1.3个百分点，头部港股物管公司表现较好 [5] - **C-REITs板块**：第10周C-REITs综合收益指数下跌0.92% [5] 政策方面，证监会商业不动产REITs继续快速推进，14单申报中，有3单已受理，10单已反馈 [5] 六、重点公司估值 - 报告列出了16家重点覆盖公司的估值和财务预测，包括万科A、招商蛇口、保利发展、华润置地、万物云等A股和港股标的，均给予“买入”评级，并提供了2025E和2026E的EPS、PE及合理价值目标 [6]

会议安排 - 公司董事会会议将于2026年3月19日举行[3] - 会议将考虑并批准2025年度业绩及刊发[3] - 会议将考虑建议派发末期股息（如有）[3] 人员信息 - 截至2026年3月4日，董事会包括董事长兼执行董事朱保全等多人[5]

股本情况 - 截至2026年2月底，公司法定/注册股本总额为1,168,053,129元[1] - 截至2026年2月底，公司法定/注册股份数目为1,168,053,129股，面值1元[1] - 截至2026年2月底，公司已发行股份（不包括库存股份）数目为1,153,688,629股[2] - 截至2026年2月底，公司库存股份数目为14,364,500股[2] - 截至2026年2月底，公司已发行股份总数为1,168,053,129股[2] 公众持股规定 - 上市时最低公众持股量百分比为上市股份所属类别已发行股份总数（不包括库存股份）的10%[3] - 香港联合交易所授予公司豁免严格遵守《主板上市规则》第8.08(1)条规定[3]

核心观点 - 报告核心观点为“小阳春复苏强劲，行情持续有支撑”，认为房地产行业在春节后季节性复苏表现强劲，为后续行情提供了支撑 [1] 一、政策环境 - **上海政策大幅放松**：2月25日，上海发布“沪七条”，从限购、公积金贷款、房产税三个维度优化政策。限购方面，外环内非户籍购房社保要求从3年缩短至1年，并新增5年居住证无社保人群的购房资格。公积金贷款最高额度从160万元大幅提高至324万元，对刚需形成强支撑 [5][17] - **上海政策对比优势**：政策调整后，上海内环限购政策为北上深中最宽松，非户籍社保满3年可在外环内增购1套，并独家放开居住证满5年无社保人群的购房资格 [17][18] - **后续政策预期**：后续政策将围绕重点城市“以旧换新”进展及全国城市更新预期展开，上海重启的“以旧换新”模式具备较强可复制性与示范效应 [21] - **其他地方政策**：二三线城市持续加大购房补贴力度，如淮安对多孩家庭购房给予最高6%补贴，济南将人才购房补贴最高提至25万元 [18][22] - **中央政策基调**：中央层面延续支持基调，2月27日政治局会议强调实施积极财政政策和适度宽松货币政策，推动新型城镇化，但未更新地产具体表态 [16][19] 二、市场成交表现 - **新房网签转正**：2026年第9周（2月20日-26日），监测的50城商品房成交面积100.55万方，环比上升31.8%，以春节对齐同比上升14.6%，同比由负转正 [5][23] - **新房月度降幅收窄**：2月前26天，50城新房成交面积同比下降25.6%，但降幅较上个月收窄24.2个百分点 [23][30] - **二手房网签高增**：第9周监测的11城二手房成交面积51.03万方，环比上升82.4%，以春节对齐同比上升39.0%，增幅较上周扩张4.6个百分点 [5][34] - **二手房月度改善**：2月前26天，11城二手房成交面积同比下降7.2%，降幅较上个月收窄7.6个百分点 [34] - **二手房实时成交强劲**：第9周监测的79城二手房成交套数环比上升244.9%，以春节对齐同比上升59.7%。2月前26天，79城二手房成交套数同比上升37.6% [5][47] - **重点城市表现**：主要城市春节后成交普遍环比大幅上涨，例如北京二手房周成交套数环比+252.3%，同比+198.1%；上海二手房周成交环比+196.8%，同比+51.8% [57][65] 三、市场景气度与库存 - **新房供应低位**：第9周重点10城住宅推盘面积7.3万方，环比-20.8%，同比-78.8%。2月前26天推盘面积同比-39.2%，供应仍处低位 [5][93] - **库存与去化**：第9周重点10城住宅口径库存面积4793万方，环比-0.3%，去化周期16.6个月，环比+0.4个月 [93][98][103] - **去化率表现**：第9周10城住宅售批比（MA8）为102%，环比-11个百分点，同比-34个百分点。26年第8周中指重点城市开盘去化率（MA8）为50%，环比+6个百分点 [93][100][104] - **二手房挂牌量稳定**：第9周监测的140城二手房挂牌套数环比持平；重点12城二手房挂牌套数环比下降0.1%，小阳春首周挂牌涨幅弱于往年同期 [5][105][108] - **二手房来访转化率提升**：2月前26天，70城二手房来访转化率为5.9%，环比上月提升0.7个百分点，为2023年以来的最高水准 [5][105][113] - **二手价格信号暂缺**：由于春节后数据量较小，二手房交易价格本周仍未出现有效信号，价格参考意义不大 [5][110] 四、土地市场 - **土地出让金环比大涨**：第9周300城宅地出让金260.8亿元，环比大幅上涨431.5%，但同比-49.6%。2月前26天土地成交金额613.7亿元，同比-39.4% [5][119] - **成交热度回升**：尽管本周土地供应建筑面积205万方，环比-12%，但成交金额大幅上涨源于重点城市成交热度上升，例如广州马场地块成交成为广州新的单价地王 [5] - **市场指标改善**：第9周土地单周去化率80%，环比+17个百分点；溢价率（MA4）为10.5%，环比+7个百分点；楼面价（MA4）为4161元/平，环比+44.0% [119] 五、板块行情表现 - **A股地产板块跑输大盘**：本周申万房地产板块环比上涨0.6%，跑输沪深300指数0.5个百分点，在30个申万行业中排在第17位（61%分位），边际走弱 [5] - **内部分化**：16家主流房企股价周度-0.2%，其他房企+0.9%，违约房企+3.6%。主流房企中建发股份、中国海外宏洋、华润置地、建发国际领涨 [5] - **港股内房板块强势**：香港内房板块整体上涨4.4%，跑赢恒生指数3.6个百分点，其中新鸿基地产上涨7.6%，长实、太古、恒基等龙头涨幅也均超过5个百分点 [5] - **物业板块跑输**：本周物业板块整体-0.6%，跑输恒生指数1.4个百分点，但内资物业表现相对较好 [5] - **C-REITs市场**：第9周C-REITs综合收益指数下跌0.85%，78单REITs中17单上涨。证监会商业不动产REITs继续推进，本周新增两单申报，累计申报已达14单 [5] 六、重点公司估值 - 报告列出了覆盖的16家重点A股及港股房地产及物业公司的估值和财务预测数据，包括万科A、招商蛇口、保利发展、华润置地、万物云等，均给予“买入”评级，并提供了2025E和2026E的EPS、PE及合理价值目标 [6]

科创债ETF华安（159115.SZ）市场表现与资金流向 - **基金价格微幅上涨** 2026年2月27日，科创债ETF华安（159115.SZ）收盘上涨0.01% [1] - **主力资金大幅净流出** 当日主力资金（单笔成交额100万元以上）净流出4.30亿元，净流出规模在同类型可比基金中排名前3 [1] - **成交量与成交额表现疲弱** 该基金最新成交量为2707.18万份，最新成交额跌破28.00亿元，成交额在可比基金中处于尾部位置 [1]

市场政策动态 - 特朗普政府计划要求大型炼油厂弥补近年“小型炼油厂豁免计划”下至少一半的生物燃料掺混义务 此举将增加大型炼油厂成本 但会提振生物燃料行业对大豆和玉米等原料的需求 [1] 棕榈油生产数据 - 2026年2月1-25日 马来西亚棕榈油单产环比减少16.78% 出油率环比增长0.1% 产量环比减少16.25% [1] - 马来西亚2月1-20日棕榈油产量预估减少12.29% 其中马来半岛减少10.74% 沙巴减少15.23% 沙捞越减少11.20% 婆罗洲减少14.19% [2] - 受季节性低产 2月天数较少 春节假期及物流受限等因素共同影响 预计2月马来西亚棕榈油产量将继续环比下降 这将是连续第四个月减产 [5] 棕榈油出口数据 - 据AmSpec数据 马来西亚2月1-25日棕榈油出口量为922,649吨 较上月同期的1,099,033吨减少16.05% [1] - 据ITS数据 马来西亚2月1-25日棕榈油出口量为1,022,673吨 较上月同期的1,163,634吨下降12.1% [1] - 据SGS数据 预计马来西亚2月1-25日棕榈油出口量为718,603吨 较上月同期的746,745吨减少3.77% [1] 棕榈油市场观点 - 马来西亚棕榈油理事会指出 尽管面临印尼B50生物柴油强制令推迟和马来西亚库存高企等持续逆风 但棕榈油价格在整个1月份一直坚挺在每吨4000林吉特上方 这表明当前价格正在形成短期结构性底部 [2] 加拿大谷物出口数据 - 截至2月22日当周 加拿大谷物出口量为24.36万吨 前一周为25.71万吨 [2] - 本市场年度累计出口量为426.87万吨 较上一年度同期的602.08万吨大幅减少29.1% [2] - 截至2月22日 商业库存为145.13万吨 [2] 豆油现货市场 - 多个主要市场的一级豆油散装现货价格出现下跌 跌幅在每吨10元至60元之间 例如天津市场报价每吨8480元 下跌20元 防城港市场报价每吨8560元 下跌60元 [4] 市场后续关注点 - 市场关注点目前聚焦于3月10日即将发布的官方供需报告 在此之前 下周起将陆续出现关于2月供需数据的市场估算 [5]