估价对象基本信息 - 估价对象为北京中关村科技发展(控股)股份有限公司72个车位，建筑面积3276.54平方米[4][33] - 土地使用年限终止日期为2053年5月25日，剩余27.7年[4][41] - 价值时点为2025年9月8日[4][25] - 车位原为72个地下车位，现改造成170个机械车位[13][63] 估价结果 - 假定未设立法定优先受偿权下的价值为25229358元[5][12] - 法定优先受偿款为0元，抵押价值为25229358元[5][12] - 预期实现抵押权的费用和税金为2811898元，抵押净值为22417460元[5][12] - 车位评估单价为7700元/m²[6][8] 市场数据 - 2025年上半年北京市GDP25029.2亿元，同比增长5.5%[106] - 上半年全市房地产开发企业房屋新开工面积674.3万平方米，下降7%，竣工面积526.8万平方米，增长28.6%[116] - 上半年全市新建商品房销售面积537.6万平方米，增长5.4%[116] - 2025年1 - 6月北京商业成交均价23385元/㎡，上涨15.6%，成交面积26.0万㎡，下降15.0%[121][126] 估价方法参数 - 成本法测算房地产重置成本为35230772元，建筑物重置成本为13942707元[170] - 收益法中潜在毛租金收入为1000元/个·月[171] - 报酬率为4.5%，预计估价对象年租金净收益增长率1%[182] - 成本法测算单价9689元/平方米，权重70%；收益法测算单价2972元/平方米，权重30%，综合单价7700元/平方米[188]