公司概况 - 公司是中国主要地产发展商，为央企中国保利集团境外上市房地产旗舰，业务包括物业发展、投资和管理[19][20] - 公司土地储备覆盖30个主要城市，拥有上海保利广场等标志性投资物业[19][20] 宏观经济与行业环境 - 2021年中国经济增长8.1%，GDP连续两年超100万亿元[23] - 受“三条红线”等政策调控，房地产行业先扬后抑，主要开发商增长表现下滑[24] 财务数据关键指标变化 - 公司2021年总资产为2357亿港元[22] - 公司2021年营业额为365亿港元[22] - 公司2021年股东应占溢利24.81亿港元，同比增长32.0%，董事会建议派发末期股息每股13.5港仙[27][30] - 2021年公司收入365.13亿港元，较去年增长16.7%，股东应占溢利24.81亿港元，增长32.0%[75] - 2021年公司基本及摊薄每股盈利67.35港仙，同比分别增长31.2%和31.3%，董事会建议派末期股息每股13.5港仙[75] - 截至2021年12月31日，公司股东权益384.16亿港元，每股资产净值10.35港元[76] - 2021年公司收入为365.13亿港元，较2020年增长16.7%，股东应占溢利为24.81亿港元，较2020年增长32.0%[78] - 2021年每股基本及摊薄后盈利分别为67.35港仙，分别同比增长31.2%和31.3%，董事会建议派发末期股息每股13.5港仙[78] - 2021年12月31日公司股东权益为384.16亿港元，每股账面资产净值为10.35港元[79] - 截至2021年12月31日，公司股东应占权益总额为384.16亿港元，2020年为354.44亿港元；每股资产净值为10.35港元，2020年为9.68港元；集团资产负债率为80.3%，2020年为80.9%[181][182] - 截至2021年12月31日，集团未偿还银行及其他借贷（包括应付票据）为846.81亿港元；按到期日分，1年内偿还231.81亿港元（27%）、1 - 2年偿还259.94亿港元（31%）、2 - 5年偿还271.11亿港元（32%）、5年后偿还83.96亿港元（10%）；按币值分，人民币计值747.77亿港元（88%）、美元计值39亿港元（5%）、港元计值60.04亿港元（7%）[183][187] - 集团31.9%银行及其他借贷（包括应付票据）以固定息率计息，68.1%以浮动息率计息，利率不确定或波动时将考虑使用对冲工具管理风险[184][187] - 截至2021年12月31日，集团流动资产净值为821.32亿港元，银行总结存为366.02亿港元，2020年分别为728.50亿港元及436.52亿港元[185][188] - 截至2021年末，已抵押资产账面价值为418.54亿港元，2020年为466.75亿港元，包括投资物业、酒店物业等[190] - 截至2021年及2020年12月31日，集团于若干附属公司的权益已抵押，2021年附属公司资产净值为23.22亿港元，2020年为1.32亿港元[191][192] - 截至2021年12月31日，集团为物业购买者向银行提供的最大担保额为283.30亿港元，2020年为269.83亿港元[193] - 截至2021年12月31日，集团为联营公司及合营企业向银行提供的担保额为82.74亿港元，2020年为93.11亿港元，其中已动用54.90亿港元，2020年为56.33亿港元[194] - 2021年12月31日，公司给予银行的物业按揭最高担保额达283.30102亿港元，2020年为269.83212亿港元[196] - 2021年12月31日，公司就联营公司及合营企业所获授信贷融资82.74492亿港元向银行提供担保，2020年为93.10801亿港元；联营公司及合营企业已动用其中54.90468亿港元，2020年为56.33122亿港元[196] 合约销售业务数据关键指标变化 - 2021年公司合约销售金额566亿元，同比增长9%；回笼金额534亿元，回笼率94%；合约销售均价18,038元/平方米，内地市场合约销售均价17,469元/平方米，与去年基本持平[28][30] - 2021年公司总合约销售面积约313.8万平方米，有106个持续推出项目和24个首次推出项目[77] - 2021年置业集团合约销售面积约313.8万平方米，合约销售金额同比增长9%至人民币566亿元，合约销售均价为18,038元/平方米[81][82] - 2021年内地市场合约销售均价为17,469元/平方米，与去年基本持平，单盘合约销售金额超10亿元的项目达18个[82] - 2021年合约销售金额中，长三角占34%（19,241百万元）、珠三角占22%（12,643百万元）、西南占15%（8,612百万元）、其他占25%（14,222百万元）、香港占4%（1,892百万元）[83] - 2021年合约销售面积中，长三角占22%（682千平方米）、珠三角占14%（449千平方米）、西南占23%（722千平方米）、其他占41%（1,279千平方米）、香港占0%（6千平方米）[83] 土地储备与项目获取数据关键指标变化 - 截至2021年底，公司权益土储在一二线城市占比83%，同比提升3个百分点；在长三角和大湾区占比40%，同比提升6个百分点[31][33] - 2021年公司获取19个开发项目，首次进入常州、太仓和宁海，逾八成投资在下半年发生，四成投资位于深圳、上海和宁波[32][33] - 新获取的12个项目已实现开工[32][33] - 2021年置业集团取得19个开发项目，新增土地储备总建筑面积360.9万平方米[85] - 截至2021年12月31日，置业集团共有83个在建及待建项目，总建筑面积约2,265.3万平方米[80] - 广州天骄项目规划总建筑面积约18.3万平方米[90][91] - 广州荔湖街项目规划总建筑面积约22.8万平方米[90][92] - 苏州滨河湾花园项目规划总建筑面积约8.2万平方米[93][94] - 贵阳保利明玥半山项目规划总建筑面积约29.9万平方米[93][94] - 广州永宁街项目规划总建筑面积约11.7万平方米[97][99] - 佛山容桂项目规划总建筑面积约20.9万平方米[96][98] - 常州保利景玥府项目规划总建筑面积约22.7万平方米[101][102] - 太仓天和雅园项目规划总建筑面积约12.0万平方米[100][102] - 宁海客运总站项目规划总建筑面积约9.2万平方米[103][104] - 深圳龙岗项目规划总建筑面积约18.0万平方米，距在建地铁3号线东延段站点约1公里，距龙盐大道高速入口约900米[103][104] - 深圳龙华项目规划总建筑面积约17.3万平方米，1.5公里范围内有大型商业综合体[105][106] - 深圳坪山项目规划总建筑面积约24.7万平方米，距在建地铁14号线沙湖站约1公里[105][106] - 昆山花桥项目规划总建筑面积约19.4万平方米，北侧靠近在建昆山S1号线[107][109] - 上海杨浦项目规划总建筑面积约8.6万平方米，距人民广场8公里，距杨浦区人民政府3.5公里[108][110] - 宁波海曙项目规划总建筑面积约9.1万平方米，距集士港镇政府2.4公里，距奥特莱斯商圈约2公里[111][112] - 宁波鄞州项目规划总建筑面积约13.3万平方米，距地铁5号线高新区站600米，距东部新城2公里[111][112] - 济南五里牌坊二期项目规划总建筑面积约52.5万平方米，紧邻城市主干道和在建轨交4号线[111][112] - 苏州胜浦项目规划总建筑面积约15.2万平方米，拟发展为高层住宅小区[113][114] - 昆山黄浦江路项目规划总建筑面积约27.2万平方米，拟发展为高层住宅小区[113][115] - 截至2021年12月31日，公司在30个城市共持有83个房地产开发项目[116][117] - 长三角和珠三角地区项目总建筑面积占整体比重约42%，西南地区约32%，其他地区约25%，香港地区约1%[116][117] - 在建项目68个，在建总建筑面积约1269.2万平方米，应占权益面积约970.8万平方米[116][117] - 待建的规划总建筑面积约996.0万平方米，应占权益面积约689.4万平方米[116][117] - 上海保利明玥湖光在建总建筑面积92千平方米，集团应占权益100%[119] - 上海杨浦项目待建总建筑面积86千平方米，集团应占权益100%[119] - 昆山明玥逸庭在建总建筑面积221千平方米，集团应占权益49%[119] - 长三角地区在建项目总建筑面积小计2936千平方米，待建项目总建筑面积小计1265千平方米[119] - 珠三角地区在建总建筑面积2713千平方米，待建2663千平方米[120] - 西南地区在建总建筑面积3086千平方米，待建4066千平方米[120] - 其他地区在建总建筑面积3822千平方米，待建1967千平方米[121] - 香港地区在建总建筑面积135千平方米[121] - 公司在建总建筑面积合计12692千平方米，待建9960千平方米[121] - 截至2021年12月31日，公司在长三角地区有43个项目，其中17个已竣工，19个在建，7个规划中，总建筑面积约420.1万平方米，占公司总土地储备的18%，在建约293.6万平方米，待建约126.5万平方米[144][145] - 公司在珠三角地区持有30个房地产开发项目，其中12个已竣工，17个施工中，1个规划中[154] - 公司在珠三角地区持有在建总建筑面积约271.3万平方米，待建总建筑面积约266.3万平方米[154] - 公司在珠三角地区土地储备约537.6万平方米，占公司总土地储备的24%[154] - 截至2021年12月31日，公司在西南地区持有21个房地产开发项目，其中9个已竣工，10个处于施工阶段，2个规划中[161][162] - 西南地区项目总建筑面积约715.1万平方米，占公司总土地储备的32%[161][162] - 西南地区在建总建筑面积约308.6万平方米，待建总建筑面积约406.6万平方米[161][162] - 截至2021年12月31日，公司在其他地区有42个项目，其中17个已竣工，20个在建，5个规划中[169][170] - 其他地区项目总建筑面积约578.9万平方米，占公司总土地储备的25%[169][170] - 其他地区在建建筑面积约382.2万平方米，待建建筑面积约196.7万平方米[169][170] - 截至2021年12月31日，公司在香港及境外地区持有5个房地产开发项目，3个已竣工，2个处于施工阶段[178] - 香港及境外地区项目合计土地储备约13.5万平方米，占公司总土地储备的1%[178] 项目竣工与销售结转数据关键指标变化 - 2021年公司新开工总建筑面积约492.3万平方米，竣工建筑面积约309.5万平方米[77] - 2021年置业集团完成新开工建筑面积约492.3万平方米，竣工建筑面积约309.5万平方米[80] - 2021年公司竣工总面积约309.5万平方米，整体竣工项目共11个[123] - 上海嘉定保障房项目2021年竣工建筑面积164千平方米，截至年底累计164千平方米[125] - 广州南沙保利城2021年竣工建筑面积170千平方米，截至年底累计685千平方米[125] - 遵义保利未来城市2021年竣工建筑面积240千平方米，截至年底累计2971千平方米[125] - 南宁保利领秀前城二期2021年竣工建筑面积390千平方米，截至年底累计390千平方米[125] - 2021年公司项目竣工建筑面积为3095千平方米，截至2021年底累计竣工建筑面积为13086千平方米[126] - 2021年公司76个项目实现销售结转，结转金额约283亿元，结转面积约194.0万平方米，结转均价约为14589元/平方米[128][129] - 按结转金额计，普通住宅占83%（235.3亿元），别墅占8%（22.97亿元），商铺占5%（14.51亿元），写字楼占1%（1.33亿元），车位占3%（8.97亿元）[128][129][138] - 区域分布上，长三角占17%（47.69亿元），珠三角占22%（61.58亿元），西南地区占32%（89.23亿元），其他地区占24%（69.02亿元），香港地区占5%（15.58亿元）[128][129] 投资物业与物业管理业务数据关键指标变化 - 公司投资物业总建筑面积约70.6万平方米，资产值约120亿港元[136][137] - 2021年公司物业管理公司总收入为人民币10.21亿元，同比增长14.8%，管理物业项目264个，在管面积约4371.3万平方米，较去年