核心观点 - 深圳福田香蜜湖板块一宗稀缺宅地以25.5亿元、溢价率125.46%成交，实际住宅楼面价达10.31万元/平方米，跻身深圳涉宅用地成交楼面价TOP2，反映了核心稀缺地段资产的价值认可与抗跌韧性 [2][3] 地块出让详情 - 地块位于福田区安托山片区，规划建筑面积约2.6万平方米，建筑限高100米，起拍价11.31亿元，起始楼面价约4.35万元/平方米 [2] - 竞价方式为“不设上限，竞地价，价高者得”，未设置现房销售硬性约束，因挂牌时间早于8月28日现房销售改革新政 [2] - 经过257轮竞价，中海以总价25.5亿元、溢价率125.46%竞得，成交楼面价约9.81万元/平方米，剔除配建后实际住宅楼面价达10.31万元/平方米 [2] - 该成交楼面价仅次于今年6月保利置业拿下南山粤海街道地块时的10.87万/平方米 [3] 竞拍参与方与市场反应 - 地块吸引了中海、华润置地、招商蛇口、建发、越秀&深业、中铁、深振业共7个竞买人 [2] - 中指研究院分析师孙红梅指出，本次高溢价成交印证了企业对香蜜湖-安托山这一十年断供高能级板块的价值认可，并向市场传递了核心稀缺地段资产具备抗跌与升值韧性的信号 [4] - 孙红梅还提到，该地块按剔除配建后的实际住宅楼面价衡量，已站上“破10万”一线，与南山粤海的历史纪录基本比肩 [4] 片区供应与市场背景 - 香蜜湖板块已断供逾9年，上次公开出让宅地是2017年12月底海德园地块，海德园项目曾创下“四开四罄”成绩，近年来片区内几乎无新增住宅供应 [3] - 中指研究院分析师孙红梅表示，香蜜湖片区内新房供给长期吃紧，本次出让直接补上片区新房缺口，地块规模小但无人才房、保障房配建硬性要求，且无地价上限 [3] - 深圳中原研究中心研究员邹少伟认为，安托山地块位置优越，配套完善，名校学区是核心卖点，周边二手房价格明显高出6月拍出的多块地王周边价格 [3] 周边房价与价差 - 安托山片区是深圳中心城区罕见的连片高端住宅区，周边汇聚万科瑧山府、安峦公馆、天健公馆等豪宅 [4] - 万科瑧山府二手挂牌均价约18.4万元/平方米以上，安峦公馆约15.8万元/平方米，一二手价差显著 [4]

投资评级 - 报告给予保利置业集团“买入”评级，维持此前评级 [8] 核心观点 - 保利置业集团背靠保利集团，享有优质央企信用，财务结构稳健，在行业调整期有从容拿地的底气 [2][9] - 公司投资策略从一二线城市郊区向主城区进阶，积极补充核心片区优质项目，焕新土储结构 [2][9] - 虽然土储中仍有部分老货待盘活，期间费用率有改善空间，但依靠央企禀赋、积极投资、聚焦主城热地，运营效率有望边际改善 [2][9] - 伴随行业筑底，极低的PB估值有较大的修复弹性 [2][9] 业绩表现 - 2026年上半年营收150.9亿，同比下降18.2% [6][9] - 归母净利润亏损7.4亿，去年同期盈利2.1亿 [6][9] - 综合毛利率6.0%，同比下降11.4个百分点 [6][9] - 开发业务结算收入同比下降19.6%至139.7亿 [9] - 截至2026年上半年，合同负债328.6亿，同比下降19.6%，合同负债/年化结算收入=0.77X [9] - 预计后期结算收入仍将下滑，毛利率底部震荡，业绩仍将承压 [9] 销售与投资 - 2026年上半年销售额232亿，同比下降13.1%，位列克而瑞榜单第13名，较去年底提升2名 [9] - 销售面积80万方，同比下降16.9%，销售均价2.9万元/平，同比上升4.6% [9] - 长三角和大湾区销售占比76%，一线城市和香港贡献占比分别为47%和7% [9] - 2026年上半年在上海、深圳、苏州、武汉获取4宗地块，合计拿地金额108亿，拿地建面28.5万方，拿地楼板价3.8万元/平 [9] - 金额与面积维度的拿地强度分别为47%、36% [9] - 截至2026年上半年，总土储1116万方，同比下降6.0% [9] 财务与融资 - 三道红线指标维持绿档 [9] - 有息负债降至678亿元 [9] - 总现金占总资产15.5%，流动性保持充裕 [9] - 平均融资成本2.75%，较去年底下降11BP [9] 盈利预测 - 预计2026-2028年归母净利润分别为2.4亿、2.6亿、3.0亿元 [9] - 对应P/E估值分别为17.7倍、16.2倍、14.0倍 [9]