二手房市场 - 2025年第27周深圳二手房录得1436套，环比增长4.2%，录得量两连涨，维持相对高位水平 [1] - 同期深圳新房成交量下降明显，二手房市场表现优于新房 [1] - 截至2025年7月7日，深圳有效二手房源75169套，较上周增加1311套 [1] 房企销售数据 融信中国 - 6月合约销售额2.51亿元，合约建筑面积2.76万平方米，平均售价9066元/平方米 [2] 雅居乐 - 6月预售金额9.3亿元，对应建筑面积10.1万平方米，平均价格9187元/平方米 [3] 绿城中国 - 6月自投项目销售2845套，销售金额142亿元，销售均价3.47万元/平方米 [4] 保利置业 - 6月合同销售金额48亿元，销售面积16.5万平方米，销售均价2.92万元/平方米 [5]

保利置业集团销售数据 - 6月实现合同销售金额约人民币48亿元 [1] - 6月合同销售面积约16.5万平方米 [1] - 6月合同销售均价约人民币29,157元/平方米 [1]

土地市场整体表现 - 上半年全国300城住宅用地出让金额同比增幅超两成 平均溢价率超10% [11] - TOP20城市土地出让金占比达66% 较2024年全年提升15个百分点 [12] - 一、二线城市住宅用地出让金额同比分别增长47.3%和36.5% 三四线城市同比下降1.1% [12] 房企拿地动态 - 百强房企权益拿地总额5065.5亿元 同比增长33.3% [3] - 10家房企权益拿地金额超百亿元 保利发展(414亿元)、中海地产(393亿元)、绿城中国(385亿元)位列前三 [3][4] - 百强房企全口径新增货值门槛值50亿元 同比提高28% [10] - TOP10房企全口径新增货值6019.9亿元 占TOP100企业的41.8% [9] 企业属性与区域分布 - 央国企拿地金额占比58% 北京/上海/厦门占比均超70% [6] - 民企拿地金额占比21% 较2024年提升4个百分点 滨江集团(313亿元)表现突出 [6] - 长三角TOP10企业拿地金额1470亿元 居四大城市群之首 [12] - 京津冀TOP10企业拿地金额888亿元 中西部422亿元 粤港澳232亿元 [12][13] 核心城市土拍热点 - 杭州上半年土拍揽金1160亿元 接近2024年全年水平 多宗地块溢价率超50% [15][16] - 上海虹口地块楼面价达117474元/平方米 郊区地块溢价率最高达41.7% [16] - 成都住宅用地出让总金额415亿元 建发房产地块楼面价41200元/平方米创纪录 [16][17] - 北京涉宅用地出让金额超千亿元 中海地产以171亿元权益拿地金额居首 [5][12] 房企战略调整 - 头部房企聚焦一二线核心城市 保利发展在沪京杭、绿城中国在沪杭苏宁均进入拿地前十 [5] - 民营房企重返土拍市场 敏捷集团(33.2亿元)、海成集团(14.3亿元)等区域型民企活跃 [6][16] - 外资房企参与上海土拍 中国金茂联合新加坡庆隆集团89.64亿元竞得虹口地块 [16]

行业整体趋势 - TOP100房企上半年土拍耗资5065.5亿元，同比增长33.3%，为2022年以来首次正增长[1] - 住宅用地成交面积持续缩量，金额增长主要依赖核心区优质地块供应[1] - 房企进一步向一二线城市聚焦，TOP20城市出让金占比超65%[1] - 行业集中度持续提升，仅20家房企具备多城市群深耕能力[2] 头部房企表现 - 保利发展以414亿元权益拿地金额位列榜首，超出去年TOP1中海地产[3][4] - 保利旗下两家平台同时进入前十，在长三角和京津冀拿地金额超去年全年[5][6] - 中国金茂上半年拿地261亿元，超去年全年187亿元，新增货值749亿元[8][10] - 金茂通过组织架构调整聚焦核心区域，溢价55.91%竞得杭州地块[9][11][12] - 建发房产拿地强度达64.22%，在杭州以115.39%溢价率创楼面价8.8万/平米记录[13] 区域市场特征 - 长三角区域：绿城中国以314亿元拿地金额居首，滨江集团313亿元紧随其后[7] - 京津冀区域：中海地产196亿元领先，保利发展108亿元位列第二[7] - 中西部区域：建发房产71亿元拿地金额最高，邦泰集团137万平米拿地面积最大[7] 战略调整企业 - 华发股份权益拿地金额仅20亿元，拿地强度6.27%，远低于行业平均水平[15][16] - 华发因上海项目销售不畅和口碑问题，从2023年开始大幅收缩拿地规模[17][18] - 万科上半年未进入拿地金额TOP10，显示战略调整迹象[16] 竞争格局变化 - 11-20位房企呈现三级分化：滨江集团拿地强度达122.84%，龙湖等企业拿地低迷[24][25] - 一线城市销售贡献率增至40%，二线城市占47.8%，合计达87.8%[26] - 非头部房企需在二线城市寻找生存空间，避免被挤出市场[26] 数据说明 - 房企销售和拿地数据来源于克而瑞地产研究院和中指研究院[27]

百城宅地成交情况 - 2025年1-5月百城住宅类用地成交建面6,991万平，累计同比-3.4%，成交楼面均价7,466元/平，累计同比+26.2% [3] - 分能级城市表现： - 一线城市：成交建面305万平（同比-12.6%），楼面均价42,605元/平（同比+50.6%） [3] - 二线城市：成交建面3,197万平（同比+7.1%），楼面均价8,735元/平（同比+19.1%） [3] - 三线城市：成交建面3,489万平（同比-10.6%），楼面均价3,233元/平（同比+14.1%） [3] TOP50房企土储动态 - 2025年1-5月TOP50房企新增土储价值4,218亿元（同比+42%），前三名为保利发展（413亿元）、绿城中国（394亿元）、中国金茂（360亿元） [4] - TOP50房企新增土储面积3,092万平（同比-1.2%），前三名为绿城中国（185万平）、保利发展（184万平）、中海地产（164万平） [4] 核心30城土拍热度 - 2025年5月光大核心30城宅地成交溢价率9.2%（同比+7.1pct），15宗宅地溢价率超20% [5] - 单月数据：成交宅地91宗（同比+89.6%），总建面667万平（同比+64.3%），总价623亿元（同比+78.3%），楼面均价9,342元/平（同比+8.5%） [5] - 1-5月累计数据：成交宅地491宗（同比+34.5%），总建面3,440万平（同比+15.6%），总价4,317亿元（同比+43.2%），楼面均价12,548元/平（同比+23.9%），整体溢价率16.0%（同比+10.2pct） [6] - 核心30城宅地成交建面占百城比重达49.2% [6] 重点城市高溢价案例 - 温州永嘉县地块：楼板价5,484元/平，溢价率72% [6] - 成都郫都区地块：楼板价7,250元/平，溢价率59.3% [6] - 杭州西湖区地块：楼板价21,965元/平，溢价率51.4% [6]

公司评级与信用状况 - 保利置业集团有限公司2025年面向专业投资者公开发行公司债券(第三期)(品种二)获中诚信国际"AAA"评级 [1] - 评级机构肯定保利集团综合实力雄厚且能为公司提供多方面支持 [1] - 公司具备丰富的房地产开发经验及广泛的品牌影响力 [1] - 主力销售城市货值可对短期业绩形成支撑 [1] 公司股权结构与业务布局 - 保利置业成立于2001年5月 [2] - 2018年保利发展收购保利香港控股50%股权 形成保利集团与保利发展各持股50%的架构 [2] - 保利香港控股持有保利置业(香港)40.70%股份 [2] - 公司作为保利置业(香港)境内主要运营主体 承担内地大部分房地产开发业务 [2] 财务表现 - 2024年公司实现营业总收入341.45亿元 [2] 行业环境 - 房地产行业风险及部分区域市场承压可能影响公司经营 [1] - 部分项目存在去化压力 [1]

项目概况 - 保利瑧誉府为深圳宝安中心区高端住宅项目，占地面积9997.8平方米，总建筑面积80530平方米，容积率6.22（规定容积率5.4），规划2栋45层住宅，梯户比四梯五户[4][5] - 项目预计7月入市，市场吹风价9万+/平方米（精装交付），展厅已开放[4] - 楼面价5.22万元/平方米，较相邻地块中铁能建阅臻府（4.14万元/平方米）高1.08万元/平方米[28] 产品设计 - 户型为114-143平方米纯四房，全屋带明窗和飘窗，户户设外廊入户空间，122平方米户型为2户一电梯，其余为专梯入户[17][21] - 设计优势包括大面积采光通风、深圳市场稀缺性及私密性提升，但存在入户空间利用率低、改造难度大等局限[21] - 绿化覆盖率30.11%，通过架空层空中花园和架空停车库（19个地上车位+436个地下车位）弥补空间不足[4][6] 区位与配套 - 位于宝安中心区，周边1公里内有11号线宝安站，商业依赖外部商圈，西南侧规划36班九年一贯制学校及街心公园[6][9] - 三面被学校包围（含新安中学高中部、海韵学校），临近沿江高速及宝安机场航线，存在噪音影响[12] - 100米处有变电站，上学高峰可能引发交通拥堵[14] 市场竞争 - 竞品包括宝中都市茗荟花园（现房10.48万-12.99万元/平方米）、前海远洋观山海（7.14万-9.72万元/平方米）及湾啟紫荆府（9.24万-11.83万元/平方米）[29][30] - 东侧A002-0060宗地即将入市，位置及景观更优，或加剧竞争[31] - 深圳正调整土地规划，宝中片区可能新增住宅用地，潜在供应增加[34] 公司背景 - 保利置业2024年新增6宗地块（含深圳保利瑧誉府），深圳在售项目库存较高，如保利勤诚达誉都（2021年开盘未售罄）、保利招商雍郡（剩余102套）等[22][23] - 保利发展2024年归母净利润同比降58.56%至50.01亿元，2025年一季度营收增9.09%但净利润降15.43%[25][26][27]

公司背景与股东结构 - 保利置业是保利集团地产主业与资本市场的重要平台，保利集团直接和间接合计持股48.09% [1] - 保利集团的支持为保利置业提供了强大的融资保障和优质资产注入，助力房地产开发业务快速起步 [1] - 公司管理层多为保利系老员工，董事会主席万宇清拥有20年以上地产行业经验，推动公司进入快速发展通道 [1] - 2024年3月委任胡在新为执行董事及董事总经理，负责战略规划及运营管理，有望带来新的业务发展机遇 [1] 销售与土地储备 - 2024年销售金额542亿元，同比+1.1%，销售排名提升至第17名，首次进入TOP20房企行列 [2] - 一、二线城市销售金额占比达85%，2025年销售目标仍为500亿元 [2] - 2025年预计推货1200亿元，其中年初存量约750亿元，年内计划新增450亿元 [2] - 2024年拿地金额199.5亿元，同比-39.3%，拿地强度回落至37%，楼面均价上涨至2.07万元/平，同比+14.7% [2] - 2024年末总土储1316万平，权益比例70%，平均土地成本1.1万元/平，一线城市土储占比29%，二线城市占比44% [2] 多元业务发展 - 物业管理业务在管面积5274万平，同比+3.9%，2024年收入12.06亿元，同比持平 [3] - 酒店板块布局全国8个城市共9家酒店，其中4家为委托管理酒店，5家为自营酒店 [3] - 截至2024年末，持有投资物业总建面68.2万平，资产值约87亿元，酒店资产值35亿元 [3] 财务指标 - 2024年营业总收入402.1亿元，同比-1.9%，归母净利润1.8亿元，同比-87.3% [4] - 2024年毛利率降至16.4%，同比-4pct，已售未结规模507亿元，毛利率约16% [4] - 2024年末有息负债规模705亿元，同比-4.7%，平均融资成本降至3.38%，同比-0.5pct [4] - 2024年末净负债率77.2%，剔除预收后的资产负债率70.4%，现金短债比1.77X [4] - 2024年每股派息0.021港元，股息率1.5%，分红率41%，较2019-2023年20%左右的分红比例明显提升 [4] 未来发展展望 - 公司作为老牌央企背景房企，股东实力雄厚，经营韧性凸显，2024年销售逆势正增长 [5] - 已售未结资源充裕，毛利率水平不低，为未来结算奠定基础 [5] - 预计2025-2027年主营业务营业收入分别为390/404/409亿元，归母净利润分别为1.8/1.9/2.0亿元 [5]

报告公司投资评级 - 首次覆盖，给予买入评级 [2][5] 报告的核心观点 - 保利置业作为销售和拿地均有显著突破的“小而美”房企，债务结构持续优化，经营端韧性凸显 [5] - 公司核心亮点包括股东实力雄厚、经营韧性凸显、能适时调整战略、管理层经验丰富且引进市场化人才 [5] - 公司已基本调整到位，未来将朝更稳健正向的方向发展，已售未结资源充裕，毛利率水平不低，能为未来结算奠定基础 [5] 根据相关目录分别进行总结 峥嵘三十载，再创美好启新程 - 发展历程：保利置业是保利集团地产主业与资本市场重要平台，历经初创成立期（1985 - 2004 年）、稳步发展期（2005 - 2015 年）、发展瓶颈期（2016 - 2021 年）、逆势成长期（2022 年至今），市场地位逐步提升 [16][17][18][19] - 股权结构：控股股东为保利（香港）控股有限公司，最终实际控制人为国务院国资委，保利集团合计持有公司 48.09%股份，为公司提供融资保障和资产注入支持 [25][30] - 管理层：董事会主席万宇清经验丰富，推动公司进入新发展通道；2024 年 3 月胡在新任执行董事及董事总经理，有望带来新机遇；2020 年至今持续推动人才市场化 [33][34][35] 地产开发业务 - 打造产品系：打造“甲第”“誉”“赋”“印”“壹号”五大产品系，满足多元需求 [38] - 销售：2007 - 2015 年规模稳中有升，2016 - 2019 年经历下挫，2020 年重回上升通道，2024 年销售金额 542 亿元，同比 +1.1%，排名第 17 名，首次进入 TOP20；2025 年销售目标 500 亿元，预计推货 1200 亿元 [40][41][42][50] - 拿地：2010 年至今布局 31 个城市，累计获取 165 个项目；2024 年拿地金额 199.5 亿元，同比 -39.3%，拿地强度 37%，楼面均价 2.07 万元/平，同比 +14.7%；2024 年、2025 年 1 - 3 月地块均在一、二线城市 [8] - 区域表现：上海与济南市场销售表现较好 [8] - 土地储备：2024 年末总土储 1316 万平，权益比例 70%，平均土地成本 1.0994 万元/平，同比 -2%，高能级城市和长三角占比提升 [8][14] - 开竣工与结算：受行业下行影响，2024 年新开工面积 156 万平，同比 -29.6%，竣工面积 455 万平，同比 +7.3%，结算金额 379 亿元，同比 -2.1% [14] 多元业务 - 物业管理：上海保利物业酒店管理集团有限公司管理多类型物业，截至 2024 年末，项目 288 个，在管面积 5274 万平，同比 +3.9%，2024 年收入 12.06 亿元，同比持平 [8] - 投资性物业及酒店：保利商旅酒店管理有限公司负责相关业务，截至 2024 年末，酒店 9 家，分布 8 个城市；持有投资物业总建面 68.2 万平，资产值约 87 亿元，酒店资产值 35 亿元 [8] 财务指标分析 - 营收与业绩：2024 年营业总收入 402.1 亿元，同比 -1.9%；归母净利润 1.8 亿元，同比 -87.3%；核心净利润 3.4 亿元，同比 -80.6% [8] - 盈利能力：2024 年毛利率降至 16.4%，同比 -4pct，已售未结规模约 507 亿元，毛利率约 16% [8] - 偿债能力：2024 年末有息负债 705 亿元，同比 -4.7%，一年内到期占比降至 28%，信托贷款占比降至 3%，债券融资占比提升至 34%，平均融资成本降至 3.38%，同比 -0.5pct；净负债率、剔除预收后资产负债率为 77.2%、70.4%，同比下降 16.4、2.2pct；现金短债比 1.77X，同比 +0.24X [8] - 现金流：2024 年末货币资金 345 亿元，同比 +9.1%，2023、2024 年经营性现金流分别净流入 54、68 亿元 [8] - 分红：2025 年修订股息政策，原则上每年分派，金额不低于归母净利润 40%；2024 年拟每股派息 0.021 港元，股息率 1.5%，分红率 41% [8] 投资建议 - 预计公司 2025 - 2027 年主营业务营业收入分别为 390 / 404 / 409 亿元，同比增速分别为 -3% / 4% / 1%；归母净利润分别为 1.8 / 1.9 / 2.0 亿元，同比增速分别为 1% / 5% / 2%；对应 EPS 分别为 0.048 / 0.051 / 0.052 元；首次覆盖，给予买入评级 [5]

上海第四批宅地出让分析 核心观点 - 上海第四批宅地成交总价97.09亿元，两宗底价成交，两宗溢价率超20%，杨浦地块楼面价创定海区域新高 [1] - 差异化供地成为上海宅地供应新特征，迎合城市发展和市场需求变化 [1][2] - 房企以央企和国企为主，拿地积极性提高，市场信心受积极数据和金融利好提振 [5][6] 差异化供地特征 - **新兴产业区职住平衡**：杨浦地块溢价26.3%，楼面价8.02万元/平方米，松江地块溢价20.42%，楼面价2.53万元/平方米，区域价值受"一江一河"和五个新城规划带动 [2] - **创新产品设计**：虹口四川北路地块鼓励开发商创新设计，补充多元住宅产品，与周边高端住宅形成差异化供给 [3] - **捆绑出让模式**：虹口地块商业文化占比28.4%，联动住宅开发平衡成本，推动历史文化街区保护性开发 [4] 房企表现与市场信心 - 中铁建连续在松江拿地，显示对区域市场潜力的认可，新建住宅销售流速高 [6] - 上海4月新房二手房交易数据亮眼，二手房连续7个月超1.5万套，叠加央行降准降息，房企融资成本降低，拿地积极性提高 [6] 区域发展潜力 - 杨浦滨江和松江新城受益于新兴产业聚集，高品质住宅需求旺盛，优质地块供应持续加大 [2] - 虹口四川北路地块通过捆绑开发焕活片区功能，聚焦历史文化街区保护与产业升级 [4]