报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告核心观点 - 2026年全年来看，地产板块出现收益的机会较大，建议关注及配置 [5] - 节奏上，接下来可以重点关注4月的政治局会议相关表述以及5月各部委是否进一步表态 [5] - 四季度左右可能会出现“基本面拐点”，或体现在二手房价格的降幅收窄 [5] - 从投资主线来说，部分房企在2025年计提减值相对充分，2026、2027年减值压力减轻，在此变化之下有反转可能性；部分持有性商业地产公司已经提前布局新业态、新模式、新场景，更能把握新消费时代下的机遇 [5] - 现阶段建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、市占率较高的房企 2）连续在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企 3）积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的商业地产公司 [5] 根据相关目录分别进行总结 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - **新房市场**：第11周（3月7日-13日）40城新房成交面积211.9万平方米，环比上升33.2%，同比降幅收窄至-15.4%（较上周收窄14.5个百分点）[5][15][16]。分能级看，一、二、三四线城市成交面积环比增速分别为56.5%、20.4%、41.6%，同比增速分别为-9.7%、-8.5%、-40.9%[5][16] - **二手房市场**：第11周18城二手房成交面积174.4万平方米，环比上升13.9%，同比降幅收窄至-25.1%（较上周收窄7.0个百分点）[5][15][52]。分能级看，一、二、三四线城市成交面积环比增速分别为4.8%、20.3%、9.0%，同比增速分别为-19.6%、-30.2%、-26.5%[5][52] - **新房库存**：截至第11周末，12城新房库存面积11223万平方米，环比下降0.3%，同比下降5.1%[5][15][44]；去化周期为23.1个月，环比上升1.0个月，同比上升8.5个月[5][15][44]。分能级看，一、二、三四线城市去化周期分别为21.4、22.7、60.2个月[5][44] 2 百城土地市场跟踪 - **全类型土地市场（第10周数据）**：百城成交土地规划建面1387.4万平方米，环比下降7.9%，同比上升216.7%；成交总价231.7亿元，环比下降23.8%，同比上升188.9%；楼面均价1670元/平，环比下降17.2%，同比下降8.8%；土地溢价率1.4%，环比下降0.2个百分点[5][70][71] - **住宅类土地市场**：百城成交住宅土地规划建面193.9万平方米，环比上升888.4%，同比上升209.2%；成交总价157.8亿元，环比上升2463.2%，同比上升366.2%；楼面均价8134.8元/平方米，环比上升159.3%，同比上升50.8%；住宅类用地溢价率4.7%，环比上升4.5个百分点[5][95] 3 本周行业政策梳理 - **中央层面**：3月16日《求是》刊文再次强调房地产是国民经济重要产业，需持续稳定市场[1][5]。3月5日自然资源部等发文提出，新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发，推动城市发展向盘活存量转型[5] - **地方层面**：多个城市出台支持政策，包括杭州余杭给予新房5万元/套补助、太原放宽公积金贷款年龄和“商转公”时限、福州优化公积金贷款认定和提取范围、上海下调房产税应税房价分界线、成都拟提高公积金贷款额度并阶段性取消贷款次数限制等[117][118][119] 4 本周板块表现回顾 - **市场表现**：第11周房地产行业绝对收益为-0.5%，较上周上涨3.6个百分点；相对沪深300收益为-0.7%，较上周上涨2.3个百分点[5][120] - **估值水平**：房地产板块PE为25.56X，较上周下降0.21X[5][120] - **个股表现**：A股涨幅靠前的为滨江集团(2.0%)、华侨城A(0.8%)、绿地控股(0.0%)；港股涨幅靠前的为融创中国(3.6%)、碧桂园(1.6%)、中国金茂(-0.7%)[126][128][130] 5 本周重点公司公告 - **股权变动**：滨江集团控股股东减持8757万股，占公司总股本的2.81%[131] - **高管变动**：我爱我家变更签字注册会计师[131] 6 本周房企债券发行情况 - **债券发行**：第11周房地产行业国内债券总发行量134.8亿元，环比下降19.0%，同比上升77.9%[5][13] - **债券偿还**：总偿还量201.3亿元，环比上升60.0%，同比上升34.8%；净融资额为-66.5亿元[5][13] - **主要发行人**：本周债券发行量最大的房企为华润置地控股(25.0亿元)、城投控股(20.0亿元)、苏高新集团(16.0亿元)[13]

行业宏观背景与发展阶段 - 2025年房地产行业正式迈入“止跌回稳、品质升级”新发展阶段，行业全面转向品质竞争 [1] - 中央持续深化房地产融资白名单制度，实现常态化全覆盖，为项目复工续建提供资金保障 [15] - 截至2025年末，全国**750多万套**历史遗留难交付住房完成交付，交付风险对市场的拖累效应基本消除 [1][15] - 现房销售试点范围持续扩大，推动“所见即所得”的交付模式落地 [1][15] - 预售资金全流程闭环监管制度全面落地，实现专款专用、全程可溯，从源头防范交付风险 [15] - 建立存量难交付项目盘活长效机制，联动AMC等专业机构明确项目纾困路径 [15] 企业交付表现与格局 - 2025年行业交付摆脱2024年收缩态势，头部房企交付规模基本企稳 [16] - 出险房企通过债务重组实现交付能力显著恢复 [1][16] - TOP50房企成为保交付主力军，改善型高品质项目交付占比持续提升 [16] - 绿色建筑、智慧社区成为交付标配，契合“好房子”建设行业导向 [16] - 部分头部房企2025年交付规模：碧桂园交付约**17万套**，2022-2025年累计完成约**185万套**；保利发展交付**13万套**；绿城中国交付**11.86万套**；华润置地交付**7.1万套**；龙湖集团交付**7万套**；融创中国交付**5.4万套**，2022-2025年累计交付突破**72万套**；建发房产交付**5.7万套**；新城控股交付超**3.8万套**；越秀地产交付**3.67万套**；华发股份交付**2.6万套**；滨江集团交付**25020户**，面积约**383.5万方** [18] 交付力内涵的演变与核心 - 交付力已从“按时交房”拓展为全体系保障、全维度精工、全周期服务的综合能力，成为房企立足市场的根本基石 [1][19] - 交付力内涵升级，以“地物协同”为核心，实现交付与服务深度融合，形成从前端设计到后端运营的完整闭环 [19] - 目标是从“交付产品”向“交付生活方式”跨越，实现从“造好房”到“住得好”的价值升维 [1][19] 全流程闭环交付体系实践 - 体系核心是精准回应业主从期房等待到长期居住的全周期痛点，形成“交付前-交付中-交付后”完整闭环 [21] - **交付前**：通过前置品控与全流程透明化消解等待焦虑，例如上海保利建发印象青城实行“样板先行”，武汉新希望・D10天元提前引入第三方验房机构完成全户体检 [21] - **交付中**：聚焦业主真实体验，摒弃传统走流程模式，例如上海绿城留香园完成“一房五验”与问题整改后再正式交付，长沙中海阅湘台实现“交房前交证”，武汉长江中心配备百人快修团队实现问题当场响应、两周内100%销项 [21] - **交付后**：延伸至长期居住的服务兜底与社区共建，例如成都越秀・天悦云萃建立专属维保群实现维修进度实时反馈，昆明邦泰・臻境邀请业主参与社区公约制定与公共空间运营 [22] 产品精工与品质落地 - **室内空间**：注重美学表达、功能适配与品质保障，例如武汉长江中心运用“留白美学”与天然石材，三亚保利伴山瑧悦使用哑光石材与肤感木饰面，上海时代乐章打造满配玄关收纳，深圳润宏城润雅园实现毫米级施工管控，上海海玥黄浦源全屋选用零甲醛环保建材 [23] - **建筑立面**：追求材质、工艺、功能的多维统一，例如深圳卓越闽泰云奕府采用公建化幕墙体系与三层中空Low-E玻璃，上海保利建发印象青城选用耐老化真石漆，上海保利世博天悦打造1:3超高窗墙比并搭配电动外遮阳系统，杭州中海潮展云起通过昼夜双重验收严控立面精度 [24] - **景观公区**：构筑有温度的社区生活共同体，例如上海招商南昌市政・公园1872打造“公园式住区”，天津中海峰境南开以室内级工艺打造景观，上海中建海樾境府以BIM技术优化地下车库管线排布，上海海玥黄浦源打造全龄社区俱乐部配齐恒温泳池等设施 [25] 2025年交付力榜单概览 - 发布《2025年中国房地产企业交付力TOP50》榜单，评测维度包括交付总规模、交付及时性、交付满意度、交付体系完整性 [13] - 榜单前列企业包括：龙湖集团、融创中国、万科地产、招商蛇口、越秀地产、华发股份、金地集团、中国金茂、建发房产、新希望地产等 [3][4][5] - 同时发布《2025年十大交付力作品》榜单，分为高端、轻奢、品质三个子类，实现企业与项目层面的全方位测评 [6][9][11][13] - **高端作品**代表项目包括：广州保利天瑞、厦门保利天悦、北京北京悦府、天津中海峰境南开、上海海玥黄浦源等 [6] - **轻奢作品**代表项目包括：昆明邦泰・悦九章・彩云、苏州保利琅悦、厦门国贸海上鸣越、嘉兴绿城・晓风印月等 [9] - **品质作品**代表项目包括：昆明邦泰・臻境、三亚保利伴山臻悦、上海保利建发印象青城、仁怀万达生态城等 [11][12]

贷款交易 - 贷款协议11及12与其他相关贷款合并，适用百分比率超25%但低于75%，构成主要交易[4] - 部分贷款已在2024年1月31日获股东批准[5] - 贷款11及12独立计算构成须披露交易，合并后分类不变，无需再求股东批准[5] 资金运用 - 项目公司可从物业预售获盈余资金，但无法以股息分配[6] - 公司及少数股东同意订立无息垫付贷款协议，按持股比例安排[6] - 向股东提供贷款可满足资金需求，节省成本，运用盈余资金[6]

董事会会议 - 保利置业集团将于2026年3月31日举行董事会会议[3] - 会议将审议及批准集团2025年度业绩[3] - 会议将审议及批准建议派发末期股息（如有）[3]

贷款交易 - 2026年3月9日深圳保卓向惠州保置及深圳招商分别授予3.825亿元及3.675亿元贷款[4] - 2026年3月9日深圳保捷向惠州保置及深圳招商分别授予1.02亿元及0.98亿元贷款[5] - 向招商提供之贷款适用百分比率超过25%但低于75%，构成公司主要交易[6][24] - 贷款为无抵押及免息，借款期限最长不超10年，非循环贷款融资[10][13] - 贷款协议金额由相关方协商确定，由深圳保卓、深圳保捷内部资源提供[11][15] 公司关系 - 惠州保置分别持有深圳保卓及深圳保捷51%的权益，深圳招商分别持有49%的权益[16] - 公司间接持有深圳保捷51%权益[1] - 公司间接持有深圳保卓51%权益[1] - 深圳招商及苏州招商成为公司附属公司层面的关连人士，向招商提供之贷款构成关连交易[8][25] - 深圳保卓、深圳保捷及昆山悦城适用百分比率合计超过5%，不再属公司非重大附属公司[8][25] 股权结构 - 招商局蛇口工业区控股股份有限公司及深圳TCL房地产有限公司分别持有深圳招商70%及30%股权[23] - TCL科技产业园有限公司及深圳市海谷州置业发展有限公司分别持有深圳TCL房地产有限公司70%和30%股权[23] - 惠州砺达天成股权投资有限公司及钟伟坚间接持有TCL科技产业园有限公司99.99%及0.01%股权[23] 人员信息 - 2026年3月9日，公司执行董事为万宇清先生及胡在新先生[30] - 2026年3月9日，公司非执行董事为张毅先生、耿跃华先生及邓欢先生[30] - 2026年3月9日，公司独立非执行董事为冯志坚先生、梁秀芬女士、黄家伦先生及吴剑林先生[30] 审批情况 - 2024年1月31日公司已获股东批准相关贷款交易[24] - 公司就贷款协议须遵守上市规则第14章下的申报及公布规定，毋须再次寻求股东批准[6]

贷款情况 - 2025年12月19日深圳保玉向深圳保利和深圳润投分别授予1.7799亿和1.7101亿元贷款[3][5][9] - 2026年3月9日深圳保玉向深圳保利和深圳润投分别授予5.1亿和4.9亿元贷款[3][5][6] - 贷款无抵押、免息，期限1年，深圳保玉有权随时要求归还[6][8] 股权结构 - 深圳保利和深圳润投分别持有深圳保玉51%及49%的权益[10][13] - 深圳保玉是公司间接持有51%权益的附属公司[13][19] - 深圳保利是公司间接全资附属公司[19] - 深圳润投由华润置地间接100%持股，为独立第三方[15] 交易性质 - 贷款协议I中授予深圳润投部分适用比率低于5%，不构成须公布交易[16] - 贷款协议II中授予深圳润投部分与I合并计算，比率超5%低于25%，构成须披露交易[4][16] 违约规定 - 逾期归还贷款需支付违约金，超60天守约股东有权稀释违约股东股权并要求额外违约金[10]

业绩总结 - 2026年2月合同销售金额约22亿元[3] - 2026年2月合同销售面积约7.0万平方米[3] - 2026年2月合同销售均价约31,775元/平方米[3] - 截至2026年2月累计合同销售金额约60亿元[3] - 截至2026年2月累计合同销售面积约22.1万平方米[3] - 截至2026年2月合同销售均价约26,992元/平方米[3]

基本信息 - 财报截至2026年2月28日，呈交日期为2026年3月2日[1] - 公司为保利置业集团有限公司[1] 股份情况 - 已发行普通股股份上月底和本月底结存均为3,821,183,118股，库存股份数目均为0，已发行股份总数均为3,821,183,118股[2] 公众持股量 - 适用公众持股量门槛为已发行股份总数的25%[3] - 截至本月底公司已符合适用的公众持股量要求[3]

投资评级与核心观点 - 报告对保利置业集团给予“买入”评级，板块评级为“强于大市”[2] - 报告核心观点认为，在行业深度调整周期中，保利置业作为“小而美”的央企，销售与拿地均有显著突破，债务结构持续优化，经营韧性凸显，且当前估值提升空间大[4][5][7] 财务预测与估值 - 预计公司2025-2027年主营业务营业收入分别为422亿元、438亿元、444亿元，同比增速分别为5%、4%、1%[5] - 预计公司2025-2027年归母净利润分别为2.0亿元、2.2亿元、2.4亿元，同比增速分别为10%、9%、8%[5] - 预计2025-2027年每股收益（EPS）分别为0.053元、0.058元、0.062元[5] - 当前股价对应的2025-2027年预测市盈率（PE）分别为35.6倍、32.6倍、30.1倍[5] - 当前股价对应的市净率（PB）约为0.208倍、0.207倍、0.205倍[5][6] 销售表现与市场地位 - 2026年1月，公司实现销售金额37亿元，同比下降22.9%，但降幅好于百强房企平均的-24.7%[7] - 2026年1月，公司销售排名进一步提升至行业第12位，较2024年的第17位和2025年的第15位持续上升[4][7] - 2025年全年，公司实现销售金额502亿元，同比下降7.4%，降幅同样好于百强房企（-19.8%）及TOP20房企（-17.8%）[7] - 2025年销售均价为3.09万元/平方米，同比提升21.0%，均价及增幅均高于百强房企、TOP20房企及保利发展[7] - 2026年1月销售均价为2.48万元/平方米，销售权益比例为65%[7][11] 财务状况与偿债能力 - 2025年前三季度，公司实现营业收入227.6亿元，同比增长82.1%；归母净利润6331.1万元，同比增长208.8%[7] - 截至2025年三季度末，公司资产负债率为82.6%，同比下降0.4个百分点[7] - 公司公开融资渠道畅通，2025年发行国内外债券及ABS合计84.1亿元，平均发行利率为2.46%[7] - 2026年公开市场到期债务规模合计26.3亿元，未来三年偿债压力不大，其中2027年到期9.2亿元，2028年到期15亿元[7][12] 公司优势与投资逻辑 - 具备老牌央企背景，股东实力雄厚，截至2025年6月末，保利集团和保利发展分别持股48.09%和41.45%[7] - 管理层经验丰富并积极引进市场化人才，推动内部管理与产品力提升[7] - 重点布局高能级城市，2025年上半年在上海、杭州、广州的土地投资占比达88%；总土储中一线城市占比30%，二线城市占比45%[7] - 2025年上半年毛利率同比提升3.2个百分点至17.5%，已售未结资源充裕且毛利率水平不低[7] - 注重股东回报，2024年分红率为40%，且新股息政策承诺未来分红率不低于40%[7] - 公司规模适中，战略调整灵活，目前已基本调整到位[7]

报告公司投资评级 - 投资评级为 **买入**，评级维持不变 [2][5] - 板块评级为 **强于大市** [2] 报告核心观点 - 报告核心观点是：保利置业集团在此轮行业深度调整周期中，作为一家“小而美”、高能级布局、低估值的央企，其经营韧性凸显，债务结构持续优化，销售排名逆势提升，且公开市场融资渠道畅通，估值提升空间大，因此重申推荐 [4][5][7] 销售表现与市场地位 - **2026年1月销售排名逆势提升**：2026年1月公司销售金额排名进一步提升至行业**第12位**，而2024年为第17位，2025年为第15位，逆势突破趋势明显 [7][8] - **近期销售数据**：2026年1月实现销售金额**37亿元**，同比下降**22.9%**，但降幅好于百强房企（-24.7%）；销售面积**15万平**，同比下降**6.8%**；销售均价**2.48万元/平**，同比下降**16.5%**，销售权益比为**65%** [7][13][15][14][11] - **2025年全年销售表现**：2025年实现销售金额**502亿元**，超额完成目标，同比下降**7.4%**，降幅好于百强房企（-19.8%）和TOP20房企（-17.8%）；销售均价**3.09万元/平**，同比提升**21.0%**，增幅高于同业；销售权益比为**70%**，同比提升**3个百分点** [7] 财务业绩与预测 - **近期财务表现**：2025年前三季度，公司实现营业收入**227.6亿元**，同比增长**82.1%**；归母净利润**6331.1万元**，同比增长**208.8%**；截至2025年三季度末，资产负债率为**82.6%**，同比下降**0.4个百分点** [7] - **盈利预测调整**：报告调整了盈利预测，预计公司2025-2027年主营业务营业收入分别为**422亿元 / 438亿元 / 444亿元**，同比增速分别为**5% / 4% / 1%**；归母净利润分别为**2.0亿元 / 2.2亿元 / 2.4亿元**，同比增速分别为**10% / 9% / 8%**；对应EPS分别为**0.053元 / 0.058元 / 0.062元** [5] - **原预测调整幅度**：与原先预测相比，2025-2027年摊薄每股收益的调整幅度分别为**9.58% / 12.79% / 19.97%** [6] - **估值水平**：当前股价对应的2025-2027年PE分别为**35.6X / 32.6X / 30.1X**，对应的PB分别为**0.208X / 0.207X / 0.205X** [5][6] 融资与偿债能力 - **公开融资渠道畅通**：2025年公司发行国内外债券、ABS合计**84.1亿元**，同比增长**11.1%**，平均发行利率为**2.46%**，同比下降**0.11个百分点**；2026年初已成功发行多笔债券 [7] - **短期偿债压力较小**：未来三年公开市场偿债压力不大，2026年国内外债券、ABS到期规模合计**26.3亿元**，2027年到期**9亿元**，2028年到期**15亿元** [7][12] 公司核心优势与投资逻辑 - **股东背景雄厚**：截至2025年6月末，保利集团持股**48.09%**，保利发展持股**41.45%**，具备老牌央企背景 [7] - **战略布局高能级城市**：2025年上半年，在上海、杭州、广州的土地投资占比达**88%**；总土储中一线城市占比**30%**，二线城市占比**45%** [7] - **盈利能力改善**：2025年上半年毛利率同比提升**3.2个百分点**至**17.5%**，且已售未结资源充裕，为未来结算奠定基础 [7] - **注重股东回报**：2024年分红率为**40%**，新股息政策规定未来分红率将不低于**40%** [7] - **经营灵活性强**：公司规模不大，能根据市场情况快速调整战略，目前基本调整到位 [7] - **估值具备提升空间**：当前股价对应的PB约为**0.2X**，估值提升空间较大 [5][7]