公司业务范围 - [公司主要从事奥特莱斯商业运营、特色商业地产开发运营、高端住宅开发及物业管理][13] 公司关键项目情况 - [公司关键项目包括宁夏银川的吉盛欧洲城项目、金盛悦景项目，以及河北秦皇岛的秦皇岛威尼斯水都奥特莱斯项目][14] - [银川项目商业部分应占权益100%，可用建筑面积74,350平方米，租赁期限为中期；住宅部分应占权益100%，可用建筑面积40,839平方米][10] - [秦皇岛项目整体应占权益100%，可用建筑面积672,110平方米，租赁期限为中期][10] - [秦皇岛威尼斯水城奥特莱斯项目占地约1077亩，分三期开发，一期约163,227平方米，公司已取得相关证照及59栋度假用房预售许可证][33][34] - [报告期内秦皇岛项目奥莱商业主体结构完成封顶，多栋二次结构施工完成并验收，展示中心完工投入使用，公司拟打造一期商业部分符合当地产业定位][36][40] - [银川项目通过宁夏金冠持有金盛欧洲城，含五幅地块及住宅商业综合体，总面积约13.33万平方米][38][41] - [金盛阅景占地约120亩，分三期建设20栋中高层楼宇，一期和三期已交付，二期两栋主体结构完工，报告期内一期仅1套商业未售，三期中心区住宅售罄][39][42][44] - [银川商业物业总面积超9万平方米，包括三栋商业楼和两条走廊，是综合商业体][45] - [“金盛閱景”一期及三期已完工交付，一期营业房仅1套未售，三期中区住宅全部售罄，二期二栋完成主体工程][47] - [银川商业项目“金盛国际家居•德胜广场”总建筑面积逾9万平方米，是商业综合体，太平商场出租率达100%，成为西北最大窗帘批发基地][48][49] - [公司拥有50%权益的联营公司怀来大一葡萄酒庄园有限公司开发的怀来项目，完成整体规划等，示范区通路通水通电并完成部分工程][53][57] - [公司拥有42%权益的联营公司吉林公司获得长春双阳区443亩商住用地使用权，计划发展为文旅综合项目][54][58] 财务数据情况 - [本年度公司收益总额约5170.8万港元，较相应年度约6.37641亿港元减少91.9%，主要因银川项目大量物业于相应年度交付予买方][15][19] - [本年度管理费收入约586万港元，较相应年度约1492.3万港元减少60.7%；租金收入约1065万港元，较相应年度约3122.5万港元减少65.9%][15][19] - [本年度投资物业重估亏损约344.3万港元，较相应年度约1609.8万港元减少78.6%][16][20] - [本年度融资费用约5194.3万港元，较相应年度约3.32828亿港元减少84.4%，因出售拥有约15亿港元未偿还计息银行及其他借款的出售集团][22][25] - [本年度权益持有人应占溢利约14.21817亿港元，相应年度亏损约3988.84万港元，因出售出售集团产生约15亿港元出售收益；本年度每股溢利6.09港仙，相应年度每股亏损1.71港仙][22][25] - [2023年3月31日，集团现金及银行结余约为3508.3万港元（2022年：6598.1万港元），流动比率为0.67倍（2022年：0.62倍），无抵押计息其他借款约为3071.8万港元（2022年：1944.4万港元）][61][66] - [2023年3月31日，集团持有总账面净值约10.141亿港元（2022年3月31日：20.90519亿港元）的物业权益已质押][62][67] - [2023年3月31日，集团兴建物业等的资本承担约为5.2643亿港元（2022年3月31日：5.69375亿港元）][64][69] - [2023年3月31日财年银川项目交付约3600万港元物业（2022年约6.06亿港元），收到约1120万港元物业预售款项（2022年约610万港元）][102] - [2023年3月31日财年秦皇岛项目未录得物业预售款项（2022年为3180万港元）][102] - [截至2023年3月31日财政年度，银川项目交付物业约3600万港元（2022年约6.058亿港元），获物业预售所得款项约1120万港元（2022年约610万港元）][103] - [截至2023年3月31日财政年度，秦皇岛项目未录得物业预售所得款项（2022年为3180万港元）][103] - [本年度公司亏损净额约9080.1万港元（已扣除出售附属公司一次性非现金收益约15.12618亿港元）][110][114] - [截至2023年3月31日，公司有流动负债净额约5.11791亿港元，借款总额约5.99027亿港元将在未来十二个月到期][110][114] - [截至2023年3月31日，公司现金及现金等值品约为3508.3万港元][110][114] - [2023年前五个月，中国住宅楼宇销售额为4.5万亿元，较2022年同期增长11.9%][113][116] 贷款与融资情况 - [截至2023年3月31日，与关连方贷款协议未偿还本金总额为人民币3.018亿元（相当于约3447.46万港元），年利率介乎5.7% - 6.19%，于2023年3月到期，以集团若干资产质押][23][25] - [自2023年3月起华夏银行贷款违约，关连方管理层已与华夏银行就还款条款磋商，截至报告日期仍在进行中；秦皇岛项目土地已质押，若关连方未能偿还贷款，华夏银行有权没收并出售土地还款][24][26] - [2021年12月公司与关连方金盛置业投资订立循环贷款协议，本金总额人民币20亿元（约22.846亿港元），年利率5%，2023年12月偿还；截至2023年3月31日，约人民币19.9094亿元（约22.74251亿港元）未使用][27] - [2023年5月公司与关连方金盛国际集团（BVI）有限公司订立循环贷款协议，本金总额20亿港元，年利率5%，2024年1月开始，2025年12月偿还][27] - [2021年12月公司与金盛置業投資签署20亿人民币、年利率5%的循环贷款融资协议，2023年3月31日约19.91亿人民币未动用；2023年5月与金盛國際集團签署20亿港元、年利率5%的循环贷款融资协议，2024年1月生效，2025年12月到期偿还][29] - [截至2023年3月31日，公司有20亿元人民币循环贷款融资，约19.91亿元未动用，该融资12月到期][119][120] - [报告期后公司与股东控制公司签订20亿港元循环贷款融资协议，2024年1月生效，2025年12月到期][129] 物业收购与出售情况 - [2023年公司进行多项物业收购，3月28日宣布收购宁夏冠凌和武汉阅景100%股权，宁夏冠凌和武汉阅景2022年未经审核收入分别约为人民币833万元和357.3万元，宁夏冠凌收购于4月7日完成，武汉阅景截至报告日期未完成；6月15日收购呼和浩特鹏盛洁100%股权，以拓展物业管理业务][28] - [2023年3月28日公司宣布收购宁夏冠凌及武汉阅景100%股权，截至2022年12月31日，二者未经审核收益分别约为833万元和357.3万元，宁夏冠凌4月7日完成收购，武汉阅景截至报告日期未完成；6月15日收购呼和浩特鹏盛洁100%股权][30] - [2023年3月28日，公司附属公司收购宁夏冠凌物业和武汉阅景物业全部股权，代价分别为159万和175万人民币][78][83] - [2023年4月14日，公司全资附属公司拟出售秦皇岛公司30%股权，代价120万美元，买方及秦皇岛阿里郎将首期投资3亿人民币][71][73] - [2023年5月31日，因买方及秦皇岛阿里郎未履行支付义务，公司终止合作及股权转协议][72][74] - [2022年2月9日，公司附属公司出售长沙奥特莱斯项目股权，4月14日完成交易][76][77][81][82] - [2023年4月14日，公司拟出售秦皇岛公司30%股权，买方及秦皇岛阿里郎将首期投资3亿元人民币][105][107] - [2023年5月31日，因买方及秦皇岛阿里郎未履行付款义务，公司终止合作及股权转让协议][106][108] - [报告期末后公司收购物业管理公司，2022年宁夏冠凌和武汉阅景未经审核收益分别约为833万元和357.3万元人民币，2023年6月收购呼和浩特鹏盛洁100%股权][123][127] - [2023年3月28日，公司全资子公司与宁夏关岭和True Gains Limited签订股权收购协议，分别以159万元和175万元收购宁夏关岭物业服务和武汉悦景物业管理全部权益][198] - [宁夏关岭收购于2023年4月7日完成，截至报告日武汉悦景收购未完成][198] 招商与运营情况 - [招商方面引入大型室内蹦床中心、二手车市场和大型超市，报告期内太平商场入住率达100%，成西北最大窗帘批发基地，订单创新高][46] - [宁夏金冠改造建材楼，整合摊位为A类，引进国际国内一线品牌入驻，尝试线上直播模式并推出“金盛悦生活”小程序][51][55] 市场环境与政策情况 - [2023年金融政策支持“房住不炒”，融资环境持续收紧，开发商需坚守“三条红线”][86] - [2023年房地产市场调控总体保持严格，房价将趋于稳定][87] - [2023年金融政策不会宽松，融资环境继续趋紧，房价整体趋于稳定，普涨红利不再][89][90] 公司发展策略与展望 - [集团聚焦房地产市场，推出“住宅+商业”等多元产品组合][85] - [过去几年，集团未及时适应政策和市场趋势，资金使用率和回报低于预期，财务成本高][86] - [集团未来需最大化资金利用率，拓宽收入来源，如物业管理业务，本年度收购两家物业管理公司将带来稳定收入][92][96] - [2023年4月集团尝试引入新投资者及合作伙伴加入秦皇岛项目，但因意外原因终止，未来将加强与各方合作][93][96] - [公司物业发展项目因市场和资金问题进度延迟或暂停，与承建商达成协议，认证工程累计价值达2亿元前无需还款，有望恢复项目并加速预售][118][120] - [预计秦皇岛和银川项目在2024年3月31日止年度分别产生预售按金约5400万元和2710万元人民币][121] - [终止合作协议后，公司将继续与金融机构磋商，寻找新投资者和业务伙伴解决营运资金问题][125][127] - [必要时公司董事考虑出售物业项目或引入投资者加速项目发展以获取资金][125][128] - [公司将继续采取措施控制行政成本][126][129] - [公司董事认为考虑计划措施和现金流量，2024年3月31日止年度有足够营运资金，2023年不发表意见将移除，但实现计划存在不确定性][130][131][132][135] - [核数师认为若建议措施成功落实，2023年不发表意见将在明年报告移除，可减轻资金压力，但结果有不确定性][134][135] 股息与储备情况 - [公司2023财年不会派发末期股息，2022年同期也未派发][146][155] - [公司2023年3月31日无可分派储备，2022年同期也无][148][157] 客户与供应商情况 - [公司五大客户收入占比不超过年度总收入的12%][161][165] - [公司最大供应商采购成本占比44%，五大供应商采购成本合计占比83%][161] 核数师意见与持续经营能力 - [2022年3月31日集团呈报亏损净额约3.99亿港元，有流动负债净额约19.56亿港元，核数师对财务报表出具不发表意见][94][97] - [独立核数师就公司本年度综合财务报表出具不发表意见][112][115] - [审核委员会同意管理层立场，尽管核数师保留意见，公司仍具备持续经营能力][139][141] - [下财年核数师将按香港核数准则审计，判断公司持续经营能力相关重大不确定因素][137][140] 公司治理与人员情况 - [公司为投资控股公司，附属公司主要业务及详情见综合财务报表附注1][144][152] - [公司独立非执行董事均已作出年度独立确认，公司认为其均独立][169][172] - [截至2023年3月31日，董事等相关人员无需申报的股份等权益或淡仓][171] - [徐慧敏女士、黄子康先生及许惊鸿先生将在股东周年大会上轮席告退并愿膺选连任][163][168] 股权结构情况 - [截至2023年3月31日，公司已发行股份总数为23,336,687,255股][176][178] - [嘉悦有限公司持有2,340,000,000股，占已发行股本约10.03%][180] - [全力国际有限公司持有2,340,000,000股，占已发行股本约10.03%][180] - [美德企业有限公司持有2,340,000,000股，占已发行股本约10.03%][180] - [振轩投资有限公司持有11,439,198,452股，占已发行股本约49.02%][180] - [王华持有13,779,198,452股，占已发行股本约59.05%][180] - [创耀投资控股有限公司持有2,600,000,000股，占已发行股本约11.14%][180] - [Sino Dynamics Investments Limited持有2,600,000,000股，占已发行股本约11.14%][180] - [吴培培持有2,600,000,000股，占已发行股本约11.14%][180] - [除上述披露