宏观经济环境 - 2021年中国GDP较上年增长8.1%，下半年房地产调控政策收紧，市场观望情绪强烈，需求渐弱[11] - 2021年香港GDP按年增长6.4%，访港旅客人次骤减约97.4%，跌至约91,398人，零售行业受影响[12] 公司业务布局 - 公司目前主要于香港从事物业投资及租赁，2021年9月26日完成出售上海岳信集团后终止中国物业发展业务[8] - 2021年9月26日出售镇江项目后，公司不再从事物业发展业务[27] - 公司通过联营公司颐泰在金华项目中拥有权益[27] - 2021年9月26日完成出售上海岳信集团，公司自此时起不再依赖中国物业市场表现[125] - 2021年9月26日起，公司物业租赁业务及银行借贷全数以港元计值，不再面对外汇风险[128] 公司业务发展策略 - 公司将继续推动核心业务稳健发展，优化行业多元的商户组合，与租户建立稳固关系[9][12] - 公司经营重心是保持稳定增长及谨慎行事，加强财务状况，为可持续发展奠定基础[12] - 公司将继续拓展并扩展至不同区域市场，减少对特定市场依赖[124] 香港投资物业情况 - 2021财年香港投资物业租金收入约3660万港元，较2020财年略减约1.1%[16] - 2021年12月31日投资物业组合租用率达约94.7%，2020年12月31日为约90.7%[16] - 渣甸中心收益占2021财年总收益约82.1%[16] - 2021财年收益增长为–1.1%，2020财年为–5.6%；2021财年物业开支比率为15.5%，2020财年为11.3%[17] - 2021年12月31日投资物业估值为18.273亿港元，2020年12月31日为18.63亿港元；2021财年公平值亏损3570万港元，2020财年为5860万港元[23][24] 镇江项目情况 - 镇江项目总楼面面积极约16万平方米，含住宅约15.17万平方米、商业约3900平方米及配套设施约2400平方米[28] - 2021年9月25日已预售镇江项目238个住宅单位，2020年12月31日为131个；预售所得款项约3.413亿港元，2020年12月31日约为1.489亿港元[28] - 2021年9月25日镇江项目（不含8套已竣工物业）账面价值约6.653亿港元，2020年12月31日约为6.029亿港元[28] 上海岳信集团出售情况 - 2021年9月26日完成出售上海岳信集团，确认收益约4.15亿港元，交易代价为100万元人民币（约120.5万港元）[32] 镇江天工买卖协议调查结果 - 特别调查委员会最终调查结果显示，集团不再承担与据称订立的镇江天工买卖协议有关的法律风险，并建议就预付建筑成本向中国有关部门提交刑事报案[38] 金华项目情况 - 金华项目为商住混合式综合体，总楼面面积约33.75万平方米，2020年完成两期发展[40] - 2021年12月31日，已预售金华项目全部住宅单位、2085个停车位、56个办公室及8间零售商店[41] - 2021财年，颐泰确认金华项目第一期和第二期收益约9.799亿元人民币，2020财年约为8.563亿元人民币[41] - 集团联营公司颐泰2021财年亏损约2.546亿港元，2020财年亏损约1.347亿港元[42] - 截至2021年12月31日，集团累计未确认分占颐泰亏损约2.375亿港元[42] 集团财务状况 - 2021财年集团收益约为3660万港元，较2020财年略减约1.1%，收益全部来自香港投资物业租金收入[45] - 2021财政年度其他收入约0.4百万港元，较2020财政年度减少约96.6%或约11.3百万港元[46] - 2021财政年度雇员成本约7.8百万港元，较2020财政年度减少约31.0%[47] - 2021财政年度其他经营开支约14.7百万港元，较2020财政年度减少约28.3%[48] - 2021财政年度专业费用较2020财政年度减少约5.5百万港元或49.1%[49] - 2021财政年度集团联营公司颐泰亏损约254.6百万港元（2020财政年度亏损约134.7百万港元）[52] - 2021财政年度投资物业公平值亏损35.7百万港元[53] - 2021财政年度集团出售附属公司收益约415.0百万港元（2020财政年度约8.4百万港元）[54] - 2021财政年度财务成本约18.9百万港元，较2020财政年度减少约35.5%[55] - 2021财政年度公司拥有人应占纯利约246.3百万港元（2020财政年度净亏损约181.1百万港元）[57] - 2021年12月31日，集团未偿还银行及其他借贷约857.8百万港元（2020年12月31日约1,604.8百万港元）[62] - 2021年12月31日公司资产负债率约45.3%，较2020年的约71.3%下降，流动比率约0.16，较2020年的约0.5下降[63] - 2021年12月31日公司流动负债净额约73230万港元，较2020年的约10.191亿港元减少[63] - 2021年12月31日公司已发行股本为11.25027072亿股，报告期内无变动[64] - 2021年12月31日集团资产净值约10.784亿港元，较2020年的约8.347亿港元增加约29.2%，每股资产净值约0.96港元，较2020年的约0.74港元增加[64] - 董事不建议就2021财政年度派付任何股息，2020财政年度也无派息[68] - 2021年12月31日公司向银行提供11.27亿港元企业担保，与2020年相同，2020年附属公司提供的1.5亿港元担保已解除[69] - 2021年12月31日集团抵押账面价值合共18.273亿港元的香港投资物业等资产[70] - 2021年12月31日集团并无任何重大或然负债[71] - 除出售上海岳信集团外，报告期内无其他重大投资、主要收购或出售[72] 银行贷款违约情况 - 2018年3月20日益輝置業与恒生银行订立本金570百万港元定期贷款协议，6月15日订立本金212百万港元定期贷款补充协议[96] - 2018年6月15日顺龙置业和峰丽有限公司分别与恒生银行订立本金50百万港元和25百万港元定期贷款协议[96] - 2021年2月5日该等借款人收到恒生银行函件，提及违反财务契约，若一个月内符合免除条件，包括作出不少于164.0百万港元部分还款等，恒生银行可能免除违约情况[96] - 2021年8月23日恒生银行允许该等借款人将作出部分还款期限延至9月30日[97] - 2021年10月4日因该等借款人未于9月30日前还款，恒生银行提出最终还款要求，部分还款须于10月8日前偿还[97] - 2021年10月8日该等借款人应偿还部分还款减至100.0百万港元，须于10月29日前偿还[100] - 2021年10月29日恒生银行拟免除违约情况规定，需符合新免除条件[100] - 2021年10月29日该等借款人已偿还100.0百万港元经减少部分还款，支付50,000港元法律费用并交回书面确认[101] 客户与供应商情况 - 最大客户及五大客户合计占集团报告期总收益百分比分别约7.3%及31.6%[108] - 最大供应商及五大供应商合计占集团报告期总采购百分比分别约46.6%及77.6%[109] 股权结构 - 2021年12月31日，中国信达（香港）资产管理有限公司实益拥有843,585,747股，占公司已发行股本约74.98%[116] - 2021年12月31日，Bonds & Sons Holdings Limited实益拥有111,642,295股，占公司已发行股本约9.93%[116] - 2021年12月31日，Bonds & Sons International Limited受控拥有111,642,295股，占公司已发行股本约9.93%[116] - 2021年12月31日，Bonds Chan Family Holding (PTC) Ltd.受控拥有111,642,295股，占公司已发行股本约9.93%[116] - 2021年12月31日，中国信达资产管理有限公司受控拥有843,585,747股，占公司已发行股本约74.98%[116] - 2021年12月31日，DCP China Credit Fund I, L.P.受控拥有843,585,747股，占公司已发行股本约74.98%[116] - 2021年12月31日，Dignari Capital Partners GP Limited受控拥有843,585,747股，占公司已发行股本约74.98%[116] - 2021年12月31日，陈美芝受控拥有843,585,747股，占公司已发行股本约74.98%[116] 风险因素 - 报告期内换算海外业务产生未变现汇兑亏损约260万港元，主要因人民币升值在中国业务货币换算时产生[128] - 公司主要资产为香港投资物业，收益和营运业绩承受香港经济、金融及物业市场不确定或负面表现风险[124] - 公司所有银行借贷以香港投资物业作抵押，按香港银行同业拆息加固定边际利率计算的浮动利率计息[125] - 公司将密切监察及管理利率波动风险，适当情况考虑使用利率对冲工具[125] - 公司受新法例、政策或规例引入、诠释变动或实施所规限[129] 合规情况 - 报告期内公司无严重违反或不遵守对业务及营运构成重大影响的适用法律法规[130] 核数师情况 - 报告期综合财务报表由安永会计师事务所审核，应届股东周年大会将提呈续聘其为来年核数师的决议案[131] 董事情况 - 唐先生43岁，2020年5月13日起任执行董事，金融行业经验逾16年[137] - 黄博士45岁，2020年5月13日起任非执行董事，金融行业经验逾21年[138] - 王先生62岁，2021年2月26日起任非执行董事及薪酬委员会成员，服务国际企业经验逾30年[139] - 于女士39岁，2021年5月12日获委任为非执行董事，有逾八年审计经验[141] - 刘先生55岁，2018年1月12日起任独立非执行董事，为香港董事学会资深会员等[142] - 刘欣66岁，2021年5月12日起任独立非执行董事等职，有超30年金融及投资银行经验[143] - 叶棣谦51岁，2020年5月13日获委任为独立非执行董事，有逾20年会计等方面经验[147] 企业管治 - 公司自2021年1月1日起遵守企业管治守则，自2022年1月1日起采纳新企业管治守则[150] - 董事会负责公司主要事务决策，日常管理等事务委派给执行董事及高级管理层[151] - 自2022年1月1日起，董事会制定公司目的、价值及策略，并确保与公司文化一致[151] - 公司未成立企业管治委员会，董事会负责执行企业管治职能[152] - 报告期内董事会人数有10名和9名两种情况，不同时间段人员构成有变化[155][156] - 报告期内董事会共举行4次定期会议及5次额外会议[159] - 陈志伟、顾嘉莉等董事在报告期内董事会会议及股东大会出席情况不同[160] - 公司秘书协助主席拟定会议议程，董事可要求增列项目，定期董事会会议提前至少十四天通知董事[162] - 企业管治守则规定每名董事至少每三年轮值退任一次，三分之一董事须于每届股东周年大会轮值退任[163] - 2021年6月21日公司股东周年大会上，三名董事轮值退任[163] - 公司全体独立非执行董事委任均有特定任期，符合企业管治守则规定[164] - 四名新委任董事任职至2021年6月21日股东周年大会结束，均获重选连任[164] - 公司制定机制确保董事会获独立观点和意见，规定独立董事职责等，且每年检讨机制实施及成效[167] - 公司一般不给独立董事带绩效表现相关元素的股本权益酬金，目前独立董事未获授此类酬金[167] - 公司已接获所有独立董事年度书面独立性确认书，报告期内无在任九年或以上的独立董事[167] - 新获委任董事接受全面正式入职简介，全体董事获鼓励参加培训课程，费用由公司支付[168][170] - 公司采纳上市规则附录十所载标准守则作为董事和相关雇员证券交易行为守则[169] - 报告期内公司向董事提供最新技术性资料，必要时安排持续简报及专业发展讲座[173] 董事会委员会情况 - 董事会成立薪酬、审核、提名三个委员会，各委员会按职权范围成立，作出决定或建议须向董事会报告[176] - 薪酬委员会成员在2021年有多次变动，最终自2021年5月12日起由刘先生、叶先生及王先生组成[177] - 报告期内高级管理层薪酬范围在300,001 - 1,500,000港元，其中300,001 - 500,000港元有1人，500,001 - 1,000,000港元有3人，1,000,001 - 1,500,000