公司概况 - 公司是中国房地产轻资产开发模式先行者，2020年7月在港交所主板上市，2017 - 2022年连续6年获《中国房地产代建运营引领企业》殊荣[3] - 公司于2016年12月12日在开曼群岛成立，2020年7月10日起于港交所主板上市[150] - 公司为投资控股公司，集团主要业务为提供代建服务[150] 业务布局 - 截至2021年12月31日，公司于中国28个省、直辖市及自治区的101座城市拥有345个代建项目[3] - 截至2021年12月31日，业务覆盖28个省、直辖市及自治区的101座主要城市，管理项目数由296个增至345个；合约项目总建筑面积8470万平方米，同比增长11.3%；在建面积4400万平方米，同比增长8.7%[15] - 主要经济区域合约项目预估总可售货值达3845亿元，占整体可售货值的74.7%，其中长三角经济圈占27.5%，环渤海经济圈、京津冀城市群占24.5%，珠三角经济圈占20.3%，成渝城市群占2.4%[16] 财务数据 - 2021年公司收益为22.43158亿元人民币，较2020年的18.12975亿元增长约23.7%[8] - 2021年公司除税前溢利为7.22242亿元人民币，较2020年的5.24934亿元增长约37.6%[8] - 2021年母公司拥有人应占溢利为5.65224亿元人民币，较2020年的4.39325亿元增长约28.7%[8] - 截至2021年12月31日，公司总资产为52.44163亿元人民币，较2020年的47.47544亿元增长约10.5%[8] - 截至2021年12月31日，公司总负债为18.72452亿元人民币，较2020年的16.45335亿元增长约13.8%[8] - 截至2021年12月31日，公司资产净值为33.71711亿元人民币，较2020年的31.02209亿元增长约8.7%[8] - 截至2021年12月31日，母公司拥有人应占权益为33.4126亿元人民币，较2020年的30.75199亿元增长约8.7%[8] - 2021年公司净利润增长超30%，派息比例超65%，新拓代建项目代建费总额增长20%以上，在建面积超4000万平米，竣工交付面积超1000万平米[9] - 2021年公司持续经营收入达22.432亿元，同比增长23.7%；毛利达10.407亿元，同比增长20.2%；归属股东净利润达5.652亿元，同比增长31.9%；经营活动现金净流量达5.657亿元，无负债且现金流充足[11] - 2021年公司收入22.432亿元，同比增长23.7%，其中商业代建收入14.776亿元，占比65.9%，同比增长12.6%；政府代建收入5.718亿元，占比25.5%，同比增长84.5%；其他服务收入1.938亿元，占比8.6%[22][23][24] - 2021年服务成本12.025亿元，较2020年的9.471亿元增长27%，主要因商业代建收入规模和政府代建管控面积增长[25] - 2021年毛利10.407亿元，较2020年的8.658亿元上升20.2%，毛利率为46.4%，较2020年下降1.4个百分点[26] - 三项代建主业毛利率分别为：商业代建44.9%，较2020年提升0.8个百分点；政府代建40.9%，较2020年下降4.5个百分点；其他服务74.2%[26] - 其他服务业务毛利率74.2%，相关项目本期实现收入1.578亿元[27] - 本报告期其他收入1.163亿元，较2020年增长139.3%[28] - 本报告期其他收益220万元，较2020年增加2920万元[29] - 销售及营销开支9280万元，较2020年增长92.1%[30] - 行政开支3.78亿元，较2020年增长14.3%[31] - 本报告期持续经营业务净利润5.707亿元，较2020年增长40.0%[32] - 2021年末贸易及其他应收款项7.488亿元，较2020年末增加92.8%[33] - 2021年末合同资产4.824亿元，较2020年末增加52.3%[33] - 2021年末权益总额约33.717亿元，较年初增长约2.695亿元[35] - 2021年最大客户收入占年度总收入约4.4%，五大客户占比少于15%；最大供应商采购额约占年度采购总额15.7%，五大供应商占比少于52%[59] - 2021年年内全面收入总额为576,177千元，2020年为416,928千元[140] - 2021年本公司拥有人应占年内利润为565,224千元，2020年为439,325千元[140] - 2021年非控股权益应占年内利润为5,441千元，2020年亏损27,071千元[140] - 2021年每股基本盈利（持续及已终止经营业务）为0.29元，2020年为0.26元[140] - 2021年非流动资产为1,543,074千元，2020年为1,426,559千元[141] - 2021年流动资产为3,701,089千元，2020年为3,320,985千元[141] - 2021年流动负债为1,843,887千元，2020年为1,619,491千元[141] - 2021年流动资产净值为1,857,202千元，2020年为1,701,494千元[141] - 2021年本公司拥有人应占权益为3,341,260千元，2020年为3,075,199千元[142] - 2021年总权益为3,371,711千元，2020年为3,102,209千元[142] - 2021年年内利润为570,665千元，2020年为412,254千元[146] - 2021年融资成本为151,577千元，2020年为117,414千元[146] - 2021年经营所得现金为685,085千元，2020年为984,665千元[146] - 2021年经营活动所得现金净额为565,656千元，2020年为903,329千元[146] - 2021年末法定储备为198,751千元，2020年末为125,997千元[143] - 2021年末保留盈利为1,576,469千元，2020年末为1,411,802千元[143] - 2021年末本公司拥有人应占权益为3,341,260千元，2020年末为3,075,199千元[143] - 2021年末非控股权益为30,451千元，2020年末为27,010千元[143] - 2021年末总计权益为3,371,711千元，2020年末为3,102,209千元[143] - 2021年投资活动所用现金净额为496,669千元，2020年为92,396千元[147] - 2021年融资活动所用现金净额为322,191千元，2020年所得现金净额为485,889千元[148] - 2021年现金及现金等价物减少净额为259,687千元，2020年增加净额为1,258,173千元[148] - 2021年末现金及现金等价物为2,137,648千元，2020年末为2,397,335千元[148] 业务发展 - 未来公司将形成政府代建、商业代建、资方代建三大代建主业和金融服务、产城服务、产业链服务三大配套服务的发展模式[9] - 对外继续深化全国业务布局、开拓多元客户结构、创新代建商业模式、提升客户满意度；对内持续优化组织结构、打造高效服务团队、加大标准化与信息化建设、促进公司提质增效[9] - 公司积极开拓政府、国企、金融机构等新增业务机会，包括保障性住房、国企服务、AMC服务等[13] - 2021年公司在紧抓业务拓展基础上，加快模式创新和能力升级，对外开拓多元客户结构等，对内优化组织结构等[14] - 2021年新拓代建项目合约总建筑面积达2280万平方米，同比增长约21.9%；新拓代建项目代建费预估71.1亿元，同比增长约22.3%[17] - 2021年公司新设华中和浙闽区域公司，调整集团总部管理职能，启动“数字蜂巢”计划[19] - 2021年公司与多方搭建合作平台，进入政府城投、产业园区代建及大湾区城市更新项目，试点金融撮合服务[20] - 2021年公司开展对浙江熵裡公司的股权收购，未来将推动代建类及上下游产业链公司潜在收购[20] - 未来公司将完善“3 + 3”业务模式，即三项代建主业叠加三项配套服务[21] 人员与股权 - 郭佳峰自2020年1月8日起任公司董事会主席兼非执行董事，负责业务策略等制定、监督及指引[41] - 张亚东自2020年1月8日起任公司非执行董事，负责业务策略等制定、监督及指引[41] - 刘文生自2020年1月8日起任公司非执行董事，2021年4月13日退任[42] - 李军自2016年起为公司首席执行官兼执行董事，负责战略发展、整体营运及管理[43] - 林三九自2020年1月8日起为公司执行董事、执行总裁兼总工程师，负责重大技术审核与产品督导[44] - 林治洪自2020年6月23日起为公司独立非执行董事，负责业务、营运及企业管治指引及监督[45] - 丁祖昱自2020年6月23日起为公司独立非执行董事，负责业务、营运及企业管治指引及监督[45] - 陈仁君自2020年6月23日起为公司独立非执行董事，负责业务、营运及企业管治指引及监督[46] - 郭佳峰、张亚东、李军、林三九分别持有公司股份100万股、100万股、1458.5万股、144万股，权益百分比分别为0.102%、0.102%、0.844%、0.147%[73] - 郭佳峰、张亚东分别持有绿城中国股份415.314万股、1350.2387万股，占比分别为0.166%、0.540%[74] - 绿城中国持有公司股份14.3266亿股，权益百分比为73.17%[77] - 2021年公司未授出任何奖励股份，已确认开支总额2212.8万元，已授出3574万股，其中1493.5万股已归属，387万股已失效，受托人持有未授予股份90961股[79] 风险因素 - 2021年中国房地产去金融化调控政策影响行业发展，公司商业代建业务依赖中国房地产市场表现[85] - 中国代建市场竞争激烈，公司可能无法按计划或理想进度、价格取得新代建服务合约[86] - 集团业务、财务状况、营运业绩及发展前景可能受多种风险及不明朗因素影响[84] 企业管治 - 公司致力于维持及推行严格的企业管治，企业管治常规基于企业管治守则[94] - 董事会负责领导及控制公司，监督集团业务、策略制定及表现[95] - 董事会目前由7名董事组成，包括2名执行董事、2名非执行董事及3名独立非执行董事[98] - 公司主席与首席执行官职责明确区分，主席负责制定公司方向和监督管理，首席执行官负责策略规划和日常运营[99] - 报告期内公司有3名独立非执行董事，占董事会人数三分之一，且均确认具有独立性[100] - 各执行董事、非执行董事、独立非执行董事与公司合约或委任函初步任期均为3年或至上市后第三届股东周年大会，终止通知期限不同[101] - 全体董事至少每三年轮值退任一次，2021年林治洪、丁祖昱、陈仁君将轮值退任并可膺选连任[102] - 全体董事确认报告期内遵守证券交易标准守则规定[103] - 报告期内全体董事参加公司安排的专业培训课程[104][105] - 公司为全体董事及高级管理层投购责任保险，董事对财务报表编制负责[106] - 上市至2021年12月31日公司共举行4次董事会会议，符合每年至少4次的规定[107] - 各董事出席4次董事会会议的出席率均为100%[108] - 董事会会议通知、议程及文件提前至少3天发给董事，会议纪要详细并及时传达[108] - 审核委员会由3名独立非执行董事组成，报告期内举行2次会议[109][110] - 薪酬委员会由3名独立非执行董事组成，报告期内举行2次会议[112] - 提名委员会由3名独立非执行董事组成，报告期内举行1次会议[115][116] - 审核委员会成员出席会议情况均为2/2[111] - 薪酬委员会成员出席会议情况均为2/2[113] - 审核委员会主要职责包括提议聘外聘核数师、监督财务报表等[109][111] - 薪酬委员会主要职责包括建议薪酬政策、检讨薪酬等[112] - 提名委员会将在2024年12月31日前物色并推荐至少一名女性候选人供董事会任命董事时考虑[118] - 公司联席公司秘书张盼盼和苏淑仪遵守上市规则进行不少于15小时相关专业培训[121] - 董事会负责维持健全有效的