代建市场规模与竞争格局 - 2025上半年代建市场规模持续扩大 头部企业加速布局 绿城管理以1989万平方米新签约规模位列第一 旭辉管理和北京润地建设分别以876万和856万平方米位列第二、第三 [1] - 二季度龙湖龙智造以606万平方米新签约代建面积位列单季度第一 其优势在于大前端研策能力、全业态能力和数字化能力 [1] - 2025上半年典型代建企业新增规划建筑面积同比增长17.6% 后入局企业规模增长普遍较快 [2] 企业战略与行业趋势 - 行业调整期代建作为轻资产业务被放在重要战略位置 部分企业剥离重资产业务全面转型轻资产 [2] - 房企普遍推行轻资产战略 代建有望成为行业重要增长极 多业态协同和精细化管理能力是关键竞争力 [3] 交付力表现 - 绿城管理以25600套交付量位列第一 部分项目实现"交房即交证" [3] - 代建企业通过参与纾困项目代建、严把产品质量、加快工期等手段强化交付力 [2]

行业表现 - 2025年上半年代建新增规模TOP20企业新增签约建面10983万平方米，同比增加28%，增速比一季度高出22个百分点 [7] - 超800万平方米企业共计5家，较去年同期增加4家 [7] - TOP10企业新拓面积同比2024年上半年增长31% [13] - TOP5企业新拓建面占比达49%，TOP6-10占26%，TOP11-15占16%，TOP16-20占9% [10] 企业梯队 - 绿城管理以1989万平方米稳居首位，自成一梯队 [9] - 旭辉建管、润地管理、蓝城集团和龙湖龙智造新拓规模均超800万平方米 [9] - 300-800万平方米区间分布企业最多，共11家 [9] - TOP5门槛与TOP10差距近一倍，呈现强者恒强格局 [9] 区域策略 - 增速较快企业以二线城市为主战场 [13] - 龙湖龙智造、远洋建管一二线新拓面积占比接近90% [13] - 旭辉建管二线城市比重接近60% [13] 品牌传播 - 头部代建企业通过多渠道形成全方位传播矩阵 [15] - 绿城管理创新构建雲萃系与瑧玉系双产品线 [15] - 金地管理发布全新产品品牌「清岚」并首发西安项目 [15] - 蓝城集团参编"四好建设"系列技术导则 [18] 营销创新 - 旭辉建管举办"专业制胜 价值创造"营销战训营 [16] - 久筑共建推出「3E大营销」智擎矩阵，结合AI智慧技术 [16] - 企业将产品从物理载体升维为生活方式提案 [16]

全球经济与地缘格局 - 全球经济进入结构性复苏新纪元，产业链在东西半球重构价值坐标 [1] - 技术革命加速推进，算法重新定义金融疆界，资本流动重塑全球版图 [1] - 地缘政治格局变化成为文明迭代的关键变量 [1] 格隆汇中期策略峰会2025 - 峰会于2025年7月4日-5日在深圳举办，涵盖策略会、思享会、ESG榜单发布及上市公司路演 [4] - 汇聚顶级经济学家、投资机构及上市公司，聚焦中国资本市场变革与发展 [4] - 发布"格隆汇金格奖"ESG卓越榜单，覆盖港股、美股、A股上市公司及优质项目 [4] ESG卓越企业榜单 - **可持续发展类**：第四范式、晋景新能、通威股份等12家企业入选 [4] - **环境友好类**：TCL电子、贝壳-W、蓝月亮集团等12家企业获奖 [5] - **社会责任类**：联想集团、中国平安、中国飞鹤等12家企业上榜 [6] - **公司治理类**：龙湖集团、招商局商业房托、卓越商企服务等12家企业入选 [7] - **创新实践类**：波司登、携程集团-S、信达生物等12家企业获奖 [8] - **信息披露类**：TCL科技、伊利股份、众安在线等12家企业上榜 [9] ESG卓越项目与团队 - **卓越项目**：比亚迪超级e平台、宁德时代骐骥换电解决方案等5个项目入选 [10] - **卓越IR团队**：百奥家庭互动、国泰君安国际、首程控股等10家团队获奖 [10] - **卓越PR团队**：比亚迪、理想汽车-W、优必选等10家团队上榜 [11] - **卓越领袖**：大众公用杨国平、招金矿业李艳等4位高管获评 [12]

土地交易 - 苏州出让1宗狮山宅地 土地出让面积26368 2㎡ 总规划建筑面积36915 48㎡ 容积率1 4 绿地率≥30% 建筑限高60m [1] - 地块起始价约7 57亿元 起始楼面价20500元/㎡ [1] - 绿城建设管理有限公司和苏州新高城市发展有限公司联合体以底价约7 57亿元竞得该地块 [1]

行业现状 - 代建行业从"蓝海"进入"红海"，头部企业格局逐渐稳定，形成鲜明标签和市场认可度 [1] - 2024年代建新拓规模达2.15亿平方米，较2020年翻倍，但同比增速降至13%，较2023年下降14个百分点 [2] - 2025年一季度新拓代建规模同比仅增长5%，项目获取难度持续增加 [2] 行业影响因素 - 宏观经济环境导致楼市低迷，委托方开发意愿降低 [3] - 行业竞争加剧，2024年末超100家房企入局代建 [3] - 政策影响：土地成交筑底、城投拿地减少、"以购代建"政策短期压制保障房代建需求 [3] 行业挑战 - 高质量发展与价格竞争的矛盾 [6] - 超额收益承诺与利润空间收窄的矛盾 [6] - 轻资产模式下的信任危机及规模与利润的博弈 [6] - 委托方选择标准升级为"战略生态共建"，更看重长期主义、风险共担和资源整合能力 [6] 头部企业分析 绿城管理 - 规模领跑行业，一二线城市项目占比44%，四大核心城市圈占比76.6% [8][9] - 商业代建占比76.19%，具备高毛利特性 [12] 蓝城集团 - 2024年签约代建项目1.36亿方，进驻27省146市，操盘690个项目 [15] - 2024年新增80个项目，总建面1570万方，占行业新增7.3% [15] - 保障房代建实现四次迭代升级，形成标准化体系 [16][17] 金地管理 - 2024年签约管理面积3831万方，同比+33% [19] - 客户结构中政府/国企占比72%，布局60+城市 [19] - 业务覆盖商住(68%)、商办(12%)、公建(20%)全业态 [19] 润地管理 - 2024年营业额11.8亿元，在管面积7607万方，同比+19% [22] - 政府代建新增1016万方，文体场馆在管17个 [22][23] - 形成"6+2"业务布局，重点发展政府公建领域 [22] 行业发展趋势 - 头部企业需构建核心竞争力，探索细分领域护城河 [24] - 从"规模扩张"转向高质量发展，避免价格战 [25] - 未来将呈现"强者恒强"、"特色为王"的竞争格局 [25] - 专业化分工实现多方共赢，建立良性竞合生态 [25]

行业核心观点 - 代建行业已从"蓝海"进入"红海"阶段，增速放缓至13%（2024年）且竞争加剧，头部企业格局趋于稳定[3][5][6] - 行业面临三大矛盾：高质量发展与价格竞争、超额收益承诺与利润收窄、轻资产模式下的信任危机[11] - 未来将呈现"强者恒强"+"特色为王"格局，具备长期主义思维和核心竞争力的企业才能构筑护城河[1][37] 行业发展现状 - 2024年新拓规模达2.15亿平方米（较2020年翻倍），但增速同比下降14个百分点至13%，2025年Q1增速进一步降至5%[6] - 入局企业超100家，市场饱和导致项目获取难度加大，主要受宏观经济修复缓慢、政策不确定性（如"以购代建"）、纾困需求减少影响[7][8] - 委托方选择标准升级：从"单服务采购"转向"战略生态共建"，更看重风险共担/资源整合/超额收益能力[11] 头部企业竞争力分析 绿城管理 - 规模断层领先：商业代建占比76.19%（95.7百万平方米），一二线项目占比44%+四大城市群占比76.6%[16][17] - 标准化体系支撑品牌溢价，通过示范效应增强委托方粘性[15] 蓝城集团 - 保障房代建专家：累计签约1.36亿方/690个项目，2024年新增1570万方（占行业7.3%）[20][21] - 保障房四次迭代升级，形成"品牌+规模+产品+口碑"护城河，参与省级标准制定[22][23] - "代建+运营"创新模式：打造龙坞茶镇等文旅项目，建立"一城一品"开发范式[24] 金地管理 - 全业态覆盖：商住68%/商办12%/公建20%，政府国企客户占比72%，布局60+城市[26] - 2024年签约面积3831万方（同比+33%），聚焦高能级城市提升盈利韧性[26] 润地管理 - 政府代建龙头：2024年在管7607万方（+19%），新增1016万方，营业额11.8亿元[27] - 深耕"6+2"赛道：文体场馆/保障房等6大公建领域+商办/住宅，完成深圳湾体育中心等标杆项目[29][31] - 央企资源优势：华润集团医疗/教育/商业协同，保障房施工1915万方+管理5.6万间租赁住房[32] 行业发展趋势 - 从规模扩张转向高质量发展，需建立标准化服务框架避免价格战[38] - 专业化分工实现多方共赢，头部企业应探索细分领域护城河与复合模式[36][37] - 长期主义是关键：通过全周期价值共创绑定客户，而非单纯追求规模[37]

行业格局重塑 - 中国房地产市场正经历价值链条深度重塑，传统开发模式在供给侧改革中持续承压[1] - 央行降准降息、结构性工具加码等政策组合拳为行业注入流动性，激活房地产代建需求[2] - 轻资产模式迎来扩容机遇，绿城管理作为市占率超20%的行业龙头展现战略定力[2][3] 政策驱动与传导机制 - 央行降准0.5个百分点释放1万亿元长期资金，政策利率下调0.1个百分点引导LPR同步下行[4] - 三重传导机制重塑行业生态：融资端缓解房企压力、需求端LPR下调至3.85%激活购房需求、供给端结构性工具利率降低0.25个百分点支持保障房等[5] - 政策倾斜保障性住房和城市更新，与绿城管理政府代建业务深度契合[5][6] 绿城管理财务表现 - 2024年营收34.41亿元（同比+4.2%），归母净利润8.01亿元，毛利率49.6%显著高于传统房企[7] - 现金分红4.82亿元，近三年累计派息超20亿元，吸引保险资金和REITs等长线资金配置[7] - 合约项目总建面1.256亿平方米（同比+5.0%），新拓项目建面3650万平方米行业第一[9] 业务结构与区域布局 - 商业代建收入27.52亿元（占比80%），政府代建6.26亿元，形成双轮驱动风险对冲[12] - 覆盖全国130余个核心城市，一二线城市建面占比44.0%（同比+7.6%），高能级城市货值占比77.3%[9][10] - 2025年一季度新签代建规模882万平方米，位列行业第一[13][15] 技术创新与行业认可 - 推出智能化代建操作系统"绿城M"APP，实现全流程数字化管控闭环[16] - 2024年包揽中指院、克而瑞等权威机构代建类榜单TOP 1，2025年蝉联上市公司代建榜首[19][21] - 轻资产模式推动行业从债务驱动转向服务价值创造新范式[22][23]

公司基本信息 - 公司成立于2010年，2020年7月在香港联交所主板上市，成为中国代建第一股[7][8] - 公司主要業務為提供代建服務[185][189] 公司荣誉 - 2017 - 2024年连续荣获中国房地产TOP 10研究组颁发《中国房地产代建运营引领企业》殊荣[7][8] - 公司连续九年蝉联「中国房地产代建运营引领企业」第一名，全年荣获30余项行业TOP 1殊荣[25][28] - 2024年连续第九年蝉联「中国房地产代建运营引领企业」第一名，全年获30余项行业TOP 1殊荣，市场占有率连续九年稳居20%以上[46][49] - 2024年獲中國代建企業產品力TOP 1，產品類榮譽154項，國際級產品獎項23項[67][69] 公司业务布局 - 截至2024年12月31日，代建项目布局中国30个省、直辖市及自治区的130座主要城市[7][10] 公司人员变动 - 聂焕新女士于2024年7月18日获委任为执行董事[13] - 李军先生于2024年8月23日辞任执行董事和授权代表[13][15] - 林三九先生于2024年7月18日辞任执行董事[13] - 张亚东先生自2025年3月31日起辞任非执行董事（原联席主席）[14] - 王俊峰先生和谷冀湘女士于2024年8月23日获委任为授权代表[15] - 谷冀湘女士和伍秀薇女士于2024年8月23日获委任为联席公司秘书[15][16] 公司地址变更 - 香港主要营业地点于2025年1月15日变更[18][19] 公司财务关键指标（整体） - 2024年公司收益为34.41亿元，除税前溢利为10.37亿元，母公司拥有人应占溢利为8.01亿元[23] - 2024年末公司总资产为67.77亿元，总负债为28.35亿元，资产净值为39.42亿元[23] - 报告期内集团收入达人民币3,441.2百万元，较上年同期增长4.2%[47][50] - 报告期内毛利达人民币1,705.6百万元，较上年同期下降1.0%[47][50] - 报告期内行政开支达人民币481.1百万元，较上年同期下降6.5%[47][50] - 报告期内综合毛利率达49.6%，较上年同期下降2.6个百分点[47][50] - 报告期内归属于公司股东的净利润达人民币801.1百万元，较上年同期下降17.7%[47][50] - 报告期内集团经营活动现金净流量达人民币291.7百万元，集团无银行负债[47][50] - 人均收入贡献从2023年底的78万元提升至2024年底的84万元，同比上升7.7%[76][77] - 营销及管理费用从2023年的6.19亿元下降至2024年的5.72亿元，同比下降7.6%[76][77] - 2024年公司收入34.412亿元，较2023年的33.024亿元同比增长4.2%[87] - 报告期内服务成本为17.357亿元，较2023年的15.801亿元增长9.8%[89][90] - 报告期内毛利为17.056亿元，较2023年的17.223亿元下降1%，毛利率为49.6%，较2023年下降2.6个百分点[92][93] - 报告期内其他收入为1.116亿元，较2023年的1.558亿元下降28.4%[95][100] - 本期其他亏损为1.307亿元，主要因股权收购或有对价公平值增加2880万元、非流动资产减值亏损6980万元和外汇亏损2440万元[96][101] - 销售及营销开支为9140万元，较2023年的1.045亿元下降12.5%[97][102] - 行政开支为4.811亿元，较2023年的5.145亿元下降6.5%[98][103] - 报告期内集团净利润为7.905亿元，较2023年的9.807亿元下降19.4%；归属于公司股东的净利润为8.011亿元，较2023年的9.736亿元下降17.7%[99][104] - 2024年末贸易及其他应收款项为11.194亿元，较2023年末增加35.9%，贸易应收款周转率由2023年的15.1次降至9.7次；合同资产为13.447亿元，较2023年末增加51.0%；贸易及其他应付款项为12.861亿元，较2023年末增加2.3%[105][106][107][108] - 截至2024年12月31日，集团合同资产达13.447亿元，较2023年末的8.906亿元增长51.0%[109] - 截至2024年12月31日，贸易及其他应付款为12.861亿元，较2023年末的12.572亿元增长2.3%[110] - 2024年12月31日，集团权益总额约39.416亿元，较年初的41.336亿元下降约1.92亿元；股东应占权益约38.102亿元，较年初的39.957亿元下降约1.855亿元[111][114] - 2024年度公司实现归属于股东的净利润8.011亿元，确认以股权结算以股份为基础的付款790万元，对股东分配现金股利导致股东应占权益减少9.88亿元[111][114] - 截至2024年12月31日，公司已发行20.1亿股股份，总市值约66.33亿港元（基于2024年12月31日收盘价计算）[111][115] - 截至2024年12月31日，集团银行存款及现金（不包括抵押银行存款）为15.183亿元（2023年12月31日为20.444亿元），流动比率为1.68倍（2023年12月31日为1.83倍），杠杆比率为0.9%（2023年12月31日为0.9%）[112][116] - 报告期内，集团无重大借款[113][118] - 截至2024年12月31日，集团无重大或然负债[120][127] - 报告期内，集团无资产抵押、资产交易及重大投资、重大收购及出售事项[121][122][123][128][129][130] - 截至2024年12月31日，集团无有关重大投资或资本资产的未来计划[124][131] 公司业务线关键指标（代建业务） - 2024年公司合约总建筑面积1.26亿平方米，新拓面积3650万平方米，市占率扩大至22.1% [25][28] - 2024年公司交付面积1656万平方米，为超8万户业主营造品质生活，占TOP 10交付总量的52% [25][28] - 2024年代建行業整体新拓建筑面积同比下滑5%，新签门槛提升，竞争加剧[48][51] - 2024年四季度起代建签约量开始回升，政策等因素为行业发展注入新动力[52][54] - 2024年代建行業市佔率22.1%，較2023年提升1.7個百分點，連續九年超20%[58][61] - 截至2024年12月31日，合約項目總建築面積12560萬平方米，同比增長5.0%；在建面積5396萬平方米，同比增長2.9%[62][64] - 主要經濟區域合約項目預估總可售貨值達7201億元，佔整體可售貨值的77.3%，與去年同期基本持平[62][65] - 一二線城市建築面積達5530萬平方米，佔總建築面積的44.0%，較上年同期提升7.6%[62][65] - 2024年新拓項目的合約總建築面積達3650萬平方米，同比增長約3.4%[63][66] - 2024年新拓項目代建費預估93.2億元，較去年同期下降約10.1%[63][66] - 2024年新拓項目價格從上半年每平方米240元回穩至全年每平方米255元；一二線城市佔比升至58%，較去年同期上升6個百分點[63][66] - 2024年完成118個項目、1656萬平方米的交付，在行業TOP 10項目完成總量佔比達52%，B端和C端交付滿意度分別達95%和89%[67][69] - 2024年公司實現總銷售金額1050億元，維持行業首位[67][70] - 公司2024年代建項目的管理合約總建築面積達125.6百萬平方米，較去年同期增長約5%；在建面積達54百萬平方米，較去年同期增長約2.9%[187][191] 公司业务线关键指标（各类型代建收入） - 2024年商业代建收入27.5249亿元，占总收入80%，较2023年增长17.3%；其中自营收入21.6887亿元，占比63%，较2023年增长51.4%；与业务伙伴合作收入5.8362亿元，占比17%，较2023年下降36.2%[88] - 2024年政府代建收入6.25846亿元，占总收入18.2%，较2023年下降20.6%[88] - 2024年其他服务收入6289.8万元，占总收入1.8%，较2023年下降62.5%[88] - 商业代建收入为27.525亿元，占整体收入80.0%，较2023年增长17.3%；政府代建收入为6.258亿元，占整体收入18.2%，较2023年下降20.6%；其他服务收入为6290万元，占整体收入1.8%[91] - 商业代建、政府代建和其他服务毛利率分别为51.2%、40.1%和72.9%，较2023年分别下降1.1、5.1和9.3个百分点[94] 公司未来发展战略 - 2025年公司将以利他精神为使命，强化能力建设，推动居民住房需求升级[25][29] - 公司将「利他精神」融入战略布局与日常经营，创新合作模式，承担社会责任[26][30] - 公司以标杆企业为镜，强化经营理念，提升多方面能力，把握未来发展主动权[31] - 2025年公司以改革为契机，拥抱AI浪潮，带动模式、能力、业绩全方位升级[31][32] - 公司将以卓越能力推动代建行跨越发展瓶颈，迈向高质量发展新阶段[31] - 2025年公司将聚焦能力提升，强化体制与机制建设，探索应用AI大模型解决代建管理难题[84][85] - 公司将发挥行业新质生产力的引领作用，致力于成为中国代建行业的标杆企业和轻资产开发模式的先行者[86] 公司股息分配 - 董事会建议向股东派付2024年末期股息每股人民币0.24元，待2025年6月18日股东大会批准，预计7月18日或之前派付[39][41][42] 公司人员履历 - 王俊峰49岁，2022年12月29日起任公司执行总裁，2023年1月12日起任执行董事，2023年7月31日调任执行董事及行政总裁，有25年房地产开发和项目管理经验[138][139][140] - 聂焕新52岁，2024年7月18日获委任为公司执行董事及首席数字官，有30年房地产行业从业经验[141][143][144] - 林治洪54岁，自2020年6月23日起为公司独立非执行董事，2008年获多项荣誉，2011年获中国民生银行十五周年功勋创业者奖，2015年获选2015杰出创新商业领袖，2014年获大连理工大学金融工程博士学位[142][145][146][148][149] - 丁祖昱51岁，自2020年6月23日起为公司独立非执行董事，2018年3月16日至2024年4月1日任易居（中国）企业控股有限公司首席执行官，2013年获华东师范大学经济学博士学位[147][149][150][151] - 陈仁君56岁，自2020年6月23日起为公司独立非执行董事，拥有超27年财务经验，1992年获英国赫尔大学经济及会计学学士学位，2008年获加拿大西安大略大学工商管理硕士学位，2021年获香港理工大学企业管治硕士学位（优异成绩）[152] - 林三九61岁，2020年1月8日起任公司执行总裁，2020年1月至2024年7月任执行董事，1989年获商业管理副学士学位[153][157] - 付鹏50岁，2021年7月起任公司副总裁，负责研发设计工作[158] - 陈仁钧56岁，2020年6月23日起任公司独立非执行董事，有超27年金融经验[154][155] - 程敏43岁，2020年12月起任公司副总裁，2005年获机械工程及自动化专业学士学位，2009年获技术经济及管理专业硕士学位[160][163][165] - 骆祎47岁，2022年2月15日起任公司副总裁，2001年获建筑学专业学士学位，2005年获城市规划与设计专业硕士学位[161][165][167][170] - 景泽雅52岁，2023年12月1日起任公司副总裁，有逾20年房地产项目和公司运营管理经验[170][171] - 周叶42岁，2023年1月12日起任公司助理总裁、副总裁，负责营销和客研管理工作[172] - 某人2003 -

代建行业发展趋势 - 代建行业凭借轻资产、专业化优势在房地产市场深度调整期快速发展 2023年以来重点城市新开盘项目中代建渗透率迅速提升 二线城市表现尤为明显 [2] - 2024年代建渗透率达6.6%创四年峰值 2025一季度因供应紧缺回落至3.3% 但与发达国家相比仍有较大提升空间 [3] - 2023年为代建项目集中入市分水岭 渗透率从2022年不足1%跃升至4% 2024年进一步攀升至6.56% 2025一季度短期收缩至3.33%主要受整体供应偏紧影响 [4] 城市能级差异 - 一线城市代建渗透率显著低于二三线 2025一季度一线城市新开盘无代建项目 二线4.1% 三四线3.8% [6] - 一线城市代建项目多集中在远郊刚需盘 委托方倾向选择头部代建企业 如广州绿城·揽江印月由绿城管理代建 [7] - 二线城市代建前景整体优于三四线 2025一季度二线渗透率高出三四线0.33个百分点 2023年差值接近1个百分点 [7] 重点城市表现 - 无锡2023年代建渗透率急速升至38.5% 2024年保持26.9% 苏州2024年达31% 天津/济南/长春等城市代建比例持续快速提升 [8] - 长沙/重庆/南京等城市城投拿地占比超60% 但代建渗透率低于平均水平 长沙2.1% 南京1.29% 南京2024年渗透率大幅提升至10%显示潜力 [9] 企业布局策略 - 代建企业分为三种类型：集中型（如天津泰达建设专注本地）、局部深耕+扩张型（如金地管理/龙湖龙智造）、分散型（如绿城管理广泛布局） [12] - 绿城管理在武汉/杭州/天津/长沙等城市均有5个以上项目 形成广泛布局领先优势 招商建管虽布局分散但项目数量较少 [12] 行业前景展望 - "城投拿地+企业代建"模式在无锡/苏州等地已成常见模式 长沙/南京等城投拿地占比高的城市具备较强代建发展空间 [14]

财务表现 - 2024年公司实现营业收入34.41亿元，同比增长4.2% [2] - 毛利17.06亿元，同比下降1.0% [2] - 归母净利润8.01亿元，同比下降17.7% [2] - 商业代建收入27.53亿元，同比增长17.3%，占总收入80% [2] - 政府代建收入6.26亿元，占总收入18.2% [2] 业务规模 - 代建项目覆盖中国30个省、直辖市及自治区的130座城市 [2] - 合约项目总建筑面积1.256亿平方米，同比增长5.0% [2] - 在建面积5396万平方米，同比增长2.9% [2] - 合约项目预估总可售货值7201亿元，占整体可售货值77.3% [2] 新签项目 - 2024年新拓项目合约总建筑面积3650万平方米，同比增长3.4% [3] - 新拓项目代建费预估93.2亿元，同比下降10.1% [3] - 行业整体新签合同面积同比下降5%，公司保持正增长 [3] 业务结构 - 商业代建是公司最大收入和利润来源 [2] - 业务结构有所优化 [2] - 新签项目方面仍存隐忧 [2]