绿城管理控股(09979)发布公告，为进一步优化集团的股份激励计划，并向合资格参与者提供更贴近当 前市况的激励，从而进一步使彼等的利益与公司的利益保持一致，公司建议以新股份激励计划取代2022 年股份奖励计划，据此董事会决议，待2025年股份激励计划生效后，2022年股份奖励计划将告终止。于 2025年12月17日，董事会决议于股东特别大会上建议采纳2025年股份激励计划，以供股东批准。 2025年股份激励计划的股份来自2022年股份奖励计划及(倘适用)2020年股份奖励计划(倘2020年股份奖励 计划后续终止且存在尚未授予任何合资格参与者的未行使股份)以及归还股份。为免生疑问，截至本公 告日期，2020年股份奖励计划尚未终止。采纳2025年股份激励计划后，经2022年股份奖励计划承授人同 意，2022年股份奖励计划的所有已授予但未归属股份将成为2022年股份奖励计划项下的未行使股份，承 授人相应不再享有该等股份，据此所有该等股份将成为未行使股份，而该先前计划的所有未行使股份亦 将转移至2025年股份激励计划。 ...

2025年股份激励计划的股份来自2022年股份奖励计划及(倘适用)2020年股份奖励计划(倘2020年股份奖励 计划后续终止且存在尚未授予任何合资格参与者的未行使股份)以及归还股份。为免生疑问，截至本公 告日期，2020年股份奖励计划尚未终止。采纳2025年股份激励计划后，经2022年股份奖励计划承授人同 意，2022年股份奖励计划的所有已授予但未归属股份将成为2022年股份奖励计划项下的未行使股份，承 授人相应不再享有该等股份，据此所有该等股份将成为未行使股份，而该先前计划的所有未行使股份亦 将转移至2025年股份激励计划。 智通财经APP讯，绿城管理控股(09979)发布公告，为进一步优化集团的股份激励计划，并向合资格参与 者提供更贴近当前市况的激励，从而进一步使彼等的利益与公司的利益保持一致，公司建议以新股份激 励计划取代2022年股份奖励计划，据此董事会决议，待2025年股份激励计划生效后，2022年股份奖励计 划将告终止。于2025年12月17日，董事会决议于股东特别大会上建议采纳2025年股份激励计划，以供股 东批准。 ...

2025年股份激励计划的股份来自2022年股份奖励计划及(倘适用)2020年股份奖励计划(倘2020年股份奖励 计划后续终止且存在尚未授予任何合资格参与者的未行使股份)以及归还股份。为免生疑问，截至本公 告日期，2020年股份奖励计划尚未终止。采纳2025年股份激励计划后，经2022年股份奖励计划承授人同 意，2022年股份奖励计划的所有已授予但未归属股份将成为2022年股份奖励计划项下的未行使股份，承 授人相应不再享有该等股份，据此所有该等股份将成为未行使股份，而该先前计划的所有未行使股份亦 将转移至2025年股份激励计划。 格隆汇12月17日丨绿城管理控股(09979.HK)公告，为进一步优化集团的股份激励计划，并向合资格参与 者提供更贴近当前市况的激励，从而进一步使彼等的利益与公司的利益保持一致，公司建议以新股份激 励计划取代2022年股份奖励计划，据此董事会决议，待2025年股份激励计划生效后，2022年股份奖励计 划将告终止。 于2025年12月17日，董事会决议于股东特别大会上建议采纳2025年股份激励计划，以供股东批准。 ...

香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責，對其 準確性或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對因本公告全部或任何部分內容 而產生或因倚賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任。 GREENTOWN MANAGEMENT HOLDINGS COMPANY LIMITED 綠 城 管 理 控 股 有 限 公 司 （ 於 開 曼 群 島 註 冊 成 立 的 有 限 公 司 ） （股份代號：09979） 終止2022年股份獎勵計劃 及 建議採納2025年股份激勵計劃 終止2022年股份獎勵計劃及建議採納2025年股份激勵計劃 為進一步優化本集團的股份激勵計劃，並向合資格參與者提供更貼近當前市況的激 勵，從而進一步使彼等的利益與本公司的利益保持一致，本公司建議以新股份激勵計 劃取代2022年股份獎勵計劃，據此董事會決議，待2025年股份激勵計劃生效後，2022 年股份獎勵計劃將告終止。 於2025年12月17日，董事會決議於股東特別大會上建議採納2025年股份激勵計劃，以 供股東批准。 2025年股份激勵計劃的股份來自2022年股份獎勵計劃及（倘適用）2020年股份獎勵計劃 （倘2020 ...

报告行业投资评级 * 报告对覆盖的重点房地产公司均给予“买入”评级，并给出合理价值目标 [3] 报告核心观点 * 报告核心观点认为，房地产行业正进入“盈利筑底”阶段，2025年开盘去化率已呈现筑底回升趋势，市场正重回“品质时代” [1] * 报告指出，“开盘去化率”是能够较好指引新房销售景气度、预判行业盈利趋势并指导股价表现的高阶指标 [2] * 报告认为，“好房子”带来的产品力升级是驱动去化率提升的重要力量，主流房企凭借在核心城市和板块的布局优势，经营优势进一步扩大，有望率先实现盈利筑底 [2] 根据相关目录分别总结 一、寻找新房市场拐点：最有效的指标，开盘去化率 * 从历史周期看，地产股行情启动往往伴随行业盈利能力出现拐点，而“开盘去化率”是与板块走势相关性最好的景气度指标 [12][17] * 对比2014-2016年上行周期、2021-2024年下行周期及“924新政”以来三个阶段，开盘去化率的趋势与股价表现几乎完全一致，仅在2018年限价和2021年上半年“两集中”供地等政府强干预阶段出现背离 [15][16][17] * 根据中指院数据，重点11城开盘去化率在2024年第三季度达到41%的历史底部后回升，2025年前三季度整体为56%，较2024年全年提升8个百分点，2025年第三季度单季较2024年第三季度提升16个百分点 [2][23][26] 二、“好房子”带动去化率提升趋势 * 2025年前三季度，重点城市整体去化率稳定提升，结构上呈现核心区、纯新盘、主流房企去化率优势扩大的特征 [26][31] * 具体表现为：核心区去化率61%，非核心区53%，剪刀差8个百分点；纯新盘去化率65%，老盘加推51%，剪刀差14个百分点；主流房企去化率71%，其他房企47%，剪刀差达24个百分点 [31] * 去化率提升并非由推盘结构显著向核心区集中驱动，2025年前三季度核心区开盘套数占比为46%，仅比2024年提升1个百分点，表明是真实销售改善 [39][41] * 房屋品质提升是去化率改善的重要驱动力，中央及地方自2024年起推进“好房子”建设标准，产品力全方位升级 [2][52][54] * 一个侧面证据是，重点9城平均装修成本在连续5年回落后，于2024年开始同比转正，2025年前三季度装修标准为3243元/平，较2024年提升7%，市场进入由需求决定的“品质时代2.0” [2][58][61] 三、城市板块差异分析，头部房企经营优化路径明显 * 根据22-25年平均去化率水平，可将核心9城分为三类：一类城市（杭州75%、上海71%、成都69%）、二类城市（天津57%、北京53%、广州53%）、三类城市（深圳35%、南京33%、武汉33%） [63][68] * 城市内部板块分化加剧，按24-25年平均去化率可将各城市板块分为A类（>65%）、B类（40-65%）、C类（<40%） [73] * 至2025年前三季度，A、B、C类板块的去化率分别为88%、62%、31%，较2024年分别提升9、12、2个百分点，区域分化持续加剧 [87] * 报告构建“区位评分”体系以评估房企布局质量，主流房企21-24年区位评分持续提升，2025年前三季度达到历史最高的6.1分 [2][91] * 2025年的趋势是，在区位评分稳定的情况下，主流房企去化率提升11个百分点至71%，而其他房企去化率仅提升4个百分点至47%，主流房企经营优势进一步扩大 [2] 四、房企去化率表现及经营特点 * 绿城、滨江、金茂、华润是过去三年在重点6城开盘去化率无明显短板的房企 [2] * 2025年前三季度，保利、金茂、华润等房企去化率明显提升，且实现了区位评分与去化率的双提升 [2] * 参考2025年拿地行为，同时满足权益补货力度大于90%且拿地评分高于推货评分的房企是中海、建发、招商、华润，其中中海提升最为明显；绿城虽区位评分有下降但权益补货力度最高；报告认为以上5家公司2026年销售或有较好表现 [2] * 总结而言，主流房企的经营ROE或将先于行业量价见底，大地块带来利润率改善机遇，好产品带来去化率提升机会，将帮助其更早实现“盈利筑底” [2]

证券之星消息，12月12日南向资金增持27.1万股绿城管理控股（09979.HK）。近5个交易日中，获南向 资金增持的有4天，累计净增持200.0万股。近20个交易日中，获南向资金减持的有10天，累计净减持 503.3万股。截至目前，南向资金持有绿城管理控股（09979.HK）2.75亿股，占公司已发行普通股的 13.71%。 绿城管理控股有限公司是一家主要提供代建服务的公司。该公司通过三个部门开展业务。商业代建部门 主要从事向项目拥有人提供物业开发管理服务。政府代建部门主要从事向政府提供有关徙置住房物业开 发项目及公共基础设施的物业开发管理服务。其他部门主要从事为若干政府项目提供的项目管理服务， 以及建筑设计及其他咨询服务等。该公司主要在中国国内市场开展业务。 以上内容为证券之星据公开信息整理，由AI算法生成（网信算备310104345710301240019号），不构成 投资建议。 ...

行业投资评级 - 报告对房地产行业给予“买入”评级 [2] 核心观点 - 报告核心观点为“不抛弃不放弃，维持‘防御模式’”，认为中央经济工作会议对房地产的表述是年内最积极的表态，为行业提供了一个新的“锚点” [1][5][8][14] - 会议更新地产定调为“着力稳定房地产市场”，相较于2025年4月的“持续巩固”和7月以来的零表态，决策层对行业下行现状做出了响应 [5][14] - 政策思路延续“去库存”主线，表述升级为“因城施策控增量、去库存、优供给”，但依赖财政的“收储”政策在2025年执行效果有限，“优供给”对解决短期资产过剩问题作用有限 [5][14] - “防风险”是核心，2026年可能是行业矛盾集中爆发阶段，预计政策响应频率不会太低 [5][14] - 当前板块在经历打击后，位置和预期均处于低位，未来需关注新政策预期与落实节奏 [5][16] 政策分析总结 - **2025年中央经济工作会议最新表述**：坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险；着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等；深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设；加快构建房地产发展新模式 [5][8] - **2024年中央经济工作会议对比**：表述分布在“稳住楼市股市”和化解风险两部分，后者包括持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，合理控制新增用地供应，盘活存量用地和商办用房等 [5][8] - **历史表态脉络**：自2024年4月政治局会议起，地产政策主要抓手从“刺激需求”转向“坚持消化存量和优化增量” [5][14] - **防风险表述演变**：2025年4月前排序为“地产+化债+资本市场”，2025年4月变为“化债+地产+资本市场”，本次会议为“地产+化债” [5][14] 重点公司估值与推荐 - **A股地产开发推荐**：保利发展、招商蛇口、滨江集团、新城控股、华发股份、建发股份、万科A等 [17] - **H股地产开发推荐**：华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋集团等 [17] - **物业管理类推荐**：A股推荐招商积余；H股推荐华润万象生活、保利物业、中海物业、万物云 [17] - **新业务类推荐**：A股推荐中国国贸；H股推荐绿城管理控股 [17] - **重点公司估值示例（部分）**： - 万科A：最新收盘价4.95元，合理价值7.64元，2026年预测EPS为0.05元，预测PE为93.6倍 [6] - 招商蛇口：最新收盘价9.24元，合理价值12.00元，2026年预测EPS为0.53元，预测PE为16.7倍 [6] - 保利发展：最新收盘价6.53元，合理价值11.28元，2026年预测EPS为0.44元，预测PE为14.5倍 [6] - 华润置地：最新收盘价29.66港元，合理价值29.30港元，2026年预测EPS为3.87元，预测PE为6.6倍 [6]

南向资金持股变动 - 12月9日南向资金减持绿城管理控股3.2万股 [1] - 近5个交易日中有3天获增持累计净增持16.3万股 [1] - 近20个交易日中有13天遭减持累计净减持841.1万股 [1] - 截至目前南向资金持有公司2.73亿股占公司已发行普通股的13.61% [1] 公司业务概况 - 绿城管理控股是一家主要在中国国内市场提供代建服务的公司 [1] - 公司业务通过三个部门开展：商业代建部门、政府代建部门和其他部门 [1] - 商业代建部门主要向项目拥有人提供物业开发管理服务 [1] - 政府代建部门主要向政府提供徙置住房及公共基础设施的物业开发管理服务 [1] - 其他部门主要从事政府项目的项目管理服务以及建筑设计咨询等业务 [1]

股份数据 - 截至2025年11月底法定/注册股份数目为100,000,000,000股，面值0.01港元，法定/注册股本为1,000,000,000港元[1] - 2025年11月法定/注册股份数目和法定/注册股本无增减[1] - 截至2025年11月底已发行股份（不包括库存股份）数目为2,000,000,000股，库存股份数目为0，已发行股份总数为2,000,000,000股[2] - 2025年11月已发行股份（不包括库存股份）和库存股份数目无增减[2]

公司业务与市场地位 - 公司是国内房地产轻资产开发模式的先行者与引领者，核心业务包括三大代建主业（政府代建、商业代建、资方代建）及三大配套服务（金融服务、产城服务、产业链服务）[1] - 公司于2020年在港交所主板上市，成为国内代建第一股[1] - 2025年上半年公司新拓代建项目总建筑面积同比增长13.9%至1989万平方米，位居行业首位[1] - 2025年上半年公司新拓代建项目代建费预计约50亿元，同比增长19.1%，代建费增速高于新拓面积增速[1] - 公司新拓代建面积和销售额多年稳居行业榜首，在手订单充裕，项目启动逐步提效[2] 财务表现与股东回报 - 公司自上市以来持续重视股东回报，2022-2023年分红比例均超100%[1] - 2025年上半年公司首次进行中期分红，派息态度积极[1] - 公司在中期业绩发布后持续回购，已累计回购1000万股，回购总额2791万元，截至10月28日回购股份已完成注销[1] - 预计公司2025-2027年归母净利润分别为6.3亿元、6.6亿元、7.2亿元[2] - 预计公司2025-2027年EPS为0.32元、0.33元、0.36元，对应PE为8.9倍、8.5倍、7.8倍[2]