在行业周期重构的阵痛中，中国房地产市场正经历价值链条的深度重塑。过去一年，持续演进的流动性困局加速了行 业格局洗牌，传统开发模式在供给侧改革浪潮中持续承压。 而近期央行降准降息、结构性工具加码等政策组合拳的落地，则为行业注入了一剂"强心针"。 这场变革中，流动性的释放正在不断激活房地产代建需求，其既承载着房企纾困盘活的现实诉求，又呼应着政策端对 保障性住房、城市更新的资源倾斜，轻资产模式再次迎来扩容机遇。 其中，绿城管理作为连续9年市占率超20%的行业龙头，凭借央企信用背书、全产业链服务能力及政企合作先发优势， 在行业新旧动能转换的交汇点上，展现出穿越周期的战略定力与成长张力。 在政策暖风与模式红利的共振下，绿城管理的业务增长逻辑也愈发清晰。 一、政策组合拳精准滴灌，代建赛道迎来结构性扩容 看到政策层面的具体措施，央行宣布实施三大类十项支持稳市场稳预期的金融政策。其中，降低存款准备金率0.5个百 分点预计将向市场释放约1万亿元长期资金，同步下调政策利率0.1个百分点的决策部署亦将引导贷款市场报价利率 （LPR）同步下行约0.1个百分点，形成"宽货币+宽信用"的政策组合拳。 这一系列政策不仅缓解了房企的融资约束 ...

公司基本信息 - 公司成立于2010年，2020年7月在香港联交所主板上市，成为中国代建第一股[7][8] - 公司主要業務為提供代建服務[185][189] 公司荣誉 - 2017 - 2024年连续荣获中国房地产TOP 10研究组颁发《中国房地产代建运营引领企业》殊荣[7][8] - 公司连续九年蝉联「中国房地产代建运营引领企业」第一名，全年荣获30余项行业TOP 1殊荣[25][28] - 2024年连续第九年蝉联「中国房地产代建运营引领企业」第一名，全年获30余项行业TOP 1殊荣，市场占有率连续九年稳居20%以上[46][49] - 2024年獲中國代建企業產品力TOP 1，產品類榮譽154項，國際級產品獎項23項[67][69] 公司业务布局 - 截至2024年12月31日，代建项目布局中国30个省、直辖市及自治区的130座主要城市[7][10] 公司人员变动 - 聂焕新女士于2024年7月18日获委任为执行董事[13] - 李军先生于2024年8月23日辞任执行董事和授权代表[13][15] - 林三九先生于2024年7月18日辞任执行董事[13] - 张亚东先生自2025年3月31日起辞任非执行董事（原联席主席）[14] - 王俊峰先生和谷冀湘女士于2024年8月23日获委任为授权代表[15] - 谷冀湘女士和伍秀薇女士于2024年8月23日获委任为联席公司秘书[15][16] 公司地址变更 - 香港主要营业地点于2025年1月15日变更[18][19] 公司财务关键指标（整体） - 2024年公司收益为34.41亿元，除税前溢利为10.37亿元，母公司拥有人应占溢利为8.01亿元[23] - 2024年末公司总资产为67.77亿元，总负债为28.35亿元，资产净值为39.42亿元[23] - 报告期内集团收入达人民币3,441.2百万元，较上年同期增长4.2%[47][50] - 报告期内毛利达人民币1,705.6百万元，较上年同期下降1.0%[47][50] - 报告期内行政开支达人民币481.1百万元，较上年同期下降6.5%[47][50] - 报告期内综合毛利率达49.6%，较上年同期下降2.6个百分点[47][50] - 报告期内归属于公司股东的净利润达人民币801.1百万元，较上年同期下降17.7%[47][50] - 报告期内集团经营活动现金净流量达人民币291.7百万元，集团无银行负债[47][50] - 人均收入贡献从2023年底的78万元提升至2024年底的84万元，同比上升7.7%[76][77] - 营销及管理费用从2023年的6.19亿元下降至2024年的5.72亿元，同比下降7.6%[76][77] - 2024年公司收入34.412亿元，较2023年的33.024亿元同比增长4.2%[87] - 报告期内服务成本为17.357亿元，较2023年的15.801亿元增长9.8%[89][90] - 报告期内毛利为17.056亿元，较2023年的17.223亿元下降1%，毛利率为49.6%，较2023年下降2.6个百分点[92][93] - 报告期内其他收入为1.116亿元，较2023年的1.558亿元下降28.4%[95][100] - 本期其他亏损为1.307亿元，主要因股权收购或有对价公平值增加2880万元、非流动资产减值亏损6980万元和外汇亏损2440万元[96][101] - 销售及营销开支为9140万元，较2023年的1.045亿元下降12.5%[97][102] - 行政开支为4.811亿元，较2023年的5.145亿元下降6.5%[98][103] - 报告期内集团净利润为7.905亿元，较2023年的9.807亿元下降19.4%；归属于公司股东的净利润为8.011亿元，较2023年的9.736亿元下降17.7%[99][104] - 2024年末贸易及其他应收款项为11.194亿元，较2023年末增加35.9%，贸易应收款周转率由2023年的15.1次降至9.7次；合同资产为13.447亿元，较2023年末增加51.0%；贸易及其他应付款项为12.861亿元，较2023年末增加2.3%[105][106][107][108] - 截至2024年12月31日，集团合同资产达13.447亿元，较2023年末的8.906亿元增长51.0%[109] - 截至2024年12月31日，贸易及其他应付款为12.861亿元，较2023年末的12.572亿元增长2.3%[110] - 2024年12月31日，集团权益总额约39.416亿元，较年初的41.336亿元下降约1.92亿元；股东应占权益约38.102亿元，较年初的39.957亿元下降约1.855亿元[111][114] - 2024年度公司实现归属于股东的净利润8.011亿元，确认以股权结算以股份为基础的付款790万元，对股东分配现金股利导致股东应占权益减少9.88亿元[111][114] - 截至2024年12月31日，公司已发行20.1亿股股份，总市值约66.33亿港元（基于2024年12月31日收盘价计算）[111][115] - 截至2024年12月31日，集团银行存款及现金（不包括抵押银行存款）为15.183亿元（2023年12月31日为20.444亿元），流动比率为1.68倍（2023年12月31日为1.83倍），杠杆比率为0.9%（2023年12月31日为0.9%）[112][116] - 报告期内，集团无重大借款[113][118] - 截至2024年12月31日，集团无重大或然负债[120][127] - 报告期内，集团无资产抵押、资产交易及重大投资、重大收购及出售事项[121][122][123][128][129][130] - 截至2024年12月31日，集团无有关重大投资或资本资产的未来计划[124][131] 公司业务线关键指标（代建业务） - 2024年公司合约总建筑面积1.26亿平方米，新拓面积3650万平方米，市占率扩大至22.1% [25][28] - 2024年公司交付面积1656万平方米，为超8万户业主营造品质生活，占TOP 10交付总量的52% [25][28] - 2024年代建行業整体新拓建筑面积同比下滑5%，新签门槛提升，竞争加剧[48][51] - 2024年四季度起代建签约量开始回升，政策等因素为行业发展注入新动力[52][54] - 2024年代建行業市佔率22.1%，較2023年提升1.7個百分點，連續九年超20%[58][61] - 截至2024年12月31日，合約項目總建築面積12560萬平方米，同比增長5.0%；在建面積5396萬平方米，同比增長2.9%[62][64] - 主要經濟區域合約項目預估總可售貨值達7201億元，佔整體可售貨值的77.3%，與去年同期基本持平[62][65] - 一二線城市建築面積達5530萬平方米，佔總建築面積的44.0%，較上年同期提升7.6%[62][65] - 2024年新拓項目的合約總建築面積達3650萬平方米，同比增長約3.4%[63][66] - 2024年新拓項目代建費預估93.2億元，較去年同期下降約10.1%[63][66] - 2024年新拓項目價格從上半年每平方米240元回穩至全年每平方米255元；一二線城市佔比升至58%，較去年同期上升6個百分點[63][66] - 2024年完成118個項目、1656萬平方米的交付，在行業TOP 10項目完成總量佔比達52%，B端和C端交付滿意度分別達95%和89%[67][69] - 2024年公司實現總銷售金額1050億元，維持行業首位[67][70] - 公司2024年代建項目的管理合約總建築面積達125.6百萬平方米，較去年同期增長約5%；在建面積達54百萬平方米，較去年同期增長約2.9%[187][191] 公司业务线关键指标（各类型代建收入） - 2024年商业代建收入27.5249亿元，占总收入80%，较2023年增长17.3%；其中自营收入21.6887亿元，占比63%，较2023年增长51.4%；与业务伙伴合作收入5.8362亿元，占比17%，较2023年下降36.2%[88] - 2024年政府代建收入6.25846亿元，占总收入18.2%，较2023年下降20.6%[88] - 2024年其他服务收入6289.8万元，占总收入1.8%，较2023年下降62.5%[88] - 商业代建收入为27.525亿元，占整体收入80.0%，较2023年增长17.3%；政府代建收入为6.258亿元，占整体收入18.2%，较2023年下降20.6%；其他服务收入为6290万元，占整体收入1.8%[91] - 商业代建、政府代建和其他服务毛利率分别为51.2%、40.1%和72.9%，较2023年分别下降1.1、5.1和9.3个百分点[94] 公司未来发展战略 - 2025年公司将以利他精神为使命，强化能力建设，推动居民住房需求升级[25][29] - 公司将「利他精神」融入战略布局与日常经营，创新合作模式，承担社会责任[26][30] - 公司以标杆企业为镜，强化经营理念，提升多方面能力，把握未来发展主动权[31] - 2025年公司以改革为契机，拥抱AI浪潮，带动模式、能力、业绩全方位升级[31][32] - 公司将以卓越能力推动代建行跨越发展瓶颈，迈向高质量发展新阶段[31] - 2025年公司将聚焦能力提升，强化体制与机制建设，探索应用AI大模型解决代建管理难题[84][85] - 公司将发挥行业新质生产力的引领作用，致力于成为中国代建行业的标杆企业和轻资产开发模式的先行者[86] 公司股息分配 - 董事会建议向股东派付2024年末期股息每股人民币0.24元，待2025年6月18日股东大会批准，预计7月18日或之前派付[39][41][42] 公司人员履历 - 王俊峰49岁，2022年12月29日起任公司执行总裁，2023年1月12日起任执行董事，2023年7月31日调任执行董事及行政总裁，有25年房地产开发和项目管理经验[138][139][140] - 聂焕新52岁，2024年7月18日获委任为公司执行董事及首席数字官，有30年房地产行业从业经验[141][143][144] - 林治洪54岁，自2020年6月23日起为公司独立非执行董事，2008年获多项荣誉，2011年获中国民生银行十五周年功勋创业者奖，2015年获选2015杰出创新商业领袖，2014年获大连理工大学金融工程博士学位[142][145][146][148][149] - 丁祖昱51岁，自2020年6月23日起为公司独立非执行董事，2018年3月16日至2024年4月1日任易居（中国）企业控股有限公司首席执行官，2013年获华东师范大学经济学博士学位[147][149][150][151] - 陈仁君56岁，自2020年6月23日起为公司独立非执行董事，拥有超27年财务经验，1992年获英国赫尔大学经济及会计学学士学位，2008年获加拿大西安大略大学工商管理硕士学位，2021年获香港理工大学企业管治硕士学位（优异成绩）[152] - 林三九61岁，2020年1月8日起任公司执行总裁，2020年1月至2024年7月任执行董事，1989年获商业管理副学士学位[153][157] - 付鹏50岁，2021年7月起任公司副总裁，负责研发设计工作[158] - 陈仁钧56岁，2020年6月23日起任公司独立非执行董事，有超27年金融经验[154][155] - 程敏43岁，2020年12月起任公司副总裁，2005年获机械工程及自动化专业学士学位，2009年获技术经济及管理专业硕士学位[160][163][165] - 骆祎47岁，2022年2月15日起任公司副总裁，2001年获建筑学专业学士学位，2005年获城市规划与设计专业硕士学位[161][165][167][170] - 景泽雅52岁，2023年12月1日起任公司副总裁，有逾20年房地产项目和公司运营管理经验[170][171] - 周叶42岁，2023年1月12日起任公司助理总裁、副总裁，负责营销和客研管理工作[172] - 某人2003 -

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [4] 报告的核心观点 - 2024年公司营收同比+4.2%，归母净利润同比-17.7%，主要因代建行业竞争加剧、代建费率下行及房地产行业调整影响委托方销售、项目建设速度与账款回收 [1] - 公司新拓金额、单价下滑，但新签市占率22.1%保持龙头地位，新拓结构不断优化，货值结构聚焦核心都市圈 [2] - 代建行业竞争加剧，公司迅速采取措施优化经营管理，下半年经营回稳，预计在中央政策下部分核心城市有结构性机会，公司将保持龙头地位 [3] - 2024年公司股利支付率为60%，预计未来仍将保持可观派息率 [3] - 公司轻资产逆周期优势显著，新拓能力强、合约面积储备充足，管理层注重股东回报，派息率有望维持较高水平，但考虑行业竞争和房地产调整，调整盈利预测 [4] 根据相关目录分别进行总结 财务数据 - 2024年营收34.4亿元（+4.2%），商业代建收入27.5亿元（+17.3%），政府代建收入6.26亿元（-20.6%），归母净利润8.01亿元（-17.7%），商业代建毛利率51.2%（-1.1pct），政府代建毛利率40.1%（-5.1pct），整体毛利率49.6%（-2.6pct），期末合同资产13.4亿元（+51.0%），贸易及其他应收款11.2亿元（+35.9%） [1] - 预测2025/2026/2027年公司收入分别为35.7/36.5/35.9亿元，归母净利润分别为7.68/8.12/8.66亿元，EPS分别为0.38/0.40/0.43元/股，对应PE分别为7.17/6.78/6.36 [4] - 给出2023A-2027E资产负债表、利润表、现金流量表数据及主要财务比率，如成长能力、获利能力、偿债能力、营运能力等指标 [5][10] 新拓情况 - 2024年新拓代建合约面积3650万方（+3.4%），新拓代建项目代建费93.2亿元（-10.1%），新拓单价255元/平方米（-13.1%），新签市占率22.1% [2] - 2024年一二线城市新拓项目数量占比58%（+6pct），国企委托方面积占比25.1%（-8.2pct），私企面积占比33.2%（+7.9pct），政府、金融机构委托方占比相对稳定，分别为31.4%、10.3% [2] 行业情况 - 2024年代建行业竞争加剧，全年新签约规模1.65亿方（-5%），原因是部分委托方缺乏信心、拿地规模萎缩，存量项目盈利受挑战、部分委托方暂缓开发 [3] 公司应对措施 - 2024年公司迅速采取应对措施，包括推进组织架构优化，薪酬绩效优化和考核激励优化，下半年经营回稳，新拓代建费和账款回收明显改善 [3] 股利情况 - 2024年董事会建议派付末期股息0.24元/股，合计派息4.82亿元，派息比率60%，预计未来仍将保持相对可观派息率 [3]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [4] 报告的核心观点 - 2024年公司营收同比+4.2%，归母净利润同比-17.7%，主要因代建行业竞争加剧、费率下行及房地产行业调整影响账款回收 [1] - 新拓金额、单价下滑但新签市占率22.1%保持龙头地位，新拓结构优化，货值聚焦核心都市圈 [2] - 代建行业竞争加剧，公司采取措施优化经营管理，下半年经营回稳，预计在政策下凭借核心竞争力保持龙头地位 [3] - 2024年股利支付率60%，预计未来保持可观派息率 [3] - 公司轻资产逆周期优势显著，新拓能力强、合约面积储备足，派息率有望维持较高水平，调整盈利预测后维持“买入”评级 [4] 根据相关目录分别进行总结 财务指标 | 财务指标 | 2023A | 2024A | 2025E | 2026E | 2027E | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 营业收入（百万元） | 3302 | 3441 | 3569 | 3651 | 3594 | | 增长率yoy（%） | 24% | 4% | 4% | 2% | -2% | | 归母净利润（百万元） | 974 | 801 | 768 | 812 | 866 | | 增长率yoy（%） | 31% | -18% | -4% | 6% | 7% | | EPS最新摊薄（元/股） | 0.50 | 0.41 | 0.38 | 0.40 | 0.43 | | P/E（倍） | 10.74 | 8.05 | 7.17 | 6.78 | 6.36 | [5] 股票信息 | 项目 | 详情 | | --- | --- | | 行业 | 房地产服务 | | 前次评级 | 买入 | | 04月10日收盘价（港元） | 2.74 | | 总市值（百万港元） | 5,507.40 | | 总股本（百万股） | 2,010.00 | | 自由流通股（%） | 100.00 | | 30日日均成交量（百万股） | 11.90 | [6] 财务报表和主要财务比率 资产负债表（百万元） | 会计年度 | 2023A | 2024A | 2025E | 2026E | 2027E | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 流动资产 | 4440 | 4705 | 4897 | 5080 | 5159 | | 现金 | 2044 | 1518 | 1641 | 1750 | 1880 | | 应收账款及票据 | 198 | 437 | 436 | 446 | 439 | | 其他 | 2198 | 2749 | 2820 | 2884 | 2839 | | 非流动资产 | 2293 | 2072 | 2175 | 2307 | 2456 | | 固定资产 | 111 | 81 | 103 | 124 | 142 | | 无形资产 | 1347 | 1270 | 1281 | 1292 | 1302 | | 其他 | 835 | 721 | 791 | 891 | 1011 | | 资产总计 | 6733 | 6777 | 7072 | 7387 | 7615 | | 流动负债 | 2420 | 2794 | 2796 | 2862 | 2826 | | 应付账款及票据 | 327 | 98 | 110 | 119 | 123 | | 其他 | 2093 | 2696 | 2685 | 2743 | 2703 | | 非流动负债 | 179 | 41 | 41 | 41 | 41 | | 负债合计 | 2599 | 2835 | 2837 | 2904 | 2867 | | 普通股股本 | 17 | 17 | 17 | 17 | 17 | | 储备 | 3979 | 3793 | 4079 | 4323 | 4583 | | 归属母公司股东权益 | 3996 | 3810 | 4096 | 4340 | 4599 | | 少数股东权益 | 138 | 131 | 139 | 143 | 148 | | 股东权益合计 | 4134 | 3942 | 4235 | 4483 | 4747 | | 负债和股东权益 | 6733 | 6777 | 7072 | 7387 | 7615 | [10] 利润表（百万元） | 会计年度 | 2023A | 2024A | 2025E | 2026E | 2027E | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 营业收入 | 3302 | 3441 | 3569 | 3651 | 3594 | | 其他收入 | 1 | 0 | 0 | 0 | 0 | | 营业成本 | 1580 | 1736 | 1808 | 1869 | 1851 | | 销售费用 | 105 | 91 | 96 | 110 | 90 | | 管理费用 | 515 | 481 | 518 | 548 | 514 | | 研发费用 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | | 除税前溢利 | 1177 | 1037 | 1008 | 1060 | 1116 | | 所得税 | 197 | 247 | 232 | 244 | 246 | | 净利润 | 981 | 791 | 776 | 816 | 871 | | 少数股东损益 | 7 | -11 | 8 | 4 | 4 | | 归属母公司净利润 | 974 | 801 | 768 | 812 | 866 | | EBIT | 1069 | 1042 | 1008 | 1060 | 1116 | | EBITDA | 1154 | 1089 | 1054 | 1109 | 1167 | | EPS | 0.50 | 0.41 | 0.38 | 0.40 | 0.43 | [10] 主要财务比率 | 项目 | 2023A | 2024A | 2025E | 2026E | 2027E | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 成长能力 - 营业收入 | 24.34% | 4.20% | 3.72% | 2.28% | -1.56% | | 成长能力 - 归属母公司净利润 | 30.77% | -17.71% | -4.11% | 5.71% | 6.67% | | 获利能力 - 毛利率 | 52.15% | 49.56% | 49.35% | 48.80% | 48.49% | | 获利能力 - 销售净利率 | 29.48% | 23.28% | 21.52% | 22.25% | 24.10% | | 获利能力 - ROE | 24.37% | 21.03% | 18.76% | 18.71% | 18.83% | | 获利能力 - ROIC | 21.55% | 20.16% | 18.32% | 18.21% | 18.34% | | 偿债能力 - 资产负债率 | 38.60% | 41.84% | 40.12% | 39.31% | 37.66% | | 偿债能力 - 流动比率 | 1.83 | 1.68 | 1.75 | 1.77 | 1.83 | | 偿债能力 - 速动比率 | 1.40 | 1.12 | 1.18 | 1.20 | 1.25 | | 营运能力 - 总资产周转率 | 0.51 | 0.51 | 0.52 | 0.50 | 0.48 | | 营运能力 - 应收账款周转率 | 17.07 | 10.83 | 8.17 | 8.27 | 8.12 | | 营运能力 - 应付账款周转率 | 6.49 | 8.17 | 17.38 | 16.26 | 15.25 | | 每股指标 - 每股收益 | 0.50 | 0.41 | 0.38 | 0.40 | 0.43 | | 每股指标 - 每股经营现金流 | 0.48 | 0.16 | 0.45 | 0.46 | 0.48 | | 每股指标 - 每股净资产 | 1.99 | 1.90 | 2.04 | 2.16 | 2.29 | | 估值比率 - P/E | 10.74 | 8.05 | 7.17 | 6.78 | 6.36 | | 估值比率 - P/B | 2.70 | 1.74 | 1.34 | 1.27 | 1.20 | | 估值比率 - EV/EBITDA | 7.58 | 4.70 | 3.67 | 3.39 | 3.11 | [10]

报告公司投资评级 - 维持“优于大市”评级 [3][5][18] 报告的核心观点 - 2024年公司增收不增利，归母净利润同比下降18%，主要因毛利率下滑和计提信贷减值；商业代建收入增长、占比提升，政府代建业务收入下降；整体毛利率下降，商业和政府代建毛利率均下滑 [1][9] - 截至2024年末，公司业务覆盖城市增加，合约和在建面积增长，保持行业龙头地位；新签代建规模和市占率提升，新拓结构优化，一二线占比和累计新拓单价回稳；私营企业活跃度和开工意愿增强；全年交付项目和面积增长 [2][13] - 因政府代建需求萎缩和代建行业竞争加剧致毛利率承压，下调公司2025、2026年营收和归母净利润预测，但维持“优于大市”评级 [3][18] 财务数据总结 盈利预测和财务指标 |指标|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|3,302|3,441|3,596|3,747|3,890| |(+/-%)|24.3%|4.2%|4.5%|4.2%|3.8%| |净利润(百万元)|974|801|815|829|837| |(+/-%)|30.8%|-17.7%|1.7%|1.8%|1.0%| |每股收益（元）|0.48|0.40|0.41|0.41|0.42| |EBIT Margin|33.4%|32.9%|28.5%|27.5%|26.5%| |净资产收益率（ROE）|25.2%|20.5%|20.9%|20.4%|19.8%| |市盈率（PE）|5.6|6.8|6.7|6.5|6.5| |EV/EBITDA|7.3|7.3|6.7|6.8|7.0| |市净率（PB）|1.36|1.42|1.37|1.31|1.26|[4] 财务预测与估值 - 资产负债表涵盖现金、应收款项等项目在2023 - 2027E的情况 - 利润表包含营业收入、营业成本等项目在2023 - 2027E的情况 - 现金流量表展示净利润、资产减值准备等项目在2023 - 2027E的情况 - 关键财务与估值指标涉及每股收益、每股红利等在2023 - 2027E的情况 [19]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [1] 报告的核心观点 - 公司进一步夯实代建龙头领先地位，但受行业周期波动及自身业务结构调整影响，业绩短期承压；作为国内代建头部企业，具备综合竞争优势，有望率先受益于房地产市场筑底企稳，且具备派息优势 [7] 根据相关目录分别进行总结 事件 - 公司发布2024年业绩公告，全年实现营收34.4亿元，同比增长4.2%；归母净利润8.0亿元，同比下降17.7% [7] 营收与利润情况 - 2024全年公司营收同比增长4.2%；商业代建收入27.5亿元，同比增长17.3%，其中自营项目同比增长51.4%，合营项目同比下降36.2%；政府代建收入6.3亿元，同比下降20.6% [7] - 2024全年毛利率49.6%，同比下降2.6pct；商业代建毛利率同比下降1.1pct至51.2%；政府代建毛利率同比下降5.1pct至40.1% [7] - 2024年销管费率为16.6%，同比降低2.1pct；受减值及利润率下降影响，归母净利润为8.0亿元，同比下降17.7% [7] 市占率情况 - 2024全年新拓代建项目建面达3649万方，同比增长3.4%；单位面积代建费255元/平，较2023年略有下降 [7] - 2024年新签市占率22.1%，较2023年继续上升0.7pct，连续9年保持20%以上，领先身位不断扩大 [7] - 截至2024年底，合约项目总建筑面积达1.3亿方，同比增长5.0%，在手订单中一二线项目面积占比由40%提升至44% [7] 项目结构调整情况 - 顺应行业形势变化，2024年新拓项目中民企项目面积占比提升至33%；新拓项目建面口径，政府、国有企业、私营企业和金融机构的占比分别为31.4%、25.1%、33.2%、10.3% [7] - 城市能级方面及时调整，新拓项目中一二线项目面积占比由52%提升至58% [7] 应收款与分红情况 - 受行业大势影响，委托方支付意愿整体下降，应收款余额升至4.4亿元，较2023年增长121%，产生0.5亿元减值拨备，较2023年有所上升 [7] - 2024年分红为0.24元/股，分红率调整至60%，虽较2023年的100%有所下降，但考虑现金流变化情况，仍是不错的分红比例 [7] 盈利预测 - 下调公司2025/2026年归母净利润为8.2/8.7亿元（原值为15.4/18.9亿元），预测2027年归母净利润为9.3亿元，对应的EPS为0.41元/0.44元/0.46元，对应的PE分别为6.7X/6.3X/5.9X [7] 财务预测表 - 给出2024A-2027E资产负债表、利润表、现金流量表相关数据，包括流动资产、现金及现金等价物、应收账款及票据等项目金额及变化情况 [8] - 给出2024A-2027E主要财务比率，如每股收益、每股净资产、ROIC、ROE、毛利率、销售净利率等指标数据及变化情况 [8]

报告公司投资评级 - 买入（维持） [1] 报告的核心观点 - 公司进一步夯实代建龙头领先地位，但受行业周期波动及自身业务结构调整影响业绩短期承压，下调2025/2026年归母净利润为8.2/8.7亿元，预测2027年归母净利润为9.3亿元，对应EPS为0.41元/0.44元/0.46元，对应PE分别为6.7X/6.3X/5.9X，公司作为国内代建头部企业具备综合竞争优势，有望率先受益于房地产市场筑底企稳，且具备派息优势，维持“买入”评级 [7] 根据相关目录分别进行总结 事件 - 公司发布2024年业绩公告，全年实现营收34.4亿元，同比增长4.2%；归母净利润8.0亿元，同比下降17.7% [7] 营收与业绩 - 2024全年公司营收同比增长4.2%，商业代建收入27.5亿元，同比增长17.3%，其中自营项目同比增长51.4%，合营项目同比下降36.2%；政府代建收入6.3亿元，同比下降20.6% [7] - 2024全年毛利率49.6%，同比下降2.6pct；商业代建毛利率同比下降1.1pct至51.2%；政府代建毛利率同比下降5.1pct至40.1% [7] - 2024年销管费率为16.6%，同比降低2.1pct，受减值及利润率下降影响，归母净利润为8.0亿元，同比下降17.7% [7] 市占率 - 2024全年新拓代建项目建面达3649万方，同比增长3.4%；单位面积代建费255元/平，较2023年略有下降 [7] - 2024年新签市占率22.1%，较2023年继续上升0.7pct，连续9年保持20%以上，领先身位不断扩大 [7] - 截至2024年底，合约项目总建筑面积达1.3亿方，同比增长5.0%，在手订单中一二线项目面积占比由40%提升至44% [7] 项目结构调整 - 顺应行业形势变化，2024年新拓项目中民企项目面积占比提升至33%，政府、国有企业、私营企业和金融机构的占比分别为31.4%、25.1%、33.2%、10.3% [7] - 新拓项目中一二线项目面积占比由52%提升至58% [7] 应收款与分红 - 受行业大势影响，委托方支付意愿整体下降，应收款余额升至4.4亿元，较2023年增长121%，产生0.5亿元减值拨备，较2023年有所上升 [7] - 2024年分红为0.24元/股，分红率调整至60%，虽较2023年的100%有所下降，但考虑现金流变化情况仍是不错的分红比例 [7] 财务预测 |项目|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----| |营业总收入（百万元）|3441.23|3635.66|3835.99|4042.75| |归母净利润（百万元）|801.13|822.77|874.57|932.80| |EPS（元/股）|0.40|0.41|0.44|0.46| |P/E|6.87|6.69|6.30|5.90| |流动资产（百万元）|4705.07|5524.37|6435.42|7558.50| |非流动资产（百万元）|2071.70|2033.28|1990.39|1941.08| |流动负债（百万元）|2793.70|3058.72|3284.85|3587.15| |非流动负债（百万元）|41.49|141.49|341.49|641.49| |经营活动现金流（百万元）|307.00|592.22|795.36|995.14| |投资活动现金流（百万元）|185.13|35.19|42.87|60.19| |筹资活动现金流（百万元）| -1010.22| -319.61| -246.03| -175.73| [8]

报告公司投资评级 - 买入（维持） [1] 报告的核心观点 - 绿城管理控股2024年业绩营收增长利润下降，新签市占率提升至22.1%，连续九年保持20%以上份额 受短期行业规模增速放缓、竞争加剧等因素影响，下调2025 - 2026并新增2027年盈利预测，预计2025 - 2027年归母净利润分别为9.39、10.64、11.81亿元，对应EPS分别为0.47、0.53、0.59元，当前股价对应PE估值分别为5.7、5.0、4.5倍 公司市占率仍保持行业第一，中长期有望率先受益于房地产市场回暖，维持“买入”评级 [6] 公司经营情况 营收与利润 - 2024年收入34.41亿元，同比+4.2% 商业代建、政府代建和其他业务收入分别为27.5、6.3、0.6亿元，同比分别+17.3%、-20.6%、-62.5%，政府代建收入下降因行业政策影响需求结构性收缩 [7] - 2024年归母净利润8.01亿元，同比-17.7%；毛利率同比-2.6pct至49.6%，管理费用率同比下降2.8pct至15.6% 商业代建、政府代建毛利率分别为51.2%、40.1%，分别同比-1.1pct、-5.1pct [7] 财务状况 - 截至2024年末，在手现金15.2亿元，流动比率1.68倍；全年经营性净现金流2.92亿元，无银行负债；合同资产13.4亿元，同比+51.0%；贸易应收款项11.2亿元，受部分地区销售滞后影响同比+35.9%，其中计提0.89亿元 [7] 派息情况 - 每股派息0.24元，派息比例60% [7] 项目情况 - 截至2024年末，合约项目总建面1.26亿平，同比+5.0%，预估总货值9321亿元，四大核心城市圈面积占比76.6%，一二线面积占比44.0%，货值结构较优质 [8] - 2024年新拓合约面积3650万方，同比+3.4%；项目代建费预估93.2亿元，同比-10.1%；一二线城市占比同比+6pct至58%，新拓项目单方价格由2024H1的240元提升至2024全年255元；政府、国企、私企及金融机构新拓面积占比分别为31.4%、25.1%、33.2%、10.3% [8] 销售情况 - 2024年全年实现销售金额1050亿元，维持行业首位 [8] 财务摘要和估值指标 |指标|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|3,302|3,441|3,892|4,372|4,806| |YOY(%)|24.3|4.2|13.1|12.4|9.9| |净利润(百万元)|974|801|939|1,064|1,181| |YOY(%)|30.8|(17.7)|17.2|13.3|11.0| |毛利率(%)|52.1|49.6|49.6|50.6|50.8| |净利率(%)|29.7|23.0|24.4|24.6|24.8| |ROE(%)|24.4|21.0|22.4|23.1|23.3| |EPS(摊薄/元)|0.48|0.40|0.47|0.53|0.59| |P/E(倍)|5.5|6.7|5.7|5.0|4.5| |P/B(倍)|1.3|1.4|1.3|1.2|1.1| [9]

报告公司投资评级 - 推荐（维持） [1] 报告的核心观点 - 公司作为国内代建头部企业，输出专业开发管理服务实现品牌及产品溢价，政府代建、城投类、资方代建为业务基本盘，客户机构多元 考虑目前代建行业竞争加剧且受制于地产行业调整，下调公司2025 - 2026年EPS预测，新增2027年EPS预测，当前股价对应一定PE倍数 但公司作为代建行业头部企业具备综合竞争优势，且轻资产模式仍具备派息潜力，维持“推荐”评级 [7] 根据相关目录分别进行总结 公司基本信息 - 公司为绿城管理控股（9979.HK），行业为房地产，网址是www.lcgljt.com，大股东是绿城中国，持股71.28%，实际控制人是国务院国有资产监督管理委会，总股本2010百万股，流通A股市值为0，每股净资产1.90元，资产负债率41.84%，总市值57.9亿港元 [1] 业绩情况 - 2024年公司实现营收34.4亿元，同比增长4.2%；归母净利润8亿元，同比下滑17.7%；末期每股派息0.24元 [4] 财务预测 |项目|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|3302|3441|3572|3697|3808| |YOY(%)|24.3|4.2|3.8|3.5|3.0| |净利润(百万元)|974|801|818|835|849| |YOY(%)|30.8|-17.7|2.2|2.0|1.7| |毛利率(%)|52.2|49.6|48.0|48.0|48.0| |净利率(%)|29.7|23.0|23.0|22.7|22.4| |ROE(%)|24.4|21.0|19.1|17.6|16.2| |EPS(摊薄/元)|0.48|0.40|0.41|0.42|0.42| |P/E(倍)|5.5|6.7|6.5|6.4|6.3| |P/B(倍)|1.3|1.4|1.2|1.1|1.0| [6] 行业地位与业务情况 - 截至2024年末，公司合约建筑面积、在建面积分别为1.3、0.54亿平米，2024年以3649万平方米新签约规模位列行业第一，但行业竞争加剧致客单价及行业费率下滑，毛利率同比下滑2.6pct至49.6% [7] - 截至2024年末，公司覆盖城市130个，合约建面对应可售货值9321亿元，四大主要城市群建面占比76.6%、一二线城市建面占比44%，待开发建面占比43.4% 新拓结构中，政府代建、金融机构代建业务占比稳定，首批资方纾困类项目交付，新拓建面中民企占比同比上升7.9pct 中长期代建行业总规模增长，公司代建产品力强，渗透率有望提升 [7] 资产负债表、利润表、现金流量表及主要财务比率 |报表类型|项目|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |资产负债表|货币资金(百万元)|1747|2701|3250|3807| |资产负债表|应收账款(百万元)|437|307|318|328| |资产负债表|流动资产总计(百万元)|4705|5274|5913|6550| |资产负债表|非流动资产合计(百万元)|2072|2011|1950|1890| |资产负债表|资产总计(百万元)|6777|7285|7864|8440| |资产负债表|负债合计(百万元)|2835|2873|2972|3060| |资产负债表|权益合计(百万元)|3942|4412|4892|5380| |利润表|营业额(百万元)|3441|3572|3697|3808| |利润表|销售成本(百万元)|1736|1857|1922|1980| |利润表|营业利润(百万元)|1151|1028|1066|1100| |利润表|税前利润(百万元)|1037|1068|1089|1108| |利润表|税后利润(百万元)|791|822|839|853| |利润表|归属于母公司股东利润(百万元)|801|818|835|849| |现金流量表|税后经营利润(百万元)|860|792|821|847| |现金流量表|经营性现金净流量(百万元)|292|1267|880|903| |现金流量表|投资性现金净流量(百万元)|0|31|18|6| |现金流量表|筹资性现金净流量(百万元)|0|-344|-349|-353| |现金流量表|现金流量净额(百万元)|292|953|550|557| |主要财务比率|营收额增长率(%)|4|4|4|3| |主要财务比率|EBIT增长率(%)|-12|2|2|2| |主要财务比率|EBITDA增长率(%)|-18|8|2|1| |主要财务比率|税后利润增长率(%)|-19|4|2|2| |主要财务比率|毛利率(%)|50|48|48|48| |主要财务比率|净利率(%)|23|23|23|22| |主要财务比率|ROE(%)|21|19|18|16| |主要财务比率|ROA(%)|12|11|11|10| |主要财务比率|ROIC(%)|26|20|23|24| |主要财务比率|P/E(倍)|6.7|6.5|6.4|6.3| |主要财务比率|P/S(倍)|1.6|1.5|1.4|1.4| |主要财务比率|P/B(倍)|1.4|1.2|1.1|1.0| [10]

文章核心观点 公司2024年业绩良好，在房地产代建服务领域保持领先地位，全国化布局持续推进，订单结构不断优化，新拓规模保持行业第一 [1][2] 业绩表现 - 2024年收入34.41亿元，同比增加4.2% [1] - 毛利17.06亿元，股东应占溢利8.01亿元，每股基本盈利0.41元 [1] - 拟派发末期股息每股0.24元 [1] 行业地位 - 2024年继续保持房地产代建服务领域行业第一，代建行业市占率22.1%，较2023年提升1.7个百分点，连续九年保持20%以上市占率 [1] - 荣获“2024中国房地产代建运营引领企业TOP1”等多项殊荣 [1] 项目布局 - 截至2024年12月31日，代建项目布局中国30个省、直辖市及自治区的130座主要城市 [1] - 合约项目总建筑面积1.26亿平方米，较去年同期增长5.0% [1] - 在建面积5396万平方米，较去年同期增长2.9% [1] 区域比重 - 主要经济区域合约项目预估总可售货值达7201亿元，规模占整体可售货值的77.3%，与去年同期基本持平 [2] - 一二线城市建筑面积达5530万平方米，占总建筑面积的44.0%，较上年同期提升7.6% [2] 新拓规模 - 2024年新拓项目的合约总建筑面积达3650万平方米，较去年同期增长约3.4% [2] - 新拓项目代建费预估93.2亿元，较去年同期下降约10.1% [2] - 新拓项目价格由2024年上半年每平方米240元回稳至全年每平方米255元 [2] - 新拓项目一二线城市占比进一步提升至58%，较去年同期上升6个百分点 [2]