公司酒店资产与运营情况 - 截至2021年12月31日，公司拥有41家酒店，共6169间客房，分布在16个州和哥伦比亚特区[22] - 截至2021年12月31日，公司所有酒店均由Island Hospitality Management Inc.管理[24] - 公司将所有酒店作为单一行业板块评估，不报告板块信息[28] - 截至2022年2月25日，公司有17名员工[59] - 公司与CLNY在NewINK JV和Inland JV分别拥有46家和48家酒店[111] - 截至2021年12月31日，公司首席执行官Mr. Fisher拥有100%的酒店管理公司IHM，该公司管理公司所有酒店[117] - 截至2021年12月31日，公司正在加利福尼亚州洛杉矶开发一家酒店[118] 公司股权出售情况 - 2021年9月，公司出售了在内陆合资企业（Inland JV）10.0%的非控股权益；2021年3月，出售了在NewINK JV 10.3%的非控股权益，售价280万美元[22] 公司租赁协议情况 - 公司TRS租赁协议初始期限为5年，租赁收入在合并报表中抵消[23] - 2022 - 2026年及以后的未来租赁总付款分别为207.2万美元、209.3万美元、211.5万美元、218.6万美元、189.4万美元和6482.5万美元，总计7518.5万美元[57] - 圣地亚哥加斯勒普雷斯套房酒店地面租赁每月付款约44400美元，每五年增加10%，需支付相当于年总收入5%的补充租金[52] - 新罗谢尔套房酒店2021年每季度租赁费用约30000美元，租赁于2104年12月1日到期[53] - 玛丽娜德尔雷希尔顿花园酒店地面租赁每月最低付款约47500美元，需支付相当于总收入5% - 25%的百分比租金[54] 公司财务杠杆比率情况 - 公司长期维持净债务与酒店成本投资的杠杆比率在20%多到50%低段水平，2021年12月31日为30.6%，较2020年12月31日的35.8%有所下降[30] 公司融资计划情况 - 公司计划用自由现金流、债务以及发行普通股和/或优先股为增长融资[30] 公司竞争情况 - 公司面临来自机构养老基金、私募股权投资者、REITs等在酒店投资方面的竞争[32] 公司酒店需求季节性情况 - 公司酒店需求受季节性模式影响，通常第一和第四季度收入、经营收入和现金流较低，第二和第三季度较高[33] 公司物业法规遵守情况 - 公司物业需遵守《美国残疾人法案》，虽认为基本符合要求，但未全面审计[35] 公司纳税情况 - 公司自2010年12月31日起的短纳税年度开始选择按REIT进行联邦所得税纳税，需每年至少分配90%的REIT应税收入[41] - 2018年第三季度，公司收到通知，其TRS 2016年12月31日结束的纳税年度的纳税申报单将接受美国国税局审查；2021年第三季度，公司收到通知，与公司相关的各实体2019年和2018年12月31日结束的纳税年度正接受新罕布什尔州审查，两项审查均未结束[42] 公司与IHM管理协议情况 - 公司与IHM的管理协议初始期限为5年，可自动续约两次，每次5年，提前终止需满足一定条件；激励管理费用为酒店净营业收入减去固定成本、基础管理费和指定回报门槛后的10%，上限为酒店总收入的1%[44] - 截至2021年12月31日，公司41家酒店与IHM的管理协议中，基础管理费大多为3.0%，激励管理费上限大多为1.0%[46] 公司管理费用情况 - 2019 - 2021年，公司管理费用分别约为1080万美元、530万美元和720万美元[48] 公司酒店特许经营协议费用情况 - 公司酒店特许经营协议费用按酒店客房总收入的指定百分比计算[49] 公司环境相关情况 - 房地产所有者可能需承担清除或修复物业上某些危险或有毒物质的费用，费用可能超过物业价值和/或所有者的总资产[37] - 第三方可能因危险物质泄漏造成的伤害和财产污染要求赔偿，环境问题还可能限制物业使用或对活动设置条件[38][39] - 公司虽要求对投资的所有房地产进行第一阶段环境现场评估，但无法保证能发现所有危险或有毒物质，也无法排除存在未知环境负债等情况[40] 公司特许经营和营销/计划费用情况 - 2019 - 2021年特许经营和营销/计划费用分别约为2590万美元、1160万美元和1660万美元[50] 公司董事会成员构成情况 - 2021年8月，公司董事会成员中女性占比25.0%，代表性不足群体成员占比12.5% [65] 公司企业责任报告与委员会情况 - 2021年3月公司发布首份企业责任报告，2022年1月报告更新，2月成立环境、社会和治理委员会[61][62] 公司能源效率计划情况 - 公司能源效率计划包括安装节能照明、智能恒温器、低流量马桶系统和回收洗衣水[63] 公司官网信息情况 - 公司官网为www.chathamlodgingtrust.com，会在网站免费提供各类报告[67] 公司金融市场与酒店运营情况 - 2020和2021年金融市场波动剧烈且预计未来季度持续，部分酒店仍低入住率运营[76] 公司分红情况 - 2020年第一季度起暂停分红并持续至2021年，或影响未来向股东支付股息能力[80] 公司REIT资格与收入分配情况 - 公司每年须分配至少90%的REIT应税收入以满足联邦所得税REIT资格要求[85] - 公司作为REIT，每年需将至少90%的REIT应税收入分配给股东[95] - 公司每年需向股东分配至少90%的REIT应纳税收入，否则将面临联邦企业所得税和4%的不可抵扣消费税[178] - 公司每年需向股东分配至少90%REIT应税收入（不考虑股息支付扣除且不包括任何净资本收益）以符合REIT资格，否则将对未分配应税收入缴纳联邦企业所得税[205] 公司运营风险相关情况 - 新冠疫情导致团体、商务和休闲旅行大幅下降，影响酒店运营和收入[78] - 公司依赖关键高管努力和专业知识，其服务不具保证性[84] - 公司未来增长依赖新融资，无法获得将限制增长[85] - 为符合REIT资格，公司依赖第三方管理公司运营酒店，控制力较弱[87] - 截至2021年12月31日，IHM管理公司全部41家酒店，运营风险集中[89] - 投资政策可由董事会修订，可能使股东回报低于预期[82] - 特许经营商可能使公司为升级运营标准支出额外资金，减少可分配现金[90] - 特许经营协议要求约每六年进行升级，可能增加酒店开支[91] - 特许经营商可能取消或不续签现有特许经营许可证，影响公司运营和分红[92] - 酒店业绩波动、资本支出需求和现金流变化可能影响公司向股东分红的能力[94] - 未来债务服务义务可能影响公司运营和现金流，需处置资产偿债，影响分红和股价[99] - 利率上升会增加债务服务要求，减少可分配给股东的金额[103] - 2021年后LIBOR逐步淘汰，可能影响公司财务结果[107] - 酒店行业常见运营风险或影响公司向股东分配收益，如竞争、供应过剩、成本上升等[123][124] - 收购竞争可能减少公司可收购的酒店物业数量，增加收购难度[125] - 客源竞争可能降低公司酒店的收入和盈利能力[126] - 酒店行业的周期性可能导致公司投资回报远低于预期[127][129] - 酒店物业持续的资本支出需求可能对公司业务、财务状况和运营结果产生不利影响[131][132][133] - 消费者对互联网旅游中介和替代住宿市场的使用增加可能影响公司盈利能力[133][134] - 商务技术的使用增加可能减少商务旅行需求，进而影响公司酒店客房需求[135][136] - 信息技术故障或安全漏洞可能损害公司业务[138][139] - 恐怖袭击或恐怖警报级别变化可能对公司业务和财务状况产生不利影响[141] - 气候变化可能对公司酒店物业、运营、现金流和融资选择产生重大不利影响[149][150] - 公司酒店物业受ADA约束，遵守相关法规可能大幅增加运营成本[157][158] - 传染病爆发会减少旅行，对酒店需求产生不利影响[160] - 房地产投资流动性差，公司及时出售酒店物业的能力可能受限[161] - 公司物业税增加会对财务状况、运营结果和向股东分配的能力产生不利影响[166] - 公司TRS承租人结构可能导致酒店运营费用增加，影响运营结果和向股东分配的能力[182] - 公司TRS控股公司需就应税收入缴纳联邦、州和地方所得税，TRS结构会增加整体税务负担[185] - 公司与TRS的交易若未按公平交易原则进行，将面临100%的惩罚性税收[186] - 公司TRS股票和证券总价值占总资产总值比例低于20%，需监控以确保合规，否则可能面临100%消费税[189] - 公司租赁若不被视为真实租赁，将无法满足REIT两项总收入测试，可能失去REIT资格[190] - 公司董事会可不经股东批准撤销REIT资格，若不再符合REIT资格，将对应税收入缴纳联邦所得税，不再需向股东分配大部分应税收入[197] - 公司董事会可随时修改重大政策，无需股东投票或同意，可能对公司财务状况、经营成果、普通股市场价格和向股东分配能力产生不利影响[198] 公司股份发行与修改情况 - 公司董事会有权发行最多5亿股普通股和1亿股优先股，还可不经股东批准修改信托声明增加股份数量[177] 公司股东税收情况 - 符合条件的非公司制美国股东获得的合格股息收入最高联邦所得税率为20%，2026年1月1日前，非公司制纳税人可扣除高达20%的特定穿透式企业收入，有效最高联邦所得税率为29.6%[191] 公司REIT资格条件情况 - 酒店经理需符合“合格独立承包商”条件，经理不得拥有超过35%公司已发行股份（按价值计算），否则公司无法符合REIT资格[192] - 为符合REIT资格，任何时候最后半年内，不得超过50%已发行股份价值由五个或更少个人直接或间接拥有[194] - 为维持REIT资格，每季度末至少75%总资产价值需由现金、现金项目、政府证券和合格房地产资产构成，其余投资证券有多项比例限制[203] 公司循环信贷安排分配限制情况 - 公司循环信贷安排下，分配不得超过前四个季度调整后运营资金的95%或维持REIT地位所需金额[209]