业务运营情况 - 截至2021年12月31日，AlerisLife的运营部门Five Star为公司管理120个高级生活社区[76] - 截至2021年12月31日，公司拥有位于马萨诸塞州波士顿的生命科学物业非合并合资企业20%的股权[77] - 2022年1月，公司与两个无关的第三方全球机构投资者就其拥有的10个医疗办公室和生命科学物业成立合资企业，保留20%的股权[77] - 截至2021年12月31日，RMR LLC在其位于美国各地的总部和地区办事处约有600名全职员工[85] - 2021年公司关闭约1500个熟练护理单元，目前投资组合中剩余约1900个熟练护理单元[92] - 2021年公司净营业收入主要来自租户和居民私人资源占多数收入的物业，少量来自依赖医保和医疗补助计划的物业[92] - 截至2021年12月31日，公司有两个报告部门：办公物业组合和SHOP[139] 财务状况与资金安排 - 截至2021年12月31日，公司合并可用于偿债的收入与偿债的比率低于信贷协议和公共债务契约规定的1.5倍，无法承担额外债务，此前为增加现金头寸和保持财务灵活性，已从循环信贷安排中借款8亿美元[79] - 截至2021年12月31日，公司有8亿美元的循环信贷安排，2022年2月修订信贷协议后，循环信贷安排减少至7亿美元[81] - 公司投资目标包括增加运营现金流并向股东分配，为此采取维持强大资本基础、利用债务杠杆等策略[68] - 公司收购策略是主要为获取收入、次要为增值潜力收购物业，考虑物业用途、位置等多方面因素[68] - 公司计划选择性出售某些物业以资助未来收购、调整投资组合和维持适当杠杆水平，但受疫情影响处置活动可能受干扰[71] - 公司可能通过股权发行、债务融资等方式寻求额外资本，融资所得可用于支付股息、提供营运资金等[80] 政策与资金支持 - 2020年9月3日美国卫生与公众服务部宣布向养老院发放20亿美元激励付款，首轮发放约3.33亿美元，第二轮发放5.23亿美元[95] - 2020年CARES法案规定员工留用抵免为符合条件工资的50%，每位员工最高抵免5000美元（工资上限10000美元），适用于员工数100及以下的雇主[97] - 2020年综合拨款法案进一步补充30亿美元到提供者救济基金，要求至少85%未支配余额和回收资金按2020年第三或四季度财务损失和运营费用变化分配，还将抵免计算修改为符合条件工资的70%（每季度工资上限10000美元），适用于员工数最多500的雇主[98] - 2021年美国救援计划法案将联邦医疗援助百分比临时提高10个百分点，时间为2021年4月1日至2022年3月31日[99] - 2021年9月10日美国卫生与公众服务部提供255亿美元新冠疫情救济资金给医疗服务提供者[100] - 公司在2021年确认1960万美元来自CARES法案和各州项目的资金为利息和其他收入[101] 法规与监管影响 - 患者保护与平价医疗法案将涉及超100万美元的医疗欺诈犯罪联邦量刑指南下的处罚提高20% - 50%[107] - 公司租户和管理者的医保B部分门诊治疗收入率与医保医生收费表挂钩，该收费表的费率增长有单独限制[104] - 2021年HHS通过民权办公室达成数笔数百万美元的HIPAA和解协议[110] - 公司要求租户和经理遵守所有规范老年生活社区运营的法律，合规成本可能影响社区盈利能力和租户支付租金的能力[113] - 公司医疗办公和生命科学物业租户受联邦、州和地方机构监管，需遵守多项法规并承担相应成本[114] - 公司生物技术实验室租户受FDA等广泛监管，合规成本和相关风险可能影响其支付租金的能力[116] 市场竞争与风险 - 公司投资和运营医疗办公、生命科学和老年生活社区等物业业务竞争激烈，面临多方面竞争因素[117] - 达到指定能源效率水平的物业可获得为期12个月的能源之星认证，实验室、医疗办公物业和入住率低于50%的物业不符合认证资格[126] - 公司遵循ESG原则，通过实时能源监测等方式管理物业数据，降低能耗和碳排放[122][124][125] - 公司拥有的房地产面临环境风险，虽目前未发现重大环境问题，但未来可能需承担修复成本[130][131] - 重大天气或气候相关事件可能导致公司及其租户或经理产生重大成本和损失，保险可能无法充分补偿[132] 公司治理情况 - 截至2021年12月31日，公司董事会由六名受托人组成，其中四名是独立受托人，女性约占33%，代表性不足的少数族裔成员约占17%[134] 税收相关规定 - 公司自1999年纳税年度起选择按房地产投资信托基金（REIT）纳税[147] - 2026年前，符合特定持有期要求的非公司制美国股东，对公司非资本利得股息或合格股息收入的股息，通常可享受较低有效税率[149] - 若有来自“禁止交易”的净收入，公司需按100%的税率对该收入纳税[154] - 若未能满足75%或95%的总收入测试，因合理原因而非故意疏忽，且因特定补救条款仍保持REIT纳税资格，公司需按100%的税率对未达标的金额纳税[156] - 若未能满足REIT资产测试（5%或10%资产测试的轻微失败除外），因合理原因而非故意疏忽，且因特定补救条款仍保持REIT纳税资格，公司需缴纳至少50,000美元或按最高常规企业所得税税率乘以不合格资产产生的净收入计算的税款[157] - 若未能满足导致无法获得REIT纳税资格的任何规定（REIT总收入测试或REIT资产测试违规除外），因合理原因而非故意疏忽，公司可保留REIT纳税资格，但每次违规需缴纳50,000美元罚款[158] - 若任何日历年未能至少分配该年REIT普通收入的85%、REIT资本利得净收入的95%以及任何以前期间的未分配应税收入，公司需对未分配的差额征收4%的不可抵扣消费税[159] - 公司子公司（C类公司）通常需就其收益缴纳联邦企业所得税，公司与TRS子公司之间不符合公平交易条款的任何交易可能需缴纳100%的税[162] - 若子公司不符合REIT税收资格，公司可能面临5万美元或最高常规企业所得税税率乘以该子公司净收入的较高税额[163] - 若公司某一年不符合REIT税收资格，将按常规C类公司缴纳联邦所得税，且后续四个纳税年度通常无资格作为REIT纳税[164] - REIT资格要求中，最后半年内，不得超过50%已发行股份价值由五个或更少“个人”直接或间接拥有[166] - 若未满足REIT资格条件（1）至（6），能证明是合理原因且非故意疏忽，每次可免除资格但需缴纳5万美元罚款[169] - 公司可拥有TRS证券，但每季度末投资于TRS的股票或其他证券价值不得超过总资产的20%[176] - 若TRS直接或间接拥有某公司超过35%投票权或已发行证券价值，该公司自动成为TRS[177] - 若TRS向关联REIT支付的利息、租金等超过公平交易金额，REIT将面临相当于超额部分100%的消费税[180] - 公司每年需满足两项总收入测试以维持REIT税收资格，至少75%总收入来自与不动产相关投资，至少95%总收入由符合75%总收入测试的收入等组成[181] - 符合IRC第856(d)条意义上的“不动产租金”，租金金额通常不得基于任何人的收入或利润，但可基于固定百分比的收入或销售额[182] - 若公司拥有租户10%或以上投票权或价值的股票，租金通常不符合“不动产租金”条件，终止与五星公司的租约前，公司持有奥勒里斯生活公司接近但不足10%的流通普通股[183] - 若至少90%的租赁空间租给非应税子公司（TRS）和非10%关联租户，且TRS支付的租金与非关联租户相当，TRS支付的租金不会因10%关联租户规则而被取消资格[185] - 非惯常服务价值不超过物业总收入的1%，不会使收入丧失“不动产租金”资格[187] - 若与不动产租赁相关的个人财产租金占总租金的15%或以下，该部分租金符合“不动产租金”条件[188] - 公司认为所有或几乎所有租金及相关服务收费已符合并将继续符合“不动产租金”条件[190] - 非销售止赎财产的经销商收益可能按100%税率征收惩罚性税，通过TRS持有的财产销售收益除外[196] - 若公司未能满足75%或95%的总收入测试，因合理原因且非故意疏忽，可满足特定要求后仍有资格作为房地产投资信托基金（REIT）纳税，但需缴纳100%的税[198] - 公司需满足资产百分比测试，至少75%的总资产价值由“房地产资产”构成，不超过25%的总资产价值由不符合75%资产测试的证券代表[200][201] - 若未能满足资产测试，因收购导致的可在季度结束后30天内处置非合格资产来补救；若未在30天内补救，某些情况下可在6个月内处置相关资产或满足测试条件[205][206] - 若未能满足5%资产测试、10%投票权测试或10%价值测试，且资产价值不超过1000万美元，可在6个月内处置相关资产或满足测试条件来免除处罚[206] - 2020年1月1日前公司持有AlerisLife流通普通股比例低于10%，之后直接或间接增持其普通股，且无TRS持有AlerisLife超过35%[211] - 若IRS或法院判定公司聘请的AlerisLife子公司不符合“合格独立承包商”资格，公司从TRS获得的租金收入可能不满足75%和95%的总收入测试，此时可能适用救济条款，需按100%税率纳税[215] - 若IRS认定TRS支付给公司的租金超过公平市场租赁费率，公司需按100%税率对超额租金纳税[216] - 为符合REIT税收资格，公司需进行年度分配，分配金额至少为90%的“房地产投资信托应税收入”与90%的止赎财产税后净收入之和，减去非现金收入超过“房地产投资信托应税收入”5%的部分[218] - IRC一般将可分配给贸易或业务的债务支付或应计的净利息费用扣除额限制在“调整后应税收入”的30%，公司已选择作为房地产贸易或业务，预计不受此限制[219] - 若公司未按要求分配，将按普通公司所得税税率对未分配金额纳税，还需缴纳4%的不可扣除消费税，即未在日历年内向股东分配85%的普通收入和95%的资本利得净收入[220] - 公司收购C公司后，除进行TRS选举的情况外，被收购实体及其子公司通常成为QRS，公司继承其联邦所得税属性，如资产调整税基、折旧表和盈利等[225] - 若公司继承C公司资产的结转税基并在资产不再由C公司持有之日起五年内出售该资产，可能需就内置收益缴纳联邦所得税[226] - 公司收购C公司后，需在交易发生的纳税年度结束前分配继承的C公司盈利，否则可通过分配后续发现的盈利并支付利息费用来维持REIT税收资格[227] - 公司一般对可折旧的不动产按直线法在40年内折旧，对个人财产在适用的较短期间内折旧[228] - 非企业美国股东调整后总收入不超阈值，长期资本利得和多数公司股息最高联邦所得税率为15%；超阈值则为20%[233] - 公司普通股息按普通收入适用较高联邦所得税率征税（符合条件的REIT股息在2026年前有较低有效税率）[233] - 公司指定的资本利得股息，企业股东可能需将最高20%按普通收入处理[234] - 美国股东需对净投资收入（含公司股息和股票处置收益）在调整后总收入超阈值时缴纳3.8%医疗保险税[242] - C类公司或仅含C类公司合伙人的合伙企业持有公司股票，单年税收损失超1000万美元或规定组合年份超2000万美元需披露[243] - 其他合伙企业、S类公司、信托或个人持有公司股票，单年税收损失超200万美元或规定组合年份超4000万美元需披露[243] - 自然人未披露应报告交易的年度最高罚款为1万美元，其他情况为5万美元[243] - 非美国股东收到公司非资本利得股息分配，一般按30%税率缴纳美国联邦所得税并预扣[250] - 公司向非美国股东支付的资本利得股息及与美国不动产权益相关股息，一般按普通股息处理并预扣[252] - 税收协定可能降低公司分配的预扣义务，但部分协定对REIT普通股息有额外条件[253] - 非美国股东收到被指定为资本利得股息的分配时，适用的预扣代理人需向美国国税局预扣最高达分配金额的21% [254] - 若公司不是“国内控制”的房地产投资信托基金（REIT）且股票未在美国国家证券交易所上市，非美国股东出售股票获利需按美国股东相同方式处理，购买者需预扣购买价格的15%并上缴美国国税局 [257] - 若公司股票价值少于50%由非美国股东直接或间接持有，公司将是“国内控制”的REIT [256] - 未遵守美国信息报告、认证等要求的非美国金融机构和实体，适用支付款项将被征收30%的美国预扣税 [264] - 外国金融机构需与美国财政部达成协议，对不合规的外国金融机构和账户持有人适用支付款项预扣30% [264] - 美国股东未在IRS表格W - 9提供正确纳税人识别号和认证，适用的预扣代理人可能需预扣部分分配或收益款项 [262] - 非美国股东未在适用IRS表格W - 8证明其非美国股东身份，公司股票分配通常需进行备用预扣 [263] - 非美国股东通过外国经纪办公室出售股票获得收益，即使未执行适用IRS表格W - 8，某些情况下可不适用信息报告和备用预扣 [263] - 公司及其股东的税务处理可能随时被立法、司法或行政行动修改，且可能有追溯效力 [265] - 公司及其股东可能需向州、地方或其他司法管辖区纳税，这些税务后果可能与美国联邦所得税不同 [266]