财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度，公司报告归属于普通股股东的净收入为3.656亿美元，即每股1.54美元，其中包括出售波士顿海港合资企业35%股权后资产剥离的4.614亿美元收益 [28] - 公司报告的正常化FFO为负1650万美元，比第三季度低700万美元，主要由于综合现金基础NOI下降，其中店铺部门减少900万美元 [29] - 办公室投资组合部门的同店现金基础NOI较第三季度增长90个基点，主要因本季度入住率提高80个基点 [30] - 第四季度，公司确认约60万美元的《关怀法案》资金计入利息和其他收入，年初至今的《关怀法案》收入约为2000万美元，同时有230万美元的过渡相关费用不计入报告的现金基础NOI [31] - 公司第四季度的一般行政费用较第三季度下降约4%，降至850万美元，原因是基于股份的薪酬费用和支付给经理的业务管理费降低 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 办公室投资组合部门 - 870万平方英尺的投资组合包含104处优质物业，分布在24个州和华盛顿特区，约占第四季度公司净营业收入的85% [13] - 截至2021年12月31日，该投资组合的入住率约为91%，加权平均剩余租赁期限不到六年 [13] - 2021年第四季度和全年，办公室投资组合部门的租赁速度强劲，第四季度达成43份新租约和续约租约，总面积近140万平方英尺，平均租金上涨6.7%，加权平均租赁期限为9.3年，每平方英尺每年的租赁成本约为2.84美元；全年完成超过250万平方英尺的租赁，平均租金上涨11.2%，加权平均租赁期限为9.2年，每平方英尺每年的租赁成本约为5美元 [15] - 第四季度同店入住率较上一季度提高80个基点，主要得益于强劲的租赁活动 [16] - 第四季度租户保留率按年化收入计算为91%，全年总保留率为83% [17] - 第四季度租赁后，租赁管道约为87.5万平方英尺，其中约一半是新租户，可能吸纳近40万平方英尺的空间 [18] 店铺部门 - 第四季度提前完成107个高级生活社区从五星级高级生活向10家新第三方运营商的管理过渡 [21] - 同店店铺部门（由五星级管理的120个社区组成）的入住率较第三季度平均提高约70个基点，本季度总店铺入住率较第三季度提高120个基点 [22] - 同店组合的租金较第三季度下降2.6%，同店收入环比下降约170个基点 [23] - 同店工资和福利较第三季度增加340万美元，即4.1%，主要由于代理使用量急剧增加，代理成本增加约占同店工资和福利增加的65% [25] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在2021年采取积极措施，优化运营商组合、增强流动性并部署资本对部分物业进行重新定位，完成三项重大交易，立即改善了流动性，以释放投资组合价值并增加收益 [9] - 公司计划继续投资于投资组合，以推动运营绩效并优化回报，同时利用2021年奠定的坚实基础，优化投资组合绩效、实现盈利增长并最大化长期股东回报 [12][38] - 高级生活行业正处于复苏阶段，受益于需求超过供应以及良好的供需环境，公司通过平衡的运营商组合和资本投资积极为社区的成功做好准备 [27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为2021年是积极采取措施的一年，旨在使公司在流动性和未来盈利能力方面处于有利地位，随着疫苗接种和疫情相关社会限制的放宽，高级生活行业的恶化得到遏制 [8][9] - 公司对办公室投资组合的剩余部分充满信心，认为其将继续保持良好的入住率，同时对近期重新开发物业的租赁成功感到满意，并将继续在适当的情况下寻求投资组合的重新开发机会 [14][19] - 公司看到高级生活物业入住率增长的积极迹象，预计租金将开始回升，运营商已在第一季度提高要价租金5% - 10%，并开始提高社区费用，以应对费用增加和工资通胀 [24] - 高级生活行业面临的最大挑战是劳动力问题，预计代理成本将随着奥密克戎变异株影响的消退而缓和，但工资通胀将持续，2022年同店工资预计将增长10% - 12%，公司相信运营商可以将部分增加的工资和福利纳入居民租金和社区费用中，并实施更高效的劳动力模式 [25][26] 其他重要信息 - 公司完成两项合资企业交易，产生超过10亿美元的流动性，并修订了循环信贷安排，将固定费用覆盖率的豁免延长至2022年12月31日，将信贷额度到期日延长至2024年1月，信贷额度容量减少1亿美元至7亿美元，利率溢价增加15个基点 [11][33][34] - 第四季度公司在投资组合中资本支出为1.121亿美元，其中店铺部门约8000万美元，较第三季度增加约5400万美元；办公室投资组合3240万美元，较第三季度增加约1640万美元 [36] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2022年除工资上涨外还有哪些通胀压力可能影响业绩 - 公司表示除工资压力外，其他通胀成本方面，如通过外包餐饮等举措实现了一定节省，同时通过集中采购、选择专注于个别市场的运营商等方式应对通胀压力，目前店铺投资组合的主要问题仍是工资压力和劳动力短缺，公司希望客户和居民能理解通胀压力并接受租金上涨 [40][41][42] 问题2: 2022年劳动力情况及招聘人员的前景如何 - 公司认为运营商正专注于打造良好的员工体验，解决劳动力短缺导致的代理成本高问题，通过提供更灵活的工作安排、审查福利结构和营造社区感来吸引员工，同时努力召回因疫情离开行业的人员 [46][47] 问题3: 信贷安排修订和大量现金储备对处理年中到期的10亿美元9.75%高级票据有何影响，管理层有何计划 - 公司表示拥有16亿美元现金储备，认为自身处于有利地位，将继续寻找机会在高级生活和办公室投资组合中部署资本，同时也期待减少债务，年中可赎回的9.75%高级票据是公司关注的重点之一 [48][49][51] 问题4: 资本支出计划中，有多少是创收性资本支出，多少是维护性资本支出，对AFFO有何影响 - 公司认为目前区分经常性和非经常性资本支出较困难，应关注总资本支出，随着情况正常化和股息增加，再考虑具体分类，在店铺投资组合中，正常情况下每单位每年约1500美元的资本支出是合适的，目前的支出是对投资组合的投资 [53][54][56] 问题5: 高额资本支出将持续多久 - 公司表示无法维持第四季度1.12亿美元的支出水平，2022年计划接近4亿美元的上限，2023年模型显示支出将有所下降，2022年是资本支出的重要一年 [57][58] 问题6: 高级住房投资组合的支出类型、潜在居民的反应以及是否会造成干扰 - 公司表示目前的支出主要是如油漆、地毯更换、大堂翻新等低影响的资本支出，今年和明年将进行一些重新定位的资本支出，项目管理团队将尽量减少对居民的影响，预计不会造成太大干扰 [59][60] 问题7: 过渡资产的NOI大幅下降的原因及恢复前景如何 - 公司认为过渡过程造成了一定干扰，但新运营商正在了解情况，预计第一季度开始出现恢复迹象，下半年将恢复良好 [61][62] 问题8: 是否会有其他合资企业或资产出售，公司何时恢复增长模式，扩张战略如何部署 - 公司表示大部分资产处置和合资企业交易已完成，未来没有相关计划，今年的增长将主要集中在现有投资组合内，通过资本部署和重新定位高级生活资产以及办公室投资组合的部分物业来实现内部增长 [64][65]