公司基本信息 - 公司股票简称财信发展，代码000838，上市于深圳证券交易所[17] - 公司法定代表人为贾森，注册地址在重庆市江北区红黄路1号1幢24楼[17] - 董事会秘书为陆学佳，证券事务代表为宋晓祯[18] - 公司披露年度报告的媒体有《证券时报》《中国证券报》《上海证券报》，网址为http://www.cninfo.com.cn[19] - 公司上市以来主营业务历经西南化机、蓝星石化，现主营房地产开发与销售[21] - 1997年公司控股股东为德阳市国有资产经营有限公司，2001 - 2007年为中国蓝星（集团）总公司，2007 - 2013年为北京融达投资有限公司，2013年至今为财信地产[21] - 2011年8月公司注册地址由四川省德阳市泰山南路230号变更至北京市朝阳区建国路79号华贸中心2号写字楼1005 - 1006室[17] - 2015年11月公司注册地址变更至北京市朝阳区建国路91号院8号楼28层2808单元[17] - 2019年1月公司注册地址变更至重庆市江北区红黄路1号1幢24楼[17] 公司分红计划 - 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本[5] - 公司计划2021年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本[127] 公司整体财务数据关键指标变化 - 2021年营业收入为50.55亿元，较2020年的60.52亿元减少16.48%[22] - 2021年归属于上市公司股东的净利润为 -7.40亿元，较2020年的1.16亿元减少737.94%[22] - 2021年经营活动产生的现金流量净额为28.91亿元，较2020年的31.09亿元减少6.99%[22] - 2021年末总资产为147.78亿元，较2020年末的181.74亿元减少18.68%[23] - 2021年末归属于上市公司股东的净资产为12.05亿元，较2020年末的19.68亿元减少38.76%[23] - 2021年加权平均净资产收益率为 -46.68%，较2020年的5.88%减少52.56%[23] - 2021年非经常性损益合计为1451.96万元，2020年为6688.84万元，2019年为2688.75万元[29] - 2021年第一至四季度营业收入分别为5.01亿元、16.45亿元、6.33亿元、22.76亿元[27] - 2021年第一至四季度归属于上市公司股东的净利润分别为 -0.30亿元、0.33亿元、 -0.37亿元、 -7.06亿元[27] - 2021年营业收入50.55亿元，较2020年的60.52亿元减少16.48%[52] - 2021年销售费用2.66亿元，同比增长26.82%；研发费用526.90万元，同比增长637.25%[60] - 2021年经营活动现金流入75.56亿元，同比增长2.86%；投资活动现金流入2.87亿元，同比减少56.90%[62] - 2021年筹资活动现金流入13.20亿元，同比减少65.98%；现金及现金等价物净增加额 -7.84亿元，同比减少1480.90%[62] - 投资收益602.17万元，占利润总额比例-0.67%，主要系出售安徽物业股权产生收益等所致[65] - 资产减值10.47亿元，占利润总额比例116.31%，因全行业大幅降价计提地产项目存货减值准备增加[65] - 2021年末货币资金18.28亿元，占总资产比例12.37%，较年初减少4.46%，系归还借款致资金规模减少[67] - 2021年末应收账款1.06亿元，占总资产比例0.72%，较年初增加0.67%，因新增政府回购款未到付款节点[67] - 2021年末存货98.84亿元，占总资产比例66.88%，较年初减少1.49%，因控制项目无新增土地储备等[68] - 2021年末合同负债76.45亿元，占总资产比例51.73%，较年初增加14.30%，系本期销售房款净增加[68] - 报告期投资额1.98亿元，上年同期投资额1.77亿元，变动幅度11.82%[72] - 经营活动现金流量净额同比减少，因销售回款增幅低于经营性支出涨幅[63] - 筹资活动现金流量净额同比减少，因本期新增借款减少，存量贷款提前归还[63] 房地产市场数据 - 2021年上半年房地产调控加码，下半年市场快速降温[34] - 2021年22城住宅用地推出34,695万平方米，同比增长12%；成交27,571万平方米，同比下降3%；成交楼面均价同比上涨11%；土地出让金约2.6万亿元，同比增长8%[35] - 2021年全国商品房销售面积17.9亿平方米，同比增长1.9%；销售额达18.2万亿元，同比增长4.8%[35] - 2021年重庆市供应体量1,923万平方米，同比下降18%，成交体量1,761万平方米，同比下降16%，成交楼面均价7,031元/平方米，同比上涨22%；流拍率16%；成交商品房355,030套，成交面积2,882万平方米；成交建面均价11,408元/平方米，同比上涨3.5%[36] - 2021年天津项目降价幅度达5%以上须上报区建委，达10%以上须上报市建委，降幅达15%以上楼盘将被禁止销售关闭网签[37] - 截至2021年末，河西区新房已取证库存44.26万平方米，静态去清周期约12个月，整体价格在33,000 - 45,000元/平方米之间[38] - 2021年威海土地成交量51宗，金额98.34亿，楼板价2,387元/平方米；商品住宅成交面积153万平方米，同比持平[38][39] - 2021年石家庄土地成交量253万平方米，较2020年下降34%；商品房全年成交356万平方米[39] - 2021年连云港全市经营性用地成交面积约329万平方米，较去年同期下降22.61%；成交总金额189亿元，较去年上涨13.4%；成交商品房71,790套，成交面积约770万平方米，成交套数同比上涨17.45%，成交面积同比增加9.71%；商品房均价为8,071元/平方米，同比增长6.34%；累计可售面积为1,402万平方米，同比上涨7.22%；去化周期约22个月[40] - 2021年常州新增土地供应238宗，土地成交215幅，同比上涨25%；成交楼面价为7,318元/平方米，同比增长20%，土拍溢价率平均为8%；商品住宅上市量为66,870套，销售量为53,328套，平均成交价为17,760元/平方米，成交总额1,183亿元[41] - 2021年镇江市区商品住宅成交约199万平方米，同比上涨9%，成交均价10,473元/平方米，同比上涨2%[42] - 2021年润州区域商品住宅上市64.65万平方米，同比上涨71%，成交78.19万平方米，同比上涨47%，成交均价12,137元/平方米，同比下降0.3%[42] - 2021年镇江一级土地市场共成交18宗涉宅用地，总出让建筑面积约209万平方米[42] - 2022年初房地产成交较2021年同比下降[88] 公司各业务线数据关键指标变化 - 2021年公司签约销售面积71.20万平方米，销售金额为611,933万元[43] - 2021年房地产新开工面积约36.69万平方米，竣工面积约74.62万平方米，结算面积约64.74万平方米[43] - 2021年环保板块整体营业收入为17,394万元，净利润为2,782万元[43] - 惠州全市住宅去化周期接近30个月，大亚湾库存面积约328万平方米[43] - 公司累计土地储备总占地面积29.9万平方米，总建筑面积63.26万平方米，剩余可开发建筑面积35.42万平方米[43] - 房地产销售2021年收入48.65亿元，占比96.24%，同比减少18.31%；环保板块收入1.74亿元，占比3.44%，同比增长130.62%[52] - 重庆分部2021年营收35.77亿元，占比70.76%，同比减少11.06%；江苏分部营收12.47亿元，占比24.68%，同比增长18.95%[52] - 房地产签约销售面积2021年为71.2万平方米，同比减少6.52%；签约销售金额61.19亿元，同比减少13.41%[55] - 2021年房地产营业成本42.60亿元，占比96.71%，同比减少13.54%；环保板块营业成本1.44亿元，占比3.26%，同比增长127.37%[56] 公司项目情况 - 重庆国兴﹒海棠国际项目权益比例70.00%，预计总投资264,500万元，累计投资312,777万元，完工进度100.00%[45] - 山东名著小区项目权益比例70.00%，预计总投资186,611万元，累计投资163,730万元，完工进度93.67%[45] - 国兴﹒海棠国际项目本期预售面积28,006㎡，预售金额8,729万元，结算面积23,447㎡，结算金额7,310万元，权益比例70.00%[46] - 财信铂雲府项目本期预售面积4,189㎡，预售金额6,151万元，结算面积97,598㎡，结算金额141,105万元，权益比例51.00%[46] - 财信御华兰亭项目本期预售面积128,578㎡，预售金额111,156万元，结算面积148,680㎡，结算金额127,271万元，权益比例36.00%[46] - 国兴﹒海棠国际商业部分可出租面积14,076㎡，累计已出租面积7,416㎡，平均出租率52.69%，权益比例70.00%[47] - 财信铂雲府商业部分可出租面积12,171㎡，累计已出租面积644㎡，平均出租率5.30%，权益比例51.00%[47] - 时光里商业部分可出租面积6,200㎡，累计已出租面积6,200㎡，平均出租率100.00%，权益比例100.00%[47] 公司融资与担保情况 - 公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的担保余额为209,906.01万元[48] - 公司期末融资余额合计172,275.28万元，其中银行贷款144,528.25万元，票据24,600.07万元，其他3,146.96万元[48] - 银行贷款融资成本为8.00%，其他融资成本为12.21%[48] - 融资期限结构为1年之内80,537.82万元，1 - 2年35,385.45万元，2 - 3年56,352.00万元，3年以上0.00万元[48] 公司子公司情况 - 财信弘业公司注册资本5亿元，总资产45.53亿元，净资产8.72亿元，营业收入9897.12万元，净利润1404.05万元[84] - 棠城置业公司注册资本1亿元，总资产14.58亿元，净资产5897.67万元，营业收入8429.61万元，净利润 - 7011.49万元[85] - 重庆信创公司注册资本2000万元，总资产1.00亿元，净资产 - 3006.35万元，营业收入2501.74万元，净利润 - 3835.99万元[85] - 财信南宾公司注册资本1亿元，总资产11.32亿元，净资产 - 1382.28万元，营业收入5691.48万元，净利润 - 1.55亿元[85] - 中梁坤维公司注册资本1亿元，总资产2.34亿元，净资产1.51亿元，营业收入4491.81万元，净利润 - 1243.21万元[85] - 星界置业公司注册资本1000万元，总资产26.56亿元，净资产5.76亿元，营业收入11.51亿元，净利润 - 2.68亿元[85] - 金楠商贸公司注册资本1000万元，总资产21.97亿元，净资产 - 556.42万元，营业收入0元，净利润 - 1953.95万元[85] - 连云港财信公司注册资本1亿元，总资产20.07亿元，净资产 - 3759.54万元，营业收入1.56亿元，净利润 - 1.28亿元[85] - 威海国兴公司注册资本5000万元，总资产18.82亿元，净资产2.76亿元，营业收入1.45亿元，净利润2891.68万元[85] 公司未来规划与风险 - 2022年公司以快周转模式为主，确保平稳运营，提升抗风险能力[87] - 房地产行业受政策影响，各省市因城施策，或影响项目去化[87] - 疫情反复或致子公司停产、停工，拉长项目销售、回款周期[87] - 国家出台红线政策，房企融资收紧、成本上升[87] - 环保产业工业危废、工业零排放领域竞争将加剧[88] 公司内部治理 - 截止报告期末，公司内部治理结构完整、健全、清晰[93] - 报告期内，公司与控股股东实行业务、人员、资产、机构、财务“五分开”[94] - 公司具有独立完整的业务及自主经营能力[94] 公司股权变动与承诺 - 融达公司向财信地产转让中置物业18,099,972股股份，承诺2022年底前完成中置物业注销等相关操作[96] - 财信集团向财信地产转让弘信投资36,018,930股股份，承诺2024年底前完成弘信投资注销等相关操作[97] - 本次权益变动后，财信地产持有国兴地产公司54,118,902股股份，持股比例为29.