业务规模与人员情况 - 公司2023年支持约100万笔已完成的房屋销售交易[26] - 公司在美国拥有约188,300名独立销售代理，在118个其他国家和地区拥有约134,200名独立销售代理[26] - 截至2023年12月31日，公司房地产特许经营系统和自有品牌在全球约有322,500名独立销售代理，其中美国约188,300名[46] - 截至2023年12月31日，公司房地产特许经营系统和自有品牌在全球约有18,900个办事处，分布在119个国家和地区，其中美国约5,600个[46] - 截至2023年12月31日，公司自有经纪公司附属的独立销售代理数量较2022年12月31日下降5%，特许经纪公司附属的独立销售代理数量下降3%[47] - 截至2023年12月31日，美国加盟商的平均任期约为22年[48] - 截至2023年12月31日，公司通过自有经纪集团拥有并运营约620个办事处，约56,700名独立销售代理，其中约88%为科威国际不动产品牌，约7%为苏富比国际地产品牌，约5%为科科伦品牌[61][69] - 截至2023年12月31日，公司约有7,965名全职员工和125名兼职员工，约600名员工位于美国境外[105] - 约39%的个体经纪人和独立销售代理与特许经营商有关联[122] 债务情况 - 公司7.00%高级有担保第二留置权票据于2023年8月发行，2030年到期[27] - 公司5.75%高级票据2029年到期，5.25%高级票据2030年到期[27] - 公司4.875%高级票据于2022年11月全额赎回，9.375%高级票据于2022年2月全额赎回，7.625%高级有担保第二留置权票据于2022年2月全额赎回[27] - 公司0.25%可交换高级票据2026年到期[27] - 公司高级有担保信贷安排中的定期贷款B于2021年9月全额偿还[27] 业务风险 - 公司面临住宅房地产市场周期性、宏观经济条件不利等多种风险[18] - 房地产经纪行业新参与者进入门槛低，吸引外部资本投资[117] - 公司房地产经纪业务面临来自全国和地区独立经纪公司、特许经营商、折扣和有限服务经纪公司等多方面竞争[112] - 公司企业搬迁业务主要与全球外包和地区搬迁服务提供商竞争，竞争预计加剧[123] - 公司业务受反垄断和竞争、RESPA合规、TCPA合规和工人分类等方面监管审查[130] - 公司业务受众多法律法规监管，违反反垄断和竞争法处罚严重[131] - 传统分级佣金模式市场份额在过去几年下降[116] - 自2022年年中以来，美国住宅房地产市场的显著下滑对公司财务业绩产生重大负面影响[162] - 美国联邦储备委员会在2022年和2023年采取激进措施控制通胀，包括提高联邦基金目标利率和减少抵押贷款支持证券持有量，导致过去两年住宅房地产房屋销售交易量显著下降[167] - 行业结构变化可能导致平均房屋销售经纪佣金率、平均买方佣金率或公司及其加盟商获得的佣金收入份额显著下降，从而对公司财务业绩产生重大不利影响[171] - 平均房屋销售价格和地理组合因素导致平均房屋销售经纪佣金率下降，高价房屋的经纪佣金率往往较低[172] - 公司及其加盟商在招募和留住独立销售代理方面面临激烈竞争，这对代理佣金费用产生上行压力，影响公司盈利能力[175] - 整体住房库存水平多年来一直是行业关注问题，库存不足对房屋销售交易和相关辅助服务产生负面影响，可能影响公司收入、收益和财务业绩[179] - 公司未能遵守“受控业务”法规，可能导致支付罚款或无法续签提供产权、托管和结算服务的许可证[157] - 公司未能成功提升价值主张，可能导致佣金收入和特许权使用费减少，影响经营业绩[184] - 公司可能无法开发或采购支持战略举措的产品、服务和技术，对经营业绩产生重大不利影响[185] - 公司可能无法为附属独立销售代理和加盟商产生大量高质量潜在客户，对收入和盈利能力产生重大不利影响[190] - 公司可能无法通过成本节约举措实现或维持成本节约和其他收益，影响竞争地位和财务状况[191] - 公司自有经纪业务面临地理和高端房地产市场风险，可能对收入和盈利能力产生不利影响[192] - 公司、合资企业和加盟商所处行业竞争激烈，可能无法有效竞争，影响市场份额和财务结果[195] - 公司特许经营业务竞争激烈，若无法为加盟商提供有吸引力的价值主张，可能导致特许权使用费减少[202] - 消费者对购房和售房体验的偏好变化可能快于公司业务调整速度，影响经营业绩和财务状况[205] - 行业规则变化和颠覆性产品服务的引入，可能增加不使用销售代理服务的交易数量，影响公司市场份额和交易 volume[206] - 上市聚合商的集中和市场力量预计将持续扰乱住宅房地产经纪行业，影响公司运营和财务状况[208] - 聚合商可能采取多种不利业务策略，如设立竞争业务、扩大服务、提高收费等[209] - 这些策略会增加公司旗下经纪业务盈利压力，降低市场份额和特许经营服务收入[210] - 公司财务结果受加盟商运营结果影响，若行业趋势或经济条件变差，公司特许权使用费收入可能下降[211] - 公司需增加坏账和票据准备金，部分加盟商所有权模式转变增加多种风险[211] - 前250名加盟商的整合可能使公司特许权使用费收入增长慢于房屋销售交易量[212] - 前250名加盟商的集中增加续约或谈判不利风险，影响特许权使用费收入[212] - 加盟商及其独立销售代理的疏忽或故意行为可能损害公司业务形象和声誉[213] - 涉及加盟商或主加盟商的不当行为可能导致公司面临索赔，增加成本和责任[213] 商标与品牌 - 公司拥有或有权使用CENTURY 21、COLDWELL BANKER等多个商标[22] 业务分部 - 公司运营分为Anywhere Brands等三个报告分部[27] 市场数据 - 2023年约89%的购房者和卖房者使用了代理或经纪人[35] - 2023年美国约480万笔房屋销售中，约410万笔为现有房屋销售，占总销售量的约86%[38] 业务板块情况 - 公司自有经纪集团经营全方位服务的房地产经纪业务，旗下有Coldwell Banker、Corcoran和Sotheby's International Realty等品牌[33] - 公司综合服务部门提供全方位的产权、托管和结算服务，还包括少数股权合资企业的股权收益或损失[33] - 公司主要从现有房屋买卖服务中获得收入，房地产行业受房价和销售交易数量影响[34] - 2023年公司平均房屋销售经纪佣金率为2.42%，自有经纪集团向特许经营集团支付营销费和特许权使用费，2023年和2022年分别为3.15亿美元和3.73亿美元[70] - 公司向苏富比支付的苏富比国际地产品牌许可费为特许经营集团从该品牌加盟商处获得净特许权使用费的9.5%，向梅雷迪思运营公司支付的美好家园房地产品牌许可费为该品牌加盟商净特许权使用费的9.0%[62][64] - 部分品牌采用基于交易量的激励模式，初始特许权使用费率为加盟商总佣金收入的6%，可根据交易量激励降低[56] - 部分加盟商采用固定百分比特许权使用费模式，一般低于6%，通常无交易量激励[57] - 美好家园房地产特许经营业务采用封顶费用模式，特许权使用费一般为佣金收入的5%，按独立销售代理每年设定上限[58] - 科科伦和科威国际不动产住宅特许经营业务采用分级特许权使用费模式，初始费率分别为6%和5.5%，最低降至4%和3%[58] - 2023年公司为38%的《财富》50强公司提供员工搬迁服务，截至2023年12月31日，前25大客户平均合作约22年[65] - 公司通过自有经纪集团拥有并运营全服务房地产经纪业务，主要收入来自房地产交易结束时的总佣金收入[69][70] - 公司通过战略联盟计划为第三方服务提供商提供向加盟商及其客户营销产品的机会，服务提供商需支付初始接入费、后续营销费和/或佣金[68] - 公司在43个州和华盛顿特区获产权代理许可，25个州和华盛顿特区有实体地点，截至2023年12月31日约有361个办事处，约140个与公司自有经纪办事处共址[77] - 2023年产权、托管和结算服务业务涉及自有经纪集团约40,000笔交易，从公司自有经纪代表的买家或卖家处的捕获率约为31%[79] - 公司拥有住房抵押贷款合资企业49.9%的股份，Guaranteed Rate间接拥有其余50.1%[85] - 截至2023年12月31日，公司自有经纪业务约占Guaranteed Rate Affinity购买交易和抵押贷款发起业务的一半[84] - 公司拥有产权保险承销商合资企业25%的股权，其他合资伙伴以优先股形式拥有多数股权[88] - 2021年公司开始向自有和特许经纪公司及其附属独立销售代理推出MoxiWorks产品套件[92] 员工管理与培训 - 2023年公司员工敬业度得分达88%，响应率为84%[106] - 过去三年中每年近100%的活跃员工完成了公司年度道德准则培训[107] - 2022年公司向员工提供重视多样性培训，并要求完成美国公平住房法培训模块[107] - 2022年公司完成总部改造，从可容纳约1000名员工变为每日约200人办公的开放式创新中心[108] - 截至2023年12月31日，约一半员工全职远程工作[108] - 截至2023年12月31日，公司有八个活跃的员工资源团体[109] 法规政策影响 - 2021年7月美国司法部撤回2020年11月与NAR拟议的同意令并自愿驳回民事诉讼，2024年2月在Nosalek诉讼中表明对拟议修订和解协议的立场[132] - 2023年12月美国司法部和联邦贸易委员会宣布大幅修订的合并指南，将使更多潜在交易接受监管审查[134] - 2019年加利福尼亚州通过的工人分类法规面临合宪性和可执行性挑战，若被认定违宪可能影响房地产专业人员分类测试[143] - 2020年11月加利福尼亚州通过第24号提案，2023年1月1日生效的加利福尼亚隐私权利法案对公司业务合规和运营风险产生影响[145] - 2023年多个州颁布隐私立法，未来18 - 24个月生效，使要求企业遵守隐私义务的州数量和有隐私权利的个人数量翻倍[145] - 2020年欧盟法院使欧盟 - 美国隐私盾失效，2021年欧盟委员会发布标准合同条款使用决定，2023年通过欧盟 - 美国数据隐私框架充分性决定[147][148] - 美国电话消费者保护法限制某些电话营销和短信，公司易受集体诉讼消费者索赔影响[149] - 美国特许经营销售受联邦和州法律监管，公司虽未受现有法规重大不利影响，但无法预测未来法规影响[150] - 公司自有和特许经营的经纪业务需遵守州和地方关于双重代理的法律，相关监管增加可能限制业务参与某些房地产交易[152] - 公司业务受联邦和州住房反歧视法律约束，部分州或地区正在扩大相关法律[153] - 2023年12月31日财年，公司自有经纪集团约22%的收入来自加利福尼亚州，21%来自纽约都会区，14%来自佛罗里达州，总计约占其收入的57%[192] - 2023年第四季度加利福尼亚州颁布的气候相关法案，要求公司在2026年前披露温室气体排放和气候相关风险[159] 业务参与情况 - 公司通过持有49.9%的Guaranteed Rate Affinity股份参与抵押贷款发起业务[158]