公司业务规模与人员情况 - 公司2022年支持约120万笔房屋交易[26] - 公司在美国拥有约19.5万名独立销售代理，在118个其他国家和地区拥有约14.24万名独立销售代理[26] - 截至2022年12月31日，公司房地产特许经营系统和自有品牌在全球约有33.74万名独立销售代理，其中美国约19.5万名[45] - 截至2022年12月31日，公司房地产特许经营系统和自有品牌在全球约有2.05万家门店，分布在119个国家和地区，其中美国约5700家[45] - 截至2022年12月31日，公司自有经纪公司的独立销售代理数量较2021年12月31日增长6%，特许经营经纪公司的独立销售代理数量下降4%[46] - 截至2022年12月31日，美国加盟商的平均任期约为24年[47] - 截至2022年12月31日，公司通过Owned Brokerage Group拥有并运营约680个办事处，支付约6%的公司间特许权使用费和营销费 [61] - 截至2022年12月31日，公司有680个自有经纪办事处和约59,800名独立销售代理 [72] - 截至2022年12月31日，公司约有8,890名全职员工和135名兼职员工，约685名员工位于美国境外[110] - 截至2022年12月31日，约一半员工全职远程工作[114] - 截至2022年12月31日，公司有八个活跃的员工资源团体（ERGs）[115] 公司债务情况 - 5.75%高级票据2029年到期，5.25%高级票据2030年到期[27] - 4.875%高级票据2023年到期，已于2022年11月全额赎回；9.375%高级票据2027年到期，已于2022年2月全额赎回；7.625%高级有担保第二留置权票据2025年到期，已于2022年2月全额赎回[27] - 0.25%可交换高级票据2026年到期[27] - 定期贷款B贷款已于2021年9月全额偿还[27] - 非展期定期贷款A已于2021年9月全额偿还[27] 公司基本信息 - 公司总部位于新泽西州麦迪逊市公园大道175号，电话为(973) 407 - 2000[29] - 公司拥有或有权使用CENTURY 21、COLDWELL BANKER等商标[22] 市场环境与行业数据 - 2022年美国约570万笔房屋销售中，约500万笔为二手房销售，占总销量约89%[40] - 2022年约86%的购房者和卖房者使用了房产中介或经纪人[36] - 据NAR称，约41%的个体经纪人和独立销售代理与特许经营商有关联[126] - 传统的分级佣金模式在过去几年市场份额下降[121] - 房地产经纪行业新参与者进入门槛低，吸引外部资本投资[122] 公司业务模式与收费标准 - 某些品牌采用基于交易量的激励模式，初始特许权使用费费率为加盟商毛佣金收入的6%，可根据交易量激励降低[56] - 某些加盟商（包括一些大型加盟商）采用固定百分比特许权使用费模式，通常支付低于6%的佣金收入[57] - 2022年，除自有经纪集团外，没有加盟商产生的收入超过公司房地产特许经营业务总收入的3%[52] - 新的国内特许经营协议一般期限为10年[54] - Better Homes and Gardens Real Estate特许经营业务采用封顶费用模式，特许权使用费一般为佣金收入的5% [58] - Corcoran特许经营业务采用分级特许权使用费模式，初始费率为6%，最低降至4% [58] - Coldwell Banker住宅特许经营业务2021年起采用分级特许权使用费模式，初始费率为5.5%，最低降至3% [58] - 公司拥有Sotheby's International Realty品牌100年许可，支付9.5%的许可费 [62] - 公司拥有Better Homes and Gardens Real Estate品牌50年许可，可续约50年，支付9.0%的许可费 [64] - 2022年公司平均房屋销售经纪佣金率为2.40%，Owned Brokerage Group向Franchise Group支付营销费和特许权使用费，2022年为3.73亿美元，2021年为4.07亿美元 [73] 公司其他业务情况 - 2022年公司为40%的财富50强公司提供员工搬迁服务，前25大客户平均合作约23年 [68] - 公司在房地产拍卖合资企业持股50%，在RealSure合资企业持股49%，2022年第四季度RealSure合资企业停止运营 [78] - 公司产权代理业务在44个州和华盛顿特区获许可，25个州和华盛顿特区有实体地点，截至2022年12月31日约有383个办事处，约151个与公司自有经纪办事处共址[82] - 2022年产权、托管和结算业务约涉及152,000笔交易，其中约48,000笔与自有经纪集团相关，该业务从公司自有经纪代表的买卖双方处的捕获率约为31%[84] - 公司拥有抵押贷款发起合资企业Guaranteed Rate Affinity 49.9%的股权，Guaranteed Rate间接拥有50.1%，截至2022年12月31日，公司自有经纪业务约占其购买交易和抵押贷款发起业务的一半[90][91] - 2021年公司开始向自有和特许经纪公司及其附属独立销售代理推出MoxiWorks产品套件[99] 公司员工相关情况 - 2022年公司员工参与度得分达88%，响应率达86%[111] - 过去三年中每年近100%的活跃员工完成公司年度道德准则培训[112] 公司业务竞争情况 - 公司房地产经纪业务面临来自全国和地区独立房地产经纪公司、特许经营商、折扣和有限服务经纪公司等多方面竞争[117] - 公司企业搬迁业务主要与全球外包和地区搬迁服务提供商竞争，竞争预计将加剧[128] - 公司产权代理业务在不同地区与不同规模的竞争对手竞争，行业竞争激烈且分散[129] 公司监管与合规情况 - 公司业务受反垄断和竞争、RESPA合规、TCPA合规和工人分类等多方面监管审查[134] - 2021年7月美国司法部撤回对2020年11月与NAR拟议和解协议的同意并自愿驳回对NAR的民事诉讼，2023年1月美国哥伦比亚特区地方法院批准NAR撤销新民事调查要求的请愿[136] - 2021年7月白宫发布行政命令确定进一步调查领域包括房地产经纪和房源，2023年1月联邦贸易委员会提议禁止雇主与员工签订非竞争条款的规则[138] - RESPA等法律限制房地产相关服务提供商的支付行为，虽有允许支付或费用拆分的条款，但合规面临挑战，违规可能导致巨额赔偿[141][142] - 新的州和联邦就业法律法规可能将房地产销售代理重新归类为员工，影响公司业务[144] - 公司需遵守国内外众多网络安全和数据隐私法规，如美国的格莱姆 - 利奇 - 比利雷法案、加州消费者隐私法案等，合规成本增加[148] - 2020年11月加州通过24号提案建立加州隐私权法案，于2023年1月1日生效，对公司业务合规和运营风险产生影响[149] - 电话消费者保护法限制某些电话营销和短信，公司易受集体诉讼消费者指控[152] - 美国特许经营受联邦和州法律监管，公司虽目前未受重大不利影响，但无法预测未来法规影响[153][154] - 公司房地产经纪业务受众多联邦、州和地方法律法规约束，包括双重代理相关法规[155][156] - 公司通过持有49.9%的Guaranteed Rate Affinity股份参与抵押贷款发起业务，美国私人抵押贷款机构受全面监管[161] 市场环境对公司的影响 - 公司业务受美国住宅房地产市场、宏观经济条件等多种风险因素影响[18] - 2022年美国住宅房地产市场大幅下滑，负面影响公司财务结果，第三方预测2023年将持续下滑[163] - 多种因素会对住房市场产生负面影响，如利率上升、住房可负担性降低、消费者需求下降等[164] - 美联储2022年采取激进措施控制通胀，包括提高联邦基金目标利率和减少抵押贷款支持证券持有量，并预计2023年继续实施[168] - 高抵押贷款利率环境导致房屋销售交易、产权、抵押和再融资活动下降，并预计持续产生负面影响[169] - 平均房屋销售经纪佣金率下降会对公司财务结果产生重大不利影响[171] - 住房库存持续或加速下降会导致供应不足，对房屋销售交易和附属服务产生负面影响[173] 公司面临的风险与挑战 - 公司盈利增长依赖于吸引和留住独立销售代理和加盟商的能力，否则可能影响运营结果[175] - 行业竞争导致公司佣金费用上升，侵蚀公司佣金收入份额，影响盈利能力[179] - 公司可能无法成功开发或采购支持战略举措的产品、服务和技术，影响运营结果[183] - 公司可能无法为附属独立销售代理和加盟商生成大量高质量潜在客户，影响收入和盈利能力[188] - 2022年12月31日财年，自有经纪集团约23%的收入来自加利福尼亚州，21%来自纽约都会区，13%来自佛罗里达州，总计约占其收入的57%[191] - 公司面临房地产市场地理和高端市场风险，区域低迷会对自有经纪集团及相关业务产生不利影响[191] - 公司在住宅房地产服务业务面临激烈竞争，影响市场份额、运营利润率和财务结果[195] - 独立销售代理的竞争压力来自传统和新型经纪模式，公司可能难以提供有吸引力的薪酬[196][197] - 公司预计竞争环境将持续，若无法吸引和留住独立销售代理，会影响佣金收入和财务结果[199][200] - 公司特许经营业务竞争激烈，可能需增加成本或降低特许权使用费以保持竞争力[201][202] - 消费者偏好变化快，非传统市场参与者和新型模式可能影响公司市场份额和交易 volume[204][206] - 顶级房源聚合商的集中和市场力量会扰乱行业，对公司经纪业务产生不利影响[207] - 公司财务结果受加盟商运营结果影响，加盟商财务状况不佳会导致特许权使用费收入下降[211] - 前250名加盟商的整合可能使特许权使用费收入增长慢于房屋销售交易 volume[212] 公司业务发展计划 - 公司计划通过在现有市场招募成功的产权和托管销售人员来发展产权、托管和结算服务业务[81] - 2022年公司宣布将专注于消费者体验，预计继续投资开发和/或采购产品和技术[101] - 2022年公司将总部改造为开放式创新中心，每日可容纳约200名过渡员工，而传统办公室静态空间原设计容纳约1000名员工[114] 公司产权代理业务收入来源 - 公司产权代理业务收入来源包括房地产交易服务费、托管和结算服务费以及每份产权保险单保费的一定比例[86]