公司业务交易数据 - 公司在2021年支持约150万笔房屋交易[31] - 2021年美国约690万笔房屋销售中，约610万笔为现有房屋销售，占总销售量的约89%[39] - 2021年，公司产权、托管和结算业务参与了约22万笔交易，其中约5.9万笔与Realogy Brokerage Group有关，捕获率约为32%[89] 公司销售代理与办事处数据 - 公司在美国拥有约196,700名独立销售代理，在118个其他国家和地区拥有约136,700名独立销售代理[31] - 截至2021年12月31日，公司房地产特许经营系统和自有品牌在全球约有333400名独立销售代理，在美国约有196700名；全球约有21000家办事处，在美国约有5800家[47] - 截至2021年12月31日，公司自有经纪业务的独立销售代理增长6%，特许经纪业务的独立销售代理增长2%[48] - 截至2021年12月31日，公司拥有约680家自营经纪办事处和约56300名独立销售代理，其中约90%的办事处使用Coldwell Banker品牌，约6%使用Sotheby's International Realty品牌，4%使用Corcoran品牌[73] - 截至2021年12月31日，公司产权、托管和结算服务业务有大约392个办事处，其中约166个与自营经纪办事处共址[87] 公司债务与融资情况 - 公司的Term Loan B Facility和Non - extended Term Loan A在2021年9月全额偿还[31] - 公司的9.375% Senior Notes于2022年2月全额赎回，7.625% Senior Secured Second Lien Notes也于2022年2月全额赎回[31] - 公司在2022年第一季度发行了2030年到期的5.25% Senior Notes[31] 公司面临的风险 - 公司面临住宅房地产市场周期性、宏观经济条件、竞争和消费者动态等多方面风险[19] - 房贷利率上升或承销标准收紧会导致房屋销售交易增长、房贷和再融资活动下降，影响公司财务和运营结果[177][178] - 平均经纪佣金率显著下降会对公司财务结果产生重大不利影响[179][180] - 库存持续或加速下降会导致供应不足，对房屋销售交易增长和相关服务产生负面影响[181] - 新冠疫情危机可能会放大公司业务风险，对公司及合资企业和加盟商业务产生重大不利影响[182][183] - 公司盈利增长依赖于吸引和留住独立销售代理和加盟商的能力，否则会影响营收和盈利[187] - 公司佣金收入份额持续下降会进一步影响盈利能力，行业竞争使佣金费用上升[191] - 2021年Realogy经纪集团约25%的收入来自加利福尼亚州，21%来自纽约都会区，13%来自佛罗里达州，合计约占59%，这些地区市场下滑会影响公司财务状况[195] - Realogy经纪集团在高端房地产市场交易集中，税收改革、资本管制等会对其业务产生不利影响[196] - 公司可能无法成功开发或采购支持战略计划的产品、服务和技术，影响运营结果[198] - 技术开发的投资和节奏加快，公司技术产品和服务可能缺乏吸引力，影响竞争地位和财务结果[200] - 公司战略投资的公司和合资企业可能无法带来预期收益或收回投资，如RealSure合资企业可能无法增加收入或盈利[201] - 竞争环境曾对公司市场份额产生负面影响，未来可能继续对公司和加盟商的运营利润率施压[203] - 独立销售代理的竞争压力来自传统经纪公司、新型经纪模式等多种来源[204] - 加盟商可能寻求降低特许权使用费安排或其他激励措施，导致公司特许权使用费减少[206] - 若公司或加盟商无法吸引和留住成功的独立销售代理，公司自营经纪业务和加盟店的毛佣金收入可能下降[208] - 公司特许经营业务竞争激烈，竞争对手可能以更低价格或更有吸引力的产品服务吸引加盟商[209][210] - 为保持竞争力，公司可能采取增加成本或降低特许权使用费的措施，对盈利和增长机会产生重大不利影响[211] - 公司实施战略举措可能导致品牌内部竞争加剧，为提升竞争力可能增加营销和产品服务开发支出[212] - 公司和加盟商面临来自非传统市场参与者的激烈竞争[213] - 消费者购房和售房偏好变化可能快于公司业务适应速度，对经营业绩和财务状况产生重大不利影响[214] 公司品牌与许可 - 公司拥有或有权使用CENTURY 21、COLDWELL BANKER等多个重要商标[24] - 公司拥有Sotheby's International Realty品牌100年许可协议，支付相当于Realogy Franchise Group净特许权使用费9.5%的许可费[64] - 公司拥有Better Homes and Gardens Real Estate品牌50年许可协议，支付相当于Realogy Franchise Group净特许权使用费9.0%的许可费[66] 公司行业数据来源与差异 - 公司的行业数据主要来源于NAR、Fannie Mae、Freddie Mac、Real Trends等[26][27] - 公司认为与NAR和Fannie Mae的房屋销售统计数据会因多种因素而存在差异[28] 公司业务出售计划 - 公司计划出售产权保险承销商业务，交易受成交条件限制[22] - 2021年第四季度，公司计划出售产权保险公司以换取现金和产权保险合资企业30%的普通股股份，预计2022年第一季度完成交易[35] - 2021年，Realogy Title Group计划出售Title Resources，以换取现金和一家产权保险承销商合资企业30%的股权[84][94] - 公司计划出售Title Resources，换取现金和一家拥有Title Resources的产权保险合资企业30%的股权[165] 公司财务关键指标变化 - 2021年公司自有经纪业务和加盟商的总佣金收入约为180亿美元，2020年为140亿美元[32] - 2021年公司市场份额增至约16.4%，2020年约为15.3%；2021年美国现有房屋销售单位交易估计份额略降至约12.5%，2020年为12.6%[33] - 2021年，公司平均房屋销售经纪佣金率为2.42%，Realogy Brokerage Group向Realogy Franchise Group支付的营销费用和特许权使用费分别为4.07亿美元和3.16亿美元（2020年）[74] 美国住宅房地产行业数据 - 2021年美国住宅房地产行业规模约为2.6万亿美元[37] - 过去30年，美国现有房屋销售交易规模的复合年增长率为6.5%[40] - 2005 - 2011年，美国年度现有房屋销售交易数量下降40%，中位现有房屋销售价格下降24%；2011 - 2021年，美国年度现有房屋销售单位数量和中位现有房屋销售价格分别提高44%和109%[41] - 2020年第二季度，美国住宅房地产行业封闭房屋销售交易规模下降16%，下半年增长29%[42] - 2005年下半年至2011年美国住宅房地产行业经历显著且漫长的低迷期[170] - 2020年受COVID - 19疫情影响，美国住宅房地产行业经历显著波动[170] 公司特许权使用费率模式 - 部分品牌采用基于交易量的激励模式，初始特许权使用费率为加盟商毛佣金收入的6%，净或有效特许权使用费率为6% - 3%[58] - 部分加盟商采用固定百分比特许权使用费率模式，支付固定百分比（通常低于6%）的佣金收入[59] - Better Homes and Gardens Real Estate特许经营业务自2019年起采用封顶费用模式，特许权使用费率一般为佣金收入的5%[60] - Corcoran特许经营业务采用分级特许权使用费率模式，初始费率为6%，最低降至4%；Coldwell Banker住宅特许经营业务2021年起采用该模式，初始费率为5.5%，最低降至3%[60] 公司员工搬迁服务数据 - 2021年，公司为42%的财富50强公司提供员工搬迁服务[70] - 截至2021年12月31日，前25名搬迁客户与公司的平均合作任期约为23年[70] 公司合资企业情况 - RealSure合资企业中，公司拥有49%的股份，Home Partners of America间接拥有51%，截至2021年12月31日，RealSure Sell在24个美国城市提供服务，2021年第四季度在3个美国城市推出RealSure Buy试点项目[80][81] - 房地产拍卖合资企业中，公司拥有50%的股权收益或亏损份额，该合资企业持有Concierge Auctions 80%的所有权[83] - 与Guaranteed Rate的非独家抵押贷款发起合资企业Guaranteed Rate Affinity中，公司拥有49.9%的股份，Guaranteed Rate间接拥有50.1%[99] - 2021年，公司自营经纪业务约占Guaranteed Rate Affinity购买交易的一半和抵押贷款发起业务的三分之一[98] - GRA协议初始期限为10年（至2027年8月），自动续约5年，除非一方提前通知终止[100] - 公司通过持有Guaranteed Rate Affinity 49.9%的股份参与抵押贷款发起业务[167] 公司产品推出情况 - 2021年开始向公司自有和特许经营经纪公司及其附属独立销售代理推出MoxiWorks产品套件[105] 公司员工情况 - 截至2021年12月31日，公司有大约9665名全职员工和165名兼职员工，约585名员工位于美国境外[115] - 2021年公司员工参与度得分达到91%，响应率为89%[116] - 过去三年每年100%的活跃员工完成了公司年度道德准则培训[117] - 2022年公司计划完成将企业总部转变为开放式创新中心，设计每天接待约200名过渡员工，取代传统办公室约1000名静态办公员工[118] - 截至2021年12月31日，公司约一半员工全职远程工作[118] - 截至2021年12月31日，公司有八个活跃的员工资源团体[119] 公司业务季节性与竞争情况 - 住宅房地产市场具有季节性，公司业务运营结果和收入历史上在每年第二和第三季度最强[121] - 公司及其附属加盟商在房地产经纪行业面临来自众多全国和地区性竞争对手的竞争[123] - 约42%的个体经纪人和独立销售代理与特许经营商有关联[133] - 2019年公司在一个品牌推出封顶费用模式以应对竞争[133] 行业政策与法规动态 - 2021年7月，美国司法部撤回对2020年11月与全国房地产经纪人协会拟议的同意令的同意，并自愿驳回民事诉讼[143] - 2021年7月，白宫发布行政命令，确定房地产经纪和房源等为进一步调查的关注领域[144] - 2021年7月，美国联邦贸易委员会撤销2015年反垄断政策声明[144] - 2021年9月，美国联邦贸易委员会撤回2020年纵向合并指南[144] - 2021年12月，美国联邦贸易委员会举办关于工人福利和竞争限制的研讨会[144] - 2018年，美国司法部和联邦贸易委员会联合举办公开研讨会，探讨住宅房地产服务行业的竞争问题[145] - 2018年新泽西州立法修正案可能影响该州房地产经纪人的工人分类索赔[152] - 2019年加利福尼亚州通过工人分类法规，其合宪性和可执行性面临挑战[152] - 2020年11月加州通过第24号提案，建立加州隐私权法案，2023年1月1日生效[154] - 弗吉尼亚州和科罗拉多州在2021年通过隐私立法，2023年生效[155] - 2020年欧盟法院使欧盟 - 美国隐私盾失效[157] - 2021年欧盟委员会发布关于使用标准合同条款的实施决定[157] 宏观经济与市场因素 - 2021年美联储宣布加速缩减购买抵押贷款支持证券，预计2022年加息三次[176] - 2021年COVID - 19危机导致搬迁量和房屋销售交易量大幅波动[175]