公司债务情况 - 公司有7.5亿美元无担保循环信贷安排用于营运资金和一般业务[61] - 2019年1月，公司获得6.5亿美元抵押贷款，由夏威夷瓦胡岛186处、960万可出租平方英尺的房产担保[61] - 2019年4月，公司因收购承担5700万美元有担保抵押票据[61] - 2019年10月，公司获得3.5亿美元抵押贷款，由美国大陆11处、约820万可出租平方英尺的房产担保[61] - 截至2020年12月31日，公司未偿还的固定利率债务为650000千美元，年利率4.31%，年利息费用28015千美元，2029年到期[349] - 若固定利率债务以高于或低于当前利率1个百分点的利率再融资，公司年利息成本将增加或减少约6500千美元[350] - 假设利率立即变动1个百分点，固定利率债务的公允价值将变动约50181千美元[351] - 截至2020年12月31日，公司浮动利率债务为221000千美元，年利率1.70%，年利息费用3757千美元[352][353] - 利率提高1个百分点，浮动利率债务年利息费用将增至5967千美元，每股收益影响为 - 0.09[353] - 若2020年12月31日循环信贷额度全额提取，利率1.70%时，年利息费用为12750千美元；利率提高1个百分点，年利息费用将增至20250千美元，每股收益影响为 - 0.31[355] 公司人员与业务线情况 - 截至2020年12月31日，RMR LLC在美国总部和地区办事处有超600名全职员工[67] - 截至2020年12月31日，公司有一个运营部门，即拥有和租赁包括工业和物流建筑及租赁工业用地的房产[71] 公司REIT税收资格情况 - 公司自2018纳税年度起选择按《国内税收法》第856至860节作为房地产投资信托基金（REIT）纳税[80] - 公司2018 - 2020年符合REIT税收资格，未来有望继续满足要求[82] - 若未通过REIT资格测试，将按C类公司纳税，股东也按C类公司股东纳税[83] - 未分配的“房地产投资信托应税收入”按常规企业所得税税率征税[84] - “禁止交易”净收入按100%税率征税[84] - 未满足75%或95%总收入测试，按100%税率对差额征税[84] - 未满足REIT资产测试，需缴纳至少50,000美元或最高常规企业所得税税率乘以不合格资产净收入的税[84] - 未满足IRC规定致无法获得REIT税收资格，每次违规罚款50,000美元[84] - 未按要求分配，需对未分配部分征收4%不可抵扣消费税[84] - 收购REIT资产可能需对内置收益缴纳联邦所得税[84] - 若未满足REIT资格条件但因合理原因非故意疏忽，每次违规罚款50,000美元[91] - 子公司REIT股份是母公司REIT 75%资产测试的合格房地产资产，若子公司不满足REIT资格要求，会影响母公司REIT资格[94] - 公司与子公司REIT于2020年第一季度提交保护性TRS选举，并于2021年1月重申，所有权低于10%时可能停止[96] - 公司投资TRS证券的价值不得超过季度末总资产价值的20%[97] - TRS直接或间接拥有超过35%投票权或价值的非REIT公司自动成为TRS[98] - 若TRS向关联REIT支付的金额超过公平交易，REIT将被征收100%的消费税[100] - 公司需满足两个总收入测试以维持REIT资格，每年至少75%的总收入来自房地产相关投资，至少95%的总收入为合格收入[101] - 租金要符合“房地产租金”定义，需满足多项要求，如租金金额不基于收入或利润、公司对租户的所有权不超过10%等[102] - 若租赁中个人财产租金占比不超过15%，则该部分租金可视为“房地产租金”[102] - 除止赎房产销售外，公司销售库存或主要用于销售的财产所得收益可能被视为禁止交易，征收100%的惩罚性税[105] - 公司认为未来资产处置收益通常能满足75%和95%的总收入测试，不会是经销商收益或需缴纳100%惩罚性税[106] - 公司需满足75%和95%的总收入测试以符合REIT税收资格，若未满足且因合理原因非故意疏忽，可申请救济但需缴纳100%的税[108] - 每个应税年度各日历季度末，公司需满足资产百分比测试，至少75%的总资产价值须为“房地产资产”，不超过25%为特定证券等[111] - 若未满足5%、10%资产测试且未在30天内纠正，资产价值不超1000万美元可获豁免，否则需满足一定条件[112] - 公司需进行年度分配，分配金额至少为90%的“房地产投资信托应税收入”和90%的税后净收入之和减去非现金收入超5%的部分[116] - 净利息费用扣除一般限于调整后应税收入的30%，2019 - 2020年提高至50%，公司选择作为房地产贸易业务不受此限[116] - 若未达到90%分配要求，因之前为满足4%消费税要求进行分配可获IRS豁免，否则将按公司所得税税率征税并缴纳4%消费税[118] 公司收购C公司相关税务情况 - 公司未来可能收购C公司，收购后资产、负债等将视为公司的，可能面临内置收益税和额外分配要求[122] - 若收购C公司资产，在特定情况下出售资产可能需缴纳内置收益税，出售后次年应税股息可能按优惠税率征税[123] - 收购C公司后，需在交易发生的应税年度结束前分配继承的C公司收益和利润，否则需支付利息[124] 公司资产税基与折旧情况 - 公司资产初始税基一般为收购成本，可折旧的房地产按直线法在40年内折旧，个人财产在较短适用期间折旧[125] 公司上市情况 - 公司首次公开发行并在纳斯达克上市2000万股普通股[126] 美国股东税务情况 - 非公司制美国股东调整后总收入未超阈值，长期资本利得和多数公司股息最高联邦所得税税率为15%；超阈值则为20%[130] - 公司指定的资本利得股息，部分将按特定类别股份持有人当年获得的总股息占所有类别股份持有人总股息的比例分配[135] - 美国股东出售或交换公司股份，若持有期超一年，为长期资本损益；持有六个月及以下的股份出售或交换损失，在持有期内公司支付的长期资本利得股息范围内，视为长期资本损失[138] - 美国个人、遗产或信托股东，总调整收入超阈值，需对净投资收入（含公司股息和股份处置收益）缴纳3.8%的医疗保险税[139] - C类公司或仅含C类公司合伙人的合伙企业持有公司股份，单一年度税务损失超1000万美元或规定组合年度超2000万美元，需向美国国税局披露[141] - 其他合伙企业、S类公司、信托或个人持有公司股份，单一年度税务损失超200万美元或规定组合年度超400万美元，需向美国国税局披露[141] - 自然人未披露应报告交易，年度最高罚款1万美元；其他情况为5万美元[141] - 非公司制美国股东为购买公司股份借款，利息扣除一般限于投资者净投资收入[142] - 公司向免税养老金计划、个人退休账户或其他合格免税实体股东的分配，在特定条件下不构成无关业务应税收入[144] - 美国股东未正确提供纳税人识别号和认证，可能被预扣部分分配或收益，并面临IRS处罚[157] 非美国股东税务情况 - 非美国股东收到公司非资本利得股息分配，一般按30%税率缴纳美国联邦所得税和预扣税，若符合条件可按较低条约税率[147] - 若公司股票未在美国家证券交易所上市，非美国股东收到归因于美国不动产权益出售收益的分配，适用最高21%预扣税，企业股东可能需缴纳最高30%分支机构利润税[151] - 若公司股票不是美国不动产权益，非美国股东出售股票的收益一般无需缴纳美国联邦所得税和预扣税[152] - 若公司股票在美国家证券交易所上市，或公司是“国内控制”的房地产投资信托（即过去五年内非美国股东直接或间接持有的股票价值低于50%），公司股票不构成美国不动产权益[153] - 若出售公司股票的收益需缴纳美国联邦所得税，非美国股东按美国股东处理，购买方需预扣15%的购买价格[154] 金融机构与受托人相关情况 - 非美国金融机构和实体未遵守尽职调查和报告要求，适用支付款项30%的美国预扣税[159] - 员工退休收入保障法案（ERISA）计划的受托人若违反信托责任，可能承担个人责任和最高20%的民事罚款[163] - 受托人考虑投资公司证券，需考虑是否满足ERISA多元化要求、投资是否审慎、是否有授权等[164] 税务政策变动影响 - 公司及其股东的税务处理可能随时因立法、司法或行政行动而改变，且可能有追溯效力[161] LIBOR相关情况 - LIBOR预计2021年12月31日对新合同停用，2023年6月30日对现有合同停用[357] - 公司循环信贷协议下的借款利率基于LIBOR，未来债务利息可能也基于LIBOR[357] 公司股份转让与性质情况 - 公司认为信托声明对股份转让的限制不影响股份“自由转让”[171] - 公司律师认为，假设股份“广泛持有”且无其他限制转让的事实和情况，公司股份为公开交易证券，资产不会被视为ERISA计划或非ERISA计划的“计划资产”[172]