公司基本信息 - 公司于2014年10月2日在马里兰州注册成立，在纽约证券交易所交易，代码为“KREF”[24] - 公司由经理管理，经理团队约有65名投资专业人员，投资委员会由多位KKR高管组成[28] - 公司无员工，由经理根据管理协议进行外部管理，高管是经理或其附属公司的员工[59] - 公司网站为www.kkrreit.com，会在网站免费提供年报、季报等报告[59] 公司投资活动与策略 - 公司2014年10月开始投资活动，初始承诺资金4亿美元，后筹集4.381亿美元，IPO净收益2.259亿美元，2022年12月31日普通股账面价值12.438亿美元[21] - 公司投资策略是发起或收购过渡性高级贷款，也投资夹层贷款、优先股和其他债务工具[29] - 公司目标资产主要包括过渡性高级贷款、夹层贷款、优先股和其他债务投资[32] - 公司自IPO以来持续执行发起浮动利率过渡性高级贷款的投资策略，未来投资活动预计集中于发起浮动利率高级贷款[34] 公司投资组合情况 - 截至2022年12月31日，公司投资组合总计79.164亿美元，主要包括78.005亿美元的高级和夹层商业房地产贷款、8020万美元的房地产资产净投资和3570万美元的CMBS B级债券投资[34] KKR管理资产情况 - KKR截至2022年9月30日管理资产4962亿美元，KKR房地产集团同期管理资产642亿美元[25][26] 公司税收情况 - 公司作为REIT运营，符合美国联邦所得税目的，可免缴部分联邦所得税[23] 公司面临的风险 - 公司面临再投资收益困难、证券市场波动、业务和投资策略变化等多种风险[18] - 公司在借贷和投资活动中面临竞争，其他REITs已筹集或预计筹集大量资金，可能与公司投资目标重叠[57][67] - 新冠疫情对公司业务造成严重破坏，可能影响公司业绩和运营结果，如导致借款人违约、影响公司获取资金能力等[61][63] - 竞争可能限制公司发起或收购理想贷款和投资的能力，导致目标资产收益率下降[67][68] - 公司投资策略部分依赖与合资企业、运营伙伴和战略共同投资者建立满意关系，但无法保证现有关系持续或未来能建立有利关系[69] - 公司贷款和投资面临房地产债务投资相关风险，经济和市场条件变化会影响借款人信用和房地产抵押品价值[70] - 利率和信用利差波动会影响公司贷款和投资收益，进而影响运营结果、现金流和投资市值[72] - 2022年美联储加息七次，预计2023和2024年将继续加息，加息会增加借款人利息支付和违约率，影响商业地产价值[73] - 利率变化会使公司净利息差扩大或收缩，影响经营业绩、现金流和投资市值，利率和信贷利差波动可能导致经营亏损[74][75] - 利率和信贷利差上升会降低贷款需求、提高借款人违约率，下降会减少浮动利率投资利息收入、提高贷款提前还款率[76] - 公司部分贷款和投资可能无法完全控制，受高级或初级债权人、服务商等影响，合作伙伴问题也会产生负面影响[77] - 商业房地产相关投资面临拖欠、止赎和损失风险，借款人还款能力取决于物业运营情况，净营业收入受多种因素影响[78] - 过渡性贷款损失风险大于传统抵押贷款，借款人面临市场、成本超支、无法按时完成改造等风险，还可能无法获得永久融资偿还过渡性贷款[83][84][86] - 利率和信贷利差下降时贷款提前还款率增加，公司再投资收益可能降低；上升时提前还款率降低，借款人行使展期期权可能增加，影响公司经营业绩[87] - 贷款提前还款率受多种因素影响，无法准确预测，若超过预期，公司再投资困难，影响现金管理策略[89] - 公司贷款含提前还款保护条款，无该条款可能面临贷款提前偿还和资本无法增值再部署风险[90] - 公司投资CMBS和CRE CLO证券，市场波动会使投资价值下降，底层抵押资产估值问题可能导致重大损失[93] - 投资次级债务、夹层贷款和优先股权益比高级债务面临更高违约风险，可能导致运营亏损并限制向股东分配能力[97][98][99][100] - 投资可能在地理、资产类型和赞助商方面集中，可能导致短期内多项投资违约，影响公司运营和财务状况[102][103] - 公司经理可随时更改投资策略和资产配置，可能增加利率和房地产市场波动风险，影响公司运营和财务状况[104][105] - 投资CMBS及类似金融产品面临证券化过程、无法收回投资、受监管影响和无法对冲或转让等风险[106] - 《多德 - 弗兰克法案》的风险保留规则要求CMBS交易发起人至少保留5%的信用风险，自2016年12月生效，可能影响CMBS市场和公司投资机会[107] - 若作为合格第三方购买CMBS B - 部分以满足风险保留规则，需至少持有五年且不能转让或对冲，可能无法减轻损失[108] - 公司投资的信用评级可能被下调，导致投资价值和流动性下降，影响投资组合价值并可能造成损失[110][111] - 公司信用评级被下调可能使获取资本更困难和昂贵[112] - 公司可能需要对贷款进行止赎，止赎过程漫长昂贵，可能导致运营和财务损失，还可能面临环境责任[113][114][115] - 公司可能面临贷款人责任索赔和破产程序相关风险，投资困境贷款或证券可能导致重大损失[116][117][118] - 投资重组计划存在高度不确定性，可能大幅降低贷款利率和注销本金，且到期时可能无法获得置换融资[120] - 投资可能遭受重大或全部损失，在重组或清算程序中可能失去全部投资，或接受价值低于原始投资的现金或证券[121] - 经济放缓、衰退或房地产价值下降会损害投资和运营，增加贷款损失可能性，影响公司运营、财务状况和分红能力[122] - 资产价值下降可能需确认“非暂时性”减值或注销，影响运营和财务状况[123][124] - 部分投资按公允价值记录，估值主观，可能与最终处置价值有重大差异，影响运营和财务状况[125] - 投资衍生品会增加损失风险，可能导致杠杆放大收益和损失，还面临多种市场和交易对手风险[126][127][128][129] - 交易外币资产会面临外汇风险，影响资产估值、收入和分红[131] - 投资国际房地产相关资产面临特殊风险，可能对运营和分红能力产生重大不利影响[132] - 欧洲主权债务危机、地缘政治问题和欧元不稳定可能对公司业务和财务状况产生不利影响[137] - 英国脱欧可能影响欧洲或全球经济和市场状况，导致法律不确定性，对公司业务和财务状况产生不利影响[139] 公司财务数据关键指标 - 2022年和2021年发放的承诺贷款平均规模分别为1.082亿美元和1.309亿美元[35] - 截至2022年12月31日，普通股账面价值扣除了1.111亿美元的当前预期信用损失（CECL）准备金[35] - 截至2022年12月31日，高级贷款加权平均贷款与价值比率（LTV）为66%[39] - 截至2022年12月31日，非按市值计价融资为49亿美元，占担保融资的77%[41] - 截至2022年12月31日，总杠杆率为3.8:1，目标杠杆率在3.5 - 4.0:1之间[45] - 截至2022年12月31日，100%的贷款组合按浮动利率计息，与一个月伦敦银行间同业拆借利率（LIBOR）和/或有担保隔夜融资利率（Term SOFR）挂钩[48] - 截至2022年12月31日，按本金计算，55.4%和44.6%的贷款分别按与Term SOFR和LIBOR挂钩的浮动利率计息；60.5%和39.5%的未偿还浮动利率融资安排分别按与Term SOFR和LIBOR挂钩的利率计息[54] - 截至2022年12月31日，按贷款敞口计算，55.4%和44.6%的浮动利率贷款分别与Term SOFR和LIBOR挂钩[72] 公司融资情况 - 2022年关闭了10亿美元的管理型多户商业贷款抵押债券（CLO），提供8.475亿美元的非按市值计价和无追索权融资，预支率为84.75%，加权平均资本成本为Term SOFR + 1.71%[42] - 2022年签订了三项新的特定资产融资安排，总计4.906亿美元[42] - 2022年签订了一项新的3.5亿美元定期贷款协议，可选择增加至5亿美元[42] - 公司目前有未偿还债务，可能会根据市场情况和可用性产生大量额外债务[149] - 公司通过回购协议为某些目标资产融资，杠杆可能会降低投资回报和可分配现金[152] - 公司使用回购协议融资需获得贷款人的预先批准，可能无法获得融资同意[153] - 主回购协议和其他贷款安排可能会施加限制性契约，限制公司运营和投资策略的灵活性[154] - 融资安排涉及资产市值下降风险，可能导致追加抵押或追加保证金要求[155] - 公司依赖多种融资方式执行业务计划，无法获得融资会对业务产生重大不利影响[156] - 公司获取融资的能力受多种因素影响，包括经济和资本市场状况、监管资本要求等[157] - 公司可能需要定期进入资本市场筹集资金，不利市场条件会增加融资成本或限制融资渠道[158] 利率相关情况 - 2022年美国联邦储备委员会七次加息，并预计2023年和2024年将继续加息[159] - 2021年3月5日，FCA宣布与公司相关的所有LIBOR期限将在2023年6月30日后停止发布或不再具有代表性[161] - 2022年3月15日，美国签署包含《可调整利率（LIBOR）法案》的《2022年综合拨款法案》[161] - 截至2022年12月31日，公司按本金计算的贷款分别有55.4%和44.6%与Term SOFR和LIBOR挂钩[164] - 截至2022年12月31日，公司未偿还的浮动利率融资安排分别有60.5%和39.5%的利息与Term SOFR和LIBOR挂钩[164] 公司风险管理与套期保值 - 公司可能会使用各种衍生金融工具进行风险管理，这可能带来高于普通投资的风险[166] - 公司进行利率或货币套期保值可能会对收益产生不利影响，减少可分配给股东的现金[167] - 公司进行套期保值交易可能会面临对手方风险，若对手方破产或违约，公司可能遭受重大损失[170] 公司经理相关情况 - 公司经理已获得CFTC工作人员对符合条件的mREIT运营商发布的不采取行动豁免，无需进行CPO注册[174] - 若公司未能获得CFTC的解释性救济、无法获得注册豁免且不遵守新规则的监管要求，可能无法使用某些套期保值工具或面临重大罚款和处罚[176] - 管理协议当前期限至2023年12月31日，之后自动续期一年，经理方有权提前180天通知终止协议[178] - 无正当理由终止管理协议困难且成本高，需至少三分之二独立董事投票通过，提前180天书面通知，终止费为前24个月平均年管理费与平均年激励费之和的三倍[179] - 公司依赖经理方及其人员的努力、经验和技能，关键人员离职可能对公司业绩产生重大不利影响[177] - 经理方在管理协议下责任有限，公司需对经理方非恶意等行为产生的费用和损失进行赔偿[180][182] - 经理方过往管理基金的历史回报不能代表公司未来业绩，公司与其他基金在多方面存在差异[183] - 公司向经理方支付的基础管理费与业绩无关，可能降低其寻求有吸引力投资的动力，且经理方可能为增加股权而采取非优化股东回报的策略[184] - 经理方每季度可根据公司收益赚取激励费，可能促使其投资高风险资产或过早出售资产以增加短期净收入[185] 公司与KKR关系及利益冲突 - 截至2022年12月31日，KKR及其关联方持有公司普通股，拥有公司总投票权的14.5%，能显著影响公司事务[186] - 公司与KKR存在利益冲突，包括费用、投资机会分配等方面，相关政策和程序可能无法充分解决这些冲突[186][187] - KKR可能为自身或其投资工具进行战略、机会性投资，与公司竞争，经理方可能将更有吸引力的投资分配给其管理的自有实体[188] - 2017年1月10日公司向聚合工具出资4000万美元，与KKR管理的投资基金RECOP I合作[190] - KKR在分配时间、服务或资源时可能与公司产生利益冲突，且不排除开展与公司无关的活动[190] - 公司投资机会可能受KKR投资工具和专有实体竞争影响，分配决策冲突不一定对公司有利[190] - KKR作为投资工具顾问，在为公司和KKR投资工具提供建议或决策时可能面临利益冲突[190] - 公司可能与KKR投资工具和/或KKR专有资产负债表实体共同投资，参与机会的经济条款可能不利[191] - 公司经理与KKR进行涉及投资买卖的交易，需满足对公司有利且获多数独立董事预先批准的条件[195] 公司合规与监管要求 - 公司需维持投资证券价值不超过非合并基础上总资产（不包括美国政府证券和现金项目）的40%，以避免根据《投资公司法》注册为投资公司[197] - 子公司若依据《投资公司法》第3(c)(5)(C)条获得豁免，需至少将55%的资产投资于“合格”房地产资产，至少80%投资于“合格”房地产资产和房地产相关资产[198] - 《投资公司法》将多数股权子公司定义为某人拥有其50%或以上已发行有表决权证券的公司[202] - 2018年，一项法案签署成为法律，放宽了《多德 - 弗兰克法案》下对某些银行的监管和监督[208] - 2013年8月，金融稳定委员会发布了加强对“影子银行”实体监督和监管的政策框架[209] - 2014年12月18日，金融稳定监督委员会发布通知，就资产管理行业某些方面可能带来的风险征求公众意见[210] - 2016年4月18日，金融稳定监督委员会发布了对资产管理产品和活动多年审查的最新情况，并成立了一个跨部门工作组来评估某些杠杆基金相关的潜在风险[210] - 2019年12月4日，金融稳定监督委员会发布了关于将非银行金融公司指定为系统重要性金融机构的最终指导意见，从“基于实体”的方法转变为“基于活动”的方法[210] - 法律法规变化可能影响公司对借款人的投资回报，如2016年加州山景城通过限制1995年前建成社区现有租户租金增长的公投[211] - 气候变化相关倡议和监管可能增加公司成本或使借款人需额外技术和资本投入，影响公司经营结果[212] - 对ESG事项关注度增加可能扩大公司需管控、评估和报告事项的范围和复杂性，增加合规成本并影响经营结果和现金流[213] - 气候变化的显著物理影响如极端天气事件会对借款人的部分房产产生不利影响[214] - 非银行公司开展贷款活动需在美国多个州持有许可证，获取和维护许可证会产生费用，未获许可可能产生重大