财务数据和关键指标变化 - 截至2022年12月31日，每股账面价值为18美元，环比下降1.5% [3] - 本季度可分配收益为1240万美元，即每股0.18美元，包括2500万美元或每股0.36美元的冲销；实现损失前的可分配收益为每股0.54美元 [8] - 2022年第四季度，公司报告GAAP净收入为1460万美元，即每股摊薄收益0.21美元，包括2120万美元或每股摊薄收益0.31美元的CECL拨备 [36] - 2022年，公司永久股权基础增长15%，达到16亿美元；筹集了约1500万美元的优先股，票面利率为6.5%；完成两次普通股公开发行，净初级收益为1.88亿美元 [38] - 本季度，公司CECL储备金从1.15亿美元净减少40万美元至1.11亿美元，即基于已发放贷款组合的147个基点 [23] - 2022年第四季度，公司回购了约50万股普通股，加权平均每股价格为16.41美元，总计超过740万美元；2022年共回购210万股，总计3600万美元；本月，董事会重新授权1亿美元的回购计划 [75] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年，KREF团队代表公司发放了27亿美元的贷款，涉及25笔贷款，近70%由多户和工业地产担保，另外22%由生命科学地产担保 [13] - 从2021年第四季度到2022年第四季度，投资组合中同店租金中位数上涨12% [14] - 2022年第四季度，公司发放了三笔高级贷款，总计3.7亿美元；完成了1.25亿美元的特定资产融资 [27] - 截至年底，公司88%的贷款组合风险评级为3，第四季度和2023年首个付款日，公司在整个投资组合中收取了100%的预定利息 [54] 各个市场数据和关键指标变化 - 高利率环境对整体系统造成压力，但借款人有利率上限保护，并非完全暴露于当前SOFR或LIBOR [29] - 写字楼市场仍然面临挑战，债务和股权流动性不足 [42] - 多户住宅市场，尽管价值有所下降，资本化率上升，但入住率处于历史高位，租金仍有增长，不过增速有所放缓 [89] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司优先与现有赞助商合作，对于需要额外资本的物业，赞助商需注入额外股权 [15] - 公司拥有多种工具来优化结果，包括接管资产运营，直至流动性恢复；凭借高流动性，公司能够积极与借款人合作，加快解决问题 [16] - 公司专注于向机构赞助商提供高质量房地产和增长领域及市场的贷款，最大的物业类型是多户住宅，约占整体投资组合的45% [41] - 2023年，公司预计投资组合将适度周转，继续匹配新贷款发放与还款；预计2023年还款约10亿美元，主要集中在下半年 [44][45] - 公司保持防御姿态，专注于管理流动性 [50] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管环境充满挑战，但公司在2022年增强了流动性，多元化了非按市值计价的负债 [37] - 高利率环境对可分配收益是利好因素 [44] - 公司对当前储备水平感到满意，但未来情况仍需观察 [30] - 多户住宅市场短期内会受到新供应的影响，但长期来看，市场消化新单位后将呈现有利态势 [71] - 目前市场对贷款人有利，公司看好市场，认为有吸引力 [72] 其他重要信息 - 12月初，公司支付了第四季度每股0.43美元的现金股息，基于昨日收盘价，股息年化收益率为10.9% [3] - 2022年，公司增加了25亿美元的非按市值计价负债；将KREF公司循环信贷额度提高2.75亿美元至6.1亿美元，并将到期日延长至2027年3月 [4] - KKR达到了持有1000万股的长期目标，占公司已发行股份的14%，实现了与KREF的市场领先的一致性 [11] - 公司 broader real estate platform 管理着超过640亿美元的资产，自2021年底以来增长了约60% [12] - 本月，Todd Fisher辞去KREF董事会职务，接受美国商务部的职位 [17] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 利率环境对借款人的影响以及公司对写字楼储备的看法 - 利率环境对整体系统造成压力，但借款人有利率上限保护；公司对当前储备水平感到满意，会根据未来情况调整 [29][30] 问题: 2500万美元的GAAP损失是否达到IRS或税务门槛，以及税务损失的时间安排 - 2500万美元的冲销将在2023年修改完成的年份成为应税事件；公司2022年已完全分配股息，无需特殊股息 [60] 问题: 4级和5级风险评级贷款的损失情况及变现时间 - 并非所有4级风险评级贷款都有高损失可能性，部分是因为有近期催化剂或事件可能导致修改；5级风险评级贷款有清算程序，今年可能会有变现，但具体金额不确定 [62][63] 问题: 观察名单上贷款的融资情况以及与交易对手的讨论进展 - 观察名单上的贷款与贷款是否违约无关，所有贷款均按时还款；目前无需过多担忧，到期或需要修改时会与贷款人深入沟通，目前沟通有建设性 [64] 问题: 季度利息收入中由前期储备资金支付的比例，以及储备资金耗尽的影响 - 公司没有具体比例数据，但储备资金用于支付利息是常见的；由于投资组合多在增长领域，价值和基本面良好，预计赞助商将补充储备资金 [68][69] 问题: 多户住宅信贷前景，以及对West Hollywood资产降级的看法 - 多户住宅市场短期内会受到新供应影响，但长期有利；West Hollywood资产因利率上限修改讨论而降级，公司对其价值有信心 [70][71][109] 问题: 提高储备金对公司风险偏好的影响，以及是否有改变风险参数的阈值 - 目前市场对贷款人有利，公司看好市场；储备金对新贷款决策影响较小，更多关注流动性和解决5级风险评级贷款问题 [72][104] 问题: 商业房地产的资本流动情况，以及今年的资本分配和增量买家 - 全球市场认为房地产信贷有吸引力，尽管整体市场受分母效应影响，但房地产信贷市场份额在增加，资金筹集情况良好 [106] 问题: 今年10亿美元还款中，需进行延期测试的初始到期贷款金额 - 今年约6%的投资组合初始到期，包括相关数字后增长至约21%，总计约17亿美元 [108] 问题: CMBS投资的减值风险，以及价值确定的驱动因素 - CMBS投资由第三方服务提供商进行估值；可能影响市场的因素包括风险溢价上升和基本面及违约情况；整体CMBS投资组合表现良好，违约率极低 [111]