公司基本信息 - 公司于2018年12月17日在开曼群岛注册成立，股份代号为6958，于2020年7月10日在联交所上市[4][5] - 正荣集团有限公司于1994年8月31日在中国成立，欧宗荣先生及欧国强先生分别拥有91.9%及8.1% [7] - 正荣商业管理有限公司于2014年5月26日在中国成立，自2021年6月30日起成为公司的非全资附属公司[7] - 正荣地产集团有限公司于2014年7月21日在开曼群岛注册成立，股份代号为6158 [7] - 正荣地产控股有限公司于2015年7月22日在中国成立，为正荣地产的全资附属公司[7] - 公司股份为每股面值0.002美元的普通股，以港元交易[6] - 公司中国主要营业地点及总部位于上海市闵行区申虹路666弄虹桥正荣中心7号楼1楼[10] - 公司香港主要营业地点位于湾仔皇后大道东248号大新金融中心40楼[10] - 公司股份代号为6958[10] 报告期信息 - 报告期为截至2023年12月31日止年度[6] 公司治理与人事变动 - 邓历和王威于2023年7月1日获委任为执行董事，林晓彤和康宏于同日辞任[8] - 刘伟亮于2023年1月20日获委任为董事会主席，黄仙枝于同日辞任非执行董事[8] - 邓历于2023年7月1日获委任为授权代表，林晓彤于同日辞任[9] - 邓历先生44岁，2023年7月1日获委任为执行董事及行政总裁，拥有逾21年公司运营管理等经验[106] - 王威先生42岁，2023年7月1日获委任为执行董事，自2016年3月起担任正荣商业管理总经理[111] - 刘伟亮先生40岁，2022年11月11日获委任为非执行董事，2023年1月20日获委任为董事会主席[114] - 刘先生拥有逾14年房地产行业经验，2016年6月加入正荣地产，担任多个重要职位[115] - 马海越先生47岁，2020年6月10日获委任为独立非执行董事，拥有逾19年财务及审计经验[117][118] - 欧阳宝丰先生56岁，2020年6月10日获委任为独立非执行董事，拥有丰富房地产行业工作经验[124] - 张伟48岁，2020年6月10日获委任为独立非执行董事，曾在联想控股、万科等公司任职[132] - 王奕42岁，在财务管理等方面拥有逾15年经验，2002年毕业于南京审计大学[137][141] - 练少娥2021年12月24日获委任为联席公司秘书，拥有逾20年相关工作经验[143][144] - 邓历、王威于2023年7月1日获委任为执行董事，林晓彤、康宏于同日辞任；黄仙枝于2023年1月20日辞任董事会主席，刘伟亮同日获委任[179] - 张伟及欧阳宝丰将在股东周年大会上轮值退任董事并可膺选连任[180] - 邓历及王威将在股东周年大会上退任董事并可膺选连任[181] 财务数据关键指标变化 - 公司报告期内收入约为人民币11.455亿元，较2022年同期的约人民币11.413亿元基本持平[12] - 公司报告期内亏损约为人民币8190万元，2022年同期亏损约为人民币2.807亿元[12] - 母公司拥有人应占报告期内亏损约为人民币8120万元，2022年同期亏损约为人民币2.813亿元[12] - 2023年集团收入约11.455亿元，较2022年基本持平，物业管理服务是最大收入来源，收入约7.983亿元，占比69.6%[57][58][59] - 2023年非业主增值服务收入0.95724亿元，占比8.4%，较2022年下降48.7%[58] - 2023年集团销售成本约9.008亿元，较2022年增长约1.4%，主要因物业管理业务规模增长[61][62] - 2023年集团毛利约2.447亿元，较2022年下降约3.2%，毛利率为21.4%，较2022年下降0.8个百分点[63][64] - 2023年物业管理服务毛利率20.0%，较2022年下降2.9个百分点；非业主增值服务毛利率2.8%，下降0.8个百分点；社区增值服务毛利率25.7%，下降2.7个百分点；商业运营管理服务毛利率42.0%，上升0.4个百分点[65] - 公司其他收入及收益约为1580万元，较2022年同期的3300万元减少约52.1%，主要因政府补助从1820万元降至340万元[66] - 行政开支约为1.458亿元，较2022年同期的1.577亿元减少约7.6%，占收入比例从13.8%降至12.7% [67] - 报告期内所得税开支约为2530万元，2022年同期所得税抵免为2220万元[68] - 母公司拥有人应占亏损约为8120万元，2022年同期约为2.813亿元[69] - 截至2023年12月31日，物业及设备约为570万元，较2022年12月31日的590万元减少约3.5% [70] - 贸易应收款项约为3.097亿元，较2022年12月31日的2.827亿元增加约9.6% [71] - 预付款项、按金及其他应收款项约为1.081亿元，较2022年12月31日的1.278亿元减少15.5% [72] - 贸易应付款项约为1.654亿元，较2022年12月31日的1.495亿元增长约10.7% [73] - 截至2023年12月31日，公司借款为7310万元，2022年12月31日为1.001亿元[77] - 2023年12月31日，集团资产负债比率为0.07倍，较2022年12月31日的0.09倍减少0.02倍[85] - 2023年12月31日，集团约有3485名雇员，2022年12月31日约为4197名；报告期内总员工成本约43120万元，2022年12月31日约为44630万元[92] - 公司2020年7月首次公开发售所得款项净额约为12.677亿港元，相当于约11.417亿元[97] - 截至2023年12月31日，开发信息管理系统已动用1.255亿元，尚未动用1.028亿元，预计2024年12月31日前用完[98] - 截至2023年12月31日，进一步开发“荣智慧”服务软件已动用9460万元，尚未动用7660万元，预计2024年12月31日前用完[98] - 截至2023年12月31日，一般业务运营及营运资金已动用1.142亿元，无尚未动用金额[98] - 截至2023年12月31日，收购正荣商业管理已动用6.28亿元，无尚未动用金额[98] - 截至2023年12月31日，所得款项净额已动用总额为9.623亿元，尚未动用1.794亿元[98] - 截至2023年12月31日止年度，五大客户收益占集团总收益8.9%（2022年为15.4%），最大客户正荣地产集团收益占比4.4%（2022年为12.3%）[197] - 截至2023年12月31日止年度，五大供应商采购金额占集团总采购成本6.1%（2022年为9.5%），最大供应商福建省万亿保安服务有限公司采购金额占比1.3%（2022年为1.8%）[200] 业务线数据关键指标变化 - 报告期内新拓展4座大型商业综合体、2个城市服务、9个产业园区等优质项目，合同管理面积稳步增长[17] - 2023年12月31日，公司合约建筑面积约为10960万平方米，较2022年12月31日增长0.5%，合约项目数量为468个[37] - 2023年12月31日，公司物业管理服务的在管建筑面积约为8080万平方米，较2022年12月31日增长约0.8%，在管项目数量为384个[37] - 截至2023年末，公司合约建筑面积为109,643千平方米，在管建筑面积为80,763千平方米；2022年末合约建筑面积为109,093千平方米，在管建筑面积为80,128千平方米[38] - 2023年新订约合约建筑面积992千平方米、在管建筑面积974千平方米；2022年新订约合约建筑面积5,475千平方米、在管建筑面积9,481千平方米[38] - 2023年终止合约建筑面积442千平方米、在管建筑面积339千平方米；2022年终止合约建筑面积437千平方米、在管建筑面积335千平方米[38] - 截至2023年12月31日，公司地理分布已扩展至中国55座城市[41] - 2023年物业管理服务总收入798,346千元，2022年为706,513千元[42] - 2023年长三角洲地区在管建筑面积27,073千平方米，区域收益373,703千元，占总收益46.8%；2022年在管建筑面积26,403千平方米，区域收益326,023千元，占总收益51.1%[42] - 2023年非业主增值服务收入较2022年同期的约1.865亿元下降48.7%至约9570万元，在公司总收入中的占比达到8.4%[47] - 2023年协销服务收入50,238千元，占非业主增值服务收入52.5%；2022年为95,011千元，占比50.9%[49] - 2023年额外定制服务收入25,789千元，占非业主增值服务收入26.9%；2022年为62,081千元，占比33.3%[49] - 2023年房屋维修服务收入15,886千元，占非业主增值服务收入16.6%；2022年为19,714千元，占比10.6%[49] - 2023年社区增值服务收入约1.439亿元，较2022年增长0.3%，占集团总收入12.6%[50] - 2023年家居生活服务收入1.11883亿元，占社区增值服务收入77.8%；车位管理等服务收入0.15299亿元，占比10.6%；公共区域增值服务收入0.1671亿元，占比11.6%[51] - 2023年商业运营在管项目33个，在管总面积约170万平方米，收入约1.075亿元[55] 公司业务运营举措 - 2023年持续完善人才培养体系，健全培训机制，优化人力资源管理，引进优秀专业和复合型人才[20][21] - 推出“荣光行动”综合提升方案，激发项目商业氛围，提振租户和到访人群消费体验[18] - 完成“荣乐慧”智慧客户服务系统的开发和试点应用，提升服务效率和客户体验[18] - 持续加大科技投入，推广智慧运营产品，加快企业级智能运维平台研发建设[24] - 持续升级后台系统架构，提升数据汇总和挖掘能力，为精细化运营赋能[24] - 进一步完善人才培养体系，创新培训模式，强化理论与实操结合[25] - 优化人力资源管理制度，引进和培养懂管理、会创新、善实践的复合型人才[25] - 公司将巩固长三角核心城市领先地位，拓展珠三角、京津冀、成渝等地区市场份额[28] 公司未来展望与战略 - 2024年世界经济复苏有不确定性，地缘政治冲突影响经济，但中国物业服务行业前景值得期待[23] - 2024年公司将秉承“务实创新、质量为本”理念，坚守高品质发展道路[23] 公司重大事项与交易 - 2023年12月22日，公司全资附属公司以110万元收购苏州鑫琪瑞电子商务有限公司100%股权，目标公司主要资产为约1400个地下停车位使用权[87] - 2024年2月28日公司召开股东特别大会，审议、批准及追認4项租赁协议及其项下拟进行的交易[101] 公司风险情况 - 公司面临未来增长、物业协议、收购整合、关联人收益、政策法规、成本上升等主要风险[151] - 公司无重大信用和流动资金风险，主要财务风险为外汇汇率风险[154] - 截至2023年12月31日，主要非人民币资产为港元现金及现金等价物，价值人民币0.1百万元[154] - 公司采取措施遵守环保法规，认为无重大环境责任风险或合规成本[156] - 截至2023年12月31日，公司未收到环保相关重大罚款或处罚[158] - 2023年公司在重大方面遵守所有相关法律法规，无严重违反情况[160] 公司股息与股份情况 - 董事会决议不建议派发2023年度末期股息（2022年：无）[169] - 2023年12月31日，已发行股份总数为1,037,500,000股[189] - 欧国伟先生通过受控法团权益持有260,707,332股，占比25.13%；Warm Shine Limited作为实益拥有人持有260,707,332股，占比25.13%[188] - 欧国强先生通过受控法团权益持有200,212,500股，占比19.30%；伟强控股有限公司作为实益拥有人持有200,212,500股，占比19.30%；李熹女士通过配偶权益持有200,212,500股，占比19.30%[188] - 山田投资有限公司作为实益拥有人持有253,141,168股，占比24.40%[188] - 2023年度公司及附属公司无购买、出售或