公司概况 - 公司1997年在香港联合交易所主板上市，控股股东是深业集团[3][5][6][8] - 核心业务为物业开发、物业投资及城市综合运营服务，涉足高科技农业、高端制造等创新业务[3][5][6][8] - 公司目标是转型为以城市综合开发运营、科技产业投资服务为主业的科技型产业集团[3][5][6][8] - 执行董事包括吕华博士、王昱文先生等[11] - 独立非执行董事包括李伟强先生、黄友嘉博士等[11] - 核数师为罗兵咸永道会计师事务所[11] - 公司为投资控股公司，主要业务包括物业开发出售、物业投资收租和物业管理服务，年内业务性质无重大变动[169] - 公司主要在中国从事物业开发、管理及投资，需遵守中国相关法律法规[170][171] 土地储备与项目 - 集团在国内多个城市土地储备建筑面积约674万平方米，大湾区优质土地储备建筑面积约444万平方米[7][8] - 公司致力于优化土地储备结构，将资产和业务向大湾区和重点区域高能级城市集中[4][5][7][8] - 公司有超过20个发展项目[9] - 2023年在建项目32个，11个项目开盘，颐樾府项目较标准工期提效12.5%[28][29] - 2023年新增土储45.4万平方米，增加货值约154亿元人民币[31][32] - 2023年公司在深圳、上海等8个城市启动项目建设，新开工面积约159.5万平方米[95] - 2023年公司计划完工项目按时交付，完工面积约115.8万平方米[95] - 2023年公司在深圳、上海等8个城市项目开工，新开工面积约159.5万平方米，竣工面积约115.8万平方米[97] - 2023年公司通过公开竞拍拓展3宗地，年底签署车公庙项目北地块土地使用权合同，4个新增项目占地约13.7万平方米，计容建筑面积约45.4万平方米，预计货值约154.2亿元，持有运营面积约12.1万平方米[102][103] - 截至2023年12月31日，公司土地储备计容建筑面积约674.2万平方米，未开工项目约109.1万平方米，在建项目约505.1万平方米，已完工未入账项目约60.1万平方米[107] - 大湾区、长三角和二线省会城市土地储备分别占总计容建筑面积的66%、14%和19%[107] - 已完工待售物业账面价值达197.4亿港元[107] - 截至2023年12月31日，土地储备计容建筑面积约674.2万平方米，大湾区、长三角区域、二线省会城市占比分别为66%、14%、19%，持作待售之已落成物业账面价值197.4亿港元[108] 财务业绩 - 2023年收益为158.32亿港元，较2022年的315.40亿港元下降49.80%[13] - 2023年毛利为51.11亿港元，较2022年的106.93亿港元下降52.20%[13] - 2023年除所得税前溢利为17.76亿港元，较2022年的73.67亿港元下降75.89%[13] - 2023年公司权益股东应占亏损2.61亿港元，较2022年的溢利20.85亿港元下降112.53%[13] - 2023年每股基本亏损2.94港仙，较2022年的每股盈利23.43港仙下降112.55%[13] - 2023年每股中期及建议末期股息9港仙，较2022年的15港仙下降40.00%[13] - 2023年资产净值（不包括非控股权益）为423.38亿港元，较2022年的446.32亿港元下降5.14%[14] - 2023年现金及银行存款为144.43亿港元，较2022年的133.62亿港元增长8.10%[14] - 2023年债务净额为245.96亿港元，较2022年的268.61亿港元下降8.43%[14] - 董事会建议公司就2023年以现金支付末期股息每股7港仙[25] - 2023年公司权益股东应占亏损2.6亿港元，剔除相关影响后应占溢利19.2亿港元，董事会建议派发现金末期股息每股7.00港仙[26] - 2023年公司实现营业额158.32亿港元，同比下降约49.8%，毛利51.11亿港元，整体毛利率32.3%，公司股权持有人应占亏损2.61亿港元，若剔除相关影响，应占溢利19.2亿港元[76] - 公司物业发展业务全年入账销售面积约41.5万平方米，同比下降约43.1%，入账销售收入约86.32亿元人民币（约95.85亿港元），同比下降约62.6%，广州和深圳项目贡献56%入账销售收入，物业发展及销售毛利率36.5%，同比下降约0.1个百分点[77] - 2023年公司实现营业额158.3亿港元，较去年下降约49.8%；毛利51.1亿港元，整体毛利率为32.3%；权益股东应占亏损为2.6亿港元，剔除相关影响后应占溢利为19.2亿港元[78] - 2023年公司结转物业销售面积约41.5万平方米，较去年下降约43.1%；结转销售收入约95.9亿港元，较去年下降约62.6%；开发销售毛利率为36.5%，较去年下降约0.1个百分点[79] - 2023年公司实现合约销售额约265.9亿元人民币（约295.2亿港元），超全年销售目标；合约销售面积约71.4万平方米，平均售价为每平方米37229元人民币[84] - 与2023年全国百强房企总销售额同比下降17%相比，公司年度合约销售额逆势同比增长38.4%[84] - 按地理位置，粤港澳大湾区项目占合约销售额的88.2%，直辖市及省会城市和其他城市项目分别占11.4%和0.4%[85] - 按产品类型，住宅产品占合约销售额的90%，非住宅产品（包括写字楼、公寓和产业园）占10%[85] - 2023年深圳Upper Coast项目合约金额约133亿元，中山Bay Front项目总交易额33.6亿元[84] - 2023年车位销售1437个[83] - 结转销售收入中，广深项目占比为56%[79] - 2023年公司多个项目有具体结转面积和销售净额数据，如深圳深业云筑结转面积44631平方米，销售净额1766191千元人民币等[81][83] - 2023年公司合同销售金额约265.9亿元人民币（折合约295.2亿港元），超年度销售目标，销售面积约71.4万平方米，每平方米平均售价37,229元人民币[86] - 相较全国百强房企2023年销售总额同比下降17%，公司全年合同销售逆市增长38.4%[86] - 粤港澳大湾区项目占合同销售金额的88.2%，直辖市及省会城市和其他城市分别占11.4%和0.4%[86] - 住宅类产品占合同销售金额的90%，非住宅类产品占比10%[86] - 深圳云海湾项目开盘当日去化近95%，年内签约金额约133亿元人民币；中山湾中新城项目累计成交33.6亿元人民币[86] - 2023年物业投资收入约14.2亿港元，同比上涨18.8%，毛利率约69%与去年持平，投资物业总面积约173万平方米，公允价值约334.5亿港元，年内公允价值重估增加5.5亿港元[111][113] - 2023年城市综合运营业务合同签约面积约8407万平方米，在管面积约8047万平方米，独立第三方项目面积占比约74.4%，非住业态面积占比约64.4%，营业收入约27.9亿港元，同比上涨6.4%[112][114] - 酒店运营业务实现经营收入约4.65亿港元，较去年增长61.7%，集团拥有6家运营酒店[121] - 先进制造业务实现经营收入约4.71亿港元，旗下晶华致力于从“产品生产商”转型为“方案解决服务商”[126] - 高科技农业业务种植面积达4000亩，实现经营收入约5.06亿港元，较去年增长40.6%[127] - 截至2023年12月31日，公司银行及其他借款总额390.4亿港元，现金余额144.4亿港元[133] - 截至2023年12月31日，公司净现金短债比为1.02倍，剔除预收账款后资产负债率为68.4%，净负债率为58.1%[133] - 浮动利率贷款和固定利率贷款分别占比65%和35%，长期贷款和短期贷款分别占比64%和36%[133] - 港币借款和人民币借款分别占比40%和60%，现金中约95%为人民币，其余为美元和港币[133] - 2023年12月31日，银行及其他借款总额390.4亿港元，较2022年的402.2亿港元有所下降[134][135] - 2023年12月31日，现金结存为144.4亿港元，较2022年的133.6亿港元有所增加，其中约95%以人民币计值[134] - 2023年12月31日，剔除预收款后资产负债率68.4%，净负债率58.1%，较2022年的60.2%有所下降[134][135] - 人民币汇率下降使人民币资产及收益相对港币波动约7.0亿港元计入其他综合收益，年内汇兑亏损2891万港元[136][138] - 主要合营公司中，泰州深业、深圳朗通、深圳天安数码城分别带来盈利约2.7亿、727.2万、2.5亿港元[137][138] - 联营公司路劲基建年内亏损39.6亿港元，为公司带来亏损10.7亿港元[139] - 2023年12月31日，有资产抵押的贷款共87.5亿港元，较2022年的103.4亿港元有所下降[140] - 2023年12月31日，公司为合营公司银行及其他贷款提供共计19.38亿港元担保[140] - 2023年上半年中期股息每股2.00港仙已于2023年10月中旬派发[169] - 董事会建议派发2023年末期股息每股7.00港仙，待股东批准，连同中期股息，2023年股息总额为每股9.00港仙，2022年为每股15.00港仙[169] - 本集团截至2023年12月31日止年度溢利载于报告第112页综合损益表[169] - 截至2023年12月31日，公司可供分派储备达6.28516亿港元，其中6.22916亿港元拟作末期股息[186][190] - 年内集团就物业发展项目资本化利息约18.86078亿港元[187][190] - 回顾年度内，集团五大客户销售总额及五大供应商采购总额分别少于集团销售额及采购额的30%[188][190] - 年内集团捐赠约229.9万港元用于慈善或其他目的[189] 业务运营亮点 - 2023年深业运营净拓展合同面积约1219万平方米[33][35] - 2023年深业上城客流量超4000万人次，销售额超50亿元人民币，同比增长约35%[33][35] - 2023年集团实现物业投资收入约14.2亿港元，同比上涨约19%，整体出租率88%[34][36] - 2023年酒店运营收入约4.7亿港元，大幅增长62%[34][36] - 2023年农业种植面积4000亩，产出近700万磅农产品，实现农业收入约5.06亿港元[37] - 2023年子公司京华申请15项知识产权，获11项授权专利，开发出彩屏触控线控技术[38] - 2023年农业种植面积达4000亩，玉米、水稻及蔬菜产量近700万斤，农业经营收入约5.1亿港元[40] - 2023年晶华公司申请知识产权15项，获得授权专利11个，成功开发彩色触摸屏线控器[41] - 2023年深圳妇儿大厦于2023年6月1日焕新亮相，被国家发改委认定为盘活存量资产扩大有效投资的典型案例向全国推广[119][120] - 中山湾中新城于2023年5月开展商业品牌签约，拟打造大湾区首个国际级IP室内主题乐园集群，商业水街确名“湾中•上城水街”[119][120] - 2023年5月公司发布自营酒店品牌“憬居”，推出四条品牌产品线，首家“憬居”酒店已运营[122] - 2023年公司房地产项目获20个国内外设计奖项[95] - 2023年公司地产项目获颁20项国内外设计大奖[97] 公司战略与规划 - 公司核心战略目标是推动业务长期可持续发展，为股东带来稳定回报和价值增值[4][5][7][8] - 2024年公司可售货值超300亿元人民币，住宅占比72%，将加速周转去化回笼资金[52][56] - 公司拥有约173万平方米存量物业，公允价值约335亿港元，将深度谋划盘活资产[53][57] - 公司将加快推进八卦岭、上步片区等城市更新项目及相关利益统筹项目[54][58] - 公司从单一价值创造向多元化转变，运营平台有一定规模和能力，加速构建新模式[59] - 公司从以空间建造为主转向空间建造、运营、服务并重的多元化价值创造过程，旗下运营平台已具规模和能力，正从开发商向运营商、服务商转变[60] - 随着利益统筹项目推进，公司未来商业及产业空间体量将增加，将借商业运营经验向资产管理新模式转型[61][62] - 高科农业板块将深挖潜力，打造育繁推贸一体化体系，推动相关田园开业运营，在一二线城市城乡结合部寻找农旅项目拓展机会[63][67] - 公司以晶华电子为切入点做大做强先进制造业，晶华公司将推动产品结构优化和技术创新，拓展海外市场和客户，加快海外生产基地选址研究[64][68] - 公司将发挥资本牵引作用，通过市场化手段加强资本运作，以并购实现产业链上下游布局，深业运营将择机完成IPO发行并开展物业产业链并购[65][69] - 面对经济压力，公司将重视财务安全，防范风险，包括促使现金回笼、优化资债结构、