财务表现 - 公司持续经营业务收入为227,114,000港元，同比增长161.8%[2][6] - 公司持续经营业务综合亏损为414,214,000港元，主要由于物业减值、投资物业公允价值变动亏损及融资成本增加[6][8] - 公司股东应占综合亏损为253,235,000港元，相比上年度溢利13,280,000港元[6][8] - 公司每股基本亏损为3.50港元，摊薄亏损为4.20港元[9] - 公司总资产为8,739,039,000港元，同比下降4.9%[2] - 2023/24年度公司股东应占综合亏损约为253,235,000港元，主要由于物业减值、投资物业公平值变动亏损及融资成本增加[38] - 2023/24年度公司持续经营业务的租金收入约为43,101,000港元，较上年减少0.4%[42] - 2023/24年度公司投资物业公平值变动亏损约为47,333,000港元，较上年减少251,240,000港元[42] - 公司2024年总营业额为30,693千港元，同比增长12.9%，其中租金收入为28,751千港元，同比增长17.8%[80] - 公司2024年持续经营业务亏损218,804千港元，而2023年盈利58,970千港元[80] 投资物业 - 公司投资物业出租率分别为住宅100%、商业99.2%、工业95.0%[15][19] - 2024年3月31日，公司投资物业的住宅、商业及工业单位出租率分别为100.0%、99.2%和95.0%[42] - 公司将继续优化租户组合，以应对市场变化，并保持投资物业的稳定出租率[27] - 高山集团2024年3月31日的投资物业组合录得租金收入约2875.1万港元，较2023年的2440.8万港元有所增加[61] - 高山集团2024年3月31日的投资物业公平值变动产生亏损约956.3万港元，而2023年则为收益约7896.7万港元[61] 房地产项目 - 公司土地储备总面积为21,000平方英尺，预计用于销售[16][20] - 公司住宅项目“Ayton”累计合约销售额为862,981,000港元[12][18] - 公司住宅项目“Garden Crescent”累计合约销售额为208,303,000港元[13][18] - 公司预计漆咸道北项目将于2024年末完成并适时放售[14][18] - 公司持有的发展土地组合包括香港九龍青山道646、648、648A号工业用地和香港坚尼地城戴维斯街1B-1E号及吉席街93、95号住宅用地，预计2026年完工[82] 市场环境与政策 - 香港房地产市场在2023年面临地缘政治紧张、高利率、股市回报不佳、GDP增长低于预期及疫情后复苏缓慢等挑战[22][23] - 2024年初政府推出措施，包括取消物业销售限制、暂停按揭压力测试及放宽贷款价值比率，刺激了物业销售[22][23] - 预计2024年香港利率将逐步降低，市场信心恢复，物业价格将稳定或略有回升[26][32] - 香港政府撤销物业销售限制及放宽按揭压力测试，预计将恢复市场对香港房地产行业的信心[122] - 香港零售市场随入境旅游复苏而恢复，但游客消费模式变化及邻近地区竞争加剧，对办公室和零售租赁业务带来新挑战[124] - 公司预计随着利率放宽和经济复苏，香港房地产行业前景良好[138] 资本与负债 - 高山集团2024年3月31日的银行借贷总额约为36.72亿港元，较2023年的35.29亿港元有所增加[61] - 高山集团2024年3月31日的现金及现金等价物约为3.07亿港元，较2023年减少约22.9%或9145.9万港元[61] - 高山集团2024年3月31日的流动比率为2.3，较2023年的3.0有所下降[61] - 高山集团2024年3月31日的资产负债比率为0.8，较2023年的0.7有所上升[61] - 公司银行贷款总额为3,671,861,000港元，抵押资产账面净值为7,341,709,000港元[64] - 公司贷款融资业务在2024年3月31日止年度确认的减值亏损拨回为2,675,000港元，而2023年为减值亏损11,562,000港元[73] - 公司于2023年12月7日延长了一笔本金为35,400,000港元的贷款，年利率为5%，抵押物为30,000,000股上市公司普通股[73] - 公司于2023年12月29日调整了一笔贷款本金至45,800,000港元，年利率为14%，抵押物包括企业借款人的全部已发行股本及商业物业[74] - 公司有抵押银行借贷的利率范围为香港银行同业拆息（HIBOR）加1.0%至1.825%，或担保隔夜融资利率（SOFR）加0.8%至1.05%，有效利率范围为4.375%至6.785%[86] - 公司通过内部产生的现金流和计息银行借款来分散资金来源，确保有足够的财务资源履行财务责任[89] - 截至2024年3月31日，公司银行贷款总额约为36.718亿港元（2023年：约35.292亿港元），由租赁物业、投资物业、开发销售物业、待售物业、人寿保险单及香港和海外的上市股票证券担保，净账面价值约为73.417亿港元（2023年：约78.512亿港元）[112] 公司治理 - 公司董事会由5名董事组成，包括2名执行董事和3名独立非执行董事[139] - 董事会每年至少召开4次会议，按季度举行[141] - 公司设有4个董事会委员会，包括执行委员会、审核委员会、薪酬委员会和提名委员会[141] - 公司主席和首席行政总裁由同一人担任，即官可欣女士[141] - 公司认为现有风险管理和内部控制系统足以满足当前业务环境的需求[139] - 公司为新任董事提供入职培训，确保其熟悉董事会角色和相关法规要求[146] - 雷玉珠女士为公司执行董事兼副主席，拥有超过30年的纺织业经验[152] - 董事会负责制定企业战略、审查业务和事务、监控财务和经营业绩[141] - 公司董事会的权力和责任分配清晰，确保与业务管理之间的平衡[141] - 公司董事会的最终决策权涵盖内部控制、风险管理、派息、主要交易等重大事项[141] - 公司董事会由经验丰富且高素质的成员组成，其中一半为独立非执行董事，确保权力和权威的平衡[160] - 公司审计委员会由三名独立非执行董事组成，徐震港先生为主席，庄冠生先生及刘泽恒先生为成员，均具备会计及财务管理专长[176] - 公司审计委员会已审阅并满意本年度的综合财务报表，认为其符合适用的会计准则及上市规则附录D2的要求[177] - 公司审计委员会满意德勤会计师事务所的审计费用、审计过程的有效性及其独立性和客观性，并建议在2024年股东周年大会上重新任命德勤为独立审计师[179] - 公司董事会认为主席与行政总裁由同一人担任的安排是适当的，有助于保持一致的领导力，促进长期战略的有效规划和执行[159] - 公司所有董事已提供本年度接受的培训记录，包括参加研讨会、阅读有关董事职责、上市规则最新资料和企业管治政策等方面的资料[170] - 公司董事会致力于通过建立全面高效的政策、程序和系统框架，维持高标准的公司治理实践[156] - 公司董事会认为良好的企业治理是有效董事会的关键框架，为所有股东及持份者提供问责制、稳健内部监控、合适风险评估、监管程序及透明度[157] - 公司董事会将继续在适当时候审查现有的治理结构[160] - 公司董事会已通过委任新董事的推荐建议，并由股东在股东大会上通过[167] - 薪酬委员会负责审查和确定执行董事及高级管理层的薪酬待遇，参考董事会的企业目标和目的[180] - 薪酬机制基于员工的表现、经验和行业惯例，由薪酬委员会和董事会批准[183] - 提名委员会由三名独立非执行董事组成，负责物色并提名合适的董事候选人[184][187] - 董事会设立了四个委员会，包括审计委员会、薪酬委员会、提名委员会和执行委员会，以协助执行董事会的职责[190] - 审计委员会由三名独立非执行董事组成，负责审查中期和年度财务报表[193][195] - 审计委员会在年度内与高级管理层和独立审计师会面两次，审查集团的综合财务报表草拟本[194][196] - 审计委员会建议续聘德勤为公司下一年度的独立审计师[198] - 薪酬委员会在年度内召开一次会议，审查并批准董事和高级管理层的薪酬待遇[200] 资本支出与承诺 - 公司2024年资本支出为1,443,000港元，主要用于购置物业、厂房及设备，较2023年的578,000港元大幅增加[94] - 公司截至2024年3月31日的资本承诺为4,418,000港元，较2023年的19,635,000港元显著减少[94] - 公司已投资约144.3万港元用于购买物业、厂房及设备（2023年：约57.8万港元），且未投资于增置投资物业[121] - 截至2024年3月31日，公司已订约但未拨备的资本性开支约为441.8万港元（2023年：约1963.5万港元）[122] 员工与成本 - 公司2024年员工成本为73,399,000港元，较2023年的71,261,000港元略有增加[101] - 公司截至2024年3月31日共有62名员工，较2023年的65名有所减少[101] 高山集团相关 - 高山集团2024年3月31日的有抵押银行借贷年利率介于4.375%至6.785%，较2023年的4.21%至5.86%有所上升[62] - 高山集团2024年3月31日的银行借贷中，2.32亿港元将在一年内到期，1.12亿港元将在一年至两年内到期[62] - 高山集团2024年4月17日调整后的可换股票据兑换股份总数为11.61亿股，每股兑换价为0.18港元[57] - 公司持有高山股份1,097,157,506股，占其已发行股本总额的51.60%[74] - 高山股本重组于2023年7月19日生效，涉及每40股合并为1股，每股面值由0.01港元调整为0.40港元[75] - 高山股份每手买卖单位由20,000股更改为5,000股[75] - 高山于2023年5月29日签订配售协议，以每股0.50港元配售最多50,000,000股新股，导致公司持股比例从51.60%稀释至26.59%[76] - 高山于2024年1月23日签订另一份配售协议，以每股0.18港元配售最多235,000,000股新股，导致公司持股比例从26.59%稀释至8.11%[77] - 高山配售事项II完成后，高山的财务业绩和财务状况不再纳入公司综合财务报表[77] - 公司全资附属公司持有高山可换股票据的未兑换本金总额为209,000,000港元[78] - 公司持有高山股份27,428,937股，占高山已发行股本总额约8.11%，高山财务业绩将不再纳入公司综合财务报表[122] 未来展望与策略 - 公司将继续销售“Ayton”和“Garden Crescent”的剩余单位，并计划推出漆咸道北项目[26][32] - 公司将继续专注于主要业务，实行审慎的资本管理，并探索其他潜在机会[31][33] - 公司未来将专注于现有主营业务发展，并采取审慎的资本管理策略，同时探索其他潜在机会[125]