财报公布信息 - 中泛控股公布截至2022年12月31日止年度经审核全年业绩[3][4] 宏观经济数据 - 2022年12月，70个大中城市新建住宅物业价格年比下跌1.5％，55个城市新成屋价格下跌[9] - 2022年中国全年国内生产总值按不变价格计算，比2021年增长3.0%，首次超过120万亿元人民币[10] - 美国联邦储备局自2022年3月中旬以来加息九次，利率由0.25%上调至5%[11] - 2023年2月美国成屋销售指标与2022年2月相比下降22.6%[11] - 中国人民银行启动2000亿元人民币为烂尾楼建设注资[10] 集团资产处置与运营策略 - 集团间接持有的上海物业和纽约项目控股公司出表，夏威夷卡珀雷西区地块2022年12月完成交割[6] - 集团目前正与接管人和贷款人洽谈，纽约项目已签宽限协议并在洽谈展期，部分项目收到收购或合作意向书[6] - 2023年集团首要任务是资产优化，回笼资金减负债、去杠杆，降低有息负债规模和资产负债率[7] - 集团多数发展中项目及借款以美元计价，以港币呈报，年内美元走势及利率变动对业绩无重大影响[13] - 间接持有上海物业的控股公司于2022年4月出表，公司正洽淡出售洛杉矶项目以取回上海物业控制权[14][19] - 公司已完成出售夏威夷卡珀雷西区项目，产生亏损2.027亿港元[20] - 公司计划用洛杉矶项目部分出售所得偿还上海物业债务，取决于与接管人磋商及上海物业出售进展[33][39] - 公司正与潜在投资者洽谈洛杉矶项目出售或合作开发，已收到收购意向书[41] - 公司正与行政代理人洽谈延长纽约项目宽限期，以期2023年6月前签署修订宽限协议[42] - 集团拟用夏威夷项目出售回款偿还以该项目作抵押的贷款本金和利息共9.984亿港元[51] - 集团拟用洛杉矶项目出售回款偿还以该项目作抵押的贷款本金和利息共11.839亿港元等多项用途[52] - 集团拟通过支付最终一次性款项连同转让税将纽约项目转让给行政代理人以抵销未偿还债务，正洽谈延长宽限期[53] - 夏威夷项目和洛杉矶项目已分别收到意向书，洛杉矶项目正与潜在买家洽谈买卖协议，出售回款将用于降低集团债务[50] - 公司2021年四季度启动夏威夷项目营销计划，预计2023年完成出售[98] - 2022年公司纽约项目有清盘呈请，与行政代理人签宽限协议，仍在协商延长宽限期[99] - 2022年8月15日，公司附属公司就出售洛杉矶项目签意向书，正磋商买卖协议[101] - 公司考虑对若干资产进行出售及重组以减轻负债和资金负担[104] 公司整体财务数据关键指标变化 - 公司年内总收入下跌75%，从2021年的1.113亿港元降至2800万港元[14] - 年内利息及税前亏损为9.482亿港元（2021年：43.218亿港元），撇除其他净亏损后为1.660亿港元（2021年：1.113亿港元）[14] - 年内其他净亏损为7.822亿港元（2021年：42.106亿港元），主要包含夏威夷科琳娜二号地项目减值5.751亿港元和出售夏威夷卡珀雷西区项目亏损2.027亿港元[14][16] - 公司股东应占综合亏损为24.201亿港元（2021年：53.598亿港元），每股基本亏损为14.99仙（2021年：每股亏损33.20仙）[15][17] - 董事会不建议派發2022年度的末期股息（2021年：无）[18] - 2022年公司收入为2.8024亿港元，较2021年的11.1304亿港元下降74.82%；毛利为2.5529亿港元，较2021年的10.1347亿港元下降74.81%[59] - 2022年公司营业亏损为9.48232亿港元，较2021年的43.21835亿港元收窄78.06%；除税前亏损为23.19034亿港元，较2021年的54.00979亿港元收窄57.06%[61][62] - 2022年公司年内亏损为24.26917亿港元，较2021年的53.71243亿港元收窄54.81%；本公司股东应占亏损为24.20051亿港元，较2021年的53.59792亿港元收窄54.85%[62][63] - 2022年公司每股基本及摊薄亏损为0.1499港元，较2021年的0.3320港元收窄54.85%[65] - 2022年公司全面开支总额为26.15712亿港元，较2021年的52.76010亿港元收窄50.42%；本公司股东应占全面开支总额为26.09333亿港元，较2021年的52.70703亿港元收窄50.50%[69][70] - 2022年公司非流动资产为73.65161亿港元，较2021年的88.39708亿港元下降16.68%；流动资产为91.74662亿港元，较2021年的124.23293亿港元下降26.15%[76][78] - 2022年公司资产总值为165.39823亿港元，较2021年的212.63001亿港元下降22.21%；权益总额为16.37334亿港元，较2021年的42.53046亿港元下降61.49%[78][80] - 2022年公司非流动负债为1.8208亿港元，较2021年的88.73314亿港元下降97.95%；流动负债为148.84281亿港元，较2021年的81.36641亿港元上升82.93%[83][85] - 2022年公司负债总额为149.02489亿港元，较2021年的170.09955亿港元下降12.39%；权益及负债总额为165.39823亿港元，较2021年的212.63001亿港元下降22.21%[85] - 2022年公司股东应占净亏损约24.2亿港元，2021年为53.6亿港元；营运现金流出净额约1.81亿港元，2021年为2.31亿港元[92] - 2022年12月31日，公司发展中物业约91.4亿港元，2021年为122.6亿港元；撇除非流动发展中物业，流动负债较流动资产超出约148.5亿港元，2021年为79.8亿港元[92] - 2022年12月31日，公司已订约但未拨备的资本承担约14.8亿港元，2021年为14.8亿港元[92] - 2022年12月31日，公司债项（借款及租赁负债）分别约30.2亿港元和1502.4万港元，2021年为57.5亿港元和3776.1万港元；拖欠本金约30.2亿港元，2021年为47.1亿港元[93] - 2022年12月31日，中泛集团向公司提供约88.6亿港元无抵押计息贷款，2021年为85.1亿港元；同意提供可用未提取融资约36.2亿港元，2021年为39.7亿港元[96] - 2023年3月20日，泛海控股承诺向公司提供充足资金履行未来十二个月到期财务义务[97] - 2022年投资物业租金收益27,930千港元，2021年为110,859千港元；2022年利息收益94千港元，2021年为445千港元[115] - 2022年来自外部客户的分部收入总计28,024千港元，2021年为111,304千港元[122][131] - 2022年利息及税前所亏损948,232千港元，2021年亏损4,321,835千港元[124][133] - 2022年除税前亏损2,319,034千港元，2021年亏损5,400,979千港元[125][133] - 2022年年内亏损2,426,917千港元，2021年亏损5,371,243千港元[125][133] - 2022年分部资产总计16,539,823千港元，2021年为21,163,632千港元[125][134] - 2022年负债总额14,902,489千港元，2021年为17,009,955千港元[127][136] - 2022年物业、机器及设备折旧2,719千港元，2021年为6,900千港元[127][136] - 2022年使用权资产折旧14,390千港元，2021年为19,745千港元[127][136] - 2022年添置非流动分部资产40千港元，2021年为6,318千港元[128][137] - 2022年12月31日资产总值为16,539,823，2021年12月31日为21,263,001[141] - 2022年来自两名外部客户收入约为1100万港元，2021年为4170万港元[142] - 2022年投资物业租金收益为27,930千港元，2021年为110,859千港元[145] - 2022年发展中物业的减值亏损为575,066,000港元，2021年为3,723,975,000港元[146][149][150] - 2022年流动所得税年内开支为9,843千港元，2021年为27,456千港元；2022年递延所得税年内开支为98,040千港元，2021年抵免为57,192千港元[153] - 2022年和2021年公司在中国附属公司按25%缴纳企业所得税，在匈牙利附属公司按9%缴纳企业所得税[154] - 2022年股东应占亏损为2,420,051千港元，每股基本亏损为14.99港仙；2021年股东应占亏损为5,359,792千港元，每股基本亏损为33.20港仙[157] - 2021年12月31日应收账款为30,368千港元，扣除信用损失备抵6,483千港元后为23,885千港元[163] - 2022年已质押资产总值为13,370,762千港元，2021年为17,864,011千港元[172][173] - 2022年10间附属公司已发行股份质押，2021年为20间[174] 各项目业务线数据关键指标变化 洛杉矶项目 - 洛杉矶项目总地块面积约18,662平方米，计容面积约138,249平方米，计划发展为大型多用途都市商业综合体[22] - 洛杉矶项目机电工程已完成超85%，2、3号楼室内隔墙部分已完成超60%，但自2020年10月起停工[23] - 截至2022年12月31日，洛杉矶项目已投入资金约11.993亿美元（约93.506亿港元）[24] - 截至2022年12月31日，洛杉矶项目已投入资金11.993亿美元，整体机电系统完成70%安装[41] - 洛杉矶项目预计建成后完成全部公寓销售，销售净收入约达15亿美元；建成后第四年稳定期经常性收入预计为每年约1.2亿美元[54] - 截至2022年12月31日，就洛杉矶项目的开支及留置权事宜已计提约港币12.82423亿元，2021年为港币12.74199亿元[200] 纽约项目 - 纽约项目贷款方要求公司21日内支付1.7536810886亿美元债务欠款，否则有权提出清盘呈请[25] - 纽约项目行政代理人不对公司执行法律行动的宽限期延至2022年12月31日，公司正洽谈再次延长[25] - 截至2022年12月31日，纽约项目已投入资金4.105亿美元，2022年5月出表[42] 夏威夷项目 - 夏威夷卡珀雷西区项目于2022年12月以9500万美元作价出售并完成交割[26] - 夏威夷科琳娜二号地项目预计2023年完成出售，已投入资金约2.213亿美元，产生减值拨备港币5.751亿元[27] - 夏威夷科琳娜一号地项目计划2023年完成出售，于2022年12月31日已投入资金约3.060亿美元[28] - 截至2022年12月31日，夏威夷科琳娜一号地项目已投入资金3.06亿美元，计划2023年完成出售[42] - 截至2022年12月31日，夏威夷科琳娜二号地项目已投入资金7000万美元，计划2023年完成出售[42] 棉兰项目 - 棉兰项目整体完成率已超70%，现场施工工作完成约50%，预计2026年完工[29][30] - 2022年12月31日，棉兰项目现金流模型税前贴现率为11.89%（2021年：11.17%）[30] - 2022年12月31日，棉兰项目未产生减值（2021年：产生约港币3.327亿元减值）[30] - 2022年12月31日，棉兰项目已投入资金约为3.672亿美元[30] 各业务板块数据关键指标变化 物业投资板块 - 2022年物业投资板块上海物业收入为27