公司物业组合规模与状态 - 截至2019年6月30日，公司合并投资组合包含196处物业，约2390万可出租平方英尺，另管理19处物业，约100万可出租平方英尺[202] - 截至2019年6月30日，公司11处物业处于重新定位或开发阶段，2处处于招租阶段，预计近期开始对1处物业进行重新定位工作[216] - 截至2019年6月30日，公司合并投资组合约94.2%已出租，稳定合并投资组合约97.8%已出租[221] - 截至2019年6月30日，11处物业共90万平方英尺空置可出租面积正在重新定位或租赁，占总合并投资组合面积3.7%[222] - 包含11处物业空置重新定位和租赁面积，2019年6月30日洛杉矶、橙县、文图拉和圣地亚哥加权平均入住率分别为96.0%、90.9%、85.1%和92.5%[222] - 不包含11处物业空置重新定位和租赁面积，2019年6月30日上述市场加权平均入住率分别为98.7%、97.0%、95.4%和96.5%[222] - 截至2019年6月30日，公司总可出租面积为23,874,494平方英尺，空置面积603,301平方英尺，占比2.5%；当前重新定位的面积772,612平方英尺，占比3.2%[230] - 截至2019年6月30日和2018年，公司相同物业组合的入住率分别约为96.8%和95.3%[244] - 2019年和2018年第二季度，公司相同物业组合的加权平均入住率分别约为96.8%和95.4%[244] - 2019年和2018年上半年，公司相同物业组合的加权平均入住率分别约为96.5%和95.5%[244] - 截至2019年6月30日，公司14处房产处于重新定位、开发或招租阶段，预计到2020年底需约8890万美元资金完成项目[313] 物业收购与出售情况 - 2019年第一季度，公司完成5处物业收购，共0.8百万可出租平方英尺，总价1.46亿美元；第二季度完成16处物业收购，共1.8百万可出租平方英尺，总价3.4亿美元[206] - 2019年第二季度，公司出售1处物业，62,395可出租平方英尺，总售价1160万美元，净现金收入1110万美元[204] - 年初至今，公司收购22处房产，总面积260万平方英尺，总购买价4.972亿美元，另有约3.161亿美元的收购已签订合同或意向书[312] - 2019年上半年，公司出售一处房产，总售价1160万美元，净现金收入1110万美元，计划通过1031交换交易用于未来收购[299] 物业租赁情况 - 2019年第一季度，公司稳定4处物业，共0.4百万可出租平方英尺；第二季度租赁1处物业，43,787可出租平方英尺，预租2处单元，共25,320可出租平方英尺[206] - 2019年上半年新租约共101份，可出租面积117.8892万平方英尺，加权平均租期5.7年，有效租金每平方英尺11.35美元，GAAP租赁利差40.2%，现金租赁利差27.2%[225] - 2019年上半年续租约共108份，可出租面积167.3405万平方英尺，加权平均租期4.8年，有效租金每平方英尺11.50美元，GAAP租赁利差31.4%，现金租赁利差17.9%，续租保留率78.9%[225] - 2019年上半年公司稳定了四处物业，总面积370,627平方英尺[227] - 2019年上半年执行的新租约中，GAAP和现金续租利差排除了27份租约，总面积630,632平方英尺[227] - 2019年剩余时间和2020年到期的租约分别占公司总可出租面积的4.8%和18.2%，分别占总年化基本租金的5.2%和18.2%[230][235][236] - 2019年上半年公司续租了108份租约，总面积1,673,405平方英尺，续租率为78.9%[235] - 2019年上半年新租约和续租约的加权平均期限分别为5.7年和4.8年[235] 市场状况与趋势 - 南加州工业房地产市场供不应求，入住率超98%，租金有望在2019年剩余时间继续上涨[208] - 2019年第二季度，洛杉矶县空置率处于历史低位，平均要价租金环比上涨[209] - 2019年第二季度，橙县平均要价租金环比上涨，空置率略有下降[210] - 公司预计2019年剩余时间市场状况保持积极，增加入住率和租金将推动未来收入增长[224] 公司建设与开发计划 - 公司计划拆除851 Lawrence Drive现有49976平方英尺建筑，新建89270平方英尺多单元建筑[223] - 公司计划在The Merge地块建造6座工业建筑，总面积333491平方英尺[223] 公司股权与融资情况 - 2019年第一季度，公司通过市价股权发行计划出售7,148,746股普通股，总收入2.484亿美元，约每股34.75美元；第二季度出售5,660,920股普通股，总收入2.163亿美元，约每股38.20美元[206] - 2019年4月，公司为收购物业向卖方发行593,960个新的4.43937%累积可赎回可转换优先股合伙权益单位，价值2740万美元[206] - 2019年6月13日，公司设立5.5亿美元的市价发行股权计划，取代之前4.5亿美元的计划，此前计划的股票基本售罄[294] - 2019年上半年，公司通过两个市价发行股权计划出售1280.9666万股普通股，加权平均股价36.27美元，总收益4.647亿美元，净收益4.577亿美元，截至6月30日，还有5.353亿美元的发行额度[295] - 公司有5.5亿美元的ATM股份发行计划，所得款项用于潜在收购、偿还债务、开发活动或一般公司用途[296] 公司财务指标变化 - 2019年3个月和6个月，公司分别资本化110万美元和170万美元利息费用，以及40万美元和60万美元保险和房地产税费用[219] - 2019年第二季度，公司相同物业组合和总物业组合租金收入分别增加250万美元（5.2%）和1200万美元（23.2%）[249] - 相同物业组合和总物业组合租赁收入分别增加230万美元（5.7%）和1000万美元（23.0%）[250] - 相同物业组合和总物业组合租户报销收入分别增加10万美元（1.2%）和180万美元（23.2%）[251] - 相同物业组合和总物业组合其他收入分别增加10万美元（104.0%）和10万美元（103.4%）[252] - 2019年第二季度，公司总物业组合管理、租赁和开发服务收入减少3.1万美元（22.1%）[253] - 2019年第二季度，公司利息收入从0增加到70万美元[254] - 相同物业组合和总物业组合物业费用分别增加4.9万美元（0.4%）和240万美元（18.5%）[255] - 2019年第二季度，公司总物业组合一般及行政费用增加80万美元（12.2%）[256] - 相同物业组合折旧和摊销费用减少4.6万美元（0.3%），总物业组合增加470万美元（24.0%）[257] - 2019年第二季度，公司总物业组合收购费用减少8000美元（21.6%）[258] - 2019年第二季度公司总投资组合利息支出减少0.2百万美元，降幅3.1%[259] - 2019年第二季度公司房地产销售收益为4.8百万美元，销售总价11.6百万美元；2018年同期收益为1.6百万美元，销售总价10.7百万美元[260] - 2019年上半年公司同店组合和总投资组合租金收入分别增加5.3百万美元（5.6%）和23.2百万美元（23.2%）[261][265] - 2019年上半年公司总投资组合管理、租赁和开发服务收入减少32千美元，降幅13.2%[261][268] - 2019年上半年公司利息收入从0增加到1.3百万美元[261][269] - 2019年上半年公司同店组合和总投资组合物业费用分别增加0.1百万美元（0.5%）和4.2百万美元（17.0%）[261][270] - 2019年上半年公司总投资组合一般及行政费用增加2.0百万美元，增幅15.6%[261][271] - 2019年上半年公司同店组合折旧和摊销费用减少1.4百万美元，降幅3.9%；总投资组合增加7.3百万美元，增幅18.6%[261][272] - 2019年上半年公司总投资组合收购费用增加6千美元，增幅13.0%[261][273] - 2019年上半年公司同店组合和总投资组合净收入分别增加6.7百万美元和3.8百万美元[261] - 2019年上半年总投资组合利息费用增加40万美元，增幅3.4%[274] - 2019年上半年出售一处房地产获收益480万美元，总售价1160万美元；2018年上半年出售五处房地产获收益1160万美元，总售价3760万美元[275] - 2019年Q2净收入1595.4万美元，2018年同期781.9万美元；2019年上半年净收入2667.1万美元，2018年同期2290.3万美元[280] - 2019年Q2运营资金（FFO）为3566.6万美元，2018年同期2598.6万美元；2019年上半年FFO为6837.9万美元，2018年同期5053.9万美元[280] - 2019年Q2净运营收入（NOI）为4847.4万美元，2018年同期3884.1万美元；2019年上半年NOI为9426.6万美元，2018年同期7531.4万美元[286] - 2019年Q2现金净运营收入（Cash NOI）为4533.3万美元，2018年同期3555.2万美元；2019年上半年Cash NOI为8730.7万美元，2018年同期6894万美元[286] - 2019年Q2房地产息税折旧及摊销前利润（EBITDAre）为4192.1万美元，2018年同期3243.8万美元；2019年上半年EBITDAre为8110.5万美元，2018年同期6284.3万美元[289] 公司现金流情况 - 截至2019年6月30日，公司现金及现金等价物为1.722亿美元，无未偿还的无抵押循环信贷额度借款，有3.5亿美元可用额度[292] - 2019年上半年经营活动净现金流入6154.8万美元，较2018年上半年增加1642.4万美元；投资活动净现金流出4.74382亿美元，较2018年上半年增加1.542亿美元；融资活动净现金流入4.15497亿美元，较2018年上半年减少1539.5万美元[332][333][335] 公司债务情况 - 公司有4.5亿美元高级无担保信贷安排，包括3.5亿美元无担保循环信贷安排和1亿美元无担保定期贷款安排，可额外申请最高5.5亿美元的贷款承诺[301] - 循环信贷安排的利率为LIBOR加1.10% - 1.50%或基准利率加0.10% - 0.50%，1亿美元定期贷款安排的利率为LIBOR加1.20% - 1.70%或基准利率加0.20% - 0.70%，具体取决于杠杆率[302] - 截至2019年7月16日，公司发行1亿美元有担保高级票据，其中2500万美元为2019A系列，利率3.88%，2029年到期；7500万美元为2019B系列，利率4.03%，2034年到期[309] - 截至2019年6月30日，公司主要债务和承诺总计9.28983亿美元，包括本金偿还、利息支付、租赁付款和其他合同义务[316] - 截至2019年6月30日，公司合并债务总额7.61亿美元，加权平均利率3.46%，平均到期期限5.0年，其中5.525亿美元（73%）债务利率有效固定[321][326] - 截至2019年6月30日，公司合并债务中固定利率债务本金5.52539亿美元（73%），平均利率3.27%；浮动利率债务本金2.08499亿美元（27%），平均利率3.95%；有担保债务本金6103.8万美元（8%），平均利率4.14%；无担保债务本金7亿美元（92%），平均利率3.40%[324] - 截至2019年6月30日，公司合并债务与总市值之比约为11.1%[327] - 多项债务协议包含财务和其他契约，如总负债与总资产价值比不超60%、调整后EBITDA与固定费用比至少1.50等，公司截至2019年6月30日遵守所有季度债务契约[328][330] - 6000万美元定期贷款包含债务服务覆盖率至少1.10、无抵押流动资产不少于500万美元等财务契约[334] - 截至2019年6月30日，2.25亿美元定期贷款安排通过两个利率互换有效固定[339] - 第一个利率互换名义价值1.25亿美元，2018年2月14日生效，2022年1月14日到期，固定年利率为1.349%加适用伦敦银行同业拆借利率利差[339] - 第二个利率互换名义价值1.00亿美元，2018年8月14日生效，2022年1月14日到期，固定年利率为1.406%加适用伦敦银行同业拆借利率利差[339] - 2018年12月6日，公司进行利率互换交易管理1