公司物业资产情况 - 截至2018年12月31日，公司投资组合中办公物业约1390万平方英尺，工作室物业约120万平方英尺，还拥有约260万平方英尺未来办公和住宅空间的未开发密度权[20] - 截至2018年12月31日，公司投资组合包括55处物业，总面积约1770万平方英尺[157] - 公司办公物业组合包括52处物业，总面积约1390万平方英尺[159] - 截至2018年12月31日，公司稳定办公物业组合的加权平均剩余租赁期限为5.1年[159] - 租赁物业指自收购或重新开发以来，入住率尚未达到92.0%的物业[160] - 截至2018年12月31日，公司在役办公物业总面积为1229.0504万平方英尺，入住率为90.8%，出租率为93.0%[162] - 截至2018年12月31日，公司在役办公物业的年化基本租金为5.39100922亿美元，每平方英尺为48.29美元[162] - 截至2018年12月31日，再开发物业总面积为115.467万平方英尺，开发物业总面积为40.8227万平方英尺，总计156.2897万平方英尺[168] - 截至2018年12月31日，按年化基础租金计算的前15大租户，租赁总面积402.041万平方英尺，占办公组合总面积的28.9%，年化基础租金总计2.01357451亿美元，占办公组合年化基础租金的37.2%[172] - 截至2018年12月31日，办公组合按行业多元化划分，科技行业租赁面积454.7279万平方英尺，占比39.4%，各行业租赁面积占比总和为100%[179] - 截至2018年12月31日，办公组合按租赁面积分布，大于10万平方英尺的租赁面积为356.6919万平方英尺，占办公组合租赁面积的30.4%，年化基础租金为1.60545845亿美元，占办公组合年化基础租金的28.0%，各区间租赁情况总和占比均为100%[180] - 截至2018年12月31日，办公室组合租赁到期情况：2019 - 2027年各年到期租赁面积分别为124.36万、96.42万、125.68万、113.43万、146.88万、124.55万、104.42万、32.06万、40.51万平方英尺，占办公室组合比例分别为9.0%、7.0%、9.1%、8.2%、10.6%、9.0%、7.6%、2.3%、2.9%；此后到期面积181.64万平方英尺，占比13.1%；空置面积211.54万平方英尺，占比15.3%；建筑管理使用面积14.75万平方英尺，占比1.1%；已签约未开始租赁面积57.48万平方英尺，占比4.2%；总计1382.55万平方英尺[183] - 2018 - 2016年办公室物业续约和新租情况：续约方面，2018 - 2016年租赁数量分别为101、110、124份，面积分别为156.07万、86.59万、158.84万平方英尺，租户改善成本每平方英尺分别为30.39、5.46、9.19美元，租赁佣金成本每平方英尺分别为15.05、5.63、7.59美元；新租方面，2018 - 2016年租赁数量分别为153、135、140份，面积分别为180.62万、126.37万、132.18万平方英尺，租户改善成本每平方英尺分别为57.57、50.32、52.56美元，租赁佣金成本每平方英尺分别为18.61、15.81、16.28美元[187] - 截至2018年12月31日，工作室组合情况：包括日落高尔工作室、日落布朗森工作室和日落拉斯帕尔马斯工作室，总面积122.44万平方英尺，平均出租率分别为90.8%、97.1%、89.2%，年基本租金分别为1735.11万、1192.88万、1332.97万美元，每租赁平方英尺年基本租金分别为35.92、39.90、41.80美元[192] - 截至2018年12月31日，土地组合情况：位于旧金山湾区和洛杉矶，总面积263.96万平方英尺，旧金山湾区占比49.2%，洛杉矶占比50.8%[195] 公司租户情况 - 截至2018年12月31日，公司办公物业组合中前15大租户占总年化基础租金约37.2%，前两大租户谷歌和网飞合计占年化基础租金10.7%[23] - 截至2018年12月31日，公司办公物业组合中15个最大租户占年化基础租金总额的37.2%，两大租户谷歌和网飞合计占10.7%[83] - 谷歌公司在不同物业的租赁面积及到期情况，后续还签订了One Westside项目58.4万平方英尺的新租约[172][173] - Netflix公司在ICON和CUE的租赁面积分别为32.5757万平方英尺和9.4386万平方英尺，预计2019年第四季度在EPIC额外租赁30.2102万平方英尺[172][174] - Square公司预计2019年第一季度额外租赁5.2003万平方英尺[174] - Nutanix公司在不同物业的租赁面积及到期情况，以及在不同时间预计额外租赁的面积[172][175] - Salesforce.com公司不同面积租赁到期情况，且可在2021年8月1日至9月30日通知提前终止7.4966万平方英尺的租赁[172][176] - Regus部分物业租赁到期情况：Techmart 2.74万平方英尺2020年4月30日到期，Gateway 4.50万平方英尺2022年3月31日到期等[181] - Baker McKenzie租赁到期情况：3.44万平方英尺2019年6月25日到期，3.56万平方英尺2029年4月30日到期[181] 公司股权与管理层情况 - 截至2018年12月31日，公司高级管理团队按完全摊薄基础计算持有约290万股普通股[25] - 公司高级管理团队在商业房地产行业平均拥有超25年经验[25] - 公司90%的董事为独立董事，且均为一年任期[51] - 截至2019年2月8日，公司有76名普通股股东，约1.5432亿股普通股流通在外，包括未归属受限股授予[201] - 截至2019年2月8日，运营合伙企业有15名普通股单位登记持有人，869,518个流通在外的普通股单位[209] 公司融资与债务情况 - 自IPO以来，公司通过14次发行及ATM计划累计募资约38.1亿美元（扣除承销折扣和交易成本前）[29] - 截至2018年12月31日，公司无抵押循环信贷额度下总借款能力约6亿美元，已提取4亿美元；建设贷款可提取最高2.57亿美元，已提取50万美元[29] - 基于2018年12月31日公司普通股收盘价29.06美元，公司债务与市值比率约36.8%[29] - 截至2018年12月31日，公司有13.2亿美元可变利率债务，其中8.395亿美元受衍生品影响[76] 公司业务运营相关情况 - 公司主要专注于收购和管理加州北部、南部以及太平洋西北地区的办公物业[29] - 公司与房地产开发商、业主、贷款机构等建立了广泛长期关系，有助于获取投资和租赁机会[29] - 公司50%的办公物业组合获得能源之星认证，所有开发项目均已或即将获得LEED认证[45] - 公司计划到2025年，相比2016年基线，累计减少至少10%的能源和水消耗以及温室气体排放[46] - 公司计划到2025年，相比2016年基线，累计提高至少10%的废物转移率和投资组合的平均能源之星得分[46] - 公司需每年至少分配90%的净应税收入（不包括净资本利得）以维持REIT资格，若分配低于100%的净应税收入（包括净资本利得），将需缴纳联邦企业所得税[66] 公司面临的风险情况 - 公司业务受目标市场不利经济或房地产发展、一般经济状况等因素影响[57] - 公司物业集中在加州北部和南部以及太平洋西北地区，易受当地经济、法规和自然灾害影响[59] - 公司很大一部分租金收入来自科技、媒体和娱乐行业租户，易受这些行业租赁需求变化影响[60] - 公司未来收购可能面临无法获得融资、无法达到预期回报等风险[67] - 会计准则的变化可能对公司财务状况、经营成果和普通股市场价格产生重大影响[69] - 新租赁会计准则自2019年1月1日起对上市公司生效，可能影响未来租约结构和条款，导致入住率和租金收入下降[70] - 实施新财务会计准则可能导致财务报表不准确，影响公司财务状况、经营成果、现金流和证券每股交易价格[71] - 未能有效对冲利率变化可能对公司财务状况、经营成果、现金流、可分配现金和证券每股交易价格产生重大不利影响[72] - LIBOR计算方法改变或被替代，可能影响公司未偿债务的利息费用[75] - 公司的无抵押循环信贷安排、注册高级票据、定期贷款安排和票据购买协议限制公司开展部分业务活动[78] - 公司部分物业运营历史有限，可能无法成功运营[81] - 公司面临激烈竞争，可能导致物业入住率和租金下降[82] - 公司所有物业位于北加州、南加州和太平洋西北地区，这些地区尤其易发生地震[93] - 恐怖活动或战争可能导致经济活动下降，影响公司物业需求和价值，还会增加运营成本、限制资本获取或提高融资成本[94][95] - 公司未来可能面临诉讼，可能产生高额辩护费用、罚款、判决或和解金，影响财务状况和股价[96][97] - 合资企业投资可能受缺乏决策权、依赖合作方财务状况和合作方纠纷等因素影响[98] - 若无法维持有效的内部控制系统，公司可能无法准确报告财务结果，影响声誉和股价[99] - 公司面临网络安全风险，可能导致运营中断、财务报告错误、信息泄露等问题[100][104] - 房地产行业风险包括局部供应过剩、需求减少、经济衰退、利率上升等，会影响公司财务状况和股价[104][105] - 房地产投资流动性差，公司可能无法及时响应物业表现的不利变化，影响财务状况[106][108] - 公司可能因环境问题承担重大成本，包括污染清理、罚款等，影响物业销售、租赁和开发[109] - 公司部分物业含有石棉和含铅涂料，可能面临相关损害、罚款或处罚责任[112] - 公司物业可能存在有害霉菌或其他空气质量问题，需承担补救成本和责任[115] - 公司可能因遵守联邦、州和地方法律、法规和契约而产生重大成本[116] - 公司部分物业可能不符合《美国残疾人法案》要求，需承担合规成本和可能的罚款[117] - 公司从事物业开发和再开发活动面临融资、施工、租赁、许可等风险[119] - 公司董事会可不经股东批准改变投融资政策，或使公司杠杆率提高，增加违约风险[133] - 公司宪章消除了董事和高管对公司及股东的金钱损害赔偿责任，股东对其追责权利有限[134] - 公司自2010年12月31日起选择按房地产投资信托（REIT）纳税，若失去REIT资格，将面临严重税收后果[139] - 若子公司REIT未能符合REIT资格，可能导致公司也无法符合相关资产测试[141] - 若公司运营合伙企业未被认定为合伙企业，公司将无法符合REIT资格并面临其他不利后果[145] - REIT从事“禁止交易”的净收入需缴纳100%的惩罚性税[146] - 公司拥有应税REIT子公司有一定限制，与子公司交易若不按公平交易原则进行，需缴纳100%的消费税[147] - 为维持REIT资格，公司可能需在不利市场条件下借款以满足分配要求[149] - 符合REIT要求可能影响公司盈利能力，迫使公司清算或放弃有吸引力的投资[150] 公司优先股相关情况 - 截至2018年12月31日，A系列优先股的总清算优先权约为980万美元，其分配和清算优先权可能限制公司支付普通股股息的能力[121] - 公司章程禁止任何人实际、受益或推定拥有超过9.8%价值或数量（以更严格者为准）的已发行普通股，以及超过9.8%价值的所有类别和系列股票的已发行股份总和[125] - 《马里兰州普通公司法》规定，与“利益相关股东”（通常指实益拥有公司10%或以上投票权股份的人）的某些业务合并，在该股东成为利益相关股东后的五年内被禁止，之后对这些合并施加公平价格和/或绝大多数股东投票要求[129] - 《马里兰州普通公司法》的“控制股”规定，“控制股”（当与股东控制的其他股份合计时，使股东有权在选举董事时行使三个递增投票权范围之一的股份）在“控制股收购”中获得的股份，除非获得至少三分之二有权就该事项投票的所有投票的肯定票（不包括所有利益相关股份），否则无投票权[129] - 公司A系列优先股的相关规定可能限制公司支付股息或进行某些业务组合、资本重组等基本变更的能力[120] 税收相关情况 - 2017年税收立法将最高个人美国联邦所得税税率从39.6%降至37%，适用于2017年12月31日后至2026年1月1日前的纳税年度[158] - 2017年税收立法将最高企业所得税税率从35%降至21%，并取消累进企业税率结构[158] - 公司股东可对特定的穿透式企业收入扣除高达20%的税款，适用于2017年12月31日后至2026年1月1日前的纳税年度[158] - 公司向非美国股东分配时的最高预扣税率从35%降至21%[158] 公司股权交易与分配情况 - 公司打算每年分配至少90%的应税收入，按季度向股东支付股息，股息由董事会决定，取决于可用现金流、财务状况和资本要求等因素[202] - 2018年第四季度，公司回购股权证券情况：10月无回购；11月回购163.93万股，每股均价30.48美元；12月回购14.28万股，每股均价28.41美元；总计回购178.21万股，每股均价30.32美元[204] - 2016年1月20日，董事会授权最高1亿美元的股票回购计划，2018年3月8日增加至2.5亿美元，该计划无终止日期[205] - 2018年第四