投资性房地产资产组合 - 截至2019年3月31日，公司拥有并运营三处投资性房地产：134,239平方英尺的Franklin Square零售物业、125间客房的Greensboro Hampton Inn酒店以及73,440平方英尺的Hanover North购物中心[133] - 公司拥有Hampton Inn物业64%的权益，拥有Hanover Square物业84%的权益[133] 物业运营表现 - 截至2019年3月31日，Franklin Square物业的出租率从收购时的68%提升至92.4%[139][140] - 截至2019年3月31日，Hanover Square物业的出租率约为96.7%[143] 物业收购成本 - Franklin Square物业的收购总成本约为22,054,071美元，包括20,500,000美元的购买价[139] - Hampton Inn物业64%权益的收购总成本为18,004,621美元，物业总购买价为15,100,000美元[141] - Hanover Square物业84%权益的合同购买价为12,173,000美元，收购时承担了约8,527,315美元的担保贷款[143] 股权融资活动 - 2018年1月至6月，公司以每股10美元的价格发行并出售了847,580股普通股，净收益总计7,749,992美元[135] - 2018年11月30日，公司完成首次公开发行，以每股10美元的价格发行了240,000股普通股，获得净收益约1,838,727美元[136] - 公司于2019年5月13日以每股4.80美元的价格发行并出售了1,666,667股普通股，扣除折扣和发行成本后的净收益估计为6,755,000美元[162] 债务与抵押贷款 - 截至2019年3月31日，公司物业抵押贷款余额为：Franklin Square物业14,275,000美元，Hampton Inn物业10,600,000美元，Hanover Square物业8,740,154美元[144] 现金流状况 - 截至2019年3月31日，公司合并现金总额为1,269,765美元，较2018年3月31日的5,290,371美元大幅减少[163] - 截至2019年3月31日的三个月，经营活动产生的现金流为84,822美元，而去年同期经营活动使用的现金流为222,931美元，增加了307,753美元[164] - 截至2019年3月31日的三个月，投资活动使用的现金流为778,600美元，其中包括与汉普顿酒店物业改善计划相关的家具和固定装置预付款372,831美元，以及资本支出405,769美元[166] - 截至2019年3月31日的三个月，融资活动使用的现金流为187,325美元，其中包括支付汉诺威广场北抵押贷款本金32,408美元，以及支付与2019年5月13日结束的普通股公开发行相关的发行成本138,827美元[168] 收入与利润（同比变化） - 截至2019年3月31日的三个月，公司总营收为1,538,482美元，较去年同期的1,202,850美元增加了335,632美元[173] - 2019年第一季度归属于普通股股东的净亏损为686,639美元，较2018年同期的450,875美元增加235,764美元[185][186] 成本与费用（同比变化） - 截至2019年3月31日的三个月，总运营费用为1,826,865美元，较去年同期的1,364,183美元增加了462,682美元[175][176][178] - 截至2019年3月31日的三个月，利息费用为506,074美元，较去年同期的424,281美元增加了81,793美元[179][180][181] 非GAAP运营绩效指标 - 公司使用FFO和AFFO作为衡量运营绩效和流动性的非GAAP补充指标[187][192] - 2019年第一季度运营资金为负270,063美元，计算基于净亏损840,486美元加上多项折旧与摊销调整[191] - 2019年第一季度调整后运营资金为负442,270美元，在FFO基础上进行了多项非现金及资本支出调整[193] - 公司计算FFO时，折旧与摊销加回总额为570,363美元，包括不动产折旧333,590美元及无形资产摊销162,833美元等[191] - AFFO调整项包括市场租金以上摊销54,934美元、市场租金以下摊销负23,512美元及直线法租金调整负85,326美元[193] - 资本支出净额（扣除托管账户报销）为负211,417美元，利率上限公允价值增加50,403美元，贷款发行成本摊销42,711美元[193] 其他财务项目与收益 - 截至2019年3月31日，利率保护交易（利率上限）的公允价值为76,394美元，较2018年12月31日的公允价值减少了50,403美元[182] - 公司于2019年第一季度收到利率保护交易付款14,391美元，而2018年同期为0美元，该款项均记录为利息费用的减少[183] - 公司2019年第一季度货币市场账户现金余额产生利息收入4,374美元，2018年同期为0美元[184] 业绩变动原因与管理层讨论 - 净亏损增加主要源于汉普顿酒店物业收入减少、法律会计等专业费用增加以及拥有汉诺威广场物业的影响[186] 税务结构与政策 - 公司作为REIT，必须将至少90%的调整后应税收入分配给股东，若分配100%的应税收入则通常无需缴纳公司层面的联邦所得税[158]