公司物业资产情况 - 2024年10月1日公司完成79处便利零售物业分拆，总面积约270万平方英尺，还转移8亿美元无限制现金等资产[12] - 2024年12月31日公司拥有33处购物中心，总面积880万平方英尺，出租率90.6%，每平方英尺平均年化基本租金19.64美元[14] - 截至2024年12月31日，公司物业（包括非合并物业的按比例份额）的租约在2025年到期的约占租赁总可出租面积的6.8% [54] - 截至2024年12月31日，公司对非合并合资企业持有的购物中心投资及预付款为3040万美元[63] - 截至2024年12月31日，投资组合物业包括33个购物中心（含11个通过非合并合资企业持有的购物中心）[122] - 截至2024年12月31日，公司拥有的总可出租面积（GLA）达880万平方英尺，分布在15个州[122] - 截至2024年12月31日，按比例计算，每平方英尺的平均年化基本租金为19.64美元[123] - 22个全资拥有的购物中心每平方英尺平均年化基本租金为19.81美元，11个通过非合并合资企业持有的购物中心为16.64美元[123] - 截至2024年12月31日，公司通过非合并合资企业持有的物业作为抵押的合资企业抵押贷款债务约4.418亿美元，公司按比例承担1.066亿美元[126] - 截至2024年12月31日，公司物业按比例计算的入住率为90.6%[126] - 截至2024年12月31日，公司拥有两座相邻办公楼，总面积约33.9万平方英尺，其中约17.2万平方英尺为总部，约16.7万平方英尺出租或可出租给第三方[127] - 22个全资购物中心2025 - 2034年租户租约到期，涉及363份租约、375.8万平方英尺GLA、年化基本租金7.1647亿美元，占总GLA的84.0%、总基本租金收入的93.3%[128] - 11个非合并合资企业购物中心2025 - 2034年租户租约到期，涉及281份租约、317.2万平方英尺GLA、年化基本租金5.2583亿美元，占总GLA的89.5%、总基本租金收入的97.8%[128] - 截至2024年12月31日，公司购物商场物业清单涉及多地，如亚利桑那州凤凰城的Ahwatukee Foothills Towne Center，拥有GLA 69.1万平方英尺，年化基础租金1152.1万美元，平均基础租金每平方英尺19.15美元[129] - 截至2024年12月31日，公司投资组合包括33个购物中心，拥有880万平方英尺的总可出租面积，运营购物中心投资组合的总入住率为90.6%，每平方英尺的平均年化基本租金为19.64美元[141] - 2023年10月公司宣布剥离便利零售资产组合，2024年10月1日完成剥离，剥离时向Curbline转移8亿美元无限制现金[142][143][144] - 截至2024年12月31日，Curbline相关的再开发项目预计成本为3290万美元[145] - 2024年公司收购佛罗里达地块及北卡罗来纳州两处物业80%权益，花费1870万美元[154] - 2024年公司出售40个全资购物中心等资产，总售价23.259亿美元（公司份额22.613亿美元）[154] - 2024年公司签订约70万平方英尺的新租约和续约，实现7.8%的混合租赁利差[160] - 2024年公司在全资和合资投资组合中租赁约130万平方英尺的总可出租面积（公司份额为70万平方英尺），共执行109份租约，包括19份新租约和90份续租租约[161] - 截至2024年12月31日，公司有68份租约将于2025年到期，每平方英尺平均基本租金为23.46美元[161] - 2024年新租约的现金租赁利差为14.2%，续租租约为7.4%，综合为7.8%[161] - 2024年新租约每可出租平方英尺的租户改进和租赁佣金加权平均成本估计为6.85美元，2023年为4.74美元[162] - 截至2024年和2023年12月31日，可比物业由22个全资物业组成，总入住率分别为90.6%和89.5%，每占用平方英尺的平均年化基本租金分别为19.81美元和19.63美元[180] - 2024年公司处置40个全资购物中心和1个地块，2023年处置17个全资购物中心[188] - 2024年公司以35400000美元收购DDRM Properties Joint Venture中合作伙伴80%的权益[188] - 2024年和2023年12月31日，公司在未合并合资企业的经济投资分别拥有11个和13个购物中心物业[204] 公司财务数据关键指标变化 - 2023年7月1日至2024年12月31日公司房产销售总收益约31亿美元，还获得5.3亿美元抵押贷款[17] - 2024年归属于普通股股东的净收入为516031000美元，2023年为254547000美元；2024年FFO为79443000美元，2023年为240199000美元；2024年运营FFO为166724000美元，2023年为247872000美元；2024年摊薄后每股收益为9.77美元，2023年为4.85美元[163] - 2024年租金收入为269286000美元，2023年为444062000美元，2022年为464252000美元；2024年费用和其他收入为8181000美元，2023年为8553000美元，2022年为14966000美元；2024年总收入为277467000美元，2023年为452615000美元，2022年为479218000美元[178] - 2024年与2023年相比，基础和百分比租金收入变化的原因包括购物中心收购增加100万美元、可比投资组合物业增加150万美元、购物中心处置减少13550万美元、直线租金增加160万美元，总计减少13140万美元；2023年与2022年相比，分别为0、310万美元、 - 1300万美元、10万美元，总计减少980万美元[179] - 2024年运营和维护费用55372000美元，较2023年的78306000美元减少22934000美元[181] - 2024年和2023年租户回收款分别约为运营费用和房地产税的73.5%和78.7%[182] - 2024年加权平均债务余额10亿美元，加权平均利率5.3%；2023年分别为17亿美元和4.5%[184] - 2024年记录66600000美元减值费用，2022年为2500000美元[184] - 截至2024年12月31日，公司合并债务包括两笔未偿还抵押贷款，余额306800000美元，加权平均利率6.9%，加权平均期限2.4年[185] - 2024年、2023年和2022年与再开发项目相关的资本化利息成本分别为600000美元、1200000美元和1100000美元[185] - 2024年归属于SITE Centers的净收入为531824000美元，较2023年的265703000美元增加266121000美元[190] - 2024年12月31日，可分配给普通股股东的FFO为79443000美元，2023年为240199000美元，减少160756000美元[201] - 2024年12月31日，可分配给普通股股东的运营FFO为166724000美元，2023年为247872000美元，减少81148000美元[201] - 2024年净收入为516031000美元，2023年为254547000美元[204] - 2024年房地产投资折旧和摊销为97186000美元，2023年为175156000美元[204] - 截至2024年12月31日，公司合并债务未偿还本金总额为3.068亿美元，2023年12月31日为16亿美元[208] - 截至2024年12月31日，公司未合并合资企业的债务为4.418亿美元，公司所占份额为1.066亿美元[208] - 截至2024年12月31日，公司无限制现金余额为5460万美元[210] - 截至2024年12月31日，公司预计完成Curbline物业的再开发项目约需3290万美元[210] - 2024年未合并合资企业的净收入为5611000美元，2023年为21246000美元[205] 公司共享服务协议情况 - 共享服务协议中运营合伙企业每月按Curbline总收入2.0%向公司支付费用，协议2027年10月1日到期[23] - 若共享服务协议提前终止，公司可能需支付最高1200万美元终止费[24] - 公司与Curbline Properties的共享服务协议有效期至2027年10月1日，期间公司需为其提供服务和福利，相关费用可能无法被完全抵消[106] - 运营合伙企业按Curbline总收入的2.0%向公司支付共享服务费用，共享服务协议将于2027年10月1日到期，提前终止可能需支付最高1200万美元的终止费[148][149] 公司人员情况 - 2024年12月31日公司有172名全职员工，低于2023年的220名[32] - 公司78%员工在总部工作，83%员工工作超5年，60%员工工作超10年[32] - 公司执行官员包括55岁的David R. Lukes（自2017年3月起担任总裁兼首席执行官等）、62岁的Gerald Morgan（自2024年10月起担任执行副总裁、首席财务官兼财务主管）、43岁的John M. Cattonar（自2021年起担任执行副总裁兼首席投资官）、52岁的Aaron M. Kitlowski（自2017年起担任执行副总裁、总法律顾问兼公司秘书）[35][36][37][38] 公司基本信息 - 公司是1992年成立的俄亥俄州公司，执行办公室位于俄亥俄州比奇伍德，电话(216) 755 - 5500，网站www.sitecenters.com [39] 公司面临风险情况 - 公司面临多种风险，包括经济环境、电商、租户、成本、利率等对业务的影响[43] - 公司的公司章程和规章制度条款可能延迟、推迟或阻止控制权变更[46] - 公司房地产投资存在环境风险、受气候变化等影响，且房产可能遭受自然灾害、公共卫生危机等损失[46] - 公司未维持循环信贷安排，业务运营使用大量债务，可能影响财务状况等[46] - 若公司在任何应税年度不符合REIT资格，将按普通公司缴纳美国联邦所得税[46] - 公司与Curbline Properties的关系可能产生利益冲突，相关协议可能未按公平原则协商[49][51] - 电商市场份额增加可能对公司租户和业务产生不利影响[55] - 公司大部分收入来自房地产租金收入，租户业务下滑等情况会影响公司运营结果[57] - 公司业务成本相对固定，收入减少时成本可能不变或增加，影响现金流和盈利能力[59] - 通货膨胀和利率上升会影响零售商盈利能力和消费者支出，进而影响公司租金[60] - 公司房地产资产可能面临减值损失，影响公司收益[64] - 公司房地产投资存在环境风险，可能导致运营成本增加和责任承担[66] - 2024年8月公司偿还所有无担保债务并终止循环信贷安排，不再有可用于满足营运资金需求的信贷额度[78] - 公司部分物业位于易发生犯罪或内乱地区，可能影响租户盈利能力和公司租金收入[73] - 公司正在向新的商业物业管理和财务系统过渡，实施失败或超预算可能影响公司运营[76] - 公司的网络或系统可能因网络攻击等受破坏，影响业务运营和数据安全[75] - 公司可能无法留住和吸引关键管理人员，因首席执行官和首席投资官由Curbline Properties提供[110] - 公司不时面临诉讼和监管程序，结果不确定，不利结果会影响公司业务、财务状况和经营业绩[111] - 公司依赖信息系统正常运行和安全，重大故障、网络攻击等会导致公司对第三方承担责任并影响运营和声誉[113] 公司保险情况 - 公司目前持有的一切险财产保险每次事故及累计限额为2.5亿美元，一般责任保险每次事故及累计限额为1亿美元[72] - 高风险地区的命名风暴、洪水和地震保险一般需扣除高达每个物业总保险价值5%的免赔额[72] 公司REIT相关税务情况 - REIT需每年至少分配90%应税收入，否则按企业常规税率缴纳联邦所得税[30] - 作为房地产投资信托（REIT），公司每年必须向股东分配至少90%的REIT应税收入（不包括净资本利得）[84][89][92] - 若公司在任何纳税年度未能符合REIT资格，将按普通公司缴纳美国联邦所得税，可能面临重大税务责任[86] - 若公司实际支付给股东的金额少于美国联邦税法规定的最低金额，将需缴纳4%的不可抵扣消费税[89][92] - 税法对“禁止交易”所得收入征收100%的税，可能影响公司出售物业的决策[90] - 美国联邦对个人股东股息最高所得税税率为20%，公司因REIT身份，分配给个人股东的股息一般无优惠税率，但2017年12月31日后至2026年1月1日前，个人、信托或遗产类美国股东可扣除最多20%普通股息，假设股东适用37%最高税率，有效税率一般降至29.6%[94] - 若公司不符合“国内控制”REIT条件，外国股东处置公司普通股的收益可能需缴纳美国联邦所得税，除非普通股在既定证券市场交易