公司业务与战略 - 公司主要业务是管理医疗办公和工业物业组合，并在纽约萨福克和威彻斯特县的物业上争取产权[14] - 公司企业战略是通过争取产权机会和提升租约价值，有序出售物业以提高弗劳尔菲尔德和科特兰庄园的价值[16,21] - 公司计划完成资产处置、向股东分配资金、管理资本和流动性、降低利率和房地产周期风险并完成公司清算[18] - 公司业务计划是对弗劳尔菲尔德和科特兰庄园的房产进行增值，除此外不进行其他投资[147] 公司房地产资产情况 - 公司剩余房地产投资包括纽约科特兰庄园13.8英亩土地（含3.1万平方英尺科特兰医疗中心）和纽约圣詹姆斯63英亩土地（含14英亩、13.5万可出租平方英尺的多租户工业园区）[19] - 公司科特兰庄园现有31421平方英尺医疗中心，占地13.8英亩，位于MOD边界内[42] - 公司提交的科特兰庄园开发方案中，医疗办公空间共18.46万平方英尺，零售空间4000平方英尺[46] - 公司为弗劳尔菲尔德地块向史密斯敦镇提交的细分申请最终接受的FEIS为八块地细分[50] - 截至2024年12月31日，公司在纽约圣詹姆斯的Flowerfield有30个租户，35份租约，年基本租金约163.7万美元，入住率83%[61] - 截至2024年12月31日，公司在纽约科特兰庄园的物业有2个租户，2份租约，年基本租金约80.3万美元，入住率77%[62] - 公司位于纽约圣詹姆斯的63英亩物业有130009平方英尺租赁空间，入住率约83%；位于纽约科特兰庄园的医疗办公园区有31421平方英尺租赁空间，入住率77% [209] - 公司位于弗劳尔菲尔德的建筑物平均约64年，科特兰庄园的约34年 [212] 公司房地产开发审批情况 - 2023年3月20日，科特兰镇镇议会通过SEQRA调查结果声明，批准建立医疗导向分区，公司科特兰庄园物业获15.4万平方英尺总密度指定，包括15万平方英尺医疗用途和4000平方英尺零售用途[32] - 2023年3月20日，科特兰镇董事会通过SEQRA调查声明和地方法律，该地块MOD指定总密度为15.4万平方英尺，含15万平方英尺医疗用途和4000平方英尺附属零售[47] - 2017年8月2日，萨福克县规划委员会全票通过公司细分申请，史密斯敦镇规划委员会简单多数票即可批准[51] - 2021年3月10日，史密斯敦镇规划委员会接受最终FEIS，2022年3月30日批准初步细分[52] - 弗劳尔菲尔德地块最终细分预计在2025年年中获批[52] - 公司预计2025年年中获得弗劳尔菲尔德的细分批准，2026年年中可能获得科特兰庄园的细分批准[33] - 2022年3月30日，规划委员会初步批准公司将Flowerfield物业分成八块地皮的申请[125] 公司法律诉讼情况 - 2024年10月11日，纽约最高法院支持公司，驳回第78条诉讼请愿书；10月28日，公司收到请愿人上诉通知；2025年3月17日，法院驳回上诉人暂停执行命令的动议；3月21日，法院驳回请愿人重新辩论的动议[25,28] - 2022年4月26日，相关方发起第78条诉讼，试图废除规划委员会的决定[125] - 2024年10月11日，法院裁决支持公司，驳回第78条请愿书[125] - 2024年10月28日，请愿者提交上诉通知，对法院驳回决定提出上诉[125] - 2025年3月17日，法院驳回上诉人暂停执行命令的动议[127] - 2025年3月21日，法院驳回请愿者重新辩论和更新的动议[127] 公司财务相关预计 - 公司认为谈判购买协议、获得最终批准和完成物业出售的过程将在2026年结束，但无法保证能按时完成[34] - 假设2026年完成产权申请和资产出售，公司预计现金余额约3060万美元，相当于每股13.91美元的未来分配，基于2024年12月31日219.9308万股流通股[35] - 2024年公司产生约42.2万美元土地产权成本，预计到2026年底还将产生约124万美元，其中科特兰庄园约3.81万美元，弗劳尔菲尔德约8.57万美元[39] - 2024年与科特兰庄园物业所有权和开发相关的产权成本约8.77万美元[48] - 2024年与弗劳尔菲尔德物业所有权和开发相关的产权成本约33.46万美元[53] - 截至2024年12月31日和2023年12月31日，公司净资产分别为30,596,313美元和30,721,034美元，预计每股分配约13.91美元和19.51美元[117] - 公司预计2024年12月31日净资产为3060万美元，每股13.91美元[131] - 清算期间估计成本超过估计收入的总负债为11089746美元[137] - 截至2024年12月31日，应对和解决股东激进主义活动累计成本约为95万美元[140] - 公司预计到2026年12月31日完成所有房产的开发前增值和后续销售[135] - 2024年和2023年土地产权成本分别约为422300美元和449100美元 [210] - 2024年12月31日土地和建筑物可变现净值估计为50388000美元 [211] 公司租约情况 - 2024年，公司三大租户租金收入分别占总租金收入约25%、21%和9%[98] - 2024年，公司签署两份新租约，面积6,289平方英尺，年租金约88,600美元，总承诺约318,000美元；8份租约终止，面积12,420平方英尺，年租金约77,000美元；11份租约续约，面积约14,000平方英尺，年租金239,000美元，总承诺477,000美元；一份租约扩张，面积1,129平方英尺，年租金/总承诺约11,300美元；租约激励/优惠约128,000美元，佣金约30,500美元[102] - 2024年12月31日后，公司签署两份租约延期，面积约1,100平方英尺，年租金16,000美元；两份租约扩张，面积约1,250平方英尺，年租金19,000美元，总承诺70,000美元[112] - 公司与石溪大学医院及其附属机构的现有租约约占总可出租面积的21%，预计2025年的年租金约占年租金收入的26%[161] - 截至2024年12月31日，科特兰庄园医疗中心最大的医疗租户占总可出租面积的14%，预计2025年的年租金约占年租金收入的32%[162] - 公司与石溪大学及其附属机构的租约占整体可出租空间超21%，相关年租金收入为61.4万美元，涉及约34,000平方英尺[183] 公司融资与贷款情况 - 2018年3月21日的非循环信贷额度，截至2024年12月31日未偿还余额为191.3907万美元，固定利率3.85%[82] - 2019年1月24日的非循环商业信贷额度，截至2024年12月31日未偿还余额为261.9498万美元，固定利率3.85%[83] - 2021年9月15日的495万美元定期贷款，截至2024年12月31日未偿还余额为465.8688万美元，初始年利率3.75%[85][87] - 2021年定期贷款提前还款需支付1%-5%的提前还款费，特定时期和情况下有减免[87] - 2023年12月27日，公司子公司获得150万美元定期抵押贷款，期限两年，年利率为华尔街优惠利率加1.5%[89] - 2024年2月1日，公司与供应商达成协议，支付20万美元未付发票及利息，剩余477,829美元转为贷款，2024年月利率0.75%，2025年起为1.0%[91] - 2018年3月21日公司获得银行最高300万美元的非循环信贷额度[189] - 2021年4月30日贷款转为永久阶段，未偿还本金余额为220万美元，固定利率3.85%，20年期摊销[189] - 截至2024年12月31日贷款未偿还余额为1,913,907美元[189] - 2019年1月24日公司获得300万美元第二笔贷款，2021年5月20日转为永久阶段，固定利率3.85%，2024年12月31日未偿还余额为2619498美元[190] - 2021年9月15日子公司获得495万美元定期贷款，年利率3.75%，2024年12月31日未偿还余额为4658688美元[192][195] - 2023年3月12日Signature Bank关闭，公司约61000美元存款和约97000美元房地产税托管账户受保护，同年12月14日贷款转移至SIG CRE 2023 Venture LLC [196] - 2023年12月27日子公司获得150万美元定期抵押贷款，年利率为华尔街优惠利率加1.5% [198] - 2024年2月1日与供应商达成协议，支付20万美元发票及利息，剩余477829美元转为贷款，2024年每月利率0.75%，2025年起每月利率1.0% [200] 公司税务情况 - 公司作为有限责任公司，按合伙企业进行税务处理[70] - 若IRS对公司2018年1月1日起的纳税年度进行税务审计调整，公司可承担或推送给股东[71] 公司其他事项 - 公司部分主要供应商同意将50%的费用支付推迟到细分地块出售[80] - 公司员工和董事的非合格递延薪酬计划中，递延支付部分按每年5%的固定利率计息[80] - 2024年3月7日，公司完成配股发行，净收益约440万美元，发行625,000股普通股[103][105] - 2024年1月5日，公司聘请JLL Capital Markets出售Flowerfield和Cortlandt Manor房产[107] - 截至2024年12月31日和2023年12月31日，公司有4名员工，2025年2月28日减至3名[114] - 和解协议要求公司以高于2014年12月评估价值的价格出售剩余房产，这可能限制公司选择，且可能难以在2026年12月31日前完成寻求产权和出售资产的目标[145] - 2019年12月6日签署的纽约统一可撤销交易法规定，自2020年4月4日起进行的分配，非基于欺诈的可撤销交易索赔追溯期从六年缩短至四年[148] - 公司认为在2024年3月7日权利发行结束后，目前有足够现金水平，包括信贷安排所得款项，以开展业务和完成战略计划[150] - 公司计划在2026年底前修改现有贷款安排以加强财务状况 [201] 公司面临风险 - 公司追求Flowerfield和Cortlandt Manor房产的开发权机会存在风险，社区反对可能影响房产增值计划[122][124] - 经济和资本市场条件变化，包括房地产行业基本面恶化，可能显著影响公司经营业绩和股东回报[156] - 若无法维持现有租赁空间的入住率、租户违约或现金流低于预期，可能导致股东分配延迟或减少[158] - 公司面临租户财务状况相关风险，租户业务下滑、破产等可能导致租金损失和房产处置收益减少[159] - 公司房产面临运营成本增加风险，可能降低净资产估值和房产销售价格[163] - 美联储自2022年3月开始持续加息，利率上升会使房地产估值下降[171] - 公司普通股交易清淡，流动性低于许多其他上市公司的平均交易市场[173] 公司历史分配情况 - 2016年6月15日公司进行每股9.25美元的特别分配[178] - 2016年9月15日公司进行每股1.50美元的特别分配[178] - 2017年7月7日公司进行每股1.00美元的特别分配[178] 公司业务结构数据 - 2024年公司约31,400平方英尺的可出租空间和约34%的总收入来自医疗办公物业[176]