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MacKenzie Realty Capital Inc(MKZR) - 2024 Q4 - Annual Report

股权与融资 - 公司获授权发行1亿股股票,其中普通股8000万股,优先股2000万股,每股面值均为0.0001美元[8] - 公司三次公开发行普通股,共筹集约1.191亿美元,A类优先股发行筹集1851万美元,B类优先股发行筹集126万美元[10][27] - 2024年2月,MRC奥罗拉开始出售优先股,目标是筹集1000万美元优先股资本,并于2月21日获得1715万美元建设贷款[22] - 2024年8月26日,公司向马克西姆的关联公司私募发行13.3万股普通股,约占公司已发行股票的1%[26] - 公司董事会批准顾问可发行最多8000万股普通股和2000万股优先股,且可在一定限制下无需股东批准授权发行[132] - 截至2024年9月27日,公司有13,435,656.80股普通股、765,429.60股A类优先股、63,909.52股B类优先股流通,分别由1,857名普通股股东、403名A类优先股股东和35名B类优先股股东持有[201] - 2024年4月29日,公司普通股在OTCQX Best Market上市交易,股票代码为MKZR;8月26日,与Maxim达成协议以提供财务咨询和投资银行服务[200] 投资与资产收购 - 2021年3月,公司与合资伙伴成立两家运营公司,分别持有98.45%和98.75%的股权[14] - 2021年10月4日,公司通过运营合伙企业获得好莱坞山景90%的经济权益[17] - 2022年1月25日,公司通过运营合伙企业获得麦肯齐海岸线98%的有限责任公司权益[18] - 2022年5月6日,运营合伙企业以1833.3万美元和305万美元分别购买八家管理公司的全部会员权益和一块有开发权的土地[20] - 2024年1月1日,运营合伙企业以870.3127万美元收购GVEC 100%的会员权益[25] - 公司拥有并管理8处商业地产和4处住宅公寓[195] - 公司投资集中在8处商业地产和4处多户住宅公寓,主要位于加州奥克兰 - 旧金山湾区[114] 投资策略与理念 - 公司投资策略是收购能为投资者带来持续可分配收入的资产,重点是以低于顾问估计的实际或潜在价值的价格购买[32] - 非交易型REITs证券不超投资组合的20%,可增加现金流和支持分红[36] - 非控股投资占投资组合比例低于20%[37] - 公司通过长期关系获取投资来源,目标是与各地区成功运营商建立关系[41] - 投资筛选采用价值导向理念,控制下行风险[42] - 尽职调查使用公开信息和各方关系信息,可能由第三方进行额外调查[43][44] 估值方法 - 交易型证券按最近交易日收盘价或过去10个交易日加权平均收盘价估值[46] - 直接拥有的房地产通过ARGUS模型结合10年租赁和成本估算确定公允价值[48] 运营管理 - 咨询和行政服务协议于2021年1月获董事会批准,此后每年审核[56] - 公司日常投资运营由顾问管理,与MacKenzie签订管理协议[50] 投资风险 - 房地产投资面临多种风险,如市场竞争、流动性不足等[61] - 公司可能难以出售不符合投资标准或难以租赁维护的房产,或低价出售影响投资者回报[62] - 公司依赖顾问投资分析和管理服务,投资按顾问估计公允价值计算,存在不确定性[62] - 公司预计使用债务融资收购房产,高债务、高利率、高房贷利率等或影响现金流和股东分红[62] - 公司若无法保持REIT资格,将面临更高税收和更少分红资金[62] - 新冠疫情或其他传染病爆发,可能对公司财务状况和运营产生重大不利影响[63] - 房地产投资市场竞争激烈,可能导致投资价格上升或条款不利,影响投资回报[67] - 房地产投资流动性不如其他资产,出售房产可能需较长时间,影响应对市场变化能力[69] - 公司可能面临环境责任,包括污染清理成本和法律责任,影响财务状况[74] - 公司成功依赖吸引合格租户,租户违约或不遵守租约,将对运营和财务表现产生负面影响[85] - 公司最大投资集中在加利福尼亚州和佐治亚州,当地不利条件或影响投资价值及股东分红[81] - 公司可能无法续租或按有利条款续租物业,导致收入显著下降或无收入[86] - 租户破产、资不抵债或信用下降会严重损害公司经营成果和财务状况[87] - 公司可能无法获取某些投资物业的审计运营结果,依赖未经审计的财务信息[88] - 公司可能无法获得所有投资的独立第三方评估或估值报告,增加投资风险[90] - 公司出售投资可能会延迟,影响向股东分配资金的能力[91] - 公司面临气候变化相关风险,可能产生大量成本[92] - 公司依赖顾问及其关键人员,但顾问无义务专门投入时间管理公司业务[118] - 公司顾问在宽泛投资准则内有很大投资决策权,可能做出不利投资决策[122] - 公司投资按顾问估计的公允价值计算,估值存在不确定性,可能影响股价[126] - 公司与顾问的咨询协议非公平协商,可能对公司不利,且存在利益冲突[135] - 公司若收购顾问关联方的物业,价格可能高于与第三方公平谈判的结果[144] - 公司依赖第三方管理信息技术和网络安全,虽目前未受重大影响,但存在潜在风险[188][189][190][191] REIT资格与税收 - 公司需每年向股东分配至少90%的REIT应税收入以维持REIT资格[101] - IRS授权公开交易REIT进行现金/股票股息分配,现金支付上限至少为20%[103] - 为维持REIT资格,公司每年需向股东分配至少90%的REIT应税收入,若分配少于100%的净应税收入(含净资本利得),将需缴纳公司所得税[160][161] - 若公司未能符合REIT资格,将按常规公司税率缴纳美国联邦所得税,且除非获得特定法律救济,否则在未能符合资格的年份起第五个日历年之后才能重新选举REIT身份[154][159] - 若公司分配的股息少于普通收入的85%、资本利得净收入的95%和以前年度未分配收入的100%之和,将需缴纳4%的不可抵扣消费税[162] - 每个日历季度末,公司至少75%的资产价值须由现金、现金等价物、政府证券和合格房地产资产组成[165] - 公司资产(除政府证券、合格房地产资产和应税REIT子公司外)中,任何一家发行人的证券价值占比一般不能超过5%,一家或多家应税REIT子公司的证券价值占比不能超过20% [166] - 为维持REIT资格,公司任何时候不得有超过50%价值的流通股由五名或更少个人(包括特定实体)直接或间接持有,且每个纳税年度至少335天须有至少100人实际拥有公司的股本[170] - 除非获得董事会豁免,任何人不得拥有超过公司流通股总价值的9.8%或超过公司流通普通股或优先股总价值或股数(以更严格者为准)的9.8% [171] - 适用于美国个人股东“合格股息收入”的最高税率为20%,但REIT支付的股息通常不符合这一降低税率的条件[172] - 2025年前个人纳税人可从应税收入中扣除20%的普通REIT股息以降低有效税率[173] - REIT禁止交易净收入需缴纳100%的税[174][175] - 公司需每年向股东分配至少90%的REIT应税收入,否则将缴纳美国联邦企业所得税;若分配少于100%,未分配部分也需缴税;若实际支付少于规定最低金额,还需缴纳4%的不可抵扣消费税[177][180][203] - 《2022年降低通胀法案》中的企业替代最低税和1%股票回购消费税不适用于REIT [184] 股息分配 - 公司按季度向股东分配收益,每月宣布,按比例分配;分配从合法可用资产中支出,禁止借款分配超过年度收入减运营成本的金额[202] - 公司有股息再投资计划(DRIP),2024年3月4日董事会暂停普通股回购计划和DRIP;4月普通股在OTCQX上市后回购计划自动终止,董事会将决定是否及何时恢复DRIP [204] - 2023年9月30日至2024年6月30日,普通股每股股息为0.5美元,总股息为662.8106万美元[205] - 2023年9月30日至2024年6月30日,A类优先股每股股息为1.5美元,总股息为111.149万美元[205] - 2023年9月30日至2024年6月30日,B类优先股每股股息为2.25美元,总股息为4.1996万美元[205] - 截至2024年6月30日的年度,B类优先股总股息中,3.1497万美元为清算优先权增加额,1.0451万美元为现金股息[205] - 2022年9月30日至2023年6月30日,普通股每股股息为0.45美元,总股息为595.4529万美元[206] - 2022年9月30日至2023年6月30日,A类优先股每股股息为1.5美元,总股息为69.5601万美元[206] - 截至2024年6月30日和2023年6月30日的年度,公司分别发行185819.74股和189289.44股普通股用于股息再投资计划[206] - 截至2024年6月30日和2023年6月30日的年度,公司分别发行7741.20股和3350.16股A类优先股用于股息再投资计划[206] - 截至2024年6月30日的年度,公司发行2.11股B类优先股用于股息再投资计划[206] - 截至2024年6月30日的年度,公司以每股10.25美元的价格向运营合伙企业的A类单位持有人发行3011.35股普通股[207]