公司基本信息 - 中梁控股集团有限公司在香港联交所主板上市，股份代号为2772.HK[4][5] - 公司主要在中国从事房地产开发业务，总部设于上海，土地储备遍布中国五大核心经济区域都市圈[4][5][6] - 公司核数师为中汇安达会计师事务所有限公司，法律顾为盛德律师事务所[10][11] - 公司注册办事处位于开曼群岛，中国总部位于上海，香港主要营业地点位于上环[10][11][12] - 公司开曼群岛主要股份过户登记处为Walkers Corporate Limited，香港股份过户登记处为香港中央证券登记有限公司[14][15] - 公司境内主要往来银行包括中国农业银行等7家，境外包括中国银行（香港）等3家[15][16] - 公司网址为www.zldcgroup.com[16] - 公司于2019年7月16日在联交所主板上市[19][20] 公司人事变动 - 杨德业于2024年6月20日获委任为执行董事，胡辉于2024年12月31日获委任为执行董事，游思嘉于2024年6月20日退任执行董事[8] - 张思勤于2024年6月20日获委任为公司秘书，杨德业于2024年6月20日辞任公司秘书[10] 财务数据关键指标变化 - 公司2024年确认收入为人民币396.8亿元，同比减少40.4%[31][32] - 公司2024年录得公司拥有人应占亏损约人民币24.3亿元，去年为约人民币42.5亿元[31][32] - 董事会决定不就2024年度宣派末期股息[30][32] - 2024年物业销售收入394.57318亿元，较2023年的664.66526亿元减少40.6%，已确认总面积375.6818万平方米，较2023年的648.9508万平方米减少42.1%，平均售价为10503元/平方米，2023年为10242元/平方米[85][86][87] - 2024年其他服务收入2.07685亿元，较2023年的1.34402亿元增加54.5%；租金收入0.16868亿元，较2023年的0.14152亿元增加19.2%；总收入396.81871亿元，较2023年的666.1508亿元减少40.4%[85] - 2024年销售成本387.749亿元，较2023年的634.305亿元减少38.9%，在建及待售物业减值亏损净额4.213亿元，2023年为23.617亿元[90][95] - 2024年毛利9.069亿元，较2023年的31.846亿元减少71.5%，毛利率从2023年的4.8%降至2024年的2.3%[91][96][97] - 2024年其他收入及收益99.84亿元，较2023年的9.55亿元增加945.4%，主要源于境外债务重组、衍生金融工具公允价值变动及提前终止优先票据确认收益[92][98] - 2024年销售及分销开支3.91亿元，较2023年减少56.4%，主要因房地产市场疲软，营销活动放缓及促销预算减少[93][99] - 2024年行政开支7.818亿元，较2023年减少37.6%，主要因节省员工成本和管理咨询费[94][100] - 2024年其他开支13.939亿元，较2023年的8.908亿元增加，主要因出售附属公司等亏损及汇兑亏损；其他净亏损3.095亿元，较2023年的5.226亿元减少，主要因金融资产减值亏损减少[101][105][106] - 2024年融资收入2900万元，较2023年减少58.0%；融资成本6.444亿元，较2023年增加107.5%，已摊销及资本化融资成本总额20.514亿元，较2023年增加0.8%[102][103][107][108] - 2024年应占合营企业亏损1.623亿元，2023年为盈利5.995亿元；应占联营公司利润3.605亿元，2023年为3.226亿元[104][109][110] - 截至2024年12月31日，公司应占合营企业及联营公司利润约为1.982亿元，同比减少约78.5%[112][117] - 2024年公司税前利润约为13.88亿元，而2023年税前亏损约为3.981亿元[113][118] - 公司所得税开支从2023年的约33.169亿元减少约55.2%至2024年的约14.866亿元[114][119] - 公司年内净亏损（扣除非控股权益前）从2023年的约29.188亿元减少约1.5%至2024年的约28.746亿元；公司拥有人应占年内亏损从2023年的约42.457亿元减少约42.8%至2024年的约24.274亿元[115][119] - 2024年12月31日，公司流动资产净额约为149.184亿元，2023年12月31日约为63.607亿元；流动资产总额从2023年的约1574.918亿元减少约25.7%至2024年的约1169.412亿元；流动负债总额从2023年的约1511.311亿元减少约32.5%至2024年的约1020.228亿元[121][125] - 2024年12月31日，公司现金及银行结余（包括受限制现金及已抵押存款）共约为57.405亿元，较2023年底减少约46.2%[122][126] - 2024年12月31日，公司剔除预收账款后的资产负债率约为81.3%，净负债比率约为74.9%，非限制现金与即期借贷比率约为0.41[123][127] - 2024年12月31日，公司未偿还债务总额为约202.507亿元，2023年12月31日约为211.658亿元，其中银行及其他借款约为111.622亿元（2023年约为146.016亿元）、优先票据约为86.594亿元（2023年约为65.642亿元）、可换股债券约为4.291亿元（2023年无）[124][128] - 2024年12月31日债务总额为202.50742亿元，2023年为211.65848亿元，同比下降4.32%[130][132][134] - 2024年即期债务总额为86.09387亿元，2023年为180.50495亿元，同比下降52.30%；非即期债务总额为116.41355亿元，2023年为31.15353亿元，同比增长273.68%[130] - 2024年有抵押债务为187.66762亿元，2023年为103.48638亿元，同比增长81.34%；无抵押债务为14.8398亿元，2023年为108.1721亿元，同比下降86.28%[130] - 2024年固定利率债务为175.1819亿元，2023年为192.71737亿元，同比下降9.09%；浮动利率债务为27.32552亿元，2023年为18.94111亿元，同比增长44.27%[132] - 2024年以人民币计值债务为108.69837亿元，2023年为128.20303亿元，同比下降15.21%；以美元计值债务为93.80905亿元，2023年为83.45545亿元，同比增长12.41%[132] - 2024年须于一年或按要求偿还的银行贷款为37.41639亿元，2023年为47.05314亿元，同比下降20.48%；须于第二年偿还的为15.81051亿元，2023年为8.02309亿元，同比增长97.06%[134] - 2024年须于一年或按要求偿还的其他借款为39.86013亿元，2023年为67.80935亿元，同比下降41.22%；须于第二年偿还的为11.72219亿元，2023年为11.54604亿元，同比增长1.53%[134] - 2024年须于一年内偿还的优先票据为4.52598亿元，2023年为65.64246亿元，同比下降93.10%；须于第二年偿还的为9.05196亿元，2023年无[134] - 2024年借款以约389.739亿元资产作抵押，2023年为约523.422亿元，同比下降25.54%[136][139] - 2024年12月31日，公司向银行提供的未解除按揭担保总额约为175.166亿元，2023年12月31日约为173.92亿元[145][151] - 2024年12月31日，公司为合营企业及联营公司提供最多约46.449亿元的银行及其他借款担保，2023年12月31日约为63.522亿元[147][153] - 2024年12月31日，公司已订约但尚未拨备的物业发展开支、收购土地使用权及应付合营企业及联营公司注资约为138.402亿元，2023年12月31日约为193.627亿元[155][156] - 2024年12月31日，公司聘请全职雇员2150名，2023年12月31日为3145名[160][162] - 截至2024年12月31日止年度，公司确认为费用的员工成本约为5.974亿元，2023年12月31日约为8.948亿元[160][162] 业务线数据关键指标变化 - 公司2024年实现全年合约销售额约人民币179.3亿元，同比减少约47.5%[37] - 2024年公司（连同其合营企业及联营公司）完成交付约8万套物业单位，按交付套数排名中国房地产开发商第13位[38] - 2024年公司未收购任何土地，截至2024年12月31日，公司连同其合营企业及联营公司的土地储备总建筑面积约为2190万平方米[39] - 2024年公司（含合营企业及联营公司）合约销售额约179.3亿元，同比下降约47.5%[42][61][63] - 2024年公司合约销售面积约168万平方米，同比下降约49.1%[61][63] - 2024年公司合约销售平均售价约为每平方米10700元[62][63] - 2024年公司（含合营及关联公司）完成约80000个物业单位交付，在交付数量上位列中国房地产开发商第13名[44] - 截至2024年12月31日，公司（含合营企业及联营公司）土地储备总建筑面积约2190万平方米，覆盖中国五个核心经济区域[45] - 2024年公司合约销售额为179.30252亿元，其中长三角占比40.6%，中西部占比26.4%，环渤海占比18.0%，海峡西岸占比8.1%，珠三角占比6.9%[66] - 按城市等级划分，2024年二线城市合约销售额84.12188亿元，占比46.9%；三线城市69.22291亿元，占比38.6%；四线城市25.95773亿元，占比14.5%[69] - 2024年12月31日，公司持作出售的已完工物业约为170.499亿元，2023年12月31日约为264.401亿元[70] - 2024年12月31日，公司在建物业约为418.549亿元，2023年12月31日约为692.833亿元[71] - 截至2024年12月31日，公司土地储备总量约为2190万平方米，其中可供销售/可出租的已完工物业占约610万平方米，在建物业或用作未来开发物业占约1580万平方米[72] - 按省份及直辖市划分，2024年12月31日江苏土地储备266.2121万平方米，占比12.2%；安徽255.2676万平方米，占比11.7%；湖南190.5198万平方米，占比8.7%；山东171.3059万平方米，占比7.8%；河南142.8343万平方米，占比6.5%；其他1162.3941万平方米，占比53.1%[81] - 按地区划分，2024年12月31日长三角土地储备583.3087万平方米，占比26.7%；中西部1057.2836万平方米，占比48.3%；环渤海304.5752万平方米，占比13.9%；海峡西岸112.5251万平方米，占比5.1%；珠三角130.8412万平方米，占比6.0%[81] - 截至2024年12月31日止年度，公司没有新增土地[72] - 2024年公司收入来自物业销售、其他服务及物业租赁租金收入，主要来自中国物业销售[84] - 2024年公司合约销售建筑面积为168.0337万平方米，平均售价为10671元/平方米[66] 公司未来策略 - 公司将在2025年强调财务安全，保持经营流动性、稳定债务、控制风险等以应对行业挑战[54][56] - 公司将探索产生现金流方式改善流动性和清偿债务，如与银行沟通获贷款、寻求替代融资、加快物业销售等[