投资组合规模与结构 - 截至2022年12月31日，公司拥有404处物业的全部或部分权益，总可租赁面积为5110万平方英尺[28] - 公司按比例享有的可租赁面积为4330万平方英尺，占其总可租赁面积的84.7%[28] - 合并投资组合总可租赁面积（GLA）为38,834千平方英尺，出租率为94.8%[144] - 非合并投资组合总可租赁面积（GLA）为12,311千平方英尺，出租率为94.8%[146] - 总可租赁面积（GLA）最大的物业为Greenbriar Town Center，面积达340,000平方英尺，出租率为98.1%[173] 各地区物业表现 - 佛罗里达州拥有88处合并物业，GLA为10,783千平方英尺，占总GLA的27.8%，出租率为95.1%[144] - 加利福尼亚州拥有53处合并物业，GLA为8,204千平方英尺，占总GLA的21.1%，出租率为93.9%[144] - 德克萨斯州合并物业出租率从96.0%提升至98.0%[144] - 纽约州合并物业数量从15处增至16处，GLA从1,749千平方英尺增至1,953千平方英尺，但出租率从92.9%降至89.0%[144] - 宾夕法尼亚州合并物业数量从3处增至4处，GLA从326千平方英尺增至443千平方英尺，出租率从97.1%提升至98.7%[144] - 明尼苏达州和哥伦比亚特区在2022年新增了合并物业[144] - 公司位于加利福尼亚州和佛罗里达州的物业分别占其年化基本租金的26.0%和21.3%[85] - 公司投资组合中20.6%的总租赁面积位于加利福尼亚州，22.4%位于佛罗里达州，7.8%位于德克萨斯州，地理集中度使其更易受自然灾害影响[105] 租户集中度与租赁到期情况 - 前十大租户贡献年化基本租金总额的32.8%，即3.20591亿美元，占公司总可出租面积（GLA）的43.3%[148] - 租户Publix是公司最大租户，其GLA为287.6万平方英尺，占公司GLA的7.0%，年化基本租金为3167.9万美元，占总额的3.2%[148] - 租户Kroger Co.的GLA为298.7万平方英尺，占公司GLA的7.3%，年化基本租金为3043.8万美元，占总额的3.1%[148] - 租户Albertsons Companies, Inc.的年化基本租金为2914.4万美元，占总额的3.0%，其GLA为192万平方英尺，占公司GLA的4.7%[148] - 2023年有930份租约到期，涉及280万平方英尺GLA，占公司总GLA的7.0%，到期年化基本租金为7255.9万美元，占总额的7.6%[150] - 2024年租约到期年化基本租金达1.28039亿美元，占总额的13.4%，涉及557万平方英尺GLA，占公司总GLA的13.8%[150] - 2025年至2028年期间，每年到期年化基本租金均超过1.2亿美元，其中2028年到期租金最高，为1.36987亿美元，占总额的14.3%[150] - 2022年新签租约的平均基本租金为每平方英尺32.47美元，高于2023年到期租约的平均租金（25.88美元/平方英尺）[150] 租金与出租率详情 - 合并投资组合加权平均年有效租金为每平方英尺23.95美元[144] - 非合并投资组合加权平均年有效租金为每平方英尺23.15美元[146] - 平均基本租金最高的物业为Preston Oaks，达到每平方英尺40.03美元[173] - 平均基本租金最低的物业为Hanover Village Shopping Center，仅为每平方英尺9.81美元[173] - 公司拥有多处物业，其中Crossroads Commons II出租率达到100%[157]，平均基本租金为每平方英尺41.11美元[157] - 物业组合中，Spring Valley Shopping Center的平均基本租金最高，为每平方英尺100.30美元[157] - 多个物业的出租率超过95%，例如Centerplace of Greeley III出租率为97.7%[157]，Corbin's Corner出租率为98.1%[157] - Lorton Station Marketplace出租率最低，为66.9%[173] 债务与融资风险 - 2022年美联储多次加息导致信贷市场利率上升，公司短期内的浮动利率借款（包括无抵押高级信贷额度和基于浮动利率的抵押票据应付）融资成本面临上升压力[73][74] - 利率上升可能通过浮动利率信贷额度借款或现有债务再融资增加公司融资成本，并可能对房地产资产组合估值产生负面影响，导致股价和市值下跌[74] - 利率上升可能对公司通过ATM计划等以有利条件筹集股权资本的能力和意愿产生不利影响[74] - 截至2022年12月31日，公司未偿还债务中未对冲至固定利率的可变利率债务占比不到1.0%[123] - 无抵押票据和无抵押信贷额度包含交叉违约条款，一项债务违约可能导致其他债务被要求立即偿还[122] - 债务契约包含惯常条款，例如限制债务与总资产价值的比率和固定费用覆盖比率等财务指标[122] - 部分物业存在抵押债务，如Corbin's Corner抵押债务为5300万美元[157]，Black Rock抵押债务为1863.7万美元[157] - Greenbriar Town Center的抵押债务最高，为76,200,000美元[173] 宏观经济与市场风险 - 当前经济挑战（包括通胀、劳动力短缺、供应链限制、消费者信心和可支配支出下降、能源价格和利率上升）显著影响租户业务运营及支付租金的能力[76] - 宏观经济和地缘政治风险可能加剧美国当前市场状况，导致经济衰退潜在风险[76] - 经济挑战可能对公司租赁活动量产生不利影响，包括租户迁出和/或不可收回租赁收入水平升高[77] - 经济挑战可能导致零售空间整体市场需求下降，进而对公司中心空间需求造成负面影响[77] - 市场需求下降可能对新租户或续租租户的租金定价造成压力，对未来租金利差产生不利影响[77] - 由于材料和劳动力成本上升且供应受限，公司可能面临更高的租户装修成本[77] - 通胀挑战和经济衰退可能性可能对新签和续签租约的基本租金增长造成压力[151] - 市场资本化率上升或净营业收入下降可能导致待售中心价值减少，对产生的现金量产生不利影响[117] 运营与业务风险 - 电子商务和消费者购物习惯的改变可能对公司的出租率和租金率产生负面影响[84] - 租户破产可能导致公司无法全额收回破产前未付租金的索赔[91] - 物业运营成本如房地产税和保险可能在租金收入减少时保持不变或增加[92] - 公司评估房地产资产减值时涉及租金率、租户改善成本等关键主观假设[94] - 开发和再开发活动可能因政府审批延迟而影响预期回报[97] - 混合用途项目的开发和管理经验较少，可能带来独特的投资风险[98] - 公司可能因实际项目成本超过原始估算或施工延误导致成本增加，而使项目无法达到预期投资回报[99] - 公司可能无法按预期时间以理想价格出售物业，市场状况可能限制其资产变现能力[101] 法律、监管与合规风险 - 遵守《美国残疾人法案》及其他建筑法规可能产生重大成本影响运营业绩[93] - 税收法律变化可能影响公司利用1031同类财产交换进行税务高效买卖，若无法使用可能导致需向股东分配收益或支付所得税，减少现金流[102] - 气候变化合规可能导致公司对现有物业进行额外投资，增加资本支出和运营成本，包括能源、保险、税收及相关费用[104] - 环境修复成本可能对公司财务业绩产生不利影响并减少现金流，公司可能对物业上的有害物质承担清理责任[106] - 网络安全事件可能导致公司承担重大民事或刑事责任，并产生无法从服务商或保险公司追回的费用[111] - 公司必须每年向股东分配至少90%的REIT应税收入（不包括任何净资本收益）以维持REIT资格[118] - 如果未能维持REIT资格，公司将按常规公司税率缴纳联邦所得税，并可能面临长达四年的资格取消期[128][129] - 公司未分配应税收入和净资本收益需缴纳美国联邦所得税，且若年度分配不足特定收入部分的85%至100%，需缴纳4%的不可抵扣消费税[128] - 来自“禁止交易”的净收入需缴纳100%的税[130] 环境与社会责任目标 - 公司承诺到2030年将绝对范围1和范围2温室气体排放量在2019年基准上减少28%[52] - 公司目标到2050年实现所有运营的范围1和范围2温室气体净零排放[52] 公司治理与架构 - 截至2022年12月31日，公司拥有445名员工，其中包括5名兼职员工[38] - 公司在美国各地设有22个市场办事处[38] - 公司是自2017年以来的标准普尔500指数成分股[27] - 公司不拥有所有合伙及合资企业的投票控制权，合作伙伴可能采取与公司目标相悖的行动，限制投资回报[114] - 合伙或合资企业决策僵局可能导致投资提前终止、产生诉讼或仲裁，增加投资风险及相关成本费用[115] - 公司对部分物业持有40%或20%的权益，例如Alcove On Arapahoe权益为40%[157]，Crossroads Commons权益为20%[157] - Baybrook East物业的所有权权益为50%，抵押债务为2,683,000美元[173] - Market at Springwoods Village物业的所有权权益为53%，抵押债务为4,250,000美元[173]