财务数据关键指标变化：收入和利润 - 公司2023年上半年归属于普通股股东的净利润为1.841亿美元，较2022年同期的3亿美元下降，其中包含1.062亿美元的房地产销售收益[116] - 2023年第二季度总收入为3.142亿美元，较2022年同期的3.021亿美元增长1216.4万美元，主要受基本租金增长962.4万美元驱动[125] - 总收入增加2670万美元，其中租赁收入增加2675万美元，主要来自基本租金增长2330万美元[133] - 净收入从2022年的1.06亿美元下降至2023年的8817万美元，减少1782万美元[132] - 公司2023年上半年归属于普通股东和单位持有者的净收入为1.85033亿美元，较2022年同期的3.01339亿美元下降38.6%[141] - 2023年上半年，Nareit营运资金（FFO）为3.63268亿美元，较2022年同期的3.52108亿美元增长3.2%[150] - 2023年上半年，核心运营收益为3.42486亿美元，较2022年同期的3.29946亿美元增长3.8%[150] 财务数据关键指标变化：成本和费用 - 2023年第二季度总运营费用为2.028亿美元，较2022年同期的1.821亿美元增长2074.9万美元，其中物业运营费用增长664.4万美元，一般行政费用增长742万美元[126] - 折旧及摊销成本增加870万美元，主要因运营物业收购增加200万美元及相同物业增加640万美元[136][138] - 物业运营费用增加1120万美元，主要因相同物业的可收回公共区域及租户相关成本增加810万美元[136][138] - 一般及行政费用激增1390万美元，主要因递延补偿计划参与者义务价值变动导致990万美元支出增加[136][138] - 不动产税增加340万美元，主要因投资组合整体税负评估增加[136][138] - 2023年第二季度及上半年，房地产运营总费用分别增加701.5万美元和1081.3万美元，其中运营维护成本分别增加569.5万美元和868.7万美元[144][147] - 2023年第二季度及上半年，房地产税支出分别增加134.3万美元和204.8万美元，原因是投资组合内物业评估价值上升[148] 运营表现：投资组合与租赁活动 - 公司合并投资组合中，物业数量从2022年底的308处增至2023年6月30日的310处，总可出租面积从3883.4万平方英尺增至3900.9万平方英尺，出租率（运营与开发中）为94.5%[117] - 2023年上半年公司执行了842笔新签和续租交易，涉及300万平方英尺，租金溢价为9.2%，而去年同期为934笔交易，320万平方英尺，租金溢价7.6%[118] [119] - 截至2023年6月30日，同物业投资组合包含395处物业，总可出租面积（GLA）为4214.3万平方英尺，而2022年同期为390处物业，4144.6万平方英尺[149] 运营表现：净营业收入（NOI）与收入构成 - 公司按比例计算的不计终止费的同店NOI在2023年上半年同比增长2.0%[118] - 2023年第二季度及上半年，按比例计算的同物业净营业收入（NOI）（不包括终止费）分别增长1.5%和2.0%，达到2.23225亿美元和4.52905亿美元[144] - 2023年第二季度及上半年，房地产总收入分别增加990万美元和2220万美元，主要受基本租金增长830万美元和1796.3万美元推动[144][145] - 2023年上半年，终止费收入增加248万美元，主要由两笔主力租户终止协议驱动[146] - 2023年第二季度及上半年，不可收回租赁收入分别减少561万美元和1038.5万美元，主要因2022年收回此前计提的坏账[147] - 2023年第二季度资产管理、物业管理、租赁和其他交易费用收入为710万美元，2023年上半年为1314万美元[174] 运营表现：其他收入与收益 - 房地产投资合伙企业收入权益下降1290万美元，主要因NYC合伙减少920万美元及RegCal合伙减少400万美元[140] - 房地产销售收益大幅减少1.059亿美元，2023年仅确认土地出售收益33.1万美元，而2022年确认一处运营物业及三宗土地出售收益1.062亿美元[139] - 净投资收入增加1140万美元，主要由非合格递延补偿计划及专属保险公司的投资回报驱动[140] 开发与再开发活动 - 截至2023年6月30日，公司当前在建开发和再开发项目的预估成本为4.106亿美元，较2022年底的3.009亿美元有所增加[118] - 2023年完成的开发和再开发项目预估净成本为6940万美元，平均稳定收益率为8.3%[118] - 在建开发项目总成本约1.526亿美元，总面积为51.6万平方英尺[168] - 在建再开发项目总成本约2.581亿美元，总面积为324.8万平方英尺[168] 流动性、债务与资本结构 - 公司无抵押债务在2024年6月前无到期，截至2023年6月30日，信贷额度尚有12亿美元可用[118] - 截至2023年6月30日，公司按比例计算的净债务与运营EBITDAre比率（过去12个月）为4.9倍，低于2022年底的5.0倍[118] - 利息支出净额略微下降88,000美元，其中应付票据利息减少274,000美元，无担保信贷安排利息增加135万美元[139] - 公司拥有12.4亿美元可用信贷额度，将于2025年3月23日到期[156] - 公司无抵押债务将于2024年到期2.5亿美元，2023年无到期债务[155] - 截至2023年6月30日，公司90.4%的全资房地产资产未设押[159] - 过去12个月固定费用覆盖率为4.8倍，净债务与运营EBITDAre比率为4.9倍[159] - 固定费用覆盖比率（Fixed Charge Coverage Ratio）定义为运营EBITDAre除以总利息和计划支付的抵押贷款本金[105] 现金流活动 - 2023年上半年运营现金流为3.347亿美元，较去年同期增加690万美元[161][163] - 2023年上半年用于房地产开发和资本改善的现金为1.001亿美元，同比增加64.4万美元[165] - 2023年上半年融资活动净现金使用为2.689亿美元，同比增加3260万美元[169] - 2023年上半年普通股回购计划支出2000万美元，回购349,519股，而2022年同期支出7190万美元，回购1,234,417股[169] - 2023年上半年股息支付和经营合伙分配总额为2.232亿美元，同比增加840万美元[169] - 2023年债务发行收入1550万美元，债务偿还支出3470万美元，其中2960万美元用于偿还四笔到期抵押贷款[169] 投资与合伙企业 - 公司在房地产合伙企业的投资权益为3.424亿美元，其在13个合伙企业中持有20%-50%的所有权，涉及96处物业[170] - 房地产合伙企业应付票据总额为14.17亿美元，其中公司按比例份额为5.055亿美元，97.1%的票据加权平均固定利率为3.7%[171][172] - 房地产合伙企业2026年到期票据总额为25.514亿美元，其中公司按比例份额为8.256亿美元[171] - 2023年4月公司以8850万美元收购了合伙人在RegCal, LLC中四处物业的75%权益[170] - 母公司持有运营合伙企业约99.4%的流通普通合伙单位[112] 公司收购活动 - 公司已签订协议计划收购Urstadt Biddle Properties Inc，收购预计于2023年8月中下旬完成[101] - 收购条款规定Urstadt Biddle的每股普通股将转换为0.347股Regency普通股[101] - Urstadt Biddle的6.25% Series H和5.875% Series K优先股将分别转换为Regency新发行的Series A和Series B优先股[101] - 收购完成需满足条件，包括UBP股东批准（股东特别会议定于2023年8月16日举行）[101] 非GAAP指标与定义 - 公司强调使用非GAAP指标（如Nareit FFO、Core Operating Earnings、NOI）来评估运营表现[102][104][105][106] - Nareit FFO定义为GAAP净收入，不包括房地产销售利得和减值，并加回折旧和摊销[105] - 净营业收入（NOI）是基础租金、百分比租金、租户补偿款及其他物业收入之和，减去运营费用、房地产税等[106] 其他重要内容 - Regency Centers拥有406处零售物业，总可租赁面积约为5130万平方英尺[113] - 公司预计未来12个月现金需求约为5.895亿美元，用于租赁佣金、在建项目等[157] - 截至2023年6月30日，公司无限制现金余额为3980万美元[156] - 截至2023年6月30日，公司按比例份额的环境修复应计负债为1070万美元[177]