投资组合规模与构成 - 截至2023年12月31日，公司拥有全部或部分权益的物业达482处，总可租赁面积（GLA）为5680万平方英尺，其中按比例份额为4860万平方英尺[29] - 公司合并投资组合总可租赁面积从2022年的38,834千平方英尺增长至2023年的43,758千平方英尺[171] - 公司未合并投资组合总可租赁面积从2022年的12,311千平方英尺增长至2023年的13,067千平方英尺[173] - 投资组合总可租赁面积（GLA）约为4,614,000平方英尺，分布于多个核心市场[193] 租赁表现与租金收入 - 合并投资组合的加权平均年有效租金从2022年的每平方英尺23.95美元增至2023年的24.67美元[171] - 未合并投资组合的加权平均年有效租金从2022年的每平方英尺23.15美元增至2023年的24.04美元[173] - 2023年新签租约的平均基本租金为每平方英尺29.89美元，高于2024年到期租约的平均租金23.74美元/平方英尺[177] - 公司总可出租面积为4,519.5万平方英尺，在租年基本租金总额约为10.986亿美元，平均租金为每平方英尺24.31美元[177] - 2024年有1,081份租约到期，涉及可出租面积390.2万平方英尺，占公司总可出租面积的8.6%，到期年基本租金为9,264万美元，占在租年基本租金的8.4%[177] - 2027年是租约到期高峰，有1,316份租约到期，涉及可出租面积628万平方英尺，占公司总可出租面积的13.9%，到期年基本租金为1.557亿美元，占在租年基本租金的14.2%[177] 主要租户集中度 - 前十大租户占公司总年化基本租金的31.6%，合计贡献35.32亿美元[175] - Publix是公司最大租户，占公司自有GLA的6.4%，年化基本租金为3.395亿美元[175] - Albertsons Companies, Inc.是第二大租户，占GLA的4.8%，年化基本租金为3.356亿美元[175] - Kroger Co.是第三大租户，占GLA的6.4%，年化基本租金为3.023亿美元[175] - Amazon/Whole Foods占GLA的2.7%，年化基本租金为2.981亿美元[175] - TJX Companies, Inc.占GLA的3.6%，年化基本租金为2.972亿美元[175] - 截至2023年12月31日，拥有少于三个门店的“本地租户”约占年化基本租金的22%[99] 物业地理分布与集中风险 - 公司位于加利福尼亚州和佛罗里达州的物业分别占其年化基本租金的23.4%和19.3%[95] - 公司投资组合中18.7%的可出租总面积位于加利福尼亚州，20.1%位于佛罗里达州，7.1%位于德克萨斯州，这些地区易受自然灾害影响[115] - 物业组合主要集中于加利福尼亚州，特别是在旧金山-奥克兰和圣地亚哥等主要都会区[183] - 房产地理位置集中于特定大都会区，如华盛顿-阿灵顿-亚历山德里亚和休斯顿-伍德兰兹-糖城[200] 物业级别运营指标（高出租率/租金） - 物业租赁率表现强劲，多个物业达到100%满租，包括Marketplace、200 Potrero、Diablo Plaza、Encina Grande、Persimmon Place、Pleasant Hill Shopping Center、San Leandro Plaza和West Park Plaza[183] - 平均基本租金最高的物业为The Hub Hillcrest Market，达到每平方英尺43.33美元[183] - "Town and Country Center"物业有抵押贷款1.079亿美元，平均租金为每平方英尺57.60美元，出租率达到100%[181] - "4S Commons Town Center"物业有抵押贷款7,903万美元，平均租金为每平方英尺34.79美元，出租率达到100%[181] - 公司投资组合整体出租率表现强劲，17处物业达到100%出租率，占所列物业数量的近50%[192] - 公司投资组合中，位于波士顿-剑桥-牛顿的The Abbot物业平均基本租金最高，为每平方英尺94.03美元，但其出租率最低，为77.1%[192] - 整体租赁率表现强劲，多个物业达到100%满租，包括Firstfield Shopping Center、Apple Valley Square、Cedar Commons等[193] - 平均基本租金（PSF）最高达44.25美元（Firstfield Shopping Center），最低为9.14美元（Fenton Marketplace）[193] - 公司投资组合中多处房产的出租率超过95%，例如Southpark at Cinco Ranch和Weslayan Plaza East的出租率均为100.0%[200] - 多个房产的平均基本租金超过每平方英尺30美元，其中Woodway Collection最高，为32.19美元[200] 物业级别运营指标（低出租率/租金） - "Oakshade Town Center"物业出租率较低，为59.5%，平均租金为每平方英尺22.19美元[181] - 租赁率最低的物业为Corral Hollow，仅为70.4%[183] - 平均基本租金最低的物业为Golden Hills Plaza，仅为每平方英尺7.13美元[183] - 公司投资组合中，位于佐治亚州的Powers Ferry Village物业平均基本租金最低，为每平方英尺10.25美元[192] - 租赁率低于90%的物业包括Fenton Marketplace（74.0%）和Westbard Square（82.5%）[193] - 公司拥有多处出租率低于90%的房产，例如Hanover Village Shopping Center的出租率为87.8%[200] - 部分房产的出租率存在提升空间，例如Willston Centre I的出租率为82.2%[200] 物业债务与融资 - 部分物业存在抵押贷款，其中Pleasant Hill Shopping Center的抵押贷款金额最高，为5000万美元[183] - 公司投资组合中，有6处物业存在抵押或债务负担，其中Fellway Plaza的负担金额最大，为3487.3万美元[192] - 物业抵押贷款（Mortgages）总额超过2.34亿美元，其中Midtown East项目抵押贷款额最高，达3600万美元[193] - 多处房产有抵押贷款，金额从730万美元到7620万美元不等，例如Village Center at Dulles的抵押贷款为5200万美元[200] - 截至2023年12月31日，公司未偿债务中不到1.0%为未对冲的浮动利率债务，利率上升将增加利息支出[132] 收购、开发与所有权结构 - 2023年公司因收购UBP实现实质性增长[29] - 公司近期收购活动活跃，2023年收购了Naperville Plaza（20%权益）和The Longmeadow Shops两处物业[192] - 近期收购的物业包括The Pruneyard（2019年）和Serramonte Center（2017年）[183] - 近期收购的物业包括Blakeney Town Center（2021年）和Midtown East（2017年）[193] - 多个房产在近期（2022-2023年）进行了重大翻新，例如The Field at Clarendon在2023年翻新[200] - 公司拥有多个物业的40%所有权，包括Navajo Shopping Center、Point Loma Plaza、Rancho San Diego Village、Bayhill Shopping Center、Pleasant Hill Shopping Center、Ygnacio Plaza、Mariposa Shopping Center、Snell & Branham Plaza、Five Points Shopping Center和Alcove On Arapahoe[183] - 公司拥有多个物业的40%所有权，例如Festival at Woodholme、Parkville Shopping Center等[193] - 公司通过合资方式持有多个房产，所有权比例从20%到75%不等，例如Sweetwater Plaza的所有权为20%[200] - 公司对房地产合伙企业和合资企业的物业没有投票控制权，无法确保其目标得以实现[122] 风险因素：市场与经济 - 2022年和2023年美联储多次加息导致利率上升，可能对公司的借贷成本产生不利影响[76][77] - 利率上升可能增加浮动利率债务的融资成本，并影响通过ATM计划筹集股本的能力[77] - 通货膨胀、劳动力短缺和供应链限制等经济挑战可能影响租户业务及支付租金的能力[79] - 高质量社区零售空间的需求保持强劲，但通胀挑战和经济衰退可能性可能对新租和续租的基本租金增长造成压力[178] - 银行和金融服务行业的不稳定可能使公司及其租户获得融资的条款更不利，包括更高利率和更严格契约[81][82] - 市场资本化率上升或物业净营业收入下降会降低待售中心价值，对出售产生的现金金额产生不利影响[125] - 公司证券的市场价格可能因运营结果变化、利率上升、未来债务增加或股息支付变化等多种因素而波动[139] 风险因素：租户与运营 - 租户破产可能导致公司无法全额收回未付租金的无担保债权，回收率可能远低于全额[102] - 地租户可能因资源有限而更容易受到经济状况变化和零售趋势的影响，违约风险更高[101] - 主力租户（占用10,000平方英尺或以上）的流失可能导致租金收入减少并引发共同续租条款，影响其他租户[96][97] - 电子商务和消费者购物习惯的改变（如家居配送和路边取货）可能减少客流量，对入驻率和租金率造成压力[94] - 未来若发生疫情，政府封锁可能导致租户要求租金减免或重新谈判租金，并因施工延迟而推迟租金起算日[86][88][89] - 物业运营成本如房地产税和保险可能在经济下行时保持稳定或增加，即使租金收入减少[103] - 开发及再开发活动面临成本超支、延迟、无法满租等风险，可能无法实现预期投资回报[108][111] - 混合用途商业地产开发涉及更复杂的审批流程和独特风险，可能不利影响投资回报[109] - 物业收购面临无法达到预期入住率或租金、尽职调查未能发现负债等风险[110][111] - 市场条件可能导致公司无法在期望时间以可接受价格出售物业[112] 风险因素：环境、法规与合伙关系 - 气候变化可能导致保险成本增加、资本支出和运营成本上升，并对物业价值产生重大不利影响[114] - 环境修复成本（如有害物质清理）可能对公司财务业绩和现金流产生不利影响[117] - 公司面临环境法规相关负债，但已知负债预计不会对财务状况产生重大影响[58] - 遵守《美国残疾人法案》及其他建筑、消防和安全法规的成本可能对公司经营业绩产生重大负面影响[104] - 合伙关系僵局或争议可能导致投资提前终止、产生诉讼，增加投资风险和成本，并分散管理层注意力[123] - 若持有大量物业的合伙关系解散，公司将损失相关资产的管理费、租赁费及运营收入，影响运营结果和向股东及单位持有人的可分配现金流[124] - 与Urstadt Biddle的合并可能无法在预期时间内完全实现预期效益和协同效应，或产生未知负债[84][85][87] 风险因素：技术、网络与税务 - 公司面临网络攻击风险，可能导致租户或员工数据泄露，引发诉讼、政府调查及重大民事或刑事责任[135][136] - 使用人工智能技术存在信息泄露、产生不准确输出及新兴监管风险，可能导致声誉损害、客户流失和法律责任[138] - 若母公司未能符合房地产投资信托基金资格，将按常规公司税率缴纳联邦所得税，并可能面临4%的不可扣除消费税[142] - 若母公司不符合REIT资格将需支付巨额所得税并影响证券价值[143] - 禁止交易产生的净收入需缴纳100%的税[144] - 公司资本股单一股东持股价值限制为7%以维持REIT资格[154] REIT结构与分配政策 - 公司作为房地产投资信托基金（REIT），通常将至少90%的应税收入分配给股东[56] - 公司已选择将某些子公司作为应税REIT子公司（TRS）进行税务申报[57] - 作为房地产投资信托基金，母公司每年必须将至少90%的应税收入分配给股东，这可能导致其依赖外部资本来源[126] - 个体投资者从REIT获得的普通股息可享受最高20%的扣除额（2017年12月后至2026年前）[147] - 非美国股东处置普通股收益可能需缴纳联邦所得税除非REIT为国内控股[149] 公司治理与股权信息 - 公司执行主席Martin E. Stein, Jr.现年71岁，自2020年起担任该职务[59] - 公司总裁兼首席执行官Lisa Palmer现年56岁，自2020年起担任该职务[59] - 公司执行副总裁兼首席财务官Michael J. Mas现年48岁，自2019年起担任该职务[59] - 公司普通股在纳斯达克全球精选市场交易，代码为"REG"[64] - 公司6.250% A系列累积可赎回优先股交易代码为"REGCP"[64] - 公司5.875% B系列累积可赎回优先股交易代码为"REGCO"[64] - 公司授权发行3000万股优先股及1000万股特殊普通股可能延迟控制权变更[156] 可持续发展目标 - 公司目标到2030年将范围1和范围2的绝对温室气体排放量在2019年基准上减少28%[53] - 公司目标到2050年实现所有运营的范围1和范围2温室气体净零排放[53] 网络安全风险管理 - 公司采用五支柱网络安全战略：识别、保护、检测、响应和恢复[162] - 公司自2021年1月1日起未发生重大影响的网络安全事件[165] - 董事会审计委员会负责监督网络安全风险管理计划并接收季度更新[167] - 网络风险委员会（CRC）由CISO及多名高级管理层组成负责风险管理[169] 组织架构与运营 - 公司员工总数为497名，其中包括5名兼职员工[39] - 公司在全国设有24个市场办事处[39]