宏观环境与市场风险 - 2008 - 2009年全球金融市场危机使公司融资成本显著增加，部分现有融资渠道不再可用或条件不利[113] - 2020 - 2021年受新冠疫情影响，公司经营业绩受到冲击[107] - 2022年2月俄乌冲突引发市场动荡，可能对公司业务、财务状况、流动性和经营业绩产生重大不利影响[114] - 2023年10月7日以色列与哈马斯军事冲突持续，其后果可能对公司产生重大不利影响[114] - 公司业务依赖宏观经济和房地产行业状况，经济放缓或房地产市场下行会对公司产生重大不利影响[101][104][105] - 金融市场波动可能影响公司财务状况和经营业绩，降低信贷可用性，削弱墨西哥、美国和全球经济[112] - 2024、2023、2022年墨西哥GDP分别增长4.2%、4.7%、3.1% [198] - 2024年12月31日和2023年12月31日，28天期墨西哥国债平均利率约为10.7%和11.1% [199] - 2024年和2023年，比索兑美元名义上分别贬值20.0%和12.7% [199] - 2024、2023和2022年12月31日，墨西哥的年通货膨胀率分别为4.2%、4.7%和3.1%[222] - 2025年2月1日，美国对加拿大和墨西哥进口商品加征25%额外关税[226] - 2025年4月2日，美国宣布自4月5日起对所有进口商品征收10%基础关税，近60个国家将被征收高达50%的互惠关税，对中国部分商品关税提高至145%或更高，后多数关税暂停90天并替换为10%基础关税[226] - 墨西哥政治变化使莫雷纳联盟有权力实施重大变革，可能影响墨西哥经济和公司业务[208][209] 存款与保险风险 - 美国联邦存款保险公司为每位储户在每家参保银行提供25万美元的存款保险，但公司在美国银行的存款远超该保险金额[108] - 公司保险不涵盖战争、恐怖主义等损失，若发生未保险或超保险限额的损失，可能影响公司业务和财务状况[148] 融资与债务风险 - 公司依赖金融市场等渠道筹集资金，若无法以合理条件筹集资金，将影响未来增长[138][140] - 截至2024年12月31日，公司总未偿债务为8.47亿美元，其中有担保贷款为2.692亿美元[141] - 董事会可授权的债务上限为上一季度末合并资产价值的20%，2024年3月股东将公司可承担的债务上限提高至18亿美元[141] - 公司现有债务协议中的契约限制公司开展某些业务或采取某些行动，违反契约可能导致协议终止和加速还款[146] 房地产投资风险 - 房地产投资流动性不如其他资产，可能限制公司应对经济变化的能力，出售房产可能无法获得市场价格[116] - 房地产投资受当地条件、技术变化等因素影响，可能导致投资无法收回和减值损失[119][120] - 公司房地产资产可能因公共利益被墨西哥政府征用，补偿金额可能低于市场价值且支付时间不确定[170] 租户相关风险 - 公司依赖租户获取大部分收入，大量租户违约或主要租户违约会对公司业务产生重大不利影响[101] - 公司大部分收入依赖租户租金，若大量租户违约，将对业务和财务状况产生重大不利影响[126] - 租户若未按租约购买保险，公司需代买并追偿，可能影响公司业务和财务状况[151] - 公司租约中的“无论如何都要支付租金”条款可能无法执行，若法院判定不可执行，租金收入将减少[153] - 公司与租户对土壤污染修复成本承担连带责任，若租户不履行义务，公司需自行修复并承担责任[165] - 公司面临气候变化潜在影响，可能需实施新法规，极端天气事件增加会影响租户运营和租金支付能力[167] - 若租户在公司房产内从事某些犯罪活动，公司可能被墨西哥政府没收房产且无补偿[171] 战略实施风险 - 公司加速增长战略的实施依赖土地或房产收购，若无法完成收购，战略可能无法成功执行[101] - 公司增长战略依赖土地和物业收购，但面临找不到合适目标、融资困难等风险[121][122] - 公司开发新物业面临建设成本增加、供应链问题等风险，可能导致项目延迟或无法完成[157] - 公司及第三方供应商可能无法获得或延迟获得业务所需的政府批准、许可证等，影响公司运营[158] - 新建筑建设或现有房产改善的延迟或成本增加会对公司业务和财务状况产生不利影响，工程、设计和施工阶段分别需6 - 7个月和1 - 3个月[177] - 公司收购房产和公司存在风险，可能无法实现预期协同效应和收益，还可能承担未知负债[175] 财务数据关键指标变化 - 2024、2023和2022年，公司10大客户分别占总GLA的27.1%、27.0%和26.9%，占租金的28.5%、28.7%和30.5%[129] - 2024、2023和2022年，雀巢按GLA计分别占公司GLA的4.5%、4.8%和5.3%，2024和2023年按租金计分别占4.7%和5.4%[129] - 2022年，TPI按租金计占公司租金收入的5.7%[131] - 2024年和2023年公司物业重估分别实现收益2.707亿美元和2.435亿美元[155] - 2024年和2023年，公司约88.6%和86.7%的租金来自美元计价租赁[199] - 2024年和2023年，公司运营成本、税收及约11.4%和13.3%的租金以比索计价[199] - 截至2024、2023和2022年12月31日，公司所有未偿债务及88.6%、86.7%和87.0%的租金以美元计价，而大部分行政和运营费用以比索计价[219] - 2024、2023和2022年公司利润分别为2.233亿美元、3.166亿美元和2.436亿美元，2012 - 2024年CAGR为15.2%，2023 - 2024年下降29.5%[290] - 自2012年以来，公司基本每股收益增长1.8倍，2012 - 2024年CAGR为5.2%，2023 - 2024年下降38.7%[290] - 自2012年以来，公司Vesta FFO每股增长3.2倍，2012 - 2024年CAGR为10.2%，2023 - 2024年增长9.0%[290] - 自2012年以来，公司总GLA增长3.3倍，2012 - 2024年CAGR为10.6%，2023 - 2024年增长7.9%[290] - 2012 - 2024年调整后净营业收入（Adjusted NOI）CAGR为13.9%，2023 - 2024年增长15.1%[290] 各条业务线数据关键指标变化 - 截至2024年12月31日，公司租户GLA主要来自汽车（32.4%）、物流（11.7%）、食品饮料（8.7%）、航空航天（6.7%）、电子商务（8.6%）、电子（7.3%）和能源（3.4%）等行业[134] - 截至2024年12月31日，公司投资组合包括224座建筑，总可出租面积（GLA）为4029.9964万平方英尺，稳定入住率为95.5%[287] - 自1998年运营以来，公司GLA增长72.5倍，复合年增长率（CAGR）为17.9%[287] - 截至2024年12月31日，公司拥有192个客户，占用224座A级建筑，平均建筑寿命为10.1年，Vesta FFO 2023 - 2024年增长25.2%[293] 公司治理与合规风险 - 公司内控存在重大缺陷，或致财务报表重大错报，已采取补救措施但无法确保及时解决[188][189][191] - 公司受《2002年萨班斯 - 奥克斯利法案》报告要求约束，2024年未能完成必要补救，未来也可能无法完成[192] - 公司独立注册会计师事务所可能因多种原因不认可公司内部控制评估或出具保留意见报告，未能遵守SOX法案第404条会带来不利影响[243] - 公司不再是“新兴成长型公司”，预计会增加遵守SOX法案要求的费用和管理精力[244] - 公司作为美国上市公司，会增加法律、会计、报告等费用，以及公司治理相关成本，还可能影响业务运营和股价[240][241][242] - 公司与股东纠纷适用墨西哥城联邦法院专属管辖，ADS持有人与存托人纠纷适用纽约市联邦或州法院专属管辖[245][249] - 墨西哥对少数股东的保护不如其他司法管辖区完善，股东维权可能更困难[250] - 公司未来发行普通股时，ADS持有人等可能无法行使优先购买权，导致股权被稀释[251][253] - 收购普通股或达成投票安排致实益拥有公司20%及以上普通股或控制权变更，需获75%无利益冲突的董事会成员批准，获批后买方需以特定价格公开要约收购100%流通普通股，溢价最高可调整20%，并在90天内完成[233][234] - 公司章程规定，收购使实益拥有公司9.5%及以上股本、达成投票安排使实益拥有或控制20%及以上股本或控制权变更、竞争对手收购使持有9.5%及以上股本，需获董事会书面批准，董事会需在90天内决定[232] - 公司章程相关规定的废除或修订需获不少于85%流通普通股持有人赞成票，且不被5%流通普通股持有人反对[236] 其他风险 - 劳工行动、系统故障、网络安全攻击、与当地社区关系复杂等因素可能对公司业务产生不利影响[185][186][195] - 公司运营受大量环境法律法规约束，违反规定可能产生责任和额外成本，影响财务状况[163] - 公司预计墨西哥联邦、州和地方环境法规将趋严，无法预测新法规对现金流、合规成本等的影响[164] 公司上市与证券交易 - 2023年7月5日，公司完成4.456亿美元美国首次公开募股，发售1437.5万股美国存托股份（ADS），代表1.4375亿股普通股[284] - 2023年12月13日，公司完成1.488亿美元美国后续发行，发售425万股ADS，代表4250万股普通股[284] - 公司普通股在墨西哥证券市场交易，新兴市场公司证券交易量往往低于发达国家公司[256] - 公司美国存托股票（ADS）以美元报价，普通股以比索报价，比索兑美元汇率波动会影响ADS价格[257] - ADS持有人权利少于普通股股东，需通过存托机构行使权利[258] - 公司作为外国私人发行人，信息披露和其他要求与美国注册人不同[266] - 外国私人发行人需在每个财年结束后120天内提交20 - F表格的年度报告，而美国加速申报发行人需在75天内提交10 - K表格的年度报告[267] - 公司维持外国私人发行人身份的条件之一是超过50.0%的所有已发行有表决权证券的投票权由美国非居民直接或间接实益拥有[271] - 公司维持外国私人发行人身份的另一条件是多数高管或董事不是美国公民或居民、超过50.0%的资产不在美国且业务主要在美国境外管理[271] - 公司可能在任何应税年度被认定为被动外国投资公司（PFIC），这会给美国投资者带来不利的联邦所得税后果[275] 公司股息与储备金政策 - 2021 - 2026年公司股息政策为每年分配最多75%的可分配利润[261] - 公司需将相关财年至少5%的净利润分配至法定储备金，直至储备金达到公司实收资本的20% [264] 股权结构 - 截至2024年12月31日，墨西哥证券市场总市值约为92亿比索，公司创始人、董事和高管持有约3.3%已发行和流通普通股[237][238]