土地储备概况 - 公司土地储备总建筑面积达3.58百万平方米[2][26][27] - 公司土地储备包括已竣工、在建及持作未来开发的物业[27] - 公司土地储备总建筑面积为3,581,776平方米，包括已竣工357,808平方米、在建722,460平方米及未来开发2,501,508平方米[34] - 公司拥有总占地面积超过1.6百万平方米的土地储备，其中住宅类项目占比最高[32][33] - 公司总土地储备为3,581,776平方米，其中已竣工357,808平方米（10.0%），在建722,460平方米（20.2%），未来开发2,501,508平方米（69.8%）[29] 项目开发与交付 - 公司于2024年完成多个项目交付，包括增城景业壹方天地3、4、5、6栋[15]、增城金科景业雍景园1-4栋[17]、南京景业龙光玖云府一期及二期[18]、清远景业雍景园15及16栋[20] - 景业江山十里D区项目总建筑面积201,216平方米，预计2029年6月竣工[34] - 景业云山溪谷项目总建筑面积276,292平方米，预计2028年12月竣工[34] - 金科景业雍景园项目建筑面积42,938平方米，其中已竣工7,877平方米，在建35,061平方米[34] - 景业壹方天地项目建筑面积71,762平方米，其中已竣工15,143平方米，在建56,619平方米[34] - 景业龙光玖云府项目建筑面积10,995平方米，已全部竣工[34] - 陵水县清水湾3号项目多个分期未竣工，总占地面积超过319,000平方米[31] - 公司2025年计划竣工面积约207,007平方米，主要来自云南和海南项目[32][33] 地区土地储备分布 - 公司业务覆盖10个城市[26][27] - 公司于2024年12月31日拥有35个物业项目[27] - 广东省土地储备总计1,533,278平方米，其中清远市占比最高达1,141,691平方米（31.9%）[29] - 云南省腾冲市未来开发面积达1,079,170平方米，占该地区总储备的91.8%[29] - 海南省临高县未来开发面积143,237平方米，占该地区总储备的82.5%[29] - 湖南省株洲市总储备687,965平方米，其中未来开发474,826平方米（69.0%）[29] - 公司在广东省清远市英德市的景业英德金雄项目未来开发建筑面积达400,784平方米，为所有项目中最大[32] - 公司在云南省保山市腾冲市的景业高黎贡小镇项目总占地面积达252,047平方米，分三期开发[32][33] - 公司权益后在建建筑面积总计约575,780平方米，主要分布在广东、湖南和云南省份[32][33] - 公司权益后未来开发建筑面积总计约1.9百万平方米，长期项目将持续至2028年[32][33] - 湖南省株洲市景业山湖湾三期项目总建筑面积达274,641平方米，为单体最大开发面积[33] - 海南省临高县景业养生谷系列项目总建筑面积约173,516平方米，分三期开发[32] - 广东省肇庆市国际科创中心A区在建建筑面积达159,081平方米，为大型商业项目[33] 项目权益结构 - 中山市景业悦盈新街项目已竣工25,461平方米商业面积，权益占比50%[31] - 清远市景业雍景园一期已竣工91,419平方米住宅面积，权益占比100%[31] - 从化区景业荔都二期已竣工28,811平方米住宅面积，权益占比100%[31] - 公司100%权益项目占比超过90%，仅景业藏龙湾项目为80%权益[32] 收入与利润表现 - 2024年已确认收益为人民币34.267亿元，较2023年的人民币5.135亿元大幅增长567.3%[78][79] - 物业开发及销售业务收益达人民币33.233亿元，同比增长726.3%，占总收益97.0%[80] - 年內经营亏损为人民币2360万元，较2023年亏损19.775亿元大幅收窄[78] - 年内亏损净额为人民币132.6百万元，同比收窄93.8%[95] 成本与费用变化 - 销售成本为人民币2,926.2百万元，同比增加526.1%[85] - 扣除减值前毛利为人民币500.5百万元，同比增长985.7%，毛利率由9.0%增至14.61%[86] - 物业开发销售毛利率由10.7%增至15.1%，前三城市平均毛利率17.3%且占收益总额97.5%[86] - 计提物业减值亏损拨备人民币154.5百万元（2023年：1,666.1百万元）[87] - 销售及营销开支为人民币135.3百万元，同比增加141.6%[88] 销售与合约表现 - 公司2024年合约销售额为人民币4.705亿元，较2023年的人民币15.415亿元下降69.5%[78] - 2024年合约建筑面积为5.1万平方米，较2023年的15.8万平方米减少67.7%[78] - 广州地区物业销售收益占比43.3%，确认收益14.389亿元，交付面积10.1万平方米[81] - 南京地区物业销售收益占比51.2%，确认收益17.03亿元，交付面积9.82万平方米[81] - 清远地区物业销售平均售价为每平方米3612元，较2023年4336元下降16.7%[81] 其他业务收益 - 酒店营运收益为人民币5860万元，较2023年的7230万元下降18.9%[82] - 物业管理服务收益达人民币42.3百万元，同比增长25.5%[83] - 商业物业投资收益为人民币2.5百万元，同比减少51.9%[84] 现金流与资金状况 - 现金及银行结余总额为人民币154.9百万元，同比减少66.6%[97] - 公司通过出售广州卓思道酒店等资产变现改善现金流[70] - 公司新设招商职能中心专项推进闲置资产变现与出售[70] - 2024年末物业开发支出承压大幅降至人民币2.761亿元（2023年末：11.231亿元）[106] 借款与债务 - 计息借款及优先票据总额为人民币3,252.5百万元，其中流动负债占2,672.5百万元[98] - 公司成功完成2024年到期1.52亿美元优先票据与2025年到期1.59亿美元新优先票据的交换[70] - 公司于2024年1月11日发行本金总额1.592亿美元、票面利率9.5%、2025年1月9日到期的优先票据，用于交换到期旧票据及资本化利息[101] - 截至2024年12月31日，公司银行及其他借款总额人民币18.859亿元（2023年：19.55亿元），由价值人民币23.655亿元的资产抵押（含土地0.111亿元、物业厂房设备1.298亿元、在建物业10.252亿元、已竣工待售物业11.992亿元等）[102] - 2024年借款成本总额人民币2.588亿元，较2023年2.828亿元下降8.1%，年度加权平均实际利率7.94%（2023年：8.00%）[103] - 公司积极争取存量融资成本调降以减轻利息负担[70] 财务风险与违约 - 截至2024年12月31日，公司逾期借款本金及利息总额为人民币5.81亿元（其中本金5.52亿元，利息0.29亿元），涉及本金总额7.36亿元的借款发生交叉违约，可能被要求即时偿还的总本金金额为人民币13.24亿元[101] - 2024年末净负债比率飙升至277.7%（2023年末：175.9%），反映偿债压力显著加剧[104] - 截至2024年12月31日，公司为买家提供的银行融资担保余额人民币14.822亿元（2023年：20.709亿元），并为合营企业借款担保人民币3.447亿元（计提拨备0.253亿元）[105] 公司治理与董事背景 - 公司副总裁吴新平拥有超过25年房地产行业高级管理经验[114] - 独立非执行董事马清楠持有四地律师资格并拥有42年律师执业经验[115] - 独立非执行董事梁翔在证券及投资业拥有逾30年经验[117] - 独立非执行董事胡伟亮在金融业拥有逾30年经验并持有特许金融分析师资格[119][120] - 财务中心总经理余嘉凤拥有28年财务管理工作经验（1994-2022）[121] - 副总裁蓝炽源拥有21年设计管理经验（2001-2022）[122] - 梁翔曾担任摩根士丹利香港投资银行部董事总经理（2002-2015）[117] - 胡伟亮曾担任新华汇富金融控股执行董事兼行政总裁（2006-2010）[119] - 余嘉凤曾担任雅居乐集团华南区域财务负责人[121] - 蓝炽源曾担任雅居乐集团设计部经理（2010-2014）[122] 股东结构与权益 - 董事陈思铭通过信托持有12亿股普通股，占已发行股本72.9%[194] - 公司已发行普通股总数16.46173亿股[194] - 截至2024年12月31日IQ EQ (BVI) Limited作为酌情信托受托人持有公司12亿股普通股占已发行股本约72.9%[197][198] - 思铭有限公司作为实益拥有人持有公司12亿股普通股占已发行股本约72.9%[197][198] - 岑颖妍女士通过配偶权益持有公司12亿股普通股占已发行股本约72.9%[197][199] - 公司已发行普通股总数为1,646,173,000股[198] - The Phoenix Trust为陈思铭先生设立的酌情信托其受益包括兄弟姐妹及后嗣[199] - 陈思铭先生被视为通过思铭有限公司持有股份拥有权益[199] - 刘华锡直接持有中山市悦来投资控股50%权益，间接持有物业开发及物业管理权益[147] 购股权计划详情 - 公司购股权计划可发行股份上限为1.6亿股，占上市日期已发行股份总数10%或年报日期已发行股份总数约9.7%[165] - 购股权计划规定任何参与者12个月内因行使股权获发行股份不得超过已发行股份总数1%[166] - 购股权行权认购价需不低于授出日收市价、前五个营业日平均收市价及股份面值三者中最高者[163] - 购股权承授人需在接纳要约时为每份购股权支付1.00港元[164] - 购股权计划授出对象包含雇员、董事、供应商及业务伙伴等多元主体[161][162] - 向主要股东或独立非执行董事授出购股权若导致12个月内发行股份总数超过已发行股份0.1%需股东批准[169] - 向主要股东或独立非执行董事授出购股权若导致12个月内按收市价计算总值超过500万港元需股东批准[169] - 购股权行使时限最长不超过授出日期起计十年[172] - 公司不得在知悉内幕消息后至消息公布后的交易日前授出购股权[174] - 年度业绩公布前60日内或季度/半年度业绩公布前30日内不得向董事授出购股权[174] - 因身故终止聘用时法定遗产代理人可在12个月内行使未行权购股权[177] - 因严重行为不当等原因终止聘用时购股权自动失效[178] - 因其他原因终止聘用时购股权在3个月后失效[179] - 全面要约成为无条件后承授人可在一个月内行使全部购股权[181] - 公司清盘前承授人最迟可在股东大会前2个营业日行使购股权[182] - 购股权计划有效期自2019年11月13日起至2029年11月12日止[187] - 截至2024年12月31日无尚未行使的购股权[192] - 购股权计划可通过股东大会决议提前终止[191] - 购股权在重组/合并等情况下可能暂停行使或失效[183][189] - 购股权可因承授人行为不当或刑事犯罪等原因自动失效[189] - 重大条款变更需经股东大会批准[190] - 购股权注销需经董事会决议并与承授人协商[186] 公司运营与政策风险 - 公司业务对广东、海南、江苏、云南及湖南五省的物业限购政策敏感[158] - 公司经营现金流和业绩存在重大波动风险[158] - 公司面临土地收购不确定性及土地出让金支付风险[158] - 公司融资能力存在不确定性，可能无法以合理条款获得土地开发资金[158] - 公司确认已取得所有业务所需执照、许可及证书[159] 公司重大事件与日程 - 公司股份于联交所主板上市，股份代号2231[1][8] - 公司全年业绩公告将于2025年3月26日发布[9] - 公司股东周年大会将于2025年6月5日举行[9][11] - 公司股东周年大会将于2025年6月5日举行[130] - 公司将于2025年6月2日至6月5日暂停办理股份过户登记手续[131] - 公司于2024年11月16日出售广州市番禺区物业并完成交付，广州卓思道酒店随之暂停经营[19] 荣誉与奖项 - 公司获得多项荣誉，包括2023年度白云区旅游高质量发展突出贡献单位[21]、红棉二星评级[21]、2024年黄金客户[21]、2024年度618华南区域数字化营销卓越奖[23]及2024年度优秀合作伙伴[23] 业务性质与战略 - 公司主要业务为在中国进行物业开发及销售、酒店营运、物业管理及商业物业投资[126] - 公司2024年业务性质无重大变动[126] - 公司2024年无重大收购或出售事项[134] - 2024年度未进行重大投资、收购或出售附属公司/联营企业/合营企业[109] - 截至2024年末，公司无重大资本投资或资产购入计划[108] 公司财务披露 - 公司2024年五大供应商采购额占总采购额约24.5%，最大供应商占比约9.7%[139] - 公司2024年五大客户销售额占总收益不足25%[139] - 公司2024年未宣派末期股息，与2023年情况相同[129] - 公司2024年末可供分派予股东的储备约为人民币9.269亿元[133] - 公司2024年慈善及其他捐款为人民币10,000元，较2023年的人民币7,000元有所增加[132] - 卓都物业实现总接管户数12,043户，总接管面积1766万平方米[72] 关联交易与承诺 - 控股股东不竞争承诺限制持有竞争业务超过5%股权或5%投票权控制[149] - 控股股东确认年度内未向集团转介任何竞争业务投资商机[151] - 独立非执行董事确认控股股东年度内遵守不竞争承诺[152] - 集团年度内无根据上市规则须披露的关联交易[154] - 定期贷款融资总额5.1747亿港元，期限36个月，触发控制权变更条款需立即偿还[148] 董事任期与薪酬 - 执行董事初始任期自上市日起至第三次股东周年大会止，可由任一方提前三个月书面通知终止[143] - 独立非执行董事任期自2022年12月5日起三年，可由任一方提前三个月书面通知终止[143] - 截至2024年12月31日年度无董事酬金放弃情况[146] - 董事及五名最高薪酬人士薪酬详情载于合并财务报表附注10及38[145] 权益披露与合规 - 董事及最高行政人员权益披露符合证券及期货条例要求[193][195] - 公司确认年度内未订立任何董事通过购买股份获利的安排[196] - 除披露外董事及最高行政人员未持有公司或相联法团证券权益[196] - 公司年度内未订立任何与股票挂钩的股份发行协议[200] - 所有披露权益均为好仓无淡仓记录[197]