根据您的要求，我已将提供的财报关键点按照单一主题进行分组。归类遵循了任务要求，特别是确保了每个主题的单一维度和关键点的原文引用。 财务业绩：收入和利润 - 第二季度归属于普通股股东的净收入为1.026亿美元，合每股摊薄收益0.56美元[24] - 2025年第二季度归属于普通股股东的净收入为1.026亿美元，较2024年同期的9926万美元增长3.4%[70] - 2025年第二季度总收入为3.808亿美元，同比增长6.6%，其中租赁收入为3.691亿美元，同比增长6.1%[82] - 2025年第二季度归属于普通股股东的净收入为1.026亿美元，高于2024年同期的9926万美元[82] - 2025年第二季度合并净营业收入为2.547亿美元，同比增长8.4%[85] - 2025年第二季度总房地产收入为39.44亿美元，去年同期为37.28亿美元[91] - 2025年至今净收入 attributable to common shareholders 为2.088亿美元，同比增长1.5%[94] - 2025年第二季度来自租户的基本租金收入为2.584亿美元，同比增长5.3%[85] - 2025年第二季度同店基础租金收入为28.18亿美元，同比增长4.5%[91] - 2025年第二季度同店租户恢复收入为9.98亿美元，对NOI增长贡献1.5%[91] - 2025年第二季度同店百分比租金收入为3490万美元，对NOI增长贡献0.4%[91] - 2025年第二季度同店不可收回租赁收入为负1440万美元，对NOI增长贡献0.3%[91] - 非合并房地产合伙企业的租赁收入在2025年第二季度为3.998亿美元，去年同期为3.645亿美元[88] - 非合并房地产合伙企业的总营业收入在2025年第二季度为3.985亿美元，去年同期为3.632亿美元[88] 财务业绩：运营资金（FFO、核心运营收益等） - 第二季度Nareit FFO为2.121亿美元，合每股摊薄收益1.16美元[25] - 第二季度核心运营收益为2.022亿美元，合每股摊薄收益1.10美元[26] - 2025年第二季度Nareit FFO为2.121亿美元，同比增长8.0%，每股摊薄后为1.16美元[70] - 2025年第二季度核心运营收益为2.022亿美元，同比增长6.9%，每股摊薄后为1.10美元[70] - 2025年第二季度Nareit FFO为2.121亿美元，同比增长8.0%，每股摊薄FFO为1.16美元[94] - 2025年第二季度核心运营收益为2.022亿美元，同比增长6.9%，每股摊薄核心收益为1.10美元[94] - 2025年第二季度AFFO为1.775亿美元，同比增长9.5%[94] - 2025年第二季度Nareit EBITDAre为2.761亿美元，同比增长8.1%[96] - 公司使用Nareit FFO作为衡量房地产投资信托基金业绩的常用指标[48] - 核心运营收益是从Nareit FFO中扣除交易相关收支、债务提前清偿损益等项目的额外业绩指标[49] - 调整后运营资金是反映公司可用现金的额外业绩指标，通过对核心运营收益进行调整得出[50] 财务业绩：成本和费用 - 2025年第二季度净利息支出为5027万美元，同比大幅增长16.4%[82][85] - 2025年第二季度折旧和摊销支出为9954万美元，略低于2024年同期的1.01亿美元[82] - 2025年第二季度房地产税支出为4750万美元，同比增长4.4%[82][85] - 2025年第二季度一般及行政费用为2548万美元，同比增长5.1%[82] - 2025年第二季度总房地产运营费用为11.75亿美元，去年同期为11.52亿美元[91] - 2025年第二季度运营资本支出为3252万美元，同比下降4.0%[94][96] - 2025年第二季度开发与再开发支出激增至7342万美元，同比增长42.5%[96] - 2025年第二季度利息支出为5709万美元，同比增长8.9%[96] 物业运营表现 - 第二季度同店NOI（不包括租赁终止费）同比增长7.4%[23][29] - 截至第二季度末，同店出租率为96.5%，同比上升100个基点[23][29] - 本季度执行了190万平方英尺的可比新租和续租，混合现金租金溢价为10.0%[23][29] - 截至2025年第二季度，同物业NOI（不含终止费）为2.748亿美元，同比增长7.4%[70] - 截至2025年6月30日，所有物业的出租率为96.2%，零售运营物业的出租率为96.4%[72] - 过去12个月的租金溢价率为9.7%[72] - 同店物业净收入（NOI）在2025年第二季度达到27.69亿美元，同比增长7.5%[91] - 同店物业净收入（NOI）在2025年截至6月30日达到55.06亿美元，同比增长6.0%[91] - 2025年第二季度可比物业新签租约租金现金增长率为14.4%，直线法增长率为27.7%[116] - 2025年第二季度可比物业续租租金现金增长率为8.9%，直线法增长率为17.2%[116] - 过去12个月可比物业总租赁交易面积为742.4万平方英尺，平均新基本租金为每平方英尺26.67美元[116] - 过去12个月新签租约平均租期为9.0年，房东工作/租户补贴成本为每平方英尺50.06美元[116] - 过去12个月续租平均租期为5.5年，房东工作/租户补贴成本为每平方英尺0.82美元[116] - 2025年第二季度总租赁交易面积为209.8万平方英尺，平均新基本租金为每平方英尺27.28美元[117] - 截至2025年6月30日，新租约净有效租金为每平方英尺29.22美元，占基础租金（36.58美元）的80%[120] - 2025年第二季度新租约净有效租金环比增长8.5%，从第一季度的31.90美元增至34.62美元[120] - 新租约中店铺（Shop）类别占比为67%，主力店（Anchor）占比为33%[120] - 已签署但尚未开始的租约总计310份，涉及总面积135.6万平方英尺，年基本租金总额为3830.1万美元[121] - 已签署租约中，店铺（Shop）年基本租金为每平方英尺39.86美元，远高于主力店（Anchor）的22.30美元[121] - 公司投资组合整体出租率为96.2%，总可出租面积4916.6万平方英尺，年基本租金总额为12.077亿美元[124] - 投资组合整体出租率为96.2%，其中前50大人口都会区（CBSAs）的出租率最高，为96.4%[127] - 商铺租户的年化基本租金单价为每平方英尺39.14美元，高于主力租户的17.11美元[133][135][137] - 运营投资组合产生的当前季度NOI为2.80933亿美元，其中合并NOI为2.54695亿美元[140] - 已签署租约但尚未开始支付租金的季度基本租金为957.5万美元（包含在建再开发项目）[140] 投资组合构成与地区表现 - 截至2025年6月30日，公司拥有483处物业，总可出租面积（GLA）为5764.3万平方英尺[72] - 加利福尼亚州是最大的收入贡献州，年基本租金2.769亿美元，占总收入的22.9%[124] - 佛罗里达州拥有最多的物业数量（92个）和最大的可出租面积（1078万平方英尺），年基本租金2.291亿美元[124] - 华盛顿特区的租金收益率最高，年基本租金为每平方英尺53.79美元[124] - 明尼苏达州的出租率最低，为78.4%[124] - 公司投资组合总可租赁面积（GLA）为49,166平方英尺，总年基本租金（ABR）为12.077亿美元，平均租金为每平方英尺25.45美元[127] - 前50大人口都会区（CBSAs）贡献了投资组合83.5%的可租赁面积和84.7%的年基本租金[127] - 纽约都会区是最大的市场，拥有65处物业，年基本租金为1.437亿美元，占公司总ABR的11.9%[127] - 洛杉矶和迈阿密都会区分别贡献了6.6%和10.2%的年基本租金，租金单价分别为每平方英尺32.26美元和24.73美元[127] - 旧金山都会区拥有3,418平方英尺GLA，年基本租金为1.005亿美元，租金单价为每平方英尺31.57美元[127] - 明尼阿波利斯都会区的出租率相对较低，为78.4%，年基本租金为676.4万美元[127] - 按租户类别划分，杂货店（Grocery）是最大的贡献者，占年基本租金（ABR）的20%[129] - 餐饮业（包括快餐/休闲快餐和全服务餐厅）合计贡献了19%的ABR[129] - 按物业类型划分，商店（Shop）租户贡献了58%的ABR，而主力店（Anchor）租户贡献了42%[129] - 前十大租户占总可租赁面积（GLA）的37.8%，贡献年化基本租金（ABR）的29.7%，总额为3.59032亿美元[131] - 所有租户的租约到期情况显示，未来10年（至2034年）有84.6%的可租赁面积到期，涉及年化基本租金占总额的86.7%[137] - 主力租户在2029年到期的租约占比最高，占可租赁面积的9.5%和年化基本租金的5.9%[133] 开发与再开发活动 - 截至季度末，在建开发和再开发项目估计净成本为5.18亿美元，混合估计收益率为9%[23] - 2025年第二季度公司启动了预估净项目成本约为4200万美元的再开发项目[32] - 2025年第二季度公司完成了预估净项目成本约为2100万美元的开发和再开发项目[32] - 截至2025年6月30日，公司进行中的开发和再开发项目预估净项目成本为5.18亿美元，其中58%的成本已发生[32] - 本年度已完成开发和再开发项目总投资额为2700万美元，成本已发生比例为93%，稳定化收益率高达18%[113] - 在建开发和再开发项目总投资额为5.18亿美元，成本已发生比例为58%，预计稳定化收益率为9%[111] - 在建地面开发项目总成本为2.29亿美元，平均出租率为80%，预计稳定化收益率为7%[111] - 在建再开发项目总成本为2.89亿美元，平均出租率为95%，预计稳定化收益率为10%[111] - 在建地面新建项目净成本估算为2.29亿美元，稳定后收益率为7%，预计年化NOI为1603万美元[140] - 在建再开发项目净成本估算为2.89亿美元，稳定后收益率为10%，预计年化NOI为2890万美元[140] 资产收购与处置 - 2025年5月12日公司通过合资企业以约500万美元收购了Armonk Square[32] - 2025年7月23日公司以3.57亿美元收购了由五处购物中心组成的资产组合[32] - 2025年6月27日公司处置Van Houten Plaza获得约600万美元[32] - 2025年7月1日公司处置101 7th Avenue获得1100万美元[32] - 2025年第二季度处置资产价值555万美元，资本化率为6.2%[109] - 2025年上半年完成收购总额1.38亿美元，加权平均资本化率为5.5%[108] - 土地和非创收资产的估计市场价值总额为5021.6万美元[140] 融资与资本结构 - 发行了4亿美元、票面利率5.0%、于2032年到期的优先无担保票据[23] - 公司发行了4亿美元于2032年到期的优先无担保票据，票面利率5.0%[32] - 截至2025年6月30日，公司循环信贷额度下可用容量约为15亿美元[32] - 截至2025年6月30日，总债务为53.742亿美元，净债务及优先股为54.444亿美元[70] - 净债务及优先股与Operating EBITDAre的比率为5.3倍[70] - 截至2025年6月30日，公司按权益法核算的未合并房地产合伙企业的净房地产投资额为8.976亿美元[78] - 截至2025年6月30日，公司合并报表中的现金及现金等价物和受限现金总额为6473万美元[78] - 截至2025年6月30日总债务为47.992亿美元，较2024年底的44.087亿美元增长8.9%[98] - 公司债务中固定利率占比99.2%，加权平均合同利率为4.2%，加权平均有效利率为4.5%[98] - 截至2025年6月30日，公司总债务为47.99亿美元，相比2024年12月31日的44.09亿美元增长了8.8%[100] - 固定利率抵押贷款总额为6.40亿美元（2025年6月30日），加权平均有效利率为4.10%[100] - 无抵押债务总额（净折扣后）为41.50亿美元（2025年6月30日），加权平均有效利率为4.19%[100] - 2025年5月8日发行的无抵押债务金额为4.00亿美元，利率5.00%，到期日为2032年7月15日[100] - 循环信贷额度为3000万美元（2025年6月30日），利率为调整后SOFR + 0.685%[100] - 可变利率抵押贷款总额为953.3万美元（2025年6月30日），加权平均有效利率为6.41%[100] - 未摊销债务溢价及发行成本净额为-1069.3万美元（2025年6月30日）[100] - 公司提供了截至2025年6月30日的无抵押债务契约和杠杆比率摘要[101] - 未偿还无抵押公共债务总额为32.25亿美元，其中最大一笔为2020年发行的6亿美元，利率3.700%[102] - 债务契约指标表现稳健，总债务与总资产比率为28%，远低于65%的要求上限[102] - 净债务与运营EBITDAre比率为4.9倍，利息覆盖率为5.2倍，显示出较强的偿债能力[102] - 公司持有的无抵押资产与无抵押债务比率为374%，远高于150%的契约要求[102] - 净债务与总市值比率为26.0%，较2024年6月30日的27.0%有所改善[102] - 非合并债务总额为15.67亿美元，其中91.3%为固定利率债务，加权平均合同利率为4.11%[103] - 2026年将有3.58亿美元债务到期，是未来几年中到期金额最大的一年[103] - 公司在合资企业中的总投资为28.48亿美元，其应占债务份额为5.75亿美元[105] - 公司按比例持有的现金及现金等价物为1.146亿美元，应付票据为53.47114亿美元[140] - 按比例信息包含公司合并物业的100%加上其在非合并房地产投资合伙企业中的经济份额[51] 股息政策 - 公司宣布每股普通股股息为0.705美元，核心运营收益每股派息率为64.1%[70] 管理层讨论和指引 - 将2025年Nareit FFO指引上调至每股摊薄收益4.59至4.63美元[23] - 将2025年同店NOI增长指引上调至4.5%至5.0%[23] - 公司2025年全年指引：摊薄后每股净收入为2.28-2.32美元，Nareit FFO为4.59-4.63美元[34] - 2025财年每股摊薄净收入指引为2.28美元至2.32美元，高于此前指引的2.25美元至2.31美元[142] - 2025财年Nareit FFO每股摊薄指引为4.59美元至4.63美元，高于此前指引的4.52美元至4.58美元[142] - 2025财年核心运营每股收益指引为4.36美元至4.40美元，高于此前指引的4.30美元至4.36美元[142] - 2025年同物业NOI增长（不含终止费）指引为+4.5%至+5.0%，高于此前+3.2%至+4.0%的指引[142] - 2025年净利息费用和优先股股利指引为23.5万美元至23.7万美元，高于此前23.2万美元至23.5万美元的指引[142] - 2025年开发和再开发支出指引约为30万美元，高于此前约25万美元的指引[142] - 2025年收购指引约为50万美元，远高于此前约14万美元的指引[142] - 2025年股份/单位发行指引为30万美元，高于此前10万美元的指引[142] - 截至2025年6月30日，公司同物业