收入和利润（同比环比） - 2025年总收入7930万港元，同比下降18.5%[45] - 公司总收入为7930万港元，同比下降18.5%[49] - 净亏损3.456亿港元，同比收窄10.3%[45] - 公司净亏损为3.456亿港元，同比减少10.3%[49] - 年度亏损3.456亿港元，较2024年的3.851亿港元收窄10.3%[73][76] - 毛利润5475万港元，同比下降22.6%[39] - 公司毛利为5480万港元，同比下降22.6%[61][64] 成本和费用（同比环比） - 行政开支总额5120万港元，较2024年的5320万港元减少3.8%[69][71] - 财务成本1.555亿港元，较2024年的1.735亿港元下降10.4%[72][76] 各业务线表现 - 物业投资收入7601万港元，占总收入95.85%[33] - 物业投资业务收入为7600万港元，同比下降15.7%[58] - 商业大楼租金及管理服务收入为7040万元人民币，同比下降15.3%[58] - 融资担保服务收入329万港元，同比下降53.6%[33] - 金融服务收入为330万港元，同比下降53.5%[59][63] - 公司暂停新增融资担保业务，截至2025年3月31日担保余额为零[114] 各地区表现 - 大明宫建材家居购物中心（东三环店）因家居家具及装饰材料需求疲软而收入受到负面影响[14] - 香港受到房价下跌及零售额大幅下滑的严重冲击[23] - 中国主要城市商业物业租金去年下降10%[48][50] 管理层讨论和指引 - 商业大楼二期建设项目已恢复施工，预计明年第一季度完工并交付物业[14] - 部分在建loft单元已预售，完工后可收回剩余购房款并产生新收入[14] - 集团正探索将汉中普汇中金•世界港转型为中医药分销枢纽的可行性[15] - 金融服务分部因市场高风险未开展新交易，重点追讨不良应收款项并取得进展[16] - 集团致力于全面精简运营以最小化开支并提升管理效率[22] - 美国对中国高技术产品可能加征高关税及出口限制，中国政府将采取反制措施[23] 资产、债务和借款 - 流动负债净额14.6亿港元，同比扩大18.3%[37] - 资产净值4.385亿港元，同比下降67.8%[41] - 现金及抵押存款总额2680万港元，较2024年的6450万港元减少58.4%[74][77] - 银行及其他借款总额16.414亿港元，较2024年的14.328亿港元增长14.6%[75][77] - 一年内到期借款5.299亿港元，长期借款11.115亿港元[75][77] - 6.5%票息债券本金余额2亿港元，其中1.585亿港元已展期[79][81] - 6.5%票息债券于2022年8月到期，公司赎回2850万港元，9780万港元根据第三份修订契据延长两年[83] - 截至2024年3月31日年度，本金600万港元的6.5%债券持有人行使提前赎回权[84] - 截至2024年10月28日，公司欠原告A未偿还本金850万港元及自2023年8月6日起的利息[86] - 截至2024年10月28日，公司欠原告B未偿还本金1000万港元及自2023年8月6日起的利息[87] - 13.0%票息债券本金降至1730万美元（约1.35亿港元），利率从13.0%降至6.5%，到期日延至2027年1月14日[93] - 截至2025年3月31日，集团净流动负债5.732亿港元（2024年：14.54亿港元），流动比率0.54（2024年：0.34）[96] - 2024年12月再融资陕西秦农银行贷款9.815亿港元，其中9.751亿港元于2025年3月31日后超12个月偿还[96] - 截至2025年3月31日，集团总负债26.86亿港元（2024年：27.612亿），总资产31.246亿港元（2024年：35.878亿）[98] - 集团资产负债比率0.86（2024年：0.77），主要因投资物业贬值产生重大亏损[98] - 公司法定股本6.25亿港元，已发行股本1169万港元，年度内无变动[97] - 截至2025年3月31日，公司贷款年利率范围为2.0%至12.5%，且所有贷款均已到期[108] - 公司已抵押银行存款2130万港元作为银行贷款担保[192] - 公司抵押租赁土地及建筑物账面价值1970万港元[192] - 公司抵押投资物业公允价值23.02亿港元[192] - 公司资本承担金额2480万港元用于项目开发[197] 应收款项和信贷风险 - 截至2025年3月31日，应收贷款总额为1.122亿港元，其中1.122亿港元已逾期[108][112] - 84.3%的应收贷款由营业收入、林木采伐权、应收贸易账项及股份质押等抵押品担保[108] - 公司五大客户贷款总额约9110万港元，占应收贷款总额的81.2%[113] - 按本金规模分类：9个客户贷款3050万港元（1000万以下），2个客户贷款3380万港元（1000-2000万），2个客户贷款4780万港元（2000-3000万）[113] - 融资担保年费率范围为贷款本金的3.0%至5.0%，个人房产抵押贷款担保按固定费率每案400-700元人民币收取[109] - 本年度转回应收贷款亏损拨备2070万港元，转回应收商业保理账款亏损拨备1760万港元[117] - 确认应收商业保理账款减值损失1690万港元[117] - 截至2025年3月31日止年度应收贷款亏损拨备拨回总额为20,703千港元[122] - 应收贷款账面总额从2024年3月31日的84,884千港元下降至2025年3月31日的52,007千港元[122] - 陕西滚石新天地文化投资有限公司贷款亏损拨备拨回9,153千港元[122][124] - 陕西隆源园林工程有限公司贷款亏损拨备拨回11,195千港元[122][124] - 集团从滚石和隆源逾期应收贷款中合计收回约20,300千港元[131] - 滚石初始贷款金额为人民币26,000,000元[125] - 隆源初始贷款金额为人民币15,000,000元[127] - 截至2024年12月13日滚石未偿还本金为人民币23,850,000元[132] - 2024年12月13日至2025年3月31日期间集团从滚石收回人民币6,900,000元[133] - 滚石需在2025年6月30日前偿还至少20%未偿还本金[132] - 应收隆源贷款未偿还本金为人民币1290万元，需在2025年6月30日前偿还至少30%，2025年12月31日前全额结清[135] - 集团在2024年12月13日至2025年3月31日期间已收到隆源人民币860万元还款，占未偿还本金2的66.7%[136] - 西安德万通商业保理账项亏损拨备拨回约1380万港元[143] - 西安创德科技商业保理账项计提减值亏损拨备约1200万港元[143] - 截至2025年3月31日，应收商业保理账项账面总额为6018.1万港元，较去年同期的9806.5万港元下降38.6%[142] - 西安德万通原获得保理贷款人民币3055万元，贷款期限一年[144] - 西安创德科技原获得保理贷款人民币1500万元，贷款期限一年[149] - 截至2024年3月31日，德万通保理账项已被分类为"损失"阶段，信用评级为C级[147] - 2025财年从德万通逾期保理账项中收回约1380万港元[148] - 商业保理账项合计净计提亏损拨备拨回758,000港元[142] - 应收德万通商业保理账项于2024年3月31日全额减值，逾期超15个月且信用评级为C（违约概率100%）[150] - 公司于2025财年确认应收德万通商业保理账项减值拨备拨回约1380万港元，因部分逾期款项已收回[150] - 创德智能消防公司2022年获1500万元人民币保理贷款，因中国房地产低迷导致盈利能力严重受损且无法偿还[150] - 截至2025年3月31日，应收创德商业保理账项逾期超15个月，信用评级C（违约概率100%），并全额减值[151][154] - 德万通未偿还本金为2425万元人民币，需于2025年6月30日前偿还至少20%（约485万元），2025年12月31日前达65%（约1576万元）[152][154] - 2024年12月13日至2025年3月31日期间，集团收到德万通700万元人民币还款用于清偿未偿还本金[153][154] - 创德未偿还本金为1410万元人民币，需于2025年12月31日前偿还至少30%（约423万元），2026年6月30日前达60%（约846万元）[156][159] - 公司计提预期信贷亏损拨备1690万港元，同时拨回预期信贷亏损3830万港元[108] - 预期信贷亏损拨备拨回净额1440万港元，2024年为计提拨备6450万港元[68][70] 财务风险管理与减值评估 - 公司采用预期信贷亏损（ECL）模型评估减值，分三阶段计量：阶段1（12个月ECL）、阶段2（终身ECL）、阶段3（信用受损资产）[164][165] - ECL计算公式为：违约概率×（1-回收率）×（1+前瞻性调整），基于历史信用损失经验及经济条件预测[167][169] - 独立估值师于2025年3月31日对贷款及保理应收款采用一般方法进行估值，符合香港财务报告准则第9号要求[160][168] - 第一阶段预期信贷亏损率从2024年的1.65%–3.87%上升至2025年的3.92%[172] - 第二阶段预期信贷亏损率从2024年的25.27%下降至2025年的22.72%[172] - 第三阶段预期信贷亏损率保持100%不变[172] - 2025年第一阶段违约概率为6.19%，较2024年范围2.27%–5.33%有所上升[172] - 2025年回收率为38.90%，较2024年的36.40%提高2.5个百分点[172] - 前瞻性调整从2024年的14.29%大幅下降至2025年的3.66%[172][178] - 违约概率和回收率数据源自穆迪公司年度违约研究[174][177] - 前瞻性调整采用逻辑回归分析，基于中国GDP变动计算得出[176][177] - 公司对逾期贷款采取个案追收措施，包括发催收函、增加抵押品和法律程序[184][185] - 逾期应收款项采取法律诉讼等追偿行动[187] - 董事会确认2025年减值评估方法无重大变更，重大减值损失主要源于资产状况变化[186] - 减值评估方法保持与过往年度一致[188][189][193] 其他财务和运营事项 - 商业综合体出租率从96%下降至92%[47] - 租金及管理费收入下降约15.7%[47] - 商业大楼出租率从96%下降至92%[49] - 租金及管理费收入下降15.7%[49] - 公司毛利率为69.1%，同比下降3.7个百分点[61][64] - 其他收入、收益及亏损录得收益7080万港元，较2024年的7290万港元下降2.9%[66][70] - 投资物业公平值变动亏损3.22亿港元，较2024年的2.661亿港元扩大21.0%[67][70] - 集团与西安中资银行的最大笔逾期贷款已完成重组，逾期分期及应计利息资本化，新融资期限更长且利率更低[21] - 与三家香港放贷人达成协议，将三笔短期逾期融资最终还款期延长至2027年年中[21] - 人民币兑港元汇率在年度内轻微贬值[194][190] - 外汇风险因港元与美元挂钩而相对较低[194][190] - 公司未计提重大或然负债[191][195] - 公司未建议支付年度末期股息[199]