收入和利润（同比环比） - 2025年第二季度归属于普通股股东的净利润为1.103亿美元，每股摊薄收益0.50美元，而去年同期净亏损4860万美元，每股摊薄亏损0.22美元[7] - 2025年第二季度总收入为2.13395亿美元，同比增长0.5%[28] - 2025年第二季度归属于普通股东的净利润为1.10318亿美元，相比2024年同期的亏损4863.8万美元实现扭亏为盈[28] - 2025年第二季度每股稀释收益为0.50美元，2024年同期为每股亏损0.22美元[28] - 2025年第二季度总收入为2.13395亿美元，同比增长0.5%（2024年同期为2.12434亿美元）[33] - 2025年第二季度净收入为1.10518亿美元，同比扭亏为盈（2024年同期净亏损4863.8万美元）[33] - 2025年第二季度总收入为2.12051亿美元，同比下降1.6%（2024年同期为2.08537亿美元）[39] - 2025年第二季度净收入为1.12599亿美元，同比扭亏为盈（2024年同期净亏损4930万美元）[39][43] 成本和费用（同比环比） - 2025年第二季度物业运营费用为2888.1万美元，同比增长1.1%（2024年同期为2856.4万美元）[33] - 2025年第二季度房地产税费用为2665.1万美元，同比增长0.6%（2024年同期为2649.3万美元）[33] - 2025年第二季度折旧和摊销费用为9788.7万美元，同比下降1.4%（2024年同期为9929.1万美元）[33] - 房地产税支出为2649.2万美元，占总支出的48.1%[39] - 维护性资本支出为919.5万美元，租户相关资本支出为2227.3万美元[43] 同店净营业收入（NOI）表现 - 2025年第二季度同店净营业收入(NOI)增长3.3%[10] - 2025年上半年净营业收入（NOI）为3.2076亿美元，同比增长4.7%[28] - 2025年第二季度同物业NOI为1.44104亿美元，同比增长3.3%（2024年同期为1.39512亿美元）[35] - 2025年第二季度总物业NOI为1.5701亿美元，同比增长2.0%（2024年同期为1.53925亿美元）[35] - 净营业收入（NOI）为1.5701亿美元，NOI利润率为74.0%，零售物业NOI利润率为74.4%[39] 租赁业务表现 - 公司执行了170份新租约和续租合同，总面积约120万平方英尺，可比混合现金租赁价差为17.0%[10] - 零售组合年化基本租金(ABR)每平方英尺22.02美元，同比增长5.4%[10] - 零售组合出租率为93.3%，同比下降150个基点[10] - 2025年第二季度零售物业租金回收率达到92.0%，环比提升0.6个百分点[28] - 公司2025年第二季度零售年度基础租金（ABR）为每平方英尺22.02美元，同比增长5.4%[28] - 2025年第二季度新租约现金租金涨幅达31.3%，显著高于上一季度的15.6%[28] - 2025年第二季度期末租赁率为93.2%，同比下降1.6个百分点（2024年同期为94.8%）[35] - 2025年第二季度期末经济占用率为90.3%，同比下降1.3个百分点（2024年同期为91.6%）[35] - 2025年第二季度新租赁面积342,658平方英尺，租金从每平方英尺19.65美元增至25.80美元，涨幅31.3%[79] - 2025年第二季度非选择性续租面积223,294平方英尺，租金从每平方英尺27.12美元增至32.47美元，涨幅19.7%[79] - 2025年第二季度选择性续租面积648,679平方英尺，租金从每平方英尺12.72美元增至13.76美元，涨幅8.2%[79] - 2025年总租赁面积1,214,631平方英尺，租金从每平方英尺16.43美元增至19.23美元，涨幅17.0%[79] - 2025年到期租赁面积366,073平方英尺（商铺），年基本租金（ABR）为每平方英尺32.60美元[83] - 2026年到期租赁面积1,123,486平方英尺（商铺），年基本租金（ABR）为每平方英尺30.86美元[83] 债务和资本结构 - 公司发行了3亿美元、利率5.20%的2032年到期高级无担保票据[9] - 公司净债务与调整后EBITDA比率为5.1倍[14] - 截至2025年6月30日，公司净债务与调整后EBITDA比率为5.1倍，较上一季度上升0.4倍[28] - 总债务为10.8495亿美元（合并投资），其中One Loudoun项目债务占比87.6%（9509.5万美元）[47] - 公司总债务与未折旧资产比率为39%，低于60%的债务契约阈值[51] - 公司净债务与调整后EBITDA比率为5.1倍[52] - 公司现金及现金等价物为1.82亿美元，未担保信贷额度可用资金为10.955亿美元，总流动性为12.775亿美元[51] - 公司固定利率债务占比89%，加权平均利率4.28%，加权平均到期年限4.9年[53] - 公司2025年到期债务为8260万美元，占总债务3%[54][59] - 公司2026年到期债务为4.045亿美元，占总债务12%[54][59] - 公司2030年及以后到期债务为16.746亿美元，占总债务47%[54][59] - 公司利率互换名义本金总额为7亿美元（固定转浮动）和1.55亿美元（浮动转固定）[59] - 公司总负债（包括抵押贷款和其他债务）为30.26亿美元[87] - 公司现金及现金等价物为1.876亿美元[87] 管理层讨论和指引 - 2025年全年NAREIT FFO指引区间上调至每股2.06-2.10美元[14] - 2025年同店NOI增长预期范围为1.50%至2.50%[15] - 公司2025年全年NAREIT FFO每股稀释收益指引上调至2.06-2.10美元区间[28] 业务发展和投资活动 - 公司与GIC成立第二家合资企业，贡献三处资产，获得总收益1.121亿美元[9] - 公司在2025年1月15日以6840万美元收购了位于迈阿密的Village Commons物业，零售面积为170,976平方英尺[62] - 公司与GIC成立合资企业（KRG持股52%），于2025年4月28日以7.85亿美元总价收购Legacy West物业，包含443,553平方英尺办公面积和782套多户住宅单元[62] - 2025年第二季度公司处置了6处物业，总处置面积为1,332,083平方英尺，总售价为2.5837亿美元[63] - One Loudoun扩建项目预计在2026年第四季度至2027年第二季度完成，KRG拥有100%权益，总成本预计在8100万至9100万美元之间[66] - 公司正在评估印第安纳州Hamilton Crossing Centre二期项目，计划增加混合用途（多户住宅、办公和零售）组件[67] - 华盛顿特区Carillon项目有潜力开发120万平方英尺商业面积和3000套多户住宅单元[67] 地区表现 - 截至2025年6月30日，公司物业组合中南部地区贡献了65.4%的加权ABR，总额为4.151亿美元[71] - 德克萨斯州是公司最大的收入来源地区，44处物业贡献了1.8507亿美元ABR，占总额的29.2%[71] 租户表现 - TJX Companies是公司最大租户，51家门店贡献1627.9万美元ABR，占总ABR的2.6%[74] - 前25大租户合计贡献1.6563亿美元ABR，占公司总ABR的26.1%[74] 非GAAP财务指标 - 公司使用FFO（运营资金）作为衡量运营绩效的非GAAP指标，排除折旧、摊销及资产出售损益等非运营项目[94] - 公司可能报告"调整后FFO"，剔除债务提前清偿损益、非经常性诉讼费用、并购成本等非核心运营项目[95] - Core FFO（核心运营资金）进一步调整FFO，排除递延融资成本摊销、非现金薪酬费用等非现金交易影响[96] - AFFO（调整后运营资金）被房地产行业广泛使用，在FFO基础上调整非现金及非运营交易项目[97] - NOI（净运营收入）和现金NOI用于评估物业表现，排除资本化租户改善成本摊销等企业级费用[98] - Same Property NOI（同店净运营收入）仅包含全年持有物业数据，2025年6月包含与GIC合资项目中52%的NOI[101] - 2025年第二季度同店物业池排除2024-2025年收购/新开业物业、One Loudoun扩建项目等6类资产[103] - EBITDA定义为净利润加回利息、税费及折旧摊销，Adjusted EBITDA进一步剔除非合并实体EBITDA等6类项目[104] - 年化Adjusted EBITDA采用最近季度数据乘以4，净债务/Adjusted EBITDA比率为公司净债务份额除以年化值[104] - EBITDA及相关指标帮助投资者剔除资产出售损益等非运营项目影响，便于跨期和同业比较[105] 其他财务数据 - 2025年第二季度运营物业销售净收益为1.03022亿美元（2024年同期为亏损123万美元）[33] - 坏账准备金为-162.5万美元，较上季度（-207.6万美元）有所改善[39] - NAREIT运营合伙基金（FFO）为1.13965亿美元，FFO每股收益为0.51美元（基本和稀释后）[43] - 核心FFO为1.1316亿美元，核心FFO每股收益为0.50美元（稀释后）[43] - 联合投资总额为3.90827亿美元，KRG份额净亏损为323.8万美元[47][48][49] - 公司投资性物业净值为57.61745亿美元，较2024年末下降4.7%[31] - 公司年度化现金净营业收入（NOI）为5.53亿美元（不包括地租）[87] - 公司年度化地租净营业收入（NOI）为4,180万美元[87] - 公司未担保合并NOI占总合并NOI的95%[51] - 公司信用评级为BBB/Positive（Fitch）、Baa2/Stable（Moody's）、BBB/Stable（S&P）[51]