财务数据关键指标变化：收入和利润 - 公司2025年上半年收入1053.23亿元人民币，同比下降26.23%[16] - 公司2025年上半年毛利53.80亿元人民币，同比下降44.27%[16] - 公司2025年上半年税前亏损66.54亿元人民币，同比扩大46.27%[16] - 公司2025年上半年归属于股东净亏损119.47亿元人民币，同比扩大21.25%[16] - 公司2025年上半年基本每股亏损1.01元人民币，同比扩大21.25%[16] - 公司实现营业收入1053.2亿元，同比下降26.2%[30] - 公司归母净亏损119.5亿元，同比收窄21.3%[30] - 公司报告期内集团亏损108.6亿元，业绩同比下降27.5%[82] - 公司股东应占亏损119.5亿元，业绩同比下降21.3%[82] 财务数据关键指标变化：成本和费用 - 开发经营业务人工与中后台费用上半年同比下降超过18%[73] - 万物云行政开支同比下降8%[73] - 长租公寓、商业业务和万纬物流的平台成本分别下降[73] - 报告期衍生品投资亏损人民币6202.65万元[102] - 货币掉期合约(SOR)报告期亏损1538.53万元[103] - 衍生品投资总亏损6202.65万元其中CCS亏损4664.12万元[103] - 报告期内新增计提存货跌价准备51.1亿元[92] 各条业务线表现：房地产开发业务 - 房地产开发业务收入844.4亿元，同比下降31.57%，毛利率2.64%下降3.04个百分点[31] - 上半年销售面积538.9万平方米同比下降42.6%[35] - 上半年销售金额691.1亿元人民币同比下降45.7%[35] - 房地产开发业务结算收入740.5亿元人民币同比下降33.7%[39] - 结算毛利率1.2%扣除税金及附加后营业利润率为-3.3%[39] - 已售未竣工资源1457.9万平方米同比下降8.4%[42] - 公司新增开发项目总规划计容面积295,839平方米，权益比例40.8%-65%，包含6个在建及前期项目[49] - 武汉光谷锦上项目首开去化率74%，成为武汉市东湖高新区首开去化套数、金额、去化率冠军[51] - 公司累计签约代建项目364个，总建筑面积约4,449万平方米，当前管理项目67个，建筑面积1,517万平方米[55] - 分享家和直播成交占比提升至23% 中介成交占比下降4个百分点[73] 各条业务线表现：物业服务（万物云） - 物业服务收入170.9亿元，同比增长6.82%，毛利率13.94%提升0.29个百分点[31] - 万物云实现营业收入181.68亿元，同比增长3.1%，其中社区空间居住消费服务收入113.56亿元占比62.5%同比增长11.9%[56] - 万物云蝶城数量从年初666个增长至683个，住宅业务收入同比增长10.1%，业委会委托项目收入同比提升29.4%[56] - 万物云商企和城市空间综合服务收入57.49亿元占比31.6%同比下降5.5%，AIoT及BPaaS解决方案服务收入10.64亿元占比5.9%同比下降23.9%[56] - 万物云新签八大行业项目年饱和收入11.1亿元，累计服务2,585个商企项目，合约项目数量3,284个[57] - 万物云在存量市场新获取114个住宅服务项目，其中通过弹性定价模式新拓项目22个，累计服务4,408个住宅项目[56] - 万物云战略聚焦“蝶城”旨在通过协同运营实现规模经济[12] 各条业务线表现：租赁住宅（泊寓） - 泊寓租赁住宅业务营业收入18.0亿元同比增长4.1%，管理27.3万间长租公寓，出租率93.3%，超13万间纳入保障性租赁住房[61] - 泊寓新获取1.16万间房源，净新增开业0.71万间，成都香投泊寓大丰甫家社区2,151间及合肥海泊泊寓九龙社区933间实现满租[61] - 泊寓租客续租率达59%同比提升1.6个百分点[62] - 泊寓盘活集团及外部国资国企项目12个房间数超8,300间[62] - 泊寓客户满意度在95%以上 老客户续租率接近60%[79] - 泊寓所有租户新签订的租房合约保持100%无纸化且纳入ESG相关倡议条款[127] 各条业务线表现：商业业务（印力集团） - 商业业务营业收入41.0亿元整体出租率93.2%同比提高0.3个百分点[64] - 商业客流同比增长7.8%销售额同比增长7.2%坪效同比增长7.6%[66] - 商业数字化会员数量4,453万同比增长22.2%[66] 各条业务线表现：物流仓储（万纬物流） - 物流仓储业务营业收入20.7亿元同比增长6.7%其中冷链收入10.7亿元同比增长23.0%[67] - 万纬物流高标库稳定期出租率86%冷链库容使用率74%[68] - 万纬物流库内运营及运输服务收入同比增长42.9%[68] - 万纬物流绿色建筑认证面积超过900万平方米[69] 各地区表现 - 境内累计营业收入780.2亿元人民币同比下降35.13%[42] - 上海区域销售金额240.5亿元人民币占比34.8%[38] 管理层讨论和指引 - 公司面临的主要风险及应对措施需查阅2024年度报告相关章节[7] - 公司采用“5+2”装配式建造体系包括五大建造方法及两大装配式应用[11] - 公司已制定市值管理制度并披露估值提升计划[107][108] - 公司2025年半年度不派发现金红利不送红股不以公积金转增股本[7] - 公司2025年半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本[117] 其他财务数据：资产和负债 - 公司2025年6月末流动资产8389.29亿元人民币，较年初下降8.56%[18] - 公司2025年6月末流动负债6410.73亿元人民币，较年初下降10.85%[18] - 集团净负债率为90.4%，较2024年底提高9.8个百分点[83] - 集团资产负债率为73.1%，较2024年底降低0.6个百分点[83] - 集团有息负债合计3642.6亿元，占总资产比例30.5%[84] - 一年内到期的有息负债1553.7亿元，占比42.7%[84] - 银行借款占有息负债比例72.5%，应付债券占比12.0%[84] - 集团持有货币资金740.02亿元，其中人民币占比95.2%[90] - 存货金额4625.2亿元，较2024年底下降10.9%[92] 其他财务数据：担保情况 - 对外担保额度合计为人民币91,733.27万元，实际发生额合计为人民币85,052.39万元[156] - 期末已审批对外担保额度合计为人民币321,350.98万元，实际担保余额合计为人民币258,510.43万元[156] - 报告期内审批对子公司担保额度合计135.9亿元人民币[159] - 报告期内对子公司担保实际发生额合计112.1亿元人民币[159] - 报告期末已审批对子公司担保额度合计279.2亿元人民币[159] - 报告期末对子公司实际担保余额合计238.55亿元人民币[159] - 报告期末公司实际担保余额合计为863.217亿元人民币，占公司净资产的比例为42.59%[178] - 报告期内对子公司担保实际发生额合计为116.918亿元人民币[176] - 报告期末对子公司实际担保余额合计为598.817亿元人民币[176] - 直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保余额为540.945亿元人民币[178] - 报告期内审批对子公司担保额度合计为119.538亿元人民币[176] - 报告期末已审批的对子公司担保额度合计为731.75亿元人民币[176] - 公司报告期无违规对外担保情况[179] 其他财务数据：衍生金融工具 - 公司持有衍生金融工具主要为交叉货币掉期(CCS)面临汇率市场风险[99] - 交叉货币掉期(CCS)期末合约金额166,000万元占集团期末净资产比例0.52%[103] 其他财务数据：股东借款和关联交易 - 深铁集团累计向公司提供股东借款总计人民币238.8亿元[148] - 股东借款利率为LPR减76个基点或LPR减66个基点[148][149] - 公司提供价值人民币40亿元万物云股票资产抵押给深铁集团[148] - 公司提取贷款人民币31.29亿元[148] - 公司提取贷款人民币15.51亿元[148] - 公司提供价值人民币22.157亿元万物云股票资产抵押[148] - 公司提供价值人民币60亿元万物云股票资产抵押[148] - 公司提供价值人民币12.972亿元投资性房地产、固定资产及非上市公司股权抵押[149] - 股东借款第1、3、8项适用百分比率超过0.1%但低于5%[151] - 股东借款第4项适用百分比率超过5%[151] - 公司向深铁集团转让红树湾物业开发项目49%未来投资收益权及深圳地铁万科实业发展有限责任公司49%股权，代价约人民币13.5亿元[144] 其他财务数据：债券 - 公司债券22万科06余额50,000万元，利率3.70%，2029年7月8日到期[199] - 公司债券22万科02余额110,000万元，利率3.64%，2027年3月4日到期[199] - 公司债券20万科08余额160,000万元，利率4.11%，2027年11月13日到期[199] - 公司债券21万科02余额110,000万元，利率3.98%，2028年1月22日到期[199] - 公司债券21万科04余额56,600万元，利率3.70%，2028年5月20日到期[199] 公司治理和股东结构 - 公司董事会包括执行董事郁亮及王蕴非执行董事辛杰胡国斌黄力平雷江松及独立非执行董事廖子彬林明彦沈向洋及张懿宸[3] - 深铁集团为第一大股东，持股比例为27.18%，持有3,242,810,791股普通股，持股数量无变动[183] - HKSCC NOMINEES LIMITED为第二大股东，持股比例为18.49%，持有2,206,352,082股H股，报告期内增持30,410股[183] - 香港中央结算有限公司持股比例为1.30%，持有154,885,054股A股，报告期内减持51,216,243股[183] - 中国工商银行股份有限公司－华泰柏瑞沪深300交易型开放式指数证券投资基金持股比例为1.02%，持有121,702,527股A股，报告期内增持4,197,600股[183] - 中国工商银行股份有限公司－南方中证全指房地产交易型开放式指数证券投资基金持股比例为0.73%，持有86,859,889股A股，报告期内大幅增持33,260,400股[185] - 公司总股本为11,930,709,471股，其中A股9,724,196,533股，H股2,206,512,938股[188] - 公司于2025年6月出售全部72,955,922股A股库存股，总对价约479,342,723.96元人民币，平均售价介于6.5-6.6295元/股[191] - 万物云于报告期内回购4,250,000股自身H股，占总股本0.37%，总金额84,866,975港元[192] - 上海宁泉资产管理有限公司通过H股持有178,765,400股，占H股总股本8.10%，占公司总股本1.50%[190] - 董事及高管合计持股9,680,890股，占总股份比例0.0811%[196] - 董事郁亮持股7,394,945股，占总股份比例0.0620%[193] - 原监事会主席解冻持股1,652,645股，占总股份比例0.0139%[193] - 公司无实际控制人及控股股东[194] - 报告期公司不存在优先股[195] - 2024年股东周年大会出席股东所持股份占表决权总股份数40.7607%[111] - 公司股东总数从2025年6月30日的535,537户减少至2025年7月31日的522,030户，其中A股股东从535,465户降至521,960户，H股股东从72户降至70户[183] - 报告期内境内自然人持股数量增加53.6236万股，期末达到779.6904万股，占总股本0.07%[181] - 公司董事、监事、高级管理人员限售股合计增加53.6236万股，期末达到779.6904万股[182] 运营和销售数据 - 公司2025年上半年实现销售金额691.1亿元人民币，回款率超过100%[19] - 公司2025年上半年完成大宗交易签约金额64.3亿元人民币[19] - 公司2025年上半年经营服务类业务全口径收入284.2亿元人民币，同比增长0.6%[19] - 年初现房销售176亿元人民币[35] - 准现房销售183亿元人民币[35] - 车商办销售81亿元人民币[35] - 公司完成13个大宗交易项目签约金额64.3亿[71] 行业和市场环境 - 全国商品房销售面积4.59亿平方米同比下降3.5%，降幅同比收窄15.5个百分点[22] - 全国房地产开发投资4.67万亿元同比下降11.2%[22] - 住宅用地平均溢价率10.1%，同比提高5.9个百分点[22] - 重点50城住宅平均租金累计下跌1.37%[25] - 社会消费品零售总额同比增长5.0%[27] - 全国食品冷链物流业务需求量同比增长4.35%[28] 技术和创新 - 图云产品服务于459个万科项目和693个外部项目 合计115万张图纸[74] - AI审图功能为90余家行业伙伴提供线上审图服务[74] - 万科AI数字工程管理平台覆盖率达95.3% 在管项目310个[74] - 平台开展智能巡检10.38万次 累计巡检32.51万次[74] - 国家档案馆就与万科合作的"建筑图纸大语言模型"完成立项[74] - 公司研发投入总额占营业收入比重较上年未发生显著变化[97] 员工和薪酬 - 截至2025年6月30日，集团共有在册员工126,265人[119] - 报告期内，集团计提职工薪酬福利合计人民币91.5亿元[120] 绿色建筑和可持续发展（ESG） - 公司新建项目已连续12年100%满足国家绿色建筑评价标准，累计认证面积达3.39亿平方米[124] - 2025年上半年新增绿色建筑项目中采用可再生能源设计的比例达82.07%[124] - 截至2025年6月底，万科工业化建筑面积累计突破2.3亿平方米[125] - 新开主流项目工业化应用比例超过95%[125] - 公司识别出6项转型风险和8项物理风险，形成全业务领域气候变化风险清单[129] - 公司已识别15类范围三排放中的3类碳排放，包括上游租赁资产、商务旅行以及投资[129] - 万科完成韶关市乳源瑶族自治县“多镇连片乡村振兴示范带”项目并于2024年初移交当地使用[130] - 万科对口帮扶的“广东省少数民族地区韶关市乳源县乡村振兴项目”入选2024年度深圳乡村振兴典型案例[130] 深铁集团承诺和关联方 - 深铁集团承诺保持上市公司人员独立，高管专职在万科工作并领取薪酬[131] - 深铁集团承诺确保上市公司财务独立，建立独立核算体系和财务管理制度[132] - 深铁集团承诺上市公司资产独立，不违规占用上市公司资产[134] - 深铁集团承诺避免同业竞争，在表决权不低于20%期间优先考虑万科利益[135] - 深铁集团承诺规范关联交易，确保交易价格透明公允并履行回避表决义务[134][135] - 深铁集团承诺不进行损害中小股东利益的关联交易，否则承担赔偿责任[136] 报告基本信息 - 公司2025年中期业绩报告期为2025年1月1日至2025年6月30日[13] - 报告期内公司货币币种未做说明均指人民币[7] - 公司中期财务报告未经审计但已由德勤·关黄陈方会计师事务进行审阅[7] - 公司旗下业务包括万物云印力集团万纬物流及泊寓等[11] - 公司2025年中期报告预计将于2025年9月发布于香港联交所及公司网站[3] - 中期财务报告未经审计，由德勤·关黄陈方会计师行审阅[138] - 公司报告期内未出售重大资产和重大股权[104] - 公司募集资金使用符合约定用途无变更情况[104]