财务表现：收入和利润 - 公司2025年上半年股东应占溢利为人民币5100万元[4] - 公司2025年上半年租金及相关收入总额为人民币17.81亿元，同比增长1%[4][5] - 公司2025年上半年物业销售收入为人民币1.45亿元[8] - 公司2025年上半年收入为人民币20.74亿元，与2024年同期的人民币20.73亿元基本持平[48] - 2025年上半年投资物业租金及相关收入下跌23%至人民币9.65亿元（2024年同期：12.57亿元）[48] - 2025年上半年期间溢利为人民币8100万元，较2024年同期的1.83亿元下降55.7%[55] - 2025年上半年本公司股东应占溢利为人民币5100万元，较2024年同期的7200万元下降29.2%[56] - 重估前本公司股东应占溢利同比增长144%至人民币2.63亿元[57] - 公司2025年上半年总收入为11.09亿元人民币，较2024年同期的8.16亿元人民币增长36.0%[77] - 公司总收入保持稳定，2025年上半年为207.4亿元人民币，与2024年同期的207.3亿元人民币基本持平[78] - 公司股东应占期内溢利为5100万元人民币，较2024年同期的7200万元人民币下降29.2%[89] 财务表现：成本和费用 - 公司2025年上半年毛利率为66%，同比上升1个百分点[5] - 公司2025年上半年净利润率为4%，同比下降5个百分点[5] - 毛利率提升至66%（2024年同期：65%），毛利保持稳定为人民币13.69亿元[50] - 2025年上半年财务费用为人民币8.88亿元，同比下降17.5%，其中利息开支下降25%至人民币8.23亿元[53] - 财务费用（含汇兑差额）下降17.5%，从2024年上半年的107.6亿元人民币降至88.8亿元人民币[80][84] - 利息开支总额下降28.2%，从2024年上半年的104.7亿元人民币降至75.2亿元人民币[84] - 其他收入大幅下降78.9%，从2024年上半年的3.08亿元人民币降至0.65亿元人民币[83] - 雇员福利开支总额下降7.8%，从2024年上半年的45.2亿元人民币降至41.6亿元人民币[85] - 所得税费用净额为-6800万元人民币（抵免），2024年同期为9900万元人民币支出[86] - 当期企业所得税支出为4400万元人民币，较2024年同期的1.16亿元人民币减少62.1%[86] - 中国土地增值税当期抵免2400万元人民币，2024年同期为支出700万元人民币[86] 业务表现：物业销售 - 公司合约物业销售额为人民币34.73亿元，同比大幅增长457%[5] - 公司（包括合营及联营公司）物业销售总额为人民币11.93亿元[8][9] - 公司合约销售额为人民币34.73亿元，同比增长457%[8][12] - 公司已锁定销售总额为人民币175.21亿元，待2025年下半年及以后交付确认[8][13] - 公司住宅物业平均售价为每平方米人民币71,700元，2024年同期为每平方米人民币37,300元[12] - 公司2025年上半年平均售价（不含停车场）为每平方米人民币18,300元[9] - 2025年上半年合约销售总额为34.73亿元人民币，同比增长457%（2024年上半年为6.23亿元人民币）[14] - 住宅物业销售同比增长590%，从4.77亿元人民币增至32.9亿元人民币[14] - 平均售价从31,200元/平方米上升至55,500元/平方米，涨幅78%[14] - 武汉长江天地项目销售面积大幅增长，从6,700平方米增至20,700平方米，增幅209%[14] - 2025年下半年可供销售及预售的住宅建筑面积为131,000平方米，公司权益面积为78,500平方米[16] - 截至2025年6月30日，公司住宅发展项目总可供销售资源为486亿元人民币，其中应占销售额为249亿元人民币[17] - 武汉长江天地项目估计总可供销售资源达347亿元人民币，为公司最大项目资源[17] - 翠湖滨江项目截至2025年6月30日已签约销售16.78亿元人民币，建筑面积8,200平方米[20] - 上海太平桥第122号地块联排别墅于2025年上半年售罄，建筑面积6,124平方米[19] - 武汉创新天地项目截至2025年6月30日已签约312个单位，建筑面积58,100平方米[21] - 公司物业发展收入从2024年上半年的1.43亿元人民币微增至2025年同期的1.45亿元人民币[77] - 物业发展分部收入微增1.4%，从2024年上半年的14.3亿元人民币增至14.5亿元人民币[78] 业务表现：商业物业 - 公司零售物业组合销售额和客流量均实现10.5%的双位数增长[4] - 公司商业物业租金及相关收入总额同比增长1%至人民币17.81亿元[8] - 公司商业物业客流量和销售额同比增长达10.5%[8] - 零售物业组合平均出租率达94%，销售额及客流量同比均增长10.5%[29] - 包含合营联营公司的总租金收入同比增长1%至人民币17.81亿元，其中78%来自上海物业[30] - 办公楼市场平均出租率保持90%，但续约租金出现下跌[29] - 虹桥天地租金收入同比下降25%至人民币1.86亿元，出租率维持89%[31] - 重庆天地截至2025年6月30日出租率达98%[45] - 太平洋新天地商业中心123及124号地块零售裙楼预计2025年下半年开始运营[35] - 蟠龙天地2025年春节期间吸引访客逾97万人次，2025年上半年客流量实现双位数同比增长[38] - 鸿寿坊项目包含建筑面积48,000平方米甲级办公楼及14,000平方米历史建筑改造商业区[41] - 鸿寿坊于2024年1月出售65%权益后转为合营项目[41] - 企业天地1号甲级办公大楼73层于2021年9月完工[43] 业务表现：其他业务 - 建筑收入大幅增长至人民币2.86亿元（2024年同期：1.70亿元），增幅达68%[50] - 其他业务收入增长一倍至人民币3.97亿元（2024年同期：2.00亿元）[50] - 物业管理收入下跌7%至人民币2.81亿元，其中商业物业服务收入2.00亿元（2024年同期：2.25亿元）[49] - 建筑分部收入大幅增长68.2%，从2024年上半年的17.0亿元人民币增至28.6亿元人民币[78] - 其他收入类别增长98.5%，从2024年上半年的20.0亿元人民币增至39.7亿元人民币[78] - 物业管理费收入下降7.3%，从2024年上半年的30.3亿元人民币降至28.1亿元人民币[78] - 上海地区市场收入从2024年上半年的5.81亿元人民币增长至2025年同期的7.57亿元人民币，增长30.3%[77] 资产和负债 - 公司截至2025年6月30日现金及银行存款总额为人民币55亿元，较2024年末下降29%[4][5] - 公司截至2025年6月30日负债净额为人民币202.61亿元，同比下降9%[4][5] - 公司截至2025年6月30日净资产负债率为51%，同比下降1个百分点[4][5] - 公司自2021年以来累计已偿还离岸债务总额达人民币462亿元[4] - 公司现金及银行存款从2024年末的人民币77.34亿元降至2025年6月30日的人民币55.00亿元[62] - 公司负债净额从2024年末的人民币221.93亿元降至2025年6月30日的人民币202.61亿元[63] - 净资产负债率从2024年末的52%微降至2025年6月30日的51%[63] - 公司总资产从2024年底的742.25亿元人民币下降至2025年6月30日的692.84亿元人民币，减少49.41亿元人民币[71][72] - 公司现金及银行存款从2024年底的49.54亿元人民币减少至2025年6月30日的38.82亿元人民币，下降21.6%[71] - 公司流动负债从2024年底的177.13亿元人民币减少至2025年6月30日的141.08亿元人民币，下降20.4%[71] - 公司非流动负债从2024年底的315.56亿元人民币下降至2025年6月30日的292.92亿元人民币，减少22.64亿元人民币[72] - 公司于联营公司权益从2024年底的86.41亿元人民币增至2025年6月30日的120.98亿元人民币，增长40.0%[71] - 公司于合营公司权益从2024年底的148.06亿元人民币降至2025年6月30日的121.35亿元人民币，下降18.0%[71] - 公司向合营公司贷款从2024年底的110.06亿元人民币大幅减少至2025年6月30日的40.00亿元人民币，下降63.7%[71] - 公司持有现金及银行结余约45.6亿港元（2024年底：52.3亿港元）[113] - 公司总负债率为47.2%，净负债比率为23.8%[113] 投资物业公允价值 - 公司投资物业公允价值于2025年上半年净减少人民币3.5亿元（-0.4%），总账面值为人民币980.91亿元[27] - 太平洋新天地商业中心公允价值增加人民币3300万元（+0.2%），账面值达214.97亿元[27] - 蟠龙天地公允价值大幅增长人民币1.1亿元（+7.4%），增幅为所有物业最高[27] - 发展中投资物业佛山地块公允价值减少人民币4500万元（-2.5%）[27] - 投资物业公平值减值为人民币1.33亿元（2024年同期：0.33亿元），其中上海以外地区重估亏损1.73亿元[51] 土地和项目储备 - 公司土地储备总建筑面积为780万平方米，其中可供出租及销售面积为570万平方米，会所、停车场等设施为210万平方米[23] - 公司应占可供出租及销售建筑面积为360万平方米[23] - 已落成可供出租及销售建筑面积约260万平方米，发展中约80万平方米，日后发展约230万平方米[23] - 投资物业账面值为人民币980.91亿元，对应总建筑面积262.2万平方米[26] - 上海物业占投资物业账面值的81%，武汉占9%，佛山占6%，南京占3%，重庆占1%[26] - 发展中商业物业总计建筑面积190.6万平方米，公司应占121.2万平方米[22] - 武汉创新天地日后发展物业总建筑面积56.8万平方米，住宅9.8万平米，办公楼18.2万平米，零售28.8万平米[24] - 武汉长江天地日后发展物业总建筑面积91.6万平方米，住宅56.3万平米，办公楼5.6万平米，零售22.5万平米，服务式公寓3万平米[24] - 岭南天地日后发展物业总建筑面积66.5万平方米，办公楼45万平米，零售10.7万平米，服务式公寓8万平米[24] - 上海太平桥第122号地块公司权益占比50%，应占建筑面积9,500平方米[22] - 太平洋新天地商业中心总建筑面积274,000平方米，其中132号地块（太平洋人寿大厦）30,000平方米已于2023年竣工交付[35] 债务和融资 - 2025年上半年公司偿还或再融资人民币72.4亿元债务，占到期借贷的79%[66] - 公司持有1.04亿美元交叉货币掉期以对冲美元兑人民币的货币风险[67] - 公司收入以人民币计值，但部分需转换为外币偿还港币及美元计值的债务[67] - 公司大部分银行借贷为1年至15年不等的项目建设浮息贷款[67] - 公司按担保隔夜融资利率收取利息并按1.04亿美元名义金额固定利率支付利息[68] - 债务平均成本从2024年上半年的5.98%降至2025年上半年的5.67%[53] - 利息开支资本化比例从2024年上半年的10%降至2025年上半年的3%，金额从人民币1.04亿元降至2200万元[53] - 公司全数偿还2025年到期优先票据本金4.899亿美元及应计利息[105] 交易和投资 - 公司转让佛山项目公司100%股权，获得净款项约人民币6.83亿元[8] - 公司持有重庆天地合作物业组合19.8%权益[11] - 公司完成对青岛瑞见私募股权投资基金合伙企业增资及转让佛山项目公司100%股权交易，获得交易所得款项净额约人民币6.83亿元[95] - 公司持有青岛瑞见私募股权投资基金合伙企业57.63%合伙权益[95] - 资产管理业务管理资产总估值达人民币575亿元，覆盖面积120.9万平方米[33] 地区经济环境 - 2025年上半年中国GDP增长率为5.3%[97] - 2025年上半年中国房地产投资同比下降11.2%[98] - 2025年上半年全国住宅销售面积和成交金额分别下跌3.7%和5.2%[98] - 上海核心商业区办公楼租金下跌12.8%，甲级办公楼净吸纳量不足15万平方米且同比下跌14.8%[99] - 上海2025年第二季零售物业净吸纳量达156,000平方米[99] - 上海2025年上半年经济增长5.1%，战略新兴产业增长达9.1%[100] - 武汉2025年上半年GDP增长5.5%，入境人数突破6万人次且同比增长44%[101] - 重庆2025年上半年GDP增长5%，社会消费零售总额增长4.5%[102] 公司治理和人事 - 公司2025年上半年雇员总数为2794人，较2024年底的2851人减少57人[109] - 公司物业管理雇员为1465人，建筑及装修业务雇员为116人[109] - 公司独立非执行董事沈达理和黎韦诗缺席2025年股东周年大会[107] - 公司强调薪酬政策基于员工表现、资质和达成目标能力[110] - 公司确认董事在报告期内遵守证券交易标准守则[108] - 公司核数师安永已审阅2025年上半年未经审核简明综合财务报表[111] 股息和分配 - 公司未建议派发2025年中期股息，2024年同期支付末期股息每股港币3.6仙[88] - 公司未派发截至2025年6月30日止6个月的中期股息[104] 应收账款和应付账款 - 贸易应收账款余额为5.73亿元人民币，较2024年末的6.13亿元人民币减少6.5%[91][92] - 逾期超过90天的贸易应收账款余额为1.57亿元人民币，占应收账款总额的27%[92] - 贸易应付账款余额为11.51亿元人民币，较2024年末的14.01亿元人民币减少17.8%[94] - 可收回增值税为2200万元人民币，较2024年末的1700万元人民币增长29.4%[91] 风险因素 - 公司项目所在地法律、中国政府法规、政策及审批程序变更风险[114] - 公司经营所在城市经济、政治、社会条件及物业市场下滑风险[114] - 公司资本开支计划执行风险[114] - 公司可用贷款及其他融资方式变动风险[114] - 公司进一步收购地块及开发管理规划项目能力风险[114] - 公司项目拟竣工及交付日期不确定性[114] - 公司经营所在地区汇率波动及货币换算限制风险[114] - 公司业务受火灾、水灾、地震等天灾影响风险[114] - 公司独立承建商履行建设及装修合约责任风险[114] - 公司主要管理人员离任风险[114]