财务数据关键指标变化：收入和利润（同比环比） - 公司总收入95.52亿港元，同比下降19%[82] - 公司经营盈利28.06亿港元，同比下降32%[82] - 物业发展收入40.08亿港元，同比下降19%[82] - 物业发展经营盈利3.44亿港元，同比下降77%[82] - 物业发展营业额为61.73亿港元，同比下降21%[3] - 物业发展税前盈利贡献为2.02亿港元，同比下降86%[3] - 香港物业销售收入30.19亿港元，同比下降39%[85] - 中国内地物业销售收入9.89亿港元，同比大幅增长6081%[85] - 香港物业销售除税前盈利3.1亿港元，同比下降79%[87] - 中国内地物业销售除税前亏损1.08亿港元，同比扩大286%[87] - 公司股东应占基础盈利为30.48亿港元，同比下降44%[5] - 公司股东应占公布盈利为29.08亿港元，同比下降8%[5] - 基础盈利（不含投资物业公允价值变动）为30.48亿港元，较去年同期的54.41亿港元大幅下降44.0%[146] - 公司股东应占综合盈利为29.08亿港元，较去年同期的31.74亿港元下降8.4%[145][146] - 本期盈利为29.92亿港元，较2024年同期的39.85亿港元下降24.9%[123] - 经营盈利为18.77亿港元，较2024年同期的33.72亿港元下降44.3%[123] - 收入为95.52亿港元，较2024年同期的117.62亿港元下降18.8%[123] - 本期盈利为29.92亿港元，同比下降24.9%（2025年：29.92亿港元 vs 2024年：39.85亿港元）[124] - 公司综合经营盈利为50.26亿港元，其中本公司及其附属公司贡献23.04亿港元，联营公司及合营企业贡献27.22亿港元[155] - 公司综合除税后本期盈利为29.08亿港元，非控股权益应占亏损0.84亿港元[155] - 公司经营盈利为港币64.23亿元，其中本公司股东应占部分为港币62.47亿元[161] - 公司除税后本期盈利为港币39.85亿元，其中本公司股东应占部分为港币31.74亿元[161] 财务数据关键指标变化：成本和费用（同比环比） - 融资成本净额9.33亿港元（去年同期5.79亿），资本化后融资成本12.05亿港元，银行利息收入2.72亿港元[101] - 融资成本净额为9.33亿港元，较2024年同期的5.79亿港元增长61.1%[123] - 融资成本净额为12.05亿港元，较去年同期8.2亿港元增长46.9%，主要因资本化金额减少至16.28亿港元（去年同期26.13亿港元）[140] - 融资成本净额达15.78亿港元，其中利息支出19.02亿港元，银行利息收入3.28亿港元[155] - 公司融资成本净额为港币12.42亿元，其中银行利息收入港币3.67亿元[161] - 总员工成本为15.94亿港元，较2024年同期的15.33亿港元增长4%[117] - 员工成本增至15.94亿港元（去年同期15.33亿港元），其中薪酬福利15.34亿港元（增长4.3%）[141] - 销售成本中待销售物业成本32.99亿港元（去年同期38.26亿港元），降幅13.8%[142] - 折旧及摊销总额从去年同期的2.47亿港元降至2.31亿港元，减少6.5%[170] - 应收贸易账款减值亏损净额从去年同期的1000万港元降至900万港元[170] - 物业发展业务折旧摊销从2700万港元降至2600万港元[170] - 酒店房间经营业务折旧摊销从3800万港元降至3700万港元[170] 各条业务线表现：物业发展 - 香港物业发展应占营业额为38.12亿港元，同比下降22%[7] - 香港物业发展应占税前盈利为3.1亿港元，同比下降79%[7] - 香港自占合约销售总额为62.98亿港元[8] - 香港未入账自占物业合约销售额为104.24亿港元[8] - 内地物业发展营业额约人民币21.77亿元同比下跌16%[44] - 自占合约销售总额约人民币11.35亿元同比减少38%[44] - 未入账自占合约销售总额约港币22.75亿元其中港币6.21亿元预计2025年下半年入账[44] - 物业发展分部收入61.91亿港元，分部业绩2.16亿港元[153] - 香港物业发展分部获得政府收回租赁土地产生税前收益2.4亿港元[157] - 土地收回收益2.4亿港元，较2024年同期10.96亿港元下降78.1%[114] - 香港特别行政区政府收回租赁土地产生税前收益港币10.59亿元[163] - 附属公司物业销售除税前盈利减少11.23亿港元（-77%），主因香港政府收回租赁土地致前期收益减少10.59亿港元[89] - 合营企业物业销售除税前盈利减少1.43亿港元（-953%），主因内地合营项目盈利贡献减少1.14亿港元[90] - 中国内地物业销售应占除税前亏损增加8000万港元（286%），主要因成都“旭辉中心”项目盈利贡献减少1.5亿港元[88] 各条业务线表现：物业租赁 - 物业租赁租金总收入为43.33亿港元，同比下降3%[3] - 物业租赁税前租金净收入为31.44亿港元，同比下降4%[3] - 物业租赁收入33.63亿港元，同比下降3%[82] - 香港应占租金总收入为34.11亿港元，税前租金净收入减少1%至24.83亿港元[28] - 国际金融中心项目自占租金收入下跌2%至8.03亿港元[28] - 应占租金总收入同比下跌12%至港币9.22亿元[46] - 整体除税前租金净收入减少1.32亿港元（-4%），其中香港减少2900万港元（-1%），内地减少1.03亿港元（-13%）[92] - 香港物业租赁总收入增长2100万港元（+1%），但中国内地收入减少1.17亿港元（-12%）[91] - 香港“The Henderson”项目租金净收入增加3400万港元，但被国际金融中心等项目减少1200万港元等抵消[93] - 中国内地租金收入减少1.17亿港元（-12%），除人民币兑港元贬值2%影响外，北京环球金融中心出租率下降致收入减少[94][96] - 物业租赁分部收入45.29亿港元，分部业绩33.07亿港元[153] - 香港地区物业租赁收入35.96亿港元，分部业绩26.37亿港元[153] - 物业租赁分部收入34.59亿港元，分部业绩25.44亿港元，香港地区占比超70%[160] - 物业租赁分部收入为港币33.63亿元，其中租金收入港币28.90亿元[167] - 两个市区重建项目基座商场招租反应理想，将提升集团租金收益[31] 各条业务线表现：其他业务 - 百货业务收入减少3300万港元（-4%）至7.45亿港元，主因跨境消费增加导致零售额下降[94] - 百货业务盈利增加500万港元（+21%）至2900万港元，主因成本控制改善[95] - 酒店业务除税前盈利减少900万港元（-20%）至3600万港元，主因客房翻新致入住率下降及成本增加[97] - 其他业务收入12.8亿港元，同比下降11.37亿港元（47%），主要因合营住宅项目建筑收入减少11.42亿港元[98] - 其他业务税前亏损3000万港元，同比盈转亏4900万港元（258%），主因项目管理、餐饮旅游及贷款利息收入盈利减少[98] - 其他业务收入大幅下降至12.8亿港元（去年同期24.17亿港元），降幅达47.1%[137] - 百货商店佣金收入1.72亿港元（去年同期1.88亿港元），同比下降8.5%[137] - 建筑工程等业务收入4.59亿港元（去年同期15.58亿港元），大幅下降70.5%[137] - 百货业务收入7.45亿港元，分部业绩0.29亿港元[153] - 百货业务收入7.78亿港元，其中自营货品业务亏损4100万港元，租金收入6500万港元[160] - 千色Citistore总销售款额较去年同期下跌13%，自营货品收入减少12%至港币1.28亿元，毛利率为32%[52] - 千色Citistore佣金总收入较去年同期下跌11%至港币1.38亿元，税后亏损港币700万元[52] - Unicorn总销售额较去年同期轻微下跌1%至港币5.82亿元，税后亏损港币3000万元[53] - 美丽华收入为港币12.95亿元，较去年同期下跌7.6%，股东应占溢利下跌13.7%至港币3.221亿元[54] - 美丽华酒店及服务式公寓业务收入下跌5.7%至港币2.8亿元，EBITDA下跌29.0%至港币5350万元[55] - 美丽华收租业务收入下跌3.9%至港币3.855亿元，EBITDA下跌5.2%至港币3.228亿元[56] - 美丽华餐饮业务收入下跌2.4%至港币1.394亿元，EBITDA亏损港币280万元[57] - 美丽华旅游业务收入下跌12.4%至港币4.905亿元，EBITDA下跌61.6%至港币1540万元[58] - 恒发截至2025年6月30日止六个月股东应占亏损为港币4100万元，较去年同期亏损港币6900万元收窄[51] - 香港小輪基礎溢利6900萬港元同比減少19%[70] - 香港小輪股東應佔溢利1.22億港元同比上升36%[70] - 商舖及商場毛租金收入6000萬港元同比減少5%[71] - 物業收購代價2.6億港元年度化租金回報率5.6%[71] - AMOUR醫美中心營業額2200萬港元同比增長26%[73] - 陽光房地產基金收益3.912億港元同比下降4.8%[74] - 陽光房地產基金整體物業租用率89.2%較期初下降2.1個百分點[74] 各地区表现：香港 - 香港自占已建成收租物业组合达1050万平方英尺，出租率为93%[29] - 中环海滨旗舰项目首期出租率超70%，Jane Street Asia Limited租用22.3万平方英尺楼面[34] - The Henderson超甲级商厦出租率约80%，楼面面积46.5万平方英尺[33] - 九龙东写字楼组合整体出租率维持约90%或以上[32] - 香港建成项目自占楼面面积总计60.27万平方英尺，含4个商住/住宅项目[36] - 香港银行借款670.56亿港元，较2024年末增加12.1%，担保票据105.12亿港元，下降46.4%[106] - 香港债务加权平均偿还期3.57年，较2024年末延长0.21年[106] - 公司来自香港外间客户的收入为港币74.23亿元，来自中国内地的收入为港币21.29亿元[169] - 公司于香港的特定非流动资产为港币3,431.84亿元，于中国内地的特定非流动资产为港币679.05亿元[169] - 香港附属公司投资物业公允价值收益3.13亿港元，中国内地附属公司投资物业公允价值亏损7.4亿港元[178] - 香港公用业务燃气销售量达149.35亿兆焦耳，同比基本持平，客户数目增加超5000户至约204万户[60] 各地区表现：中国内地 - 内地建成项目自占楼面面积总计104万平方英尺，上海写字楼项目占42万平方英尺[39] - 内地土地出让金显著增长，核心城市优质地块带动市场回暖[38] - 广州星寰国际商业中心甲级办公大楼出租率超80%且楼面面积97万平方英尺[40] - 上海星瀚广场出租率超80%且楼面面积100万平方英尺[40] - 内地自占已建成收租物业组合达1340万平方英尺其中上海占比54%约720万平方英尺[45] - 北京环球金融中心出租率回落至60%[46] - 上海恒基名人商业大厦办公楼出租率达97%[47] - 内地银行借款29.08亿港元，较2024年末增加3.7%，关联公司借款35.39亿港元，下降3.6%[106] - 星卓物业管理内地项目建筑面积合共约1400万平方呎，包括5600个车位[49] - 内地城市燃气客户数量增加98万户，燃气价差提升8%至每立方米0.54元人民币[61] 管理层讨论和指引：土地储备及发展计划 - 洪水桥/厦村新发展区第34B区用地成功换地，集团自佔楼面面积580,828平方呎，自佔补地价931.36百万港元[9] - 市區舊樓重建項目已撥入2025年下半年開售計劃的自佔樓面面積約120萬平方呎[9] - 已購入全部業權或達強拍門檻的市區舊樓項目可額外提供約170萬平方呎自佔樓面面積，於2026年或之後開售[9] - 2025年下半年可銷售樓面面積總計280萬平方呎，包括未售出單位130萬平方呎及新開售項目150萬平方呎[10] - 市區項目總自佔樓面面積達500萬平方呎，其中已達強拍門檻的舊樓項目佔170萬平方呎[10] - 新界項目總自佔樓面面積410萬平方呎，洪水橋/厦村第34B區用地佔60萬平方呎[11] - 集團土地儲備總自佔樓面面積達1,190萬平方呎，包括市區500萬平方呎和新界410萬平方呎[10][11] - 截至2025年6月30日，26個已開售項目尚餘自佔實用面積總計約1,032,000平方呎[12][13] - The Henley項目尚餘233,791平方呎自佔實用面積，集團持有100%權益[12] - Miami Quay項目尚餘127,174平方呎自佔實用面積，集團持有29.3%權益[12] - 公司土地储备总量为2290万平方呎，其中待售/待发展/发展中物业占1060万平方呎，已建成收租物业占1100万平方呎[22] - 2025年下半年计划推出10个销售项目，合计住宅单位5238个，自占住宅楼面面积151.97万平方呎[17] - 市區舊樓重建項目已達強拍門檻部分預計可提供自佔樓面面積168.18万平方呎，其中香港地区77.03万平方呎，九龙地区91.15万平方呎[18] - 紅磡社區重建計劃包含樓面面積超百万平方呎，其中66万平方呎項目已開售或擬於2025年下半年推出[20] - 大角咀社區重建計劃包含樓面面積超百万平方呎，其中92万平方呎項目已開售或擬於2025年下半年推出[20] - 截至2025年6月30日，主要已開售項目尚餘可售樓面面積130万平方呎[22] - 市區舊樓收購項目（已購兩成以上業權）潛在可提供自佔樓面面積約177万平方呎，按現有業權比例計算約64万平方呎[21] - 洪水橋等項目待補地價協議落實的自佔可發展面積約320万平方呎[22] - 維港•灣畔第1期項目集團自佔30%權益，對應住宅樓面面積15.49万平方呎[17] - 半山衛城道8號項目集團自佔65%權益，對應住宅樓面面積30.68万平方呎[17] - 市区旧楼重建项目预计提供自占楼面面积170万平方英尺[23] - 中环海滨综合发展项目包括70万平方英尺甲级写字楼和90万平方英尺零售面积[24] - 油塘湾商住项目预计提供自占楼面面积91万平方英尺[24] - 新界土地储备为4190万平方英尺，其中元朗区占2580万平方英尺[25] - 洪水桥/厦村发展区原址换地申请如成功可提供自占楼面面积280万平方英尺[26] - 大埔林村土地共享计划申请占地200万平方英尺，建议提供12120个住宅单位[26] - 北部都会区新田土地约610万平方英尺，其中33.4万平方英尺将被政府收回[27] - 香港新界土地储备约