收入和利润表现 - 公司拥有人应占净亏损为4.194亿港元，较上一财年的2.677亿港元增加56.6%[3] - 公司截至2025年7月31日止年度净亏损481,487,000港元[9] - 公司拥有人应占年度亏损为4.19亿港元，较2024年的2.68亿港元扩大56.7%[24] - 公司拥有人应占净亏损为4.19亿港元，较上年度净亏损2.68亿港元亏损扩大[42] - 每股净亏损为1.267港元，较上年度每股亏损0.809港元增加[43] - 公司拥有人应占经调整净亏损为3.49亿港元，较上年度调整后净亏损3.32亿港元[47] - 公司拥有人应占净亏损（香港财务报告准则计量）为4.194亿港元，较上年的2.677亿港元扩大56.7%[48] - 营业额为12.913亿港元，较上一财年的21.928亿港元下降41.1%[4] - 公司总营业额从去年2,192,830,000港元下降至1,291,326,000港元，降幅达41.1%[14] - 公司经营溢利从去年869,633,000港元下降至227,052,000港元，降幅达73.9%[15] - 公司营业额为12.91亿港元，较上年度21.93亿港元大幅减少41.1%[41] - 公司毛利为5.25亿港元，较上年度8.90亿港元减少41.0%[41] - 经调整EBITDA为4.163亿港元，较上一财年减少46.8%[3] - 公司经调整EBITDA为4.16亿港元，较上年度7.82亿港元下降[45] 成本和费用 - 行政费用为2.03亿港元，较上一财年减少10.5%[3] - 融资成本为5.219亿港元，较上一财年减少17.7%[3] - 公司融资成本为521,860,000港元，较去年634,139,000港元有所减少[15] - 总融资成本为5.22亿港元，较2024年的6.34亿港元下降17.7%[20] - 年度税项开支总额为1.88亿港元，较2024年的5.83亿港元下降67.8%[22] - 折旧总额为1.1亿港元，较2024年的1.23亿港元下降10.8%[17] - 主题公园折旧支出为1775.1万港元，较2024年的2680.6万港元下降33.8%[19] 物业投资业务表现 - 租金收入为7.218亿港元，较上一财年上升0.9%[3] - 物业投资板块投资物业公平值亏损3781.9万港元，而2024年为收益44.65亿港元[17] - 投资物业公平值收益由上年亏损4.465亿港元转为收益3780万港元[48] - 持作出租物业总营业额为7.218亿港元，较上年的7.157亿港元轻微增长0.9%[50] - 以人民币计值的租赁收益增长0.8%至6.672亿元人民币[50] - 公司租赁组合面积约590万平方英尺，租金收入保持稳定[34] - 公司应占总建筑面积为930.9万平方英尺，其中已落成持作出租物业面积为586.4万平方英尺[49] - 集团投资物业总营业额微增0.9%，从7.157亿港元增至7.218亿港元[53] 物业发展业务表现 - 已确认物业销售及其他营运为2.965亿港元，较上一财年减少75.2%[3] - 物业销售营业额大幅下降，从去年1,182,350,000港元降至289,126,000港元，降幅达75.5%[14] - 物业发展分部业绩从去年溢利302,911,000港元大幅下降至溢利30,258,000港元[15] - 落成待售物业撇减至可变现净值为4074万港元，较2024年的1.62亿港元下降74.9%[17][19] - 撇减落成待售物业至可变现净值为4070万港元，较上年的1.625亿港元下降75.0%[48] - 物业销售营业额为2.89亿港元，较上年度11.82亿港元大幅减少75.5%[42] - 物业发展业务营业额为2.891亿港元，同比大幅下降75.5%[77] - 截至2025年7月31日止年度物业销售总营业额为2.891亿港元（人民币2.672亿元）[78] - 物业发展板块资本开支净额为20.9万港元，较2024年的10.1万港元增长106.9%[17] 主题公园及酒店业务表现 - 主题公园营运分部业绩为亏损58,950,000港元，较去年亏损124,718,000港元有所收窄[15] - 酒店及酒店式服务公寓营运营业额为2.73亿港元，同比下降2.4%[72] - 上海雅诗阁淮海路服务公寓营业额为9900万港元，年末出租率87.1%，平均房租1045港元[73][74] - 上海寰星酒店营业额为2550万港元，年末出租率79.2%，平均房租409港元[73][75] - 珠海横琴凯悦酒店营业额为1.485亿港元，年末出租率81.8%，平均房租772港元[73][76] 各地区及项目表现 - 横琴创新方第一期办公室单位出租率约96%，约有2800人在此办公[36] - 横琴创新方第一期商业区出租率约85%[36] - 上海丽丰天际中心租金收入增长21.7%至5990万港元，年末办公室出租率提升至61.8%[51] - 广州丽丰国际中心租金收入大幅增长52.8%至6570万港元，办公室出租率提升至66.0%[51] - 横琴创新方第一期租金收入增长44.5%至1980万港元，零售出租率提升至85.1%[51] - 上海香港广场总营业额下降7.6%，从2.72亿港元降至2.513亿港元[53] - 广州丽丰国际中心营业额大幅增长52.8%，从4300万港元增至6570万港元[53] - 横琴创新方第一期商业部分营业额增长44.5%，从1370万港元增至1980万港元[53] - 上海凯欣豪园零售营业额大幅下降41.4%，从1620万港元降至950万港元[53] - 上海丽丰天际中心总营业额增长21.7%，从4920万港元增至5990万港元[53] - 广州丽丰中心办公室营业额下降4.1%，从9920万港元降至9510万港元[53] - 横琴创新方第一期办公室单位出租率约90%，文化工作坊单位出租率约92%[53] - 上海丽丰天际中心商业面积出租率94%，办公室面积出租率62%[58] - 广州丽丰国际中心商业面积出租率100%，办公室面积出租率70%[64] - 创新方第一期办公室单位出租率约96%，约有2800人在此办公[69] - 创新方第一期商业区约85%已出租[71] - 中山棕榈彩虹花园彩虹荟商场总建筑面积约为181,100平方呎[66] - 中山棕榈彩虹花园住宅单位销售贡献营业额1.499亿港元，其中高层住宅单位平均售价为每平方呎1,564港元，别墅单位平均售价为每平方呎2,393港元[92] - 横琴创新方第一期文化工作室及工作坊单位销售贡献营业额1.159亿港元，平均售价分别为每平方呎2,996港元和每平方呎1,467港元[94] - 中山棕榈彩虹花园已落成待售单位面积约160,100平方呎，账面值约为1.065亿港元，另有2,517个未出售停车位账面值约为2.041亿港元[92] - 创新方二期第一幢大楼已落成待售单位面积约为24.93万平方英尺，总账面值约为3.77亿港元[95] - 创新方二期发展项目的285个未出售停车位账面值约为1.001亿港元[95] - 上海五里桥项目剩余13个未出售停车位账面值约为850万港元[82] - 上海五月花生活广场458个未出售停车位账面值约为9,770万港元[84] - 上海凯欣豪园183个未出售停车位账面值约为4,420万港元[86] 财务状况与流动性 - 公司总资金资源约为44.326亿港元，包括现金及银行结余约18.408亿港元[3] - 于2025年7月31日，借款总额为103.092亿港元，较上年同期上升4.6%[3] - 公司流动负债超出流动资产633,061,000港元[9] - 公司现金及现金等价物为1,840,846,000港元，而流动负债中的银行及其他借款为4,882,135,000港元[9] - 公司资产总值为28,593,658,000港元，负债总值为16,239,448,000港元[16] - 应收贸易账款净额为1.61亿港元，较2024年的1.43亿港元增长12.1%[27] - 应付贸易账款为1.87亿港元，较2024年的1.7亿港元增长10.0%[28] - 合约负债及已收按金总额为3.024亿港元，同比下降13.9%，其中合约负债大幅减少至3669.5万港元[29] - 来自同系附属公司的计息贷款大幅增加至5.65亿港元，而免息贷款也增至4766万港元[30] - 于2025年7月31日，公司手头现金为18.41亿港元，未动用贷款融资为25.92亿港元[40] - 于2025年7月31日，公司负债净值与权益比率约为70%，较上年度65%有所上升[40] - 于2025年7月31日，公司拥有人应占资产净值为120.29亿港元，每股资产净值为36.34港元[47] - 公司现金及银行结余为18.408亿港元，未动用贷款融资为25.918亿港元[97] - 公司借款总额为103.092亿港元，较上年增加4.56亿港元[97] - 公司资本负债比率（净负债/资产净值）为70%，较上年的65%有所上升[97] - 公司借款到期情况：48.821亿港元于一年内偿还，9.85亿港元于第二年偿还，15.245亿港元于第三至第五年偿还，29.176亿港元于第五年后偿还[97] - 公司借款中64%以人民币计值，33%以港元计值，3%以美元计值[98] - 公司现金及银行结余中76%以人民币计值，23%以港元计值，1%以美元计值[98] - 公司抵押资产包括账面值约179.514亿港元的投资物业、约12.724亿港元的发展中物业等[98] - 已撇销递延税项资产为1040万港元，较上年的1.811亿港元下降94.3%[48] 未来计划与指引 - 公司宣布未来两年资产出售目标为20亿港元[3] - 公司计划在未来两年出售价值约20亿港元的资产[39] - 截至2025年7月31日，集团已签约但尚未确认的销售额为1.694亿港元（人民币1.566亿元）[80] - 中山棕榈彩虹花园已签约但未确认的高层住宅及别墅单位销售额分别为430万港元和480万港元[81] - 横琴创新方第二期哈罗礼德学校大楼已签约但未确认的销售额为1.602亿港元（人民币1.481亿元）[81] 股息与公司治理 - 公司不派付截至2025年7月31日止年度的末期股息[31] - 二零二五年股東週年大會定於二零二五年十二月十九日召開[107] - 年報及股東大會通告將於二零二五年十一月中旬發佈[107] - 有權出席並於大會投票的記錄日期為二零二五年十二月十五日[108] - 過戶文件及股票須於二零二五年十二月十五日下午四時三十分前送交登記[108] - 董事會包括七名執行董事及六名獨立非執行董事[108] - 公司于报告期末共雇用约1,400名雇员[103] 宏观经济背景 - 中国内地2025年上半年GDP同比增长5.3%，超越官方目标[33]