财务数据关键指标变化：收入与利润 - 2025年第四季度总营收为3.97453亿美元，较2024年同期的4.56559亿美元下降13.0%[22][23] - 2025年全年总营收为18.14838亿美元，较2024年的18.96928亿美元下降4.3%[23] - 2025年第四季度净亏损为78.2万美元，较2024年同期净亏损7639.2万美元大幅收窄[22][23] - 2025年全年净亏损为2.02321亿美元，较2024年净亏损2.75526亿美元收窄26.6%[23] - 2025年全年归属于公司的净亏损为2.023亿美元，2024年为2.755亿美元[94] - 2025年第四季度净亏损80万美元，合每股普通股0.00美元[16] - 2025年第四季度净亏损为78.2万美元，全年净亏损为2.023亿美元[95] 财务数据关键指标变化：运营资金与息税折旧摊销前利润 - 2025年第四季度运营资金为1847.3万美元，较2024年同期的1894.6万美元下降2.5%[22] - 2025年全年运营资金为1.505亿美元，2024年为1.149亿美元[94] - 2025年全年标准化运营资金为1.298亿美元，2024年为1.764亿美元[94] - 第四季度标准化运营资金为2750万美元，合每股普通股0.17美元[16] - 2025年第四季度调整后息税折旧摊销前利润为1.25643亿美元，较2024年同期的1.30649亿美元下降3.8%[22] - 第四季度调整后息税折旧及摊销前利润为1.256亿美元[16] - 2025年全年调整后EBITDAre为5.503亿美元，较2024年的5.727亿美元下降3.9%[95] 财务数据关键指标变化：成本与费用 - 2025年第四季度资本性支出总额为1.064亿美元，其中酒店资本改造支出为9297万美元[40] - 2025年全年资产减值损失为8189万美元，涉及28家酒店和4处净租赁物业[95][100] - 2025年第四季度因债务提前清偿产生净损失237万美元，全年为290万美元[95][100] 业务表现：酒店业务 - 2025年第四季度酒店运营收入为2.96459亿美元，较2024年同期的3.57048亿美元下降17.0%[23] - 2025年全年酒店运营收入为14.134亿美元，较2024年的14.967亿美元下降5.6%[97] - 2025年第四季度酒店EBITDA为1776万美元，全年酒店EBITDA为1.54亿美元，较2024年的2.073亿美元下降25.7%[97] - 2025年全年调整后酒店EBITDA利润率为12.0%，低于2024年的14.3%[97] - 2025年第四季度酒店数量为94家，较2024年同期的206家大幅减少[97] - 全公司酒店2025年第四季度整体入住率为61.6%，同比上升0.9个百分点；每间可售房收入为99.24美元，同比增长0.7%[83] - 2025年第四季度全公司酒店平均每日房价为161.16美元，同比下降0.7%[83] - 保留酒店（Retained Hotels）2025年第四季度调整后酒店EBITDA为2524万美元，同比下降24.4%[83] - 退出酒店（Exit Hotels）2025年第四季度调整后酒店EBITDA为-397.5万美元，同比大幅恶化[83] - 2025年所有保留酒店调整后酒店EBITDA为1.426亿美元，同比下降13.0%[84] - 2025年退出酒店调整后酒店EBITDA为亏损961万美元，而2024年为盈利167万美元[84] - 2025年所有酒店调整后酒店EBITDA为1.33亿美元，同比下降19.6%[84] - 全服务酒店中，Sonesta Hotels & Resorts®品牌入住率同比提升5.5个百分点至61.1%，每间可售房收入同比增长10.2%至101.54美元[83] - 精选服务及长住酒店中，Hyatt Place®品牌调整后酒店EBITDA同比大幅增长32.9%至214.9万美元[83] - 2025年全服务保留酒店平均入住率63.5%，同比提升1.2个百分点，每间可用客房收入123.51美元，同比增长2.1%[84] - 2025年精选服务保留酒店平均入住率69.9%，同比提升2.5个百分点，每间可用客房收入90.58美元，同比增长2.9%[84] 业务表现：净租赁业务 - 截至2025年12月31日，净租赁物业入住率为96.6%，租金覆盖率为1.98倍[16] - 2025年底净租赁物业出租率为96.6%，较上季度（97.3%）下降0.7个百分点[79] - 净租赁投资组合总投资额为50.93亿美元，年化最低租金总额为3.90051亿美元，整体租金覆盖率为1.98倍[67][70][75] - 净租赁投资组合加权平均剩余租期为7.4年，2025年底总年度最低租金为3.90051亿美元[78] - 最大租户TravelCenters of America Inc.（TA）相关投资占总投资64.2%，达32.70106亿美元，年化最低租金占总额67.8%，为2.64262亿美元，租金覆盖率为1.20倍[75][76] - 按行业划分，旅行中心行业投资占比最高，为65.0%（33.11787亿美元），年化最低租金占比68.6%（2.67574亿美元），租金覆盖率1.22倍[70] - 排名前10的租户投资占比合计74.4%（37.89673亿美元），年化最低租金占比77.9%（3.03798亿美元），加权平均租期7.5年[75] - 其他租户（共171个）平均每处房产投资268.8万美元，平均年最低租金17.8万美元[76] - 汽车设备与服务行业租金覆盖率最高，为4.98倍，其投资占比2.1%（1.07341亿美元）[70] - 杂项制造业的租金覆盖率异常高，达14.17倍，其投资占比0.5%（2435.5万美元）[70] - 有26处房产处于空置状态，面积72.0144万平方英尺，投资额7767.6万美元，占总投资的1.7%[70] - 餐饮-快餐行业投资占比5.8%（2.9303亿美元），租金覆盖率2.87倍[70] - 医疗牙科办公室行业租金覆盖率为3.47倍，投资占比2.0%（1.04042亿美元）[70] - 2025年第四季度收购的净租赁物业平均租赁期限为13.1年，平均租金覆盖倍数为2.64倍[44] 资产组合与投资活动 - 截至2025年12月31日，公司总资产组合投资额为99.07亿美元，其中净租赁物业投资50.93亿美元（占51.4%），酒店物业投资48.14亿美元（占48.6%）[52][54] - 截至2025年底，公司拥有854处物业，包括760处净租赁物业（面积1360.19万平方英尺）和94处酒店物业（21,243间客房）[52] - 资产组合高度分散，涵盖185个租户/运营商、149个品牌、22个行业，分布在46个州[52] - 按投资额计算的前三大行业为：酒店业（48.14亿美元，占48.6%）、旅行中心（33.12亿美元，占33.4%）和快餐店（2.93亿美元，占3.0%）[58] - 地理分布上，加州投资额最高，为11.54亿美元，占总投资的11.7%；德州（7.15亿美元，占7.2%）和佛罗里达州（7.01亿美元，占7.1%）紧随其后[62] - 前十大州（加州、德州等）的投资额合计为54.29亿美元，占总投资的54.8%[62] - 其他36个州及地区的平均每处物业投资额为10.56万美元[64] - 公司酒店投资组合总投资额为48.13967亿美元，平均每间客房投资额为226,614美元[82] - 自2025年1月1日起至2026年2月23日，公司共收购32处净租赁物业，总收购成本为10.339亿美元，加权平均现金资本化率为8.3%[44] - 从2025年初至2026年2月23日，公司共处置125处物业，总售价为8.86053亿美元，涉及326,912平方英尺净租赁面积和14,764间酒店客房[48][49] - 2025年第四季度出售66家酒店，总计8294间客房，总售价5.339亿美元[16] - 2025年全年酒店出售总收益为8.588亿美元[16] - 2025年第三季度进行了大规模酒店资产出售，包括26家Sonesta Select®酒店（售价2.37552亿美元）和13家Sonesta ES Suites®酒店（售价4230万美元）[48] - 2025年第四季度酒店资产出售显著，包括35家Sonesta Simply Suites®酒店（售价2.312亿美元）和26家Sonesta ES Suites®酒店（售价2.679亿美元）[48] - 2025年全年房地产销售净收益为8422万美元，涉及112家酒店和11处净租赁物业[95][100] 债务与流动性 - 截至2025年底，债务本金余额为55.04809亿美元，股东权益为6.46124亿美元[22] - 截至2025年底，总流动性为9.96813亿美元，包括3.46813亿美元现金及现金等价物和6.5亿美元循环信贷可用额度[22] - 截至2025年12月31日，公司总债务规模为52.048亿美元，加权平均利率为5.950%，加权平均到期年限为3.6年[30] - 公司债务结构为：有担保债务占42.8%，无担保债务占57.2%[36] - 截至2025年12月31日，公司有担保债务/总资产比率为47.4%，可变利率债务/净债务比率仅为0.9%[37] - 截至2025年12月31日的杠杆比率：净债务/总资产为59.0%，净债务/调整后息税折旧摊销前利润为9.4倍[37] - 截至2025年12月31日的保障比率：滚动四个季度调整后息税折旧摊销前利润/利息费用为1.3倍[37] - 公司符合高级票据债务契约要求，其中无负担资产/无担保债务比率为218.7%，远高于150%的最低要求[37] - 2026年2月，公司定价发行7.45亿美元净租赁抵押票据，加权平均票面利率为5.96%[17] - 公司已赎回所有2026年到期的4.75%高级无抵押票据（本金4.5亿美元）及2027年到期的4.95%高级无抵押票据中的3亿美元[17] - 公司计划于2026年3月提前赎回7亿美元、利率8.375%的2029年到期的优先无担保票据，并计划发行7.45亿美元净租赁抵押票据为此融资[31][36] 管理层讨论和指引 - 2026年全年指引：调整后息税折旧及摊销前利润预计在5亿至5.2亿美元之间[18] - 2026年全年指引：标准化运营资金预计在1.1亿至1.3亿美元之间，合每股0.65至0.77美元[18] 其他重要内容：资产与负债状况 - 截至2025年底，总资产为64.9158亿美元，较2024年底的71.19558亿美元下降8.8%[22][27] 其他重要内容：税务与一次性项目 - 2025年第四季度获得与波多黎各税务相关的1270万美元所得税收益[95][102] 其他重要内容：关联方与管理公司 - 截至2025年12月31日，管理公司RMR的资产管理规模超过370亿美元[89] 其他重要内容：财务指标定义与计算方法 - SVC计算FFO和标准化FFO，具体方法见第33页[104] - SVC计算CAD为标准化FFO减去其按比例享有的权益法投资标准化FFO份额，加上权益法投资的经营现金流分配，再减去房地产相关资本支出及其他调整[104] - SVC计算EBITDAre和调整后EBITDAre，具体方法见第34页[105] - SVC计算酒店EBITDA为酒店营业收入减去酒店运营费用，调整后酒店EBITDA则剔除了某些非经营性项目[106] - 调整后酒店EBITDA利润率是调整后酒店EBITDA占酒店营业收入的百分比[108] - 年化最低租金代表现金金额，不包括直线法租金调整和报销款，TA的年化最低租金不包括TA预付租金的影响[109] - 平均每日房价为客房收入除以售出的客房夜总数，是酒店业广泛使用的定价指标[110] - 可比较酒店数据指SVC在2025年12月31日拥有并在整个比较期间开业运营的酒店，所呈现期间无非可比酒店[110] - 债务金额反映报告日期的本金余额，净债务为总债务减去报告日期的无限制现金及现金等价物[111] - 退出酒店代表由Sonesta管理的17家酒店，SVC计划出售这些酒店[111] - 2025年全年现金可供分派为亏损9094万美元，2024年为亏损1.344亿美元[94] 其他重要内容：租约到期情况 - 净租赁投资组合中，2033年将有大量租约到期，涉及213处物业，到期租金达2.70571亿美元，占投资组合总年度租金的69.4%[78]