财务数据关键指标变化：收入与利润 - 收入为83.908亿港元，按年下降约50%[7][8] - 2025年上半年收入为83.908亿港元，较2024年同期的167.888亿港元下降50.0%[69] - 公司2025年下半年总收入为83.908亿港元，较2024年同期的167.888亿港元大幅下降50.0%[92] - 公司2025年上半财年总收入为83.908亿港元，较2024年同期的168.788亿港元大幅下降50.3%[96] - 核心经营溢利为36.363亿港元，按年下降18%[7][8] - 公司截至2025年12月31日止六个月核心经营溢利为36.363亿港元[57] - 2025年上半年毛利为50.378亿港元，毛利率为60.1%（50.378 / 83.908），较2024年同期毛利66.753亿港元下降24.5%[69] - 2025年上半年营业亏损为3.415亿港元，而2024年同期为营业溢利7.311亿港元[69] - 2025年上半年本期亏损为30.583亿港元，较2024年同期亏损57.006亿港元收窄46.4%[69] - 公司同期本期亏损为30.583亿港元[57] - 截至2025年12月31日止六个月，公司录得亏损3,058.3百万港元[76] - 公司报告期内净亏损为30.583亿港元，主要受其他净亏损20.413亿港元及投资物业公允价值下跌11.463亿港元影响[94] - 公司2025年上半财年录得净亏损57.006亿港元，而2024年同期为净亏损[95] - 股东应占亏损为37.30亿港元，主要由投资物业重估亏损约11.46亿港元、发展物业减值约21.26亿港元及其他减值约6.11亿港元所致[8] - 2025年上半年股东应占亏损为37.296亿港元，较2024年同期的66.328亿港元亏损收窄43.8%[73][74] - 公司股东应占亏损为37.296亿港元（2025年上半年），较去年同期的66.328亿港元亏损收窄[101][102] - 2025年上半年每股基本及摊薄亏损为1.48港元，较2024年同期的2.64港元有所改善[69] - 经调整后（考虑赎回永续资本证券溢利81.7亿港元），公司上半年录得每股盈利1.76港元，去年同期为每股亏损2.64港元[101][102] 财务数据关键指标变化：成本与费用 - 公司报告期内确认资产减值及拨备费用达29.266亿港元，其中物业发展分部占23.124亿港元[94] - 物业发展分部录得减值亏损20.852亿港元，较2024年同期的16.134亿港元增加29.2%[96] - 2025年上半财年税项支出为7.977亿港元，较2024年同期的19.769亿港元下降59.7%[99] 财务数据关键指标变化：现金流 - 2025年上半年经营现金流净额为23.205亿港元，较2024年同期的44.889亿港元下降48.3%[75] - 2025年上半年现金及现金等价物净减少45.146亿港元，期末余额为200.025亿港元[75] - 2025年上半年投资活动现金净流出14.094亿港元，主要用于添置资产（14.266亿港元）及对合营企业投资（8.513亿港元）[75] - 2025年上半年融资活动现金净流出54.257亿港元，主要由于支付利息29.633亿港元及赎回债券/票据18.155亿港元[75] - 2025年上半年向非控股股东支付股息0港元，而2024年同期支付1.74亿港元[74][75] 财务数据关键指标变化：债务与资本 - 净负债比率为59.7%，较2025年6月30日的58.1%有所上升[7] - 公司综合债务净额为1227.22亿港元，净负债比率为59.7%，较2025年6月30日上升1.6个百分点[118] - 净债务约为1,227亿港元，于2026财政年度上半年增加约26亿港元[10][13] - 总债务约为1,443亿港元，于2026财政年度上半年减少约17亿港元[10] - 公司总借贷从2025年6月30日的1509.36亿港元下降至2025年12月31日的1489.38亿港元[111] - 截至2025年12月31日，公司总借款为144,258.7百万港元，其中7,633.3百万港元需在12个月内偿还[76] - 长期银行借贷、其他借贷、固定利率债券及应付票据总额为144,253.6百万港元，较2025年6月30日（145,886.9百万港元）略有下降[120] - 短期银行和其他借贷大幅减少至5.1百万港元，较2025年6月30日（83.2百万港元）下降约93.9%[120] - 公司完成约200亿港元的永续证券及担保优先票据债务置换，完成后未偿付永续证券本金减少约87亿港元[10][14] - 公司完成200亿港元债务交换[58] - 2025年上半年赎回永续资本证券（含交易费用）178.387亿港元，同时发行91.693亿港元，净减少86.694亿港元[73] - 公司通过交换要约注销了本金总额约22.93亿美元（约178.85亿港元）的现有永续证券和2.36亿美元（约18.41亿港元）的现有票据[119] - 公司发行了本金总额约11.76亿美元（约91.69亿港元）年利率9.000%的新永续证券和1.87亿美元（约14.55亿港元）年利率7.000%的新票据[119] - 通过交换要约，已交换并注销本金总额为22.92955亿美元（约178.85049亿港元）的现有永续证券和2.35974亿美元（约18.40597亿港元）的现有票据[127] - 发行了本金总额为11.75548191亿美元（约91.69276亿港元）的新永续证券，年息率为9.000%[127] - 发行了本金总额为1.8656371亿美元（约14.55197亿港元）的新票据，年息率为7.000%，于2031年到期[127] - 现有2027年1月票据于交换对价中已注销本金总额150万美元，未偿还本金总额为4.56866亿美元（约35.63555亿港元）[128] - 现有2027年6月票据于交换对价中已注销本金总额941万美元，未偿还本金总额为1.6259亿美元（约12.68202亿港元）[128] - 现有2028年2月票据于交换对价中已注销本金总额2796.2万美元，未偿还本金总额为3.72038亿美元（约29.01896亿港元）[128] - 现有2029年7月票据于交换对价中已注销本金总额1.29413亿美元，未偿还本金总额为5.88386亿美元（约45.89411亿港元）[128] - 现有2030年5月票据于交换对价中已注销本金总额5742.4万美元，未偿还本金总额为3.85163亿美元（约30.04271亿港元）[128] - 现有2031年1月票据于交换对价中已注销本金总额1026.5万美元，未偿还本金总额为6578.5万美元（约5.13123亿港元）[128] - 资本支出为35亿港元，按年下降29%[10][11] - 资本性开支为14.266亿港元用于添置投资物业及物业、机器及设备，较去年同期的19.522亿港元减少[103] - 回顾期内，公司新增非流动资产（资本性支出）17.521亿港元，其中物业投资分部占13.214亿港元[94] - 可动用资金合共约374亿港元，包括现金及银行结余约215亿港元及可动用的银行贷款约159亿港元[10] - 截至2025年12月31日，公司现金及银行存款为210.598亿港元，较2025年6月30日的254.564亿港元减少17.3%[71] - 公司现金及银行存款从2025年6月30日的258.57亿港元减少至2025年12月31日的215.37亿港元[118] - 截至2025年12月31日，公司现金及银行存款为21,059.8百万港元，有限制银行存款为477.4百万港元[76] - 公司于2025年9月25日获得最高59亿港元定期贷款融资，包括最高39.5亿港元初始承诺部分[77] - 获得一项最高达590亿港元（59 billion HKD）的定期贷款融资，其中初始承诺部分最高达395亿港元[121] - 公司持有未结算交叉货币掉期合约总额约2765.21亿港元及利率掉期合约182.00亿港元[117] - 公司贸易应付款中账龄超过60天的金额从2025年6月30日的60.82亿港元下降至2025年12月31日的48.49亿港元[112] - 公司已签约但未拨备的投资物业资本承担从2025年6月30日的35.79亿港元减少至2025年12月31日的31.12亿港元[113] - 公司为合营企业取得信贷提供的担保从2025年6月30日的54.82亿港元大幅下降至2025年12月31日的27.37亿港元[113] - 对联属公司提供的财务支援及担保总额为29,725.3百万港元，较2025年6月30日（31,850.1百万港元）减少约6.7%[122] - 其中13,393.6百万港元垫款需支付利息，年利率范围为3.45%至10%[122] 业务线表现：香港物业发展 - 应占合约销售合共约为138亿港元，其中香港约103亿港元，中国内地约人民币32亿元[10] - 公司于香港的应占合约销售约103亿港元[19] - 报告期间，公司在香港的应占合约销售约为103亿港元[80] - 公司于香港的物业发展收入约为13.89亿港元，分部业绩约为6.49亿港元[18] - 豪宅项目“滶晨”在回顾期内售出367个单位，合约销售总额约58亿港元；截至2026年2月22日累计售出768个单位，总额约133亿港元[19] - 项目“柏蔚森”在回顾期内售出221个单位，合约销售总额约17亿港元；截至2026年2月22日累计售出约891个单位，总额约64亿港元[20] - 项目“皇都”在回顾期内售出61个单位，合约销售总额约5.79亿港元；截至2025年12月17日已售出全部388个单位，总额超过42亿港元[20] - 项目“瑧博”及“瑧尔”分别录得合约销售总额8.26亿港元及4.18亿港元[21] - 项目“天御”截至2026年2月22日售出36个单位，合约销售总额约61亿港元[21] - 公司香港未入账之应占物业合约销售收入中，189.79亿港元将于2026财年下半年及2027财年入账[22] - 香港“柏傲莊III”项目剩余约540个单位预计2026财年下半年完工并重新推出市场[60] - 香港九龙玫瑰街“滶蘊”项目总楼面面积约117,000平方呎，提供约100个单位，预计最早2026年第一季度开售[61] 业务线表现：中国内地物业发展 - 回顾期内，集团中国内地物业发展收入为2,510百万港元，分部业绩为1,304百万港元[40] - 回顾期内，集团中国内地应占物业合约销售额约人民币32亿元，应占合约销售面积约15万平方米，住宅合约销售平均价格约每平方米人民币26,113元[40] - 中国内地合约销售金额的地区分布中，以大湾区为首的南部地区贡献最大，超过60%[40] - 截至2025年12月31日，公司中国内地未入账合约销售总收入为人民币31.58亿元，其中9.47亿元将于2026财年下半年入账[41] - 2025年公司中国内地项目竣工总楼面面积约18.2万平方米，预计2026财年竣工量将达到约18.4万平方米[41] - 2026财年上半年，中国内地项目竣工总楼面面积（不包括车库）为18.19万平方米，主要来自广州和上海的住宅项目[42] - 深圳“新世界188号”城市更新项目总楼面面积约62.8万平方米，规划推出约3,000套住宅，首期项目预计2026年第二季度销售[61] - 深圳西丽城市更新项目总规划建筑面积约14.8万平方米，其中住宅部分逾6.5万平方米，预计2026年第三季度销售[62] 业务线表现：物业投资（香港） - K11 MUSEA商场销售额按年增加约7%，其中奢侈品、珠宝及钟表类别按年增长约21%[24] - K11 MUSEA出租率达到98%，客流量按年上升2%[24] - K11 MUSEA在2025年8月打破开业以来最高每月客流量纪录，期内游客平均单笔消费额增加30%[24] - K11 Art Mall整体出租率维持在99%的高水平，8月创下商场自2009年开业以来的最高每月客流量纪录[26] - 香港整体写字楼租金水平2025全年按年下跌2.9%，跌幅为2019年以来最小[28] - K11 ATELIER Victoria Dockside及K11 ATELIER King's Road的出租率于2025年12月31日分别达99%及88%，后者于2026年2月22日进一步提升至95%[28] - 83琼林街写字楼出租率由2025年6月30日的50%升至2025年12月31日约74%[28] - 中环万年大厦出租率由2025年6月30日的94%上升至2025年12月31日的97%，新世界大厦由83%上升至90%[29] - 物业投资分部收入为26.192亿港元，同比增长2.4%，表现相对稳定[92] - 物业投资分部收入为26.192亿港元，同比增长2.3%，其中香港收入增长4.3%至16.852亿港元[96] 业务线表现：物业投资（中国内地） - 回顾期内，公司中国内地物业投资收入达9.34亿港元，分部业绩为5.26亿港元[44] - 国庆黄金周期间，内地K11整体销售额同比增长23%，2025年底双诞期间销售额同比增长近20%[45] - 上海K11 Art Mall在2025年周年庆期间销售额激增53%，截至2025年12月31日出租率达92%[45] - 深圳K11 ECOAST自2025年4月28日开业至年底累计客流突破1300万人次，国庆期间日均客流超10万[45] - 广州汉溪K11于2025年9月29日开业，国庆期间累计接待近70万人次，圣诞及新年期间客流突破65万人次[46] - 武汉光谷K11全年累计完成29个新品牌招商入驻，平均出租率维持在90%[47] - 沈阳K11项目平均出租率达83%，销售表现录得同比小幅增长[47] - 廣粵天地項目出租率達96%，客流同比增長5%[49] - 上海K11 ELYSEA项目写字楼部分（K11Atelier）预计2026年下半年开业，目前预租率超50%[65] - 杭州望江新城项目商业板块（K11 Art Mall与K11 Atelier）计划于2027年第四季度逐步开业[65] 业务线表现：酒店 - 公司香港酒店物业整体入住率及平均每日房价分别按年增长2%及5%[53] - 公司中国内地11间酒店总收入及营运毛利分别按年增长2%及8%[54] - 公司旗下酒店共提供约6,455间客房[56] 业务线表现：建筑及其他 - 建筑分部收入大幅下滑至0.994亿港元，同比暴跌97.4%[92] - 建筑分部收入因出售NWSD而大幅下降至9940万港元，同比降幅达97.4%[96][97] - 物业发展分部收入为38.99亿港元，同比大幅下降53.5%，是总收入下降的主要原因[92] - 物业发展分部收入为38.99亿港元，同比下降53.5%，其中中国内地收入从66.437亿港元锐减至25.096亿港元，降幅达62.2%[96] 各地区表现：香港市场 - 香港住宅物业买卖合约数量按年增长34%，由2024年下半年25,323份增至2025年下半年33,885份[18] - 香港住宅物业买卖合约总值按年增长37%，由约2,120亿港元增至约2,900亿港元[18] - 公司在香港持有应占总楼面面积约695万平方呎土地储备可作即时发展，其中物业发展应占总楼面面积约318万平方呎[30] - 公司于新界持有待更改用途之应占农地土地面积合共约1,400万平方呎，当中1,200万平方呎属于北部都会区范围[30] - 已转换及计划转换农地预计提供总楼面面积约1,450万平方呎，其中870万平方呎（约60%）为中短期项目，580万平方呎（约40%）为长期发展项目[32]