财务表现：收入与利润 - 2025年净亏损为3.05亿美元，较2024年的19.97亿美元亏损大幅改善，主要原因是利息支出减少12.34亿美元[275] - 2025年总收入为71.47亿美元，同比下降21.6%，主要受BSREP IV和印度REIT出表影响，商业地产收入减少12.58亿美元至47.03亿美元[275][276] - 2025年权益法核算投资收益为8.82亿美元，同比增加5.51亿美元，主要由于相关资产估值上升及印度REIT和BSREP IV出表影响[275][294] - 2025年公允价值净损失为1.73亿美元，其中LP投资部门实现公允价值净收益3.34亿美元，而办公和零售部门分别录得净损失3.98亿美元和1.37亿美元[275][285][287][289] - 2025年第四季度收入为18.46亿美元，低于2024年同期的19.02亿美元[308] - 2025全年净营业收入为35.25亿美元，低于2024年的44.70亿美元[310] - 公司2025年净亏损为3.05亿美元，较2024年的19.97亿美元和2023年的18.49亿美元大幅收窄[386] - 公司2025年总净营业收入为35.25亿美元，较2024年的44.70亿美元和2023年的45.37亿美元有所下降[386] - 2025年合并总收入为71.47亿美元，较2024年的91.11亿美元下降21.6%，较2023年的94.83亿美元下降24.6%[417] - 2025年归属于单位持有人的合并净亏损为10.07亿美元，与2024年净亏损14.20亿美元相比有所收窄，但较2023年净亏损12.33亿美元有所改善[417] 财务表现：成本与费用 - 2025年利息支出为35.30亿美元，同比减少12.34亿美元，其中BSREP IV和印度REIT出表贡献了11.88亿美元的减少额[275][282] - 公司部门利息支出为3.73亿美元，其中资本证券利息5200万美元，信贷安排及公司债券利息3.21亿美元[341] - 公司部门一般及行政费用为4.81亿美元，包括2.11亿美元资产管理费和2.7亿美元其他公司成本[342] - 公司部门所得税收益为7300万美元，而2024年和2023年分别为1.01亿美元和2.03亿美元[343] 业务板块表现：办公板块 - 办公板块净营运收入（NOI）从2024年的9.29亿美元下降至2025年的8.60亿美元[313] - 办公板块资金运营（FFO）为负，从2024年的-1100万美元恶化至2025年的-3400万美元[313][315] - 办公板块净亏损从2024年的7.52亿美元收窄至2025年的2.82亿美元[313][316] - 办公板块投资性房地产（商业物业）价值从2024年的183.60亿美元微降至2025年的181.13亿美元[318] - 办公板块2025年NOI为8.60亿美元，同比下降7.4%（2024年：9.29亿美元）[389] - 办公板块63个核心资产2025年产生合并NOI 4.32亿美元，同比下降1.1%（2024年：4.37亿美元）[389] 业务板块表现：零售板块 - 零售板块净营运收入（NOI）从2024年的9.89亿美元下降至2025年的9.53亿美元[322] - 零售板块资金运营（FFO）从2024年的3.67亿美元下降至2025年的3.14亿美元[322][324] - 零售板块净收入从2024年的5.27亿美元微降至2025年的5.07亿美元[322][325] - 零售板块2025年NOI为9.53亿美元，同比下降3.6%（2024年：9.89亿美元）[391] - 零售板块18个核心资产2025年产生合并NOI 3.61亿美元，同比增长1.7%（2024年：3.55亿美元）[392] 业务板块表现：LP投资板块 - LP投资板块净营运收入（NOI）从2024年的25.52亿美元大幅下降至2025年的17.12亿美元[334] - LP投资部门FFO增加1.91亿美元，主要由于BSREP IV和印度REIT出表后利息及运营费用降低，以及期内分配增加6100万美元[335] - LP投资部门净收入增加11.68亿美元，主要由于当期公允价值收益，得益于印度办公室及美国多户住宅、学生公寓等资产的正向租赁表现[336] - LP投资板块2025年NOI为17.12亿美元，同比下降32.9%（2024年：25.52亿美元）[394] - LP投资部门2025年总净营业收入为17.12亿美元，2024年为25.52亿美元，2023年为25.48亿美元[396] - LP投资部门2025年运营资金为1.34亿美元，2024年为亏损5700万美元，2023年为亏损9800万美元[396] 业务板块表现：公司部门及其他 - 公司部门FFO为亏损8.34亿美元，较上年亏损8.43亿美元略有收窄；净亏损为6.07亿美元[339] - 公司部门投资及其他收入为1.54亿美元，低于2024年的2.56亿美元[340] - 商业地产板块2025年NOI为28.40亿美元，同比下降21.8%（2024年：36.34亿美元）[386] - 酒店业务板块2025年NOI为6.85亿美元，同比下降18.1%（2024年：8.36亿美元）[386] 运营资金与现金流 - 2025全年运营资金为负4.20亿美元，较2024年负5.44亿美元有所改善[310] - 公司2025年运营资金为负4.20亿美元，较2024年的负5.44亿美元有所改善[387] - 2025年公司经营活动现金流为负5.95亿美元，投资活动现金流为负14.25亿美元，融资活动现金流为16亿美元，期末合并现金余额为18.59亿美元[410] 投资组合与资产状况 - 公司持有布鲁克菲尔德地产有限合伙公司36%的管理普通合伙单位权益，是其主要投资[243] - 公司办公室投资组合包括67百万平方英尺可租赁面积，分布在110个资产中[252] - 公司零售投资组合包括99百万平方英尺可租赁面积，分布在96个顶级购物中心和城市零售物业中[253] - 公司持有BSREP I基金31%的权益，该基金在2025年实现了剩余投资[257] - 公司持有BSREP II基金26%的权益，该基金已进入第11年，已完全投资并正在执行变现[257] - 公司持有BSREP III基金5%的权益，该基金已进入第9年，已完全投资并正在执行变现[257] - 公司持有BSREP IV基金10%的权益，该基金已进入第5年[257] - 公司持有两个增值多户住宅基金的混合30%权益，目标总回报率为25%[257] - 公司办公室和零售房地产投资组合综合入住率为90%，平均租约为6年[260] - 公司在2025年获得了196份外部物业评估，涉及总物业价值490亿美元，与管理层估值差异在3%以内[264] - 公司总资产从2024年末的1025.91亿美元下降至2025年末的992.80亿美元，减少33.11亿美元（约3.2%）[296] - 投资性房地产中的商业物业从2024年末的600.93亿美元降至546.72亿美元，减少53.21亿美元（约8.9%），主要受印度REIT剥离及资产处置影响[296][297] - 权益法核算的投资从194.47亿美元增至212.44亿美元，增加16.97亿美元（约8.7%）[296][299] - 物业、厂房及设备从54.84亿美元增至69.82亿美元，增加14.98亿美元（约27.3%）[296][301] - 持有待售资产在2025年期间重新分类净增加48.71亿美元，处置50.01亿美元，年末余额为30.04亿美元[302] - 公司归属于Unitholders的总权益从2024年的215.28亿美元增长至2025年的232.06亿美元[311] - 截至2025年12月31日，公司合并总资产为992.8亿美元，合并总负债（含待售资产相关负债）为569.06亿美元[421][418] - 截至2025年12月31日，公司合并净资产中，归属于单位持有人的部分为232.06亿美元，较2024年的215.28亿美元增长7.8%[418] 债务与资本结构 - 债务总额从514.99亿美元降至463.14亿美元，减少51.85亿美元（约10.1%），部分受印度REIT剥离影响[304] - 总权益从382.49亿美元增至425.74亿美元，增加43.25亿美元（约11.3%）[296][305] - 零售板块债务义务减少12.83亿美元，至2025年末的101.25亿美元[329] - 公司偿还了18亿美元公司债务，包括8.73亿美元公司信贷安排和3.6亿美元（5亿加元）公司债券[341] - 截至2025年12月31日，浮动利率债务占比约为50%，较2024年12月31日的58%有所下降[365] - 截至2025年12月31日，合并债务与资本化比率为51%，低于2024年同期的55%[366] - 公司2025年总资本为900亿美元，较2024年的920亿美元下降，主要由于偿还了19亿美元公司债务及印度REIT去表导致14亿美元资本证券减少[398] - 截至2025年12月31日，公司信贷设施下的可用借款总额为53.75亿美元[399] - 2026年至2027年到期的有担保债务义务总额为210.92亿美元，其中办公室、零售和LP投资部门分别有35.78亿美元、0美元和50.21亿美元拥有延期选择权[404] - 2026年到期的153.91亿美元债务中，约95.5亿美元将在2025年底后通过再融资、偿还等措施解决，剩余584.1亿美元拥有延期选择权[404] - 公司有担保债务义务总额为324.9亿美元，按业务划分：办公室121.83亿美元，零售75.29亿美元，LP投资127.78亿美元[404] 收购与处置活动 - 2025年收购活动包括：以16亿美元收购美国23处多户住宅资产[272]，以9.2亿美元收购美国单户租赁住宅组合[270]，以9.2亿美元收购美国9处多户住宅资产[270]，以8.74亿美元收购美国14处学生住房资产[270] - 2025年处置活动包括：以13.56亿美元出售美国68个预制房屋社区[270]，以4.27亿美元出售印度一处办公资产[270]，以5.06亿美元处置美英五处合并办公及零售资产[270] - 2024年收购活动包括：以13亿美元收购美国129处物流资产[274]，以6.29亿美元收购美国75处法拍多户住宅资产[274] - 2024年处置活动包括：以8.43亿美元出售部分合并资产权益（未丧失控制权）用于偿债[274]，以5.59亿美元出售美国28个预制房屋社区[274]，以3.1亿美元出售韩国一处酒店资产[274] - 2025年资产处置产生了约39亿美元的净现金流入，2024年约为25亿美元，2023年约为14亿美元[411][412][413] 关联交易与资产出售 - 公司于2024年10月4日完成对BSREP IV权益的出售并导致其出表，2025年3月18日出售印度REIT部分权益导致其出表，这两项是影响多项财务指标同比变化的主要因素[274][270][275] - 2025年向BWS出售部分优质资产权益，获得总收益约7.5亿美元[378] - 2025年向BWS出售BSREP III基金和一支机会型房地产基金的部分权益，获得总收益6.88亿美元[378] - 2025年将BSREP III的一处办公资产出售给India REIT，获得总收益7.77亿美元[378] - 2024年向BWS出售部分资产权益获得净收益约18亿美元，2023年同类交易净收益为6.95亿美元[377] - 2023年5月，公司通过向Brookfield Corporation发行LP单位等方式，为BSREP IV的投资支付了5.07亿美元的资本催缴[375] 租赁与租户情况 - 办公室和零售租约加权平均剩余年限约为6年，每年平均有约9.3%的租约到期至2030年[355] - 办公室投资组合中最大租户（政府及政府机构）占比为4.8%，前十大租户合计占总可出租面积的21.1%[353] 风险敞口与管理 - 截至2025年12月31日，约33%的资产和35%的收入来自美国以外，面临外汇风险[367] - 利率上升100个基点将使公司及商业浮动利率债务的年利息支出增加约2.33亿美元[365] - 利率上升100个基点将使一年内到期的固定利率债务在再融资后年利息支出增加约8500万美元[365] - 公司约3%的非追索权抵押贷款已暂停合同付款，正与债权人进行修改或重组讨论[406] - 公司许多资产对利率敏感，利率上升会增加利息支出、影响利润，并通过降低资产预期现金流的现值来减少资产价值[425] 管理层观点与业务展望 - 公司认为其拥有最高质量、位置最佳的办公楼和零售物业，尽管美国办公楼入住率低于历史水平，但通过租赁活动有机会提高入住率和现金流[423] - 公司看到机会在主要市场推进其开发库存，以应对需求，并继续对现有零售物业进行重新定位和再开发，特别是美国一些表现最佳的购物中心[424] 会计政策与估值方法 - 公司确定投资性房地产公允价值时，采用两种收益法之一：对未来现金流（通常为10年）进行折现，或对稳定年度净营业收入直接应用资本化率[427] - 商业开发项目使用扣除完工成本的折现现金流模型计量，规划阶段的开发用地则使用类似资产的市价计量[428] - 公司持有的其他金融工具代表对投资性房地产实体的权益，按公允价值计量[430] - 利率上限合约的公允价值基于市场报价利率和通用定价模型确定[431] - 利率互换合约的价值为预估未来现金流按市场利率曲线折现的现值[431] - 对部分金融工具应用实际利率法涉及对未来本金和利息支付时间及金额的预估[431] - 市场风险的定量和定性披露信息参见2025年年报附注31（金融工具）[791] 其他财务数据 - 2025年担保实体组合的净收入为4.91亿美元，其中来自非担保子公司的股息收入为10.08亿美元[421]