收入和利润（同比环比） - 营业额为9.273亿港元，同比增长43.1%[3] - 截至2026年1月31日止六个月，公司总营业额为927,343千港元，较上年同期的647,773千港元增长43.2%[15] - 公司本期间（截至2026年1月31日止六个月）综合收益为9.609亿港元，较上年同期的6.772亿港元增长41.9%[16] - 截至2026年1月31日止六个月，公司营业额为9.273亿港元，同比增长约43.1%；按人民币计值增长约41.3%[36][37] - 同期公司毛利为8880万港元，较去年同期的3.306亿港元大幅减少约73.1%[36] - 公司拥有人应占净亏损为3.84亿港元，去年同期为1.64亿港元，亏损扩大134.1%[3][4] - 公司拥有人应占净亏损为3.84亿港元，去年同期为1.64亿港元[38] - 每股基本及摊薄亏损为1.160港元，去年同期为0.495港元[5] - 每股净亏损为1.160港元，去年同期为0.495港元[39] - 公司于报告期内产生净亏损398,365,000港元，且流动负债超出流动资产878,262,000港元[11] - 公司本期间录得综合分部业绩亏损4.504亿港元，而上年同期为盈利2.214亿港元，主要受物业投资分部亏损2.004亿港元及主题公园分部亏损1.328亿港元拖累[16] - 本期间经营亏损为7689.5万港元，而上年同期为经营溢利18.546亿港元[16] - 集团经营利润由去年同期的盈利1.855亿港元转为亏损7690万港元[41] - 公司拥有人应占经调整净亏损为2.23亿港元，较去年同期的1.605亿港元扩大38.9%[43] - 每股基本亏损为1.16港元，基于本公司拥有人应占亏损3.840亿港元及发行在外普通股加权平均数3.310亿股计算[22] 成本和费用（同比环比） - 本期间融资成本为2.562亿港元，与上年同期的2.591亿港元基本持平[19] - 本期间税项开支为6528万港元，较上年同期的1.093亿港元下降40.3%，其中中国内地土地增值税大幅下降至2006万港元（上年同期：5618万港元）[21] 物业发展业务表现 - 物业销售收入为4.254亿港元，同比大幅增长224.2%[3][4] - 物业销售营业额为425,380千港元，较上年同期的131,197千港元大幅增长224.3%[15] - 物业发展分部收益为3.803亿港元，较上年同期的3.755亿港元增长1.3%，分部业绩为1.429亿港元，同比下降15.5%[16] - 物业销售收入为4.254亿港元，较去年同期的1.312亿港元大幅增长224.2%[37] - 物业发展业务营业额为4.254亿港元，较去年同期显著上升224.2%[68] - 已确认销售中，横琴创新方第二期住房大楼(T1)贡献最大，售出418个单位，营业额2.944亿港元，平均售价每平方呎1,287港元[69] - 横琴创新方第一期文化工作室及工作坊单位已确认销售面积合计16,962平方呎，平均售价分别为每平方呎3,794港元及1,741港元，贡献营业额3,960万港元[72] - 创新方第二期T1大楼销售已确认入账，贡献营业额2.944亿港元，平均售价每平方呎1,287港元[73] - 创新方第二期T3大楼销售预期下财年确认，收入约3.672亿港元，平均售价每平方呎1,287港元[73] - 中山棕榚彩虹花园回顾期内确认销售营业额约7,950万港元，商业、高层住宅、别墅平均售价分别为每平方呎1,276、1,702、2,430港元[75] - 人民币平均汇率较去年同期升值约1.3%，扣除汇率影响，以人民币计值的物业销售收入为3.868亿元人民币[68] - 截至2026年1月31日，已签约但尚未确认的销售为5.576亿港元，主要由横琴创新方第二期住房大楼(T3)及哈罗礼德学校物业销售带动[70] - 已签约销售中，横琴粤澳深度合作区哈罗礼德学校大楼预计贡献营业额1.629亿港元，平均售价每平方呎1,093港元[71] - 本期间产生重大资产减值，包括撇减发展中物业至可变现净值9.738亿港元及撇减落成待售物业至可变现净值4.302亿港元[16][18] - 回顾期内发生非现金及非经常性项目调整，包括撇减发展中物业9740万港元及落成待售物业4300万港元至可变现净值[41] - 发展中物业建筑面积约为242.8万平方英尺[46] - 已落成持作待售物业建筑面积约为69.2万平方英尺[46] - 截至2026年1月31日，横琴创新方第一期已落成持作待售物业面积约701,000平方呎，总账面值约13.4亿港元[72] - 中山棕榚彩虹花园于2026年1月31日已落成待售单位面积约98,200平方呎，账面值约6,980万港元[76] - 创新方第二期于2026年1月31日有285个未出售停车位，账面值约5,870万港元[74] 物业投资（租赁）业务表现 - 租金收入为4.999亿港元，同比下降2.6%[3][4] - 投资物业之租金收入为275,299千港元，较上年同期的285,316千港元下降3.5%[15] - 租金收入为4.999亿港元，较去年同期的5.131亿港元下降2.6%[37] - 持作出租物业营业额为3.592亿港元，较去年同期3.663亿港元下降1.9%[47] - 集团租赁物业总营业额同比下降1.9%，从3.663亿港元降至3.592亿港元[48] - 扣除汇率影响后，以人民币计值的租赁物业收益下降3.2%至3.266亿元人民币[47] - 上海丽丰天际中心营业额表现突出，同比大幅增长48.8%至4240万港元[48] - 广州丽丰中心营业额同比下降17.6%至5050万港元，是主要物业中跌幅最大[48] - 上海香港广场零售部分营业额为7540万港元，办公室部分营业额为4060万港元[49] - 上海丽丰天际中心办公室营业额同比显著增长，从2350万港元增至3690万港元[49] - 上海香港广场期末零售出租率提升至96.0%，办公室出租率略降至84.9%[48] - 广州丽丰国际中心办公室出租率从64.3%提升至76.9%[48] - 中山棕榈彩虹花园彩虹荟商场零售出租率从94.5%下降至79.0%[48] - 横琴创新方第一期办公室及文化工作坊单位出租率分别约为97%及95%[49] - 创新方第一期商业区出租率约为86%[33] - 横琴创新方第一期入驻企业超逾420家，约99%的办公室单位已出租，约2,800人在此办公[31] - 横琴创新方第一期办公室单位出租率约99%，约2,800人在此办公，商业区出租率约86%[60][61] - 公司租赁组合总面积约590万平方英尺，覆盖上海、广州、中山及横琴[30] - 物业组合总建筑面积约为898.3万平方英尺，停车位7459个[46] - 集团主要租赁物业总应占建筑面积为4,873,137平方呎[49] - 上海五月花生活广场总建筑面积约320,300平方英尺[51] - 上海凯欣豪园商业部分总建筑面积约82,100平方英尺，公司持有95%权益，应占面积约78,000平方英尺[52] - 上海丽丰天际中心总建筑面积约727,100平方英尺，商业及办公室面积租约落实率分别约96%和63%[53] - 广州五月花商业广场总建筑面积约436,900平方英尺，物业几乎全部租出[54] - 广州富邦广场商场部分建筑面积约182,300平方英尺[55] - 广州丽丰中心总建筑面积约738,100平方英尺[56] - 广州丽丰国际中心总建筑面积约614,600平方英尺，商业及办公室面积租约落实率分别约95%和77%[57] - 投资物业公平值亏损为2714.1万港元，去年同期为576.9万港元[5] 酒店及服务公寓业务表现 - 酒店及酒店式服务公寓营运营业额为140,670千港元，较上年同期的146,813千港元下降4.2%[15] - 酒店及服务公寓运营分部收益为1.407亿港元，较上年同期的1.469亿港元下降4.2%，但分部业绩同比增长66.3%至2575万港元[16] - 酒店及酒店式服务公寓营运营业额为1.407亿港元，同比下降约4.2%[63] - 上海雅诗阁淮海路服务公寓回顾期间平均出租率达82.8%，平均房租约为1,102港元[65] - 上海寰星酒店回顾期间平均出租率达70.9%，平均房租约为412港元[66] - 珠海横琴凯悦酒店回顾期间平均出租率达75.0%，平均房租约为721港元，公司拥有其80%权益[67] - 珠海横琴凯悦酒店期末出租率为80%，平均出租率为75%[64] 财务健康状况与流动性 - 于2026年1月31日，集团持有现金及现金等价物11.891亿港元，已抵押及受限制定期存款及银行结余6.152亿港元[4] - 流动负债净额为负8.78262亿港元，资产总值减流动负债为223.93623亿港元[7] - 截至2026年1月31日，公司资产总值减流动负债为22,393,623千港元，较2025年7月31日的21,961,857千港元略有增长[8] - 报告期末，公司现金及现金等价物（包括受限存款）为1,804,364,000港元，而归类为流动负债的银行及其他借款为4,959,477,000港元[11] - 公司非流动负债总额为9,837,223千港元，其中计息银行贷款为5,523,760千港元[8] - 公司权益总额为12,556,400千港元，其中本公司拥有人应占权益为12,125,854千港元[8] - 公司资产总值为288.736亿港元，负债总值为163.172亿港元[17] - 截至2026年1月31日，公司手头现金约为18.043亿港元，未动用银行融资为14.05亿港元，负债净值与权益比率约为72%[35] - 未来十二个月的还款义务为49.595亿港元[35] - 公司于2026年1月31日财务资源总额为19.448亿港元，其中现金及现金等价物11.891亿港元，借款总额104.832亿港元[84] - 公司借款总额104.832亿港元中，65%以人民币计值，32%以港元计值，3%以美元计值，约99%为浮息借款[85] - 公司现金及银行结余总额18.043亿港元中，85%以人民币计值，14%以港元计值，1%以美元计值[85] - 公司资本负债比率（净负债/资产净值）约为72%（2025年7月31日：70%）[87] - 资产抵押总额约235.56亿港元，其中投资物业账面值约185.21亿港元，发展中物业约12.85亿港元，物业、厂房及设备及相关使用权资产约24.43亿港元，落成待售物业约11.64亿港元，定期存款及银行结余约1.43亿港元[88] - 应收贸易账款净额从2025年7月31日的16.08亿港元增至2026年1月31日的23.87亿港元，增幅约48.4%[24] - 超过三个月的应收贸易账款从2025年7月31日的2.41亿港元增至2026年1月31日的2.96亿港元，增幅约22.9%[24] - 未到期之融资租赁应收款项从2025年7月31日的51.36亿港元增至2026年1月31日的53.58亿港元，增幅约4.3%[24] - 应付贸易账款从2025年7月31日的18.69亿港元降至2026年1月31日的17.70亿港元，降幅约5.3%[25] - 超过三个月的应付贸易账款从2025年7月31日的4.95亿港元大幅降至2026年1月31日的1.61亿港元，降幅约67.5%[25] - 应计费用及其他应付账款从2025年7月31日的74.26亿港元降至2026年1月31日的48.96亿港元，降幅约34.1%[25] 管理层讨论、指引与战略 - 集团计划在未来两年内实现出售金额20亿港元，目前已达成约10亿港元[4] - 公司计划在未来两年出售价值约20亿港元的资产，已出售创新方第二期T1及T3两幢公寓楼，总价约6.257亿元人民币（约6.881亿港元）[33][34] - 创新方第二期T1及T3高端人才公寓楼出售协议总额为6.257亿元人民币，总建筑面积约49,655平方米[73] - 报告期末后，公司于2026年3月12日成功为一笔30.493亿港元的银行融资进行再融资，年期一年并可延长一年[12] - 公司积极进行流动资金管理及资产出售，管理层相信能为大部分到期银行借款进行再融资[89] - 公司认为其持有的现金、可用银行融资及经营活动现金流，足以满足现有物业发展及投资项目的融资需求[89] - 2025年中国内地全年GDP增长5%，但截至2026年1月，全国70个主要城市新房价格按年下跌3.1%[28] 盈利能力与现金流指标 - 经调整EBITDA为1.315亿港元，同比下降46.8%[3][4] - 集团经调整EBITDA为1.315亿港元，较去年同期的2.47亿港元下降46.8%[41] - 公司拥有人应占每股资产净值为36.63港元，较2025年7月31日的36.34港元轻微增长0.8%[44] 公司治理与股东回报 - 公司董事会决议不派发截至2026年1月31日止六个月的中期股息[26] - 公司在此期间基本遵守企业管治守则，但存在一项偏离：董事会主席因故未出席2025年股东周年大会[92][93] - 审核委员会由四名独立非执行董事组成，并已审阅公司截至2026年1月31日止六个月的中期业绩[96] - 董事会成员包括七名执行董事和六名独立非执行董事[96] - 在截至2026年1月31日的六个月内，公司或其附属公司未购买、出售或赎回任何上市证券[91] - 公司通过实体/线上会议及电话会议与众多持份者互动，保持投资者关系[95] 其他运营与财务事项 - 自2025年7月31日起，公司的或然负债无重大变动[90] - 截至2026年1月31日，集团共雇用约1，350名全职雇员及约20名兼职雇员[94]